深圳市商业网点布局规划(0427)+

1、第一章总则一、规划背景为促进和引导城市商业网点健康发展，国家商务部先后印发了商务部、建设部关于做好地级城市商业网点规划工作的通知（商建发200418号）和商务部、财政部、建设部关于进一步做好城市商业网点规划制定和实施工作的通知（商建发2005378号）。为此，深圳市于2003年10月成立了由分管副市长任组长，市相关部门参加的深圳市商业网点规划工作领导小组，领导开展深圳市商业网点规划编制工作。2003年11月，原市经贸局和综合开发研究院（中国深圳）成立课题组，于2004年1月正式启动深圳市商业网点规划的研究和编制工作。二、规划范围（一）规划地域。涵盖深圳市六个区。（二）规划行业。批发、零售和餐饮

2、网点（不包括成品油、生猪、旧汽车、拍卖等特种行业或专营专控商品）。三、规划对象与重点（一）商业区。重点规划对象是市级商业（市级商业区和次市级商业区）和社区商业（社区商业中心和邻里商业单元）。（二）零售网点。重点规划对象是6000平方米以上的大型零售网点，包括购物中心、百货店、大型综合超市、大型专业店、仓储式会员店、折扣店和大型主题市场。（三）餐饮网点。重点规划对象是食街、居民区和工业区餐饮网点（包括食堂）。（四）批发市场。重点规划对象是工业消费品批发市场、工业生产资料批发市场和农副产品批发市场。四、规划期限20062010年（与“十一五”规划时间跨度相同）。五、规划依据深圳市组团分区规划（20

3、052020）、深圳市率先基本实现现代化的考核体系和相关指标调整方案、深圳市商贸流通业发展“十一五”规划、深圳市商业网点普查报告、关于城市商业网点规划工作的指导意见（国经贸贸易2001789号）、深圳市人民政府关于大力发展现代商贸流通业的意见、深圳市历年统计年鉴、广东省2000年人口普查资料汇编（深圳市）、深圳市整体交通发展规划（征求意见稿）、深圳市公共交通规划、轨道交通规划、国家零售业态分类标准。第二章深圳市商业网点发展现状深圳于1979年设市，1980年设立深圳经济特区，现为国家副省级计划单列城市。东临大亚湾和大鹏湾，西濒珠江口，北与东莞、惠州两市接壤，南与香港一河之隔。深圳土地总面积19

4、52.84平方公里，其中经济特区面积395.81平方公里。现辖特区内福田、罗湖、盐田、南山四个行政区和特区外宝安、龙岗两个行政区。2004年末总常住人口597.55万人，其中户籍人口为165.13万人。深圳一直是衔接香港与内地的纽带，商贸活动活跃，本地购买力强劲，商业整体发展水平较高。一、概况截至2004年8月，深圳共有各类型商业网点14.5万个，总营业面积1492.5万平方米，商业从业人员92.9万人。表2-1深圳市商业网点数量、营业面积和从业人员（按行业分）零售餐饮批发合计网点数量102615356817098145394数量占比70.6%24.5%4.9%100.0%面积（万m2）971

5、3192031493面积占比65.1%21.4%13.5%100.0%从业人员59084029124147370929451从业人员占比63.6%31.3%5.1%100.0%数据来源：深圳市商业网点普查报告，2004年8月。（一）平均单店规模。深圳商业网点平均单店规模102.7平方米。各区不同行业商业网点平均面积如图2-1。600.0500.0400.0300.0200.0100.0-图42-1深圳市U商业各（平方P行业平均单店规模米/店）700.0福田区戈罗湖区宝安区龙岗区南山区盐田区全市口批发业534.3420.1261.0204.771.541.1285.9口餐饮业173.1129.0

6、57.473.2101.461.889.3零售业146.6100.181.984.8107.647.794.6数据来源：深圳市商业网点普查报告，2004年8月。（二）人均商业面积。按深圳现有1071万管理人口计算，人均商业面积1.28平方米，其中人均零售面积0.96平方米，人均餐饮面积0.32平方米。全市人均商业面积构成如图2-2。图2-2深圳市人均商业面积构成（平方米/人）2.001.501.000.500.001hL=3*福田区罗湖区龙岗区南山区宝安区盐田区全市口人均餐饮面积0.530.450.280.330.210.200.32口人均零售面积1.151.021.170.960.790.4

7、20.96数据来源：深圳市商业网点普查报告，2004年8月。（三）商业地效。图2-3深圳市各区商业地效20000115000-10000-单位：元/年.平方米0-罗湖区盐田区福田区南山区龙岗区宝安区全市口零售地效1773317349134458275454144078327口商业地效1428714621103337260443041377299餐饮地效64009083362043293958313141725000-数据来源：深圳市商业网点普查报告，2004年8月。（四）商业劳动生产率。深圳餐饮和零售业从业人员88.2万人，人均年营业额10.7万元。各区商业、零售业和餐饮业劳动效率状况如图2-

8、4所示。图2-4深圳市商业劳动效率状况（单位：万元/人.年）30.0025.00-20.00-15.00-10.00-5.00-罗湖区福田区盐田区南山区龙岗区宝安区全市零售业劳动效率26.9425.4517.5815.757.396.7713.68商业劳动效率19.717.212.511.86.55.610.7口餐饮业劳动效率7.274.775.884.934.212.964.57数据来源：深圳市商业网点普查报告，2004年8月。二、主要特点一）人均拥有商业面积已经达到较高水平。深圳餐饮和零售面积合计1289.6万平方米，按全市现有1071万管理人口计算，人均商业面积1.28平方米，其中人均零

