用地混合-问题、原因、措施及思路--

1、用地功能混合增强城市活力与多样性1. 存在问题（1）城市潮汐交通现象严重。例如南部多为大型居住区，舜耕路、英雄山路、玉函路上下班时间交通拥堵严重。（2）城市局部片区白天热闹非凡，夜晚变身“鬼城”。如奥体文博等城市新区公共中心、产业园区等，人气不足。（3）大型居住街区采用封闭管理，以围墙分割，街区景观单调，社区活力缺乏。2. 原因分析（1）大的居住、产业功能分区单一，未达到职住平衡。（2）多功能街区、城市综合体缺乏。（3）大型居住区的管理模式落后，街道空间尺度的营造、沿街商业开发以及街道活动多样性被忽略。3. 措施及思路用地功能混合利用是近年国内外发达城市规划建设领域研究、推广的重要发展策略，有

2、利于创造和保持城市活力、吸引力，保障城市可持续发展。经系统调研及广泛征求多部门意见，以新城市主义、共生城市、复合城市等先进理念为指导，注重从人的维度、生活的角度出发，提出了基于共生、复合理念的城市用地功能混合理念，分别从城市发展理念引导、分区用地布局控制、社区用地混合管理层面提出了“产城融合、有机共生、多样复合”的思路，结合城市建设现状和发展愿景，提出具体策略方法，引导我市用地混合的管理和实践。（1）城市产城融合：从发展理念引导角度提出“产城融合”策略，一是倡导紧凑集约、多组团均衡布局，打造“1小时城市生活圈”的城市布局形态，以缓解交通、达到职住平衡；二是倡导多心协作、网络格局的公共中心布局，

3、以协调促进城市中心功能有序发展；三是倡导产城互促、相互协作的产业发展策略，使城市生活功能与生产功能互相融合；四是倡导交通、市政、绿色生态共同作用的良好城市支撑系统。2）分区有机共生：从用地布局控制角度提出“有机共生”策略，强调各功能片区有机适度混合、各项功能互惠互利，鼓励文化、产业、居住等多功能的综合开发，引导结合公交站点走廊的集约开发模式，以“小街坊、密路网”来适应片区的混合发展。并结合控规修编的契机，将片区控制性详细规划作为推广应用技术平台，贯彻落实用地混合实施策略和方法。一是倡导设施均衡布局、功能复合集聚的片区布局形态，二是倡导公交网络和公交走廊式的集约开发模式，三是倡导借景自然历史资源

4、、重点打造公共领域，四是重视街道空间尺度的营造和街道活动的多样。（3）社区多样复合：从用地混合管理角度提出“多样复合”策略，加强管理，制定管理规定，鼓励实际项目的用地混合，针对居住与商业商务、工业与商务办公、商业商务与娱乐、交通枢纽与商业等各种类型混合提出具体研究策略，一是鼓励发展TOD社区的混合型社区模式，打造“15分钟步行生活圈”，鼓励公共设施多样紧密，与公交站点结合；二是鼓励综合业态开发，限制单纯的住宅开发或工业厂房建设项目；三是建议小格网道路布局，营造街区空间，丰富社区景观；四是建议国土、规划、建设、房管、消防、交警等相关部门联动，统一政策标准，推进用地混合。1.问题表象（1）老城各种

5、功能业态过于集聚，功能混杂程度趋于失控，市政、交通基础配套设施支撑薄弱；新区功能相对单一，白天热闹非凡，夜晚变身“鬼城”，无法持续聚集人气，城市管理和社会治安存在极大隐患，城市活力和多样性不足。（2）济南城市南北狭长，居住与公共设施、产业的空间分布不够均衡协调，潮汐交通现象明显。（3）大型居住区等大街区采用封闭管理，以围墙划分界限，公交换乘不便，配套服务设施单调，社区景观层次不够丰富，社会交往多样性不足，缺乏住区活力。2.原因探讨（1）城市用地功能统筹协调不足，功能集聚混合程度把控不足，导致老城新区在功能安排及业态发展方面的趋势及速度差异较大，无法及时达到区域职住平衡，无法维持城市活力。（2）功能分区明确，居住、公建等各功能组织单一，未有效衔接互补，缺乏合理程度的混合利用，不能形成多功能街区，不能保持