9、售面积0.96平方米，人均餐饮面积0.32平方米（详见图2-2）。深圳人均零售面积已接近香港人均的1.1平方米，已经达到了较高水平。（二）商业网点在分布上呈现多中心商业格局。从规模上看，各商业区的营业规模、客流量和营业额不断扩大，营业面积进一步集中于市级和区级商业区，仅现有的三大商业区（华强北、东门和人民南）营业面积就高达130.6万平方米，占全市商业网点营业总面积的比重近10%;从布局上看，随着南山、宝安和龙岗三区经济总量的快速增长以及居民购买力的提高，各区已形成了各自的区级商业区，为本地消费者提供一站式购物场所，以上三区居民周末到罗湖和福田的商业区购物的现象已经明显减少，特区内商业区的市场

10、占有率逐渐被分化。（三）连锁经营发展很快，居于全国领先行列。深圳现有连锁零售、餐饮企业商号近200个，门店数量达到6800家，约占零售餐饮网点总数5%，所占的市场份额为45%，该比例在全国大中城市中位于前列。在深圳经营的连锁企业中，总部设于深圳的本土连锁企业超过40家，在深圳市场居于主导地位。据国家统计局2004年公布的排名，深圳有六家企业入围全国连锁零售50强。（四）大型商业网点的覆盖率较高。深圳现有大型零售网点342家，其营业面积占全市零售总面积的45.3%，网点类型涵盖了主要的业种业态，其中与市民日常生活关系十分密切的大型超市、百货店总量近200家，其在特区内外的分布较为均衡。大型网点的

11、快速发展，一方面以其较高的经营管理水平带动了全行业服务水平的提高，另一方面也极大地促进了深圳市商业集约化经营。据测算，全市大型零售网点的营业额（扣除摊位制的主题商场部份）占全市社会商品零售总额的比例超过50%。（五）零售业整体呈多样化和规模化趋势，零售网点尤其是连锁零售网点经营效率高。从零售网点的业态上看，深圳拥有从食杂店、小型专业店到超级市场、大型综合超市以及购物中心等国内外主要零售业态，零售市场呈现多种业态互补共存的格局；从零售网点的营业面积上看，6000平方米以上大型零售网点营业总面积439万平方米，占全市零售总面积的45.3%，零售网点整体规模化经营趋势明显。深圳市大型零售网点分布图龙

12、岗中心沙区4布吉西乡一罗湖区南头盐田图佻击营豊面积丈于吕000平方米前大卖场恆査慈00华强北R>2OOOO20000>R>1000010000>R>50005000>R>2000注：背景颜色为各区人口密度。网点的规模化提高了零售网点的营业效率，全市连锁零售网点平均人效72万元，平均单店年营业额2162万元，高于2004年全国零售连锁百强的平均人效（61万元/年）和单店年营业额（1633万元/年）。（六）餐饮网点分布集聚化，连锁快餐业发达。深圳餐饮网点在分布上集聚化特征十分明显，仅华强北、人民南和东门商业区内大中型餐饮网点（500平方米及以上）就达102

13、家，营业面积19.1万平方米，占全市大中型餐饮网点营业总面积的13.8%。在现有的1402个连锁餐饮网点（总营业面积12.5万平方米）中，连锁快餐网点723家，营业面积6.8万平方米，占全市连锁餐饮营业总面积的54.7%。该比重高于北京（38.8%）、上海（8.9%）及全国平均水平（36.7%）。（七）批发业与本地产业和市场紧密结合，销地型大型批发市场发育充分。深圳批发业以本地产业或本地市场为依托，服务于珠三角地区和国内其他城市。全市营业面积在6000平方米以上的51家大型批发网点中，按照所经营商品的生产地和销售地划分，销地型达41家，产地型6家，集散型4家。批发市场在类型上以专业市场为主，商

14、品品类比较集中。交易双方或交易的产品中，与国际市场联系密切。主要市场都开设了网站，除提供信息服务外，也开展网上交易。三、存在的主要问题（一）缺乏全国知名的有影响力的商业旺区。深圳在一定程度上是因商而兴的城市，除中英街因特殊体制成为全国知名的特色商业街外，没有培育出类似于北京西单、上海淮海路等全国知名的商业旺区品牌。究其原因，一是缺乏前瞻性规划，基础设施滞后、老化；二是现有商业旺区的商业文化积淀相对不足；三是商业旺区内还存在缺乏国际品牌的百货店和有特色的专业店，经营特色不够鲜明等缺陷。由于商业区的发展欠缺足够吸引力，深圳商业失去了不少商机。据调查，国内游客在香港旅游用在购物上的支出平均超过200

15、0港币，而国内游客在深圳购物的支出平均不过200元人民币。虽然两者之间存在诸多不可比的因素，但仍可从中感受深圳的差距。（二）对重要商业设施缺乏土地资源配置，导致符合现代商业发展需要的商业设施不足。由于缺乏土地资源配置，导致各类新兴商业区内专业商业设施缺乏，很多网点都设于商住综合楼宇中，多数都存在建筑结构不适用、交通配套不足等问题。许多占用较大空间的专业类商业设施如汽车市场等缺乏完备的用地手续。调查显示，特区内大部分农贸市场均不具备完整的土地手续。经营用地的临时性严重影响了经销商的投资意愿，导致了一些新兴商业模式如大型汽车市场无法在深圳顺利发展，也限制了农副产品批发市场向规模化方向发展。同时，市

16、场的档次、服务水平也受到了较大局限。（三）小型商业网点数量大，约有一半设于城中村。深圳商业网点在数量上以50平方米以下的小型网点为主。如图2-5所示，全市营业面积在50平方米以下的网点数量约113万个，占全部商业网点数量的77.4%,这些小门店约有一半设于城中村内，外部环境和建筑质量都比较差。小型商业网点数量比重较高的现状表明，深圳现代商业仍有较大的发展空间。数量占比面积占比数据来源：深圳市商业网点普查报告，2004年8月。图2-5深圳市不同面积区间商业网点数量及面积构成（四）百货店、大型综合超市存在过度竞争之忧，便利性网点发展水平较低。深圳现有大型综合超市99家，百货店100家，按深圳107

17、1万管理人口计算，平均每10.7万人拥有一家百货店，每10.8万人拥有一家大型综合超市。根据业内通行标准，目前深圳的百货店、大型综合超市存在同质化之忧，局部地区百货店、大型综合超市数量过剩。便利性网点主要包括便利店和食杂店两类业态，全市现有便利性网点35270个，平均每285人一家便利性网点。其中，连锁便利店仅274个，网点连锁率不足1%，其他的都是食杂店。这些食杂店都是个体经营，经营管理落后，生产效率和服务水平低，政府管理成本较高，是深圳商业现代化的薄弱环节。（五）餐饮网点缺乏规划，问题突出。由于缺乏专门的规划，各种食街都是自发形成的，随着规模的扩大，带来一系列环境问题，如废水、废气和废油的

18、排放缺乏相应的处理条件，直接影响周边环境；交通问题日益严重，特别是停车位不足造成周边交通拥堵；临近社区或社区内的餐饮网点，特别是商住混合楼宇中的餐饮网点，扰民问题比较突出；各类工业区餐饮网点配套严重不足，无法满足工业区内从业人员的就餐需要，带来极大的食品安全隐患。（六）批发市场规划滞后。市场布局的随意性较大，容易形成与城市其他功能的冲突；有些重要市场缺乏永久性用地，如家禽、生猪等批发市场，造成违建市场、地下市场的发展，容易产生食品安全问题。另外，不少早期发展的市场周边已成为人口密度较高、交通比较拥堵的居民区或商业旺区，比如华强北的电子批发市场，布吉农批与福田农批市场，影响了市场的集散。第三章深

19、圳市商业网点规划的主要考虑因素一、商业布局现状及发展的内在规律性从商业布局的演变分析，深圳商业布局从早期的口岸导向型（如中英街、罗湖人民南商业区的兴起），逐步转向多元导向路径，其中内部需求因素所产生的影响越来越大。通过运用中心地理论和核心边缘模型进行分析发现，深圳商业布局的发展具有较强的规律可循，这是进行商业网点规划的重要依据。因此，可结合商业本身创新的趋势和需求进行合理规划。二、经济发展阶段及趋势2004年，深圳按常住人口计算的人均生产总值达7162美元已进入发达经济的初级阶段。但特区内外、特区外中心城区和外围地区的二元化特征明显，城市化进程尚未完结。近年来，深圳制造业增加值占经济总量的比重

20、持续上升，呈现典型的工业化阶段的特征，但在消费层面却已经表现出许多后工业化阶段的特征，商业网点规划应适度超前。三、城市功能布局深圳的城市功能在空间上以特区为核心向外辐射，并且呈网状组团式结构格局。深圳市规划局于2005年10月公布的深圳市组团分区规划（20052020），将全市划分为11个功能不同的组团，因此商业布局要根据不同的组团功能，规划构建功能相对完备、层次分明的商业网点体系。四、人口因素人口因素是影响商圈地域分布的重要因素，主要有：（一）人口数量。截至2004年底，深圳常住人口已达597.6万人，管理人口1071万。这是深圳商业发展的基础，“十一五”期间常住人口将控制在900万以内，管

21、理人口也将相应增加。（二）居民购买力。近年来，深圳居民收入平稳增长，人均可支配收入在过去5年中年均增长6.4%，2004年达2.76万元，预计2010年深圳人均可支配收入将超过3.5万元。收入的稳步增加使居民购买力进一步提高，2004年深圳人均消费支出1.96万元，平均消费倾向（消费占可支配收入的比重）达71%，居民消费信心较高，为深圳商业提供了持续增长动力。T一人均可支配收入数据来源：2005年深圳统计年鉴，2004年后为预测数。三）消费需求。图3-2深圳居民消费性支出构成（）杂项商品居住类及服务类居仕类7.6%11.8%食品类8.2%交通和通讯类17.9%医疗保健设备用品类及服务类3.7%

22、I】，2%娱乐文教服务类12.8%衣着类6.7%2004年深圳的人均GDP及人均可支配收入均位居全国大中城市首位（分别为5.93万元和2.76万元），人均居民储蓄存款余额4.39万元，人均消费性支出1.96万元（1631元/月）。主要经济指标已接近中等发达国家水平，居民消费能力强，消费结构不断出现新的变化,食品消资料来源：深圳统计年鉴2004。费比重己下降至2004年的27%。生活必需品的支出比重逐年下降,文化教育、服务等消费一直保持在10%以上的较高水平,享受型商品、奢侈品的支出比重上升。消费结构的变化表明,深圳居民开始追求较高层次的消费需求,从而导致需求多样化和个性化程度的提高,消费者不仅

23、要求有满足便利性购物和日常购物的消费场所,更需要能满足一站式购物和一站式消费的场所,以及能够满足个性化需求的特色消费场所。另外,随着家用轿车保有量不断增加,汽车逐渐成为深圳居民出行的重要方式,是否具备充足的停车位已成为消费者选择消费场所的主要考虑因素。商业网点规划在考虑居民消费需求变化的同时,也应当结合消费行为特征对消费场所的配套设施提出相应的要求。图3-3消费者到主要商业区的目的（%）100.080.060.040.020.084.475.825.618.41443.2|丄6口廿64.563.204110.6-114.52.4西餐店吃华饭泡吧人民南畝具/文具/礼品/电子等专业市场采购娱式休闲

24、运动吃饭东门上班或其它公务资料来源：消费者市场调研。（四）旅游人口。深圳旅游人口规模庞大，2004年宾馆接待的国内外游客1943万人次。这些游客在深圳主要从事商务活动、旅游观光，其消费支出主要用于住宿、餐饮、旅游和购物。随着深圳国际化城市建设进程的不断推进以及国内居民收入水平的提高，旅游人口仍将会继续上升，为深圳商业发展提供了新的空间。五、交通发展导向交通对商业发展具有重大影响。交通和道路的格局决定了商业网点的分布状态，但商业网点布设不当，也会对交通形成一定阻碍。因此，商业与交通存在一种相互依存、相互影响的关系。即将出台的深圳市整体交通发展规划，必然对深圳商业网点布局产生重大影响，一方面规划的

25、实施将会明显改变消费者的出行方式，使公共交通便捷的商业旺区和网点获得进一步发展，并促进交通枢纽型商业中心等新型商业集聚区的出现；另一方面规划中区域性重大交通项目的建设将会提高深圳商业的辐射力。第四章深圳市商业网点规划的指导思想与目标一、指导思想按照把深圳建成国际化城市的总体战略和目标定位，着力提高商业服务水平，扩大深圳商业集聚辐射效应，进一步完善网点发展的市场调节机制，适当加强政府的宏观指导和管理，全面提升网点的素质，促进网点资源不断优化，加强商业网点分布与产业发展、城市规划的联动性及协调性，逐步形成规模适度、布局合理、独特卓越、业态先进的现代化商业网点体系。二、规划原则（一）提高商业整体竞争

26、力的原则。商业竞争力是中心城市综合竞争力的重要体现。通过规划，引导商业网点建设健康发展，壮大现代流通渠道，改善商业环境，提高商业的整体竞争力。（二）协调发展的原则。现代商业体系的建立是国际化城市建设的重要组成部分，要考虑其他产业发展对商业的需求和产业之间的互补，找准商业网点发展的定位，促进商业与相关产业、城市建设和环境等方面的协调发展。（三）市场调节的原则。对于商业网点的数量、面积和结构，坚持以市场机制进行调节。规划目的在于根据城市总体发展目标和资源条件，提出政策导向，完善发展机制，整合商业资源，改善商业配套设施，减少功能冲突和布局分散的不合理现象，使商业体系更好地服务市民，适应产业及城市发展

27、的需要。（四）以人为本的原则。发展层次分明的商业网点体系，最大程度地满足不同类型的消费需求。根据消费者不同类型的消费需求，划分商业等级，引导能够满足同类型消费需求的商业网点尽量在相应区域集聚，形成层次分明的商业等级体系，更好地服务消费者。（五）突出重点的原则。通过对主要商业（街）区的规划，引导相关业种业态的入驻，体现商业（街）区的功能；同时，通过对重大商业设施的规划，促进不同商业（街）区自身特色的形成，形成同等级商业区错位经营。（六）可操作的原则。规划将通过设立听证制度和建立与城市规划相衔接的制度，对主要商业中心的功能定位和重大项目的选址，从用地以及项目的立项等方面给予落实。三、商业网点发展目

28、标（一）功能目标。1提高消费者对商业服务的满意度。在消费层面上，深圳已经表现出许多后工业化阶段的特征，居民的消费需求不断提高，商业的发展必须体现多样性、舒适性和便捷性，才能提高消费者对商业服务的满意度。（1）多样性。保持商业的多样性，满足消费者日益增加的多元化消费需求。商业的多样性，不仅要求提供品种齐全、类型丰富的产品和服务，更要通过建立不同规模、不同业种业态的功能各异的商业网点，以满足不同消费者的消费需求。（2）舒适性。加强商业网点配套设施建设，不断改善购物环境，创造更方便、更舒适、更安全的购物消费场所，提高消费者的满意度。（3）便捷性。重点发展商业旺区及社区商业。商业旺区要充分发挥商业网点

29、的聚集效应，满足消费者的一站式购物和一站式消费需求。社区商业要贴近居民，建立足够的、靠近居住地的零售网点，满足居民的日常需求。2提升深圳商业在区域分工中的地位。（1）深圳已成为泛珠三角9+2城市群中活跃的商贸中心。规划期内，要营造活跃的商贸环境，继续保持和提升深圳在泛珠三角城市群中的领先优势。（2）要进一步改善营商环境，搞好基础设施建设，吸引更多的跨国公司、全国性流通企业在深圳设立采购中心和总部。使深圳成为有影响力的、专业化的国际采购及分销中心。（3）规划期内要继续鼓励引进和支持发展新型业种业态，加大促进商贸企业科技进步的力度，确保深圳继续成为国际国内贸易一体化发展进程的先行者，国际先进商业模

30、式引进的窗口，以及本土商业模式创新基地。（4）要打造深圳商业品牌，培育具有全国性知名度的商业旺区，提高服务质量，扩大深圳商业的辐射范围，增强对异地消费者的吸引力。3提高商业网点现代化水平。商业网点的现代化是提高商业服务质量、确保深圳市商业网点在区域分工中地位的核心要素。（1）进一步提高现代流通渠道的覆盖率。现代流通渠道运用先进的经营理念、先进的科学技术与管理方法，实施网络化和信息化战略，具备强大的市场竞争力。规划期内，要大力发展各种类型的现代流通网点，特别是小型网点如便利店的发展，进一步提高现代流通渠道覆盖率，在规划末期实现以现代流通渠道为主导的商业体系。（2）促进连锁网点的发展。连锁化是商业

31、网点现代化的必然趋势。深圳商业网点的连锁经营还有较大的提升空间，要积极鼓励连锁商业企业和连锁网点的发展，通过提高连锁业的市场占有率，带动全市商业整体经营效率的提高。（3）大力培育国内领先的龙头商业企业。深圳已经拥有一批实力雄厚的连锁企业，且大部分总部设于深圳，这些企业在深圳市场居主导地位，并正在积极开拓国内市场，部分已经在全国居领先地位。对于总部设于深圳的连锁企业要从用地、税收、电价、融资、人才引进等方面给予必要的政策扶持。（二）总量目标。通过规划，提高商业经济在国民经济中的地位。表现为：一是社会消费品零售总额持续增长，二是商业经营效率不断提高。1社会消费品零售总额及商业增加值。规划期内，预计

32、全市社会消费品零售总额有较快增长，年均增长率不低于11-13%，2010年实现社会消费品零售总额在2400-2600亿元区间，商业增加值突破1000亿元。2零售面积及地效。规划期内，零售业总营业面积控制在1600万平方米左右；人均零售面积约1.23平方米；零售地效由目前的1.1万元提高到1.3万元。3连锁商业市场占有率。规划期内，连锁商业销售额占社会消费品零售总额的比例达到60；连锁商业网点占商业网点总数的比例达到15%。（三）布局目标。规划期内，形成“两轴、两带、十四个特色商业街区”的商业格局：两轴：以地铁一号线和四号线为商业主轴。地铁一号线贯通金三角商业区（东门人民南宝安南）、华强北商业区

33、、福田中心商业区和南山后海商业区四大市级商业区，是目前深圳市商业的核心。地铁四号线起于福田中心商业区，贯通龙华商业区和近期重点建设的龙华拓展区，该片区在规划末期具备形成新的市级商业区的潜力，四号线沿线商业是深圳商业在布局上的另一个重要发展方向。两带：沿东部205国道、西部107国道重点发展依托本地制造业并为其服务的零部件及制成品批发的东部商贸带和西部商贸带。十四个特色商业街区：在特区内外呈网状分布的、具备跨区域辐射能力的8个特色商业区和6条特色商业街。贸带贸带东部商西部商中心商南油商业区背景颜色为人口密度福田中心商业区r<金三角商业区东园路商业区沙头角商业区第五章商业网点规划一、商业（街

34、）区规划（）市级商业。根据深圳市商业分级设置方法，本规划在全市范围内规划金三角商业区、华强北商业区2个市级商业区和福田中心商业区、南山后海商业区、宝安新中心商业区、龙城一龙岗墟商业区4个次市级商业区。1市级商业区。（1）金三角商业区。金三角商业区位于罗湖区，由人民南、东门、宝安南三个片区相连而成。其中人民南片区东起东门南路，西至建设路，北起深南东路，南至罗湖口岸；东门片区东起东门中路，西至人民公园路，北起笋岗东路，南至深南东路；宝安南片区东起和平路，西至红岭路，北起深南中路，南至滨河大道。该区总占地面积约3平方公里，商业总营业面积约120万平方米；2004年营业额142亿元，其中批发16亿元；

35、日均人流量95万人次（节假日高峰125万人次/日），是深圳目前营业面积最大的商业区。规划目标。规划期内，要把金三角商业区建成深圳规模最大、业种业态齐全，集大众化、潮流化、休闲时尚化消费和奢侈品消费为一体的，娱乐、旅游、商务有机结合的市级商业区。功能定位人民南片区重点发展购物中心、百货店、专卖店、专业店等现代零售业态，提供时装、皮具、珠宝首饰、家电等零售服务及餐饮服务，成为深圳时尚商品和服务的聚集区；东门片区重点发展传统业态与现代业态并存的零售和批发业，提供服装鞋帽、珠宝首饰、家居饰品、玩具礼品等零售服务及成衣和小商品批发服务；宝安南片区重点发展购物中心、国内外知名品牌专卖店和大型专业店等业态，

36、提供一站式消费为主的零售、餐饮和娱乐服务，以及书籍和文化用品等零售服务。市场定位人民南片区以提供中高档、时尚化消费为主，主要消费群体是本地白领、中高收入港澳居民、国内外商务游客；东门片区以提供大众化、潮流化消费为主，主要消费群体是本地年青人、外地游客和中低收入港澳居民；宝安南片区以提供高档一站式消费为主，主要消费群体是高收入的本地居民和港澳居民。规划导向。该商业区属于罗湖的老城区，开发密度高，因此，规划期内重点在于通过改造、资源整合和加强管理等手段实现规划目标。具体包括：改善交通和停车条件。主要措施：一是完善中英文对照的交通标识系统；二是打通片区微循环；三是增加停车位，应当根据条件改建或扩建停

37、车场，采用立体车库等高地效的专用停车设施，对于新建的商业设施，必须设计足够的停车位。整合商业资源、打造品牌形象。加强对商业区形象包装，提升商业区的文化内涵，建设有代表性的景观；建设人行空中连廊和地下人行通道，连接罗湖口岸、人民南各大商场及东门步行街，带动人流，互相传递商业能量，使整个商业区在空间上构成一个整体。按照规划功能要求，严格市场准入。按照下述分类，合理引导区内业种业态的分布和发展。禁止发展的业种业态：农贸市场（对已有的农贸市场，应进行升级改造）。控制发展的业种业态：摊位式的专业（批发）市场、仓储式商场、家具专业店、大型综合超市。鼓励发展的业种业态：全球知名百货店，经营国内外知名品牌的专

38、卖店、专业店。加强安全防范、规范商家行为。适当控制商业区内住宅楼的兴建，严格控制商业物业的分割出售。（2）华强北商业区。华强北商业区位于福田区，东起上步中路，西到华富路，北起红荔路，南到深南路，总占地面积1.45平方公里。商业总营业面积62万平方米，2004年商业总营业额230亿元，其中批发营业额120亿元，日均人流量50万人次（节假日高峰70万人次/日），是目前深圳营业额最大的商业区。规划目标。规划期内，要把华强北商业区升级改造为全国闻名、特色突出、经济时尚、人气旺盛的市级商业区。功能定位重点发展百货店、专业店、专卖店等零售业态，提供消费类电子产品、家用电器、时装、化妆品、珠宝首饰、钟表等商

39、品的零售服务，品类丰富的餐饮服务，以及电子元器件批发服务。市场定位提供时尚实惠的中高档商品和服务。主要消费群体是中等收入的深圳居民、商务人士、国内外旅游观光人士以及产业中游零售商和产业上游的供货商。规划导向。规划期内重点通过改造、调整和加强管理等手段实现规划目标。具体包括：改善交通和停车条件。根据条件改建或扩建停车场、停车设施，不得改变现有停车场的功能；对于新建的建筑，必须设计足够的停车位；通过调整商业网点布局，缓解停车和交通压力。提升整体购物环境。加强管理，规范市场秩序，进一步改善治安状况；加大投资力度，完善商业区的绿化、灯光等景观工程，打造繁华靓丽的商业区。按照规划功能要求，严格市场准入。

40、按照下述分类，合理引导区内业种业态的分布和发展。禁止发展的业种业态：农贸市场。控制发展的业种业态：摊位式的专业（批发）市场、仓储式商场、家具专业店、大型综合超市。鼓励发展的业种业态：连锁专卖店、专业店（家具、家电除外），影剧院等文体娱乐设施。完备业主（商家）用地手续。对于区内用地手续不完备的网点，应当通过土地变更用途补交地价等政策，提高市场准入门槛，使区内商业经营逐步规范化，实现业态结构的优化。限制住宅楼宇的开发，适当发展商务酒店。结合地铁华强站出口和地下商城建设，打通华强南北之间的人流通道，引导华强北商业向华强南片区扩散，与华强北商业区形成错位经营。2次市级商业区。（1）福田中心商业区。福田

41、中心商业区位于深圳中心商务区，东起彩田路，西至新洲路，北临深南大道，南接滨河大道，总占地2.33平方公里。该商业区正处于兴建中，商业总面积将达到50万平方米左右。规划目标。规划期内，要把福田中心商业区建设成为具有深圳特色，商业设施新颖独特，满足消费者购物、餐饮、娱乐、休闲等多种需求的次市级商业区。功能定位重点发展购物中心、百货店、专卖店等零售业态，提供与深圳商务中心和会展中心相匹配的零售、餐饮和娱乐服务。市场定位提供高档商品、餐饮和娱乐服务，主要消费群体是国内外商务客人及游客，在中心区进行商务及文化等活动的深圳居民，福田区中高收入居民。规划导向。商业项目的建设要与中心区整体环境协调。该区处于深

42、圳中心区，片区内有对本地居民和游客具有强烈吸引力的城市景观，商业建筑要与中心区整体环境协调，注重体现满足游客消费需求的特色。为保证中心区的整体形象，要按照规划功能要求，严格市场准入，杜绝低档、旧货类商品和店铺的进入。按照下述分类，合理引导区内业种业态的分布和发展。禁止发展的业种业态：农贸市场、旧货市场。控制发展的业种业态：专业（批发）市场、仓储式商场、大型综合超市。鼓励发展的业种业态：全球知名百货店，经营国内外知名品牌的专卖店、专业店、购物中心，以及高档、特色类餐饮和娱乐网点。适度开发地下商业空间。在地铁会展中心站、岗厦站之间，适当建设地下商业城及地下商业街，与地面商业互补、互连，发挥综合效能

43、。限制住宅底商，严格控制商业物业的分割出售。(2)南山后海商业区。该商业区为全新规划的商业区，位于南山区后海填海区内，占地面积约1平方公里。该商业区紧靠西部通道口岸，背倚南山核心区，区位优势明显，具备高标准规划和建设的条件。规划期内要着重做好规划工作，依据其条件和潜力，按照市级商业区的标准进行规划，分阶段建设。本规划期内的目标是将其建成次市级商业区。 规划目标。规划期内，要把南山后海商业区塑造成文化气息浓郁、环境优美，集购物、休闲娱乐、餐饮为一体，传播时尚资讯、荟萃国内外风情的现代滨海国际商业区。功能定位重点发展购物中心、百货店、专业店、专卖店等业态，提供国内外知名品牌时装、化妆品、家电、珠宝

44、首饰、钟表等商品为特色的零售服务，以及品类丰富、特色突出的餐饮和娱乐服务。市场定位以提供高档商品和服务为主，主要消费群体包括：深圳高收入居民、高消费水平的国内外游客和商务人士。 规划导向。该商业区属新建商业区，规划期内，要通过制定高标准的规划、实施严格的规划管理等手段实现规划目标。具体包括：制订高标准的、与国际接轨的整体规划和功能设计方案，并严格按规划执行。要采用国际标准，营造宽敞、高雅、整洁的购物空间，包括：做好功能分区，考虑各种业态对建筑的不同要求；超前考虑日后可能形成的大规模人流和物流量设计道路及地面地下循环走道；商业区内地面街道不宜过宽，要方便消费者穿行，避免道路过宽对商业活动产生切割

45、作用；配备足够的停车位；建立完善的中英文对照的交通标识系统。打造商业区品牌形象。向社会公开征集能反映该商业区文化内涵的名称；塑造独特的视觉景观，建设标志性商业设施；做好环境美化工作，精心设置片区的灯光、绿化、公共标识系统。按照规划功能要求，严格市场准入。按照下述分类，合理引导区内业种业态的分布和发展。禁止发展的业种业态：农贸市场、旧货市场。控制发展的业种业态：专业（批发）市场、仓储式商场、大型综合超市、主题市场。鼓励发展的业种业态：国际知名百货店、购物中心、经营国内外知名品牌的专卖店、专业店，以及高档、特色类餐饮和娱乐网点。政府要为购物中心的发展预留用地。控制商业区内住宅楼的兴建，严格控制商业

46、物业的分割出售。3）宝安新中心商业区。该商业区为全新规划和建设的商业区，位于宝安新中心区内。该商业区地处特区向西拓展的结合部，具有公路、水路、空港等交通优势，直接辐射宝安区经济发达的新安、西乡和福永三个街道，规划起点高、规模大，现代化程度高，具备较好的发展前景。规划目标。规划期内，要把宝安新中心商业区建设成深圳西部功能齐全、规模较大、业种业态丰富，能体现宝安区商业形象的次市级商业区。功能定位新中心商业区重点发展与商务区和现代化社区相匹配，与宝安区内居民日益升级的消费需求相适应的零售、餐饮及文化娱乐业。市场定位宝安新中心商业区以提供中高档零售、餐饮和文化娱乐服务为主，主要消费群体是区内常住居民，

47、包括新中心区内的新增居民、107国道沿线居民、香港及深圳特区内游客。规划导向。规划期内，商业总营业面积应控制在50万平方米以内。开发一至两条有特色的商业街，吸引各类时尚产品的专业店集聚，提供自然、轻松的购物和休闲环境。在业态上，引入中高档百货店、大型综合超市，大型专业店及各类品牌专卖店。鼓励发展文化娱乐项目，包括影剧院、茶艺街、酒吧街商业区内地面街道不宜过宽，要方便消费者穿行，避免道路过宽对商业活动产生切割作用。(4) 龙城一龙岗墟次市级商业区。该商业区由龙城中心和龙岗墟两个片区组成。龙城中心包括龙翔大道、吉祥路和龙城中路两侧，龙岗墟则以传统老墟为核心，扩大至跨越205国道的区域。该商业区商业

48、营业总面积约40万平方米，是龙岗区商业网点集聚度最高的地区。规划目标。规划期内，要将龙城一龙岗墟商业区建成涵盖零售、批发、会展及商务等多重功能，面向深圳东部、辐射周边地区的次市级商业区。功能定位龙城中心着重发展规模适当的、与商务会展相匹配的零售、餐饮及文化娱乐业；龙岗墟建设成为集购物、休闲娱乐、餐饮为一体，以提供商品档次齐全、业种业态丰富的一站式消费中心。市场定位龙城中心以提供中高档零售服务为主，主要消费群体是周边社区的中高收入居民、商务人士以及周边地区的游客；龙岗墟提供品类齐全的大众化零售、餐饮和休闲娱乐服务，主要消费群体是区内中心组团及工业组团、生态组团内的居民。规划导向。规划期内重点通过

49、新建和改造等手段实现规划目标。具体包括：规划期内，商业总营业面积控制在50万平方米以内。引入高档购物中心、百货店、专业店以及专卖店。增设文化娱乐项目，完善商业区的功能。改善龙岗墟交通拥挤现状。采取拓宽路面、增设交通标识、对车辆予以疏导等措施，改善目前区内交通拥挤的状况。（二）区级商业。通过引导社区购物中心、百货店和大型综合超市等大型商业网点的合理集聚，使区级商业区成为周边居民一站式购物场所。对现有区级商业区，网点设置以提高商业聚集度、扩大辐射范围为主；对于形成中的区级商业区，网点设置以完善功能为主。规划期内重点发展8个区中心商业区，建设两个有示范效应的片区中心商业区。1区中心商业区。（1）东园

50、路商业区。东园路商业区北起深南大道，南至东园路，西临上步路，东至红岭路。商业网点总营业面积15.4万平方米，是目前福田区内商业营业面积仅次于华强北的商业聚集区。该区未来将建设成为以购物为主，集购物、休闲、餐饮于一体的区中心商业区，为福田区园岭、南园路及红岭南路周边的中高收入居民提供中高档商品与服务。东园路商业区未来发展的重点在于提升整体商业档次。以旧城改造为契机，改善硬件设施，逐步提升小型网点的档次。规划期内，商业区原则上不再增加大型综合超市、百货店等大型商业网点，可考虑适当增设大中型专业店。（2）南头商业区。南头商业区北靠深南大道，南至学府路，东至深大、科技园，是进出南山半岛的必经之地，也是

51、南山区开发较早的片区，区域内人口密集，消费群体集中，商业基础良好，是南山区成熟的商业带。但由于历史因素和早期城市规划的原因，南头商业区商业设施形态以及道路交通设施提升与扩展空间有限。南头商业区未来将建成以购物为主，集购物、休闲、餐饮于一体的区中心商业区，为区内及周边居民提供中档商品与服务。规划期内，以常兴和学府路改造为切入点，着重进行道路修整，增加公用设施，鼓励商家进行立面改造，并将常兴或学府路网点较为集中的路段改造成步行街，常兴路设置南头风味食街。南头商业区内着重增设配套停车场；鼓励开设中小型特色零售店；原则上不再增加大型综合超市、百货等大型商业网点。在小型商业网点集中的路段，可考虑适当增设

52、大中型专业店；区内限制发展购物中心及大运输量的批发商业；限制在桃园路和南山大道发展大型商业网点。（3）南油商业区。南油商业区由原南油工业区改造而成。该区位于南海大道以西、内环路以北、南新路以东、创业路以南，交通条件便利。南油商业区的规划目标是建成功能齐备、特色鲜明、设施先进、人气旺盛、具有一定知名度的豪布斯卡型现代商业街区。该商业区将以提供中高档商品与服务为主，满足南山区及周边居民的休闲与享受型消费需求，同时吸引国内外游客观光购物。规划期内重点建设营业面积约5-7万平方米的南油购物公园；培育向南商贸街；将南油第三工业区改造成为中高档的商务办公区，同时引进一家四星级酒店。(4) 沙头角商业区。沙

53、头角商业区北靠深盐路，南至沙头角海岸，东至海山路，西至沙头角口岸，通过口岸连接香港。随着盐田区物流业和旅游业的高速发展，盐田区的常住总人口已近20万，同时区域内海滨高尚住宅群的不断开发，带来了不少高收入人群，加上邻近中英街所吸引的大量的外地游客和香港居民，沙头角商业区具有了较好的发展条件。该区规划期将根据其滨海特点进行改造，建设商业步行街、海滨栈道及酒吧街、中英街香港名牌商品一条街，引进大型百货及超市，增设高档酒楼，使之成为集购物、娱乐、休闲、商贸为一体的区级中心商业区。(5) 布吉商业区。布吉商业区位于布吉街道中心，商业网点主要分布在吉华路、振兴大道和金鹏路上。商业区周边人口密集，但区内商业

54、网点经营层次偏低，无法满足中高收入消费者的需求。未来布吉街道内中等收入人群将会进一步增加，客观上需要经营层次适应该消费群体的消费场所。布吉商业区未来将建成满足本地常住居民一站式购物需求的区中心商业区，发展重点在于提高商业经营层次，营业面积控制在25万平方米以内。根据地铁站点的设置，在其周边开发经营水平较高的大型商业网点，并以之为核心，逐步扩大，抬高商业的经营门槛。同时引入一家面积在3-5万平方米的社区型购物中心,积极引导专业化水平较高的专业店和专卖店来改善和提升整体经营档次。（6）新安商业区。新安商业区位于宝安区中心组团的新安街道，是由新安湖片区（第5、6、7、8区）与相邻的第25区、第26区

55、逐步连片发展起来的商业区，区内商业网点密集，商业气氛浓郁，是目前宝安区档次最高的商业区，日均人流量超过15万人。规划期内，新安商业区将建成以购物为主，集餐饮、休闲于一体的区中心商业区，为宝安区中心组团常住居民、及周边组团居民提供中档商品和服务。规划期内鼓励发展百货店、大型专业店和主题商场以及特色食街。（7）沙井商业区。沙井商业区位于沙井街道的新沙路。该商业区周边人口密集，商业气氛浓郁。但由于其所服务的人口以外来务工人员为主，购买力水平偏低，商业网点整体的经营层次和服务水平不高，网点布局分散。沙井街道作为未来深圳西部工业组团的核心，外来人口必将进一步增加。因此，沙井商业区未来将建设成满足居民和外业务工人员一站式购物需求的区中心商业区。规划期内着重扩大商业区的规模和提高服务水平。加强对商业区的改造力度，使大型商业网点逐步聚集，以逐步替代经营档次较低的商业网点，带动商业区的全面升级。要以现有大型商业网点为核心，引入一家面积在3-5万平方米的社区型购物中心，完善购物环境。（8）龙华商业区。龙华商业区位于龙华街道，由人民北路、三联东路、和平东路围成。商业区周边人口集中，消费潜力巨大。区内商业网点密集，主要沿人民路两侧分布，日均人流量23万人次，是目前宝安区人流量最大的