房地产开发流程及相关法律实务

1、 房地产开发流程及法律实务房地产开发流程及法律实务 房子是如何修成的房子是如何修成的国有土地使用权证国有土地使用权证建设用地规划许可证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程规划许可证施工许可证施工许可证商品房销售许可证商品房销售许可证买房看五证，哪五证？买房看五证，哪五证？目录目录第一节第一节 开发主体制度开发主体制度第二节第二节 项目审批制度项目审批制度第三节第三节 项目建设制度项目建设制度第四节第四节 项目合法性分析实务项目合法性分析实务第五节第五节 总结总结 一、几种称呼：一、几种称呼：投资商、开发商、发展商投资商、开发商、发展商第一节 房地产开发主体制度二、设立条件注册资本：建设

2、部规定、地方规定人员条件：工程技术人员和财务人员一般条件：股东、资本、章程、住所、名称特殊条件三、资质制度（一）建设行业资质制度概述（二）房地产企业资质等级和审批（三）资质制度法律渊源：城市房地产管理法、城市房地产开发经营条例、房地产企业资质管理办法（五、房地产开发企业的特征和组织结构五、房地产开发企业的特征和组织结构（一）特征（一）特征1 1、资金密集型企业、资金密集型企业2 2、组织型企业：勘察企业、设计企业、施工企业、监理企、组织型企业：勘察企业、设计企业、施工企业、监理企业、销售代理企业、咨询企业业、销售代理企业、咨询企业（二）组织结构（二）组织结构1 1、前期部、前期部2 2、工程管

3、理部、工程管理部3 3、设计管理部、设计管理部4 4、市场销售部、市场销售部5 5、行政财务部、行政财务部第二节第二节 房地产开发审批制度房地产开发审批制度 房地产项目的准生证房地产项目的准生证一个项目前期经理的职责描述一个项目前期经理的职责描述1 1、具体办理项目规划报批手续；、具体办理项目规划报批手续； 2 2、负责办理项目计划报批手续；、负责办理项目计划报批手续； 3 3、负责办理土地报批手续；、负责办理土地报批手续； 4 4、负责办理市政报批手续；、负责办理市政报批手续；5 5、负责与人防、消防、环卫、环保、教育、商业、园林、交通、节水、负责与人防、消防、环卫、环保、教育、商业、园林、

4、交通、节水国家安全、文物、军队、防疫等部门的协调国家安全、文物、军队、防疫等部门的协调, ,并办理相关手续；并办理相关手续； 6 6、与测绘勘探部门联系办理与设计图纸有关的建筑初勘测绘工作；、与测绘勘探部门联系办理与设计图纸有关的建筑初勘测绘工作； 7 7、负责项目地名的申报，并取得有关批复；、负责项目地名的申报，并取得有关批复； 8 8、负责办理项目开工审批；、负责办理项目开工审批； 9 9、负责办理预售许可证、工程验收手续、土地证、房产证等手续；、负责办理预售许可证、工程验收手续、土地证、房产证等手续； 1010、负责配合征地拆迁工作的组织与协调。、负责配合征地拆迁工作的组织与协调。 任职

5、资格任职资格1.1.专科以上学历，专科以上学历，3 3年以上大型房地产项目前期开发工作经验；年以上大型房地产项目前期开发工作经验； 2.2.熟知房地产开发的相关政策、开发流程、及报审、报建各项熟知房地产开发的相关政策、开发流程、及报审、报建各项手续的审批程序；手续的审批程序； 3.3.与相关政府部门有良好的人脉关系；与相关政府部门有良好的人脉关系； 4.4.具有较强的人际沟通能力和文字功底，良好的职业道德。具有较强的人际沟通能力和文字功底，良好的职业道德。目录目录一、概述一、概述二、项目立项制度二、项目立项制度三、项目规划制度三、项目规划制度四、项目土地制度四、项目土地制度五、项目建设制度五、

6、项目建设制度一、概述一、概述（一）含义（一）含义 按国家规定的工程投资项目核准和备案要求，建设单按国家规定的工程投资项目核准和备案要求，建设单位就各阶段的工作向主管部门的报批和批准手续。位就各阶段的工作向主管部门的报批和批准手续。（二）特征（二）特征1 1、涉及部门多、涉及部门多2 2、灵活性强、灵活性强（三）流程（三）流程（四）法律渊源（四）法律渊源 关于基本建设程序的若干规定关于基本建设程序的若干规定（国家计委等（国家计委等19781978年年4 4月月2222日）日） 国家计委关于重申严格执行基本建设程序和审批规定的通知国家计委关于重申严格执行基本建设程序和审批规定的通知二、项目立项管理

7、制度二、项目立项管理制度（一）含义（一）含义 建设项目已经获得政府投资计划主管机关的行政许可，建设项目已经获得政府投资计划主管机关的行政许可，可以进入项目实施阶段。可以进入项目实施阶段。（二）管理方式（二）管理方式1 1、政府投资：审批制、政府投资：审批制2 2、企业投资、企业投资备案制：非核准制或审批制的一般项目备案制：非核准制或审批制的一般项目核准制：重大项目和限制类项目，由核准制：重大项目和限制类项目，由政府核准的投资项政府核准的投资项 目目录目目录界定界定审批制：企业使用政府补助、转贷、贴息投资建设的项目，审批制：企业使用政府补助、转贷、贴息投资建设的项目，政府只审批资金申请报告。政府

8、只审批资金申请报告。（三）特点（三）特点1 1、政策性强、政策性强2 2、干预性强、干预性强（四）法律渊源：（四）法律渊源：国务院关于投资体制改革的决定国务院关于投资体制改革的决定企业投资项目核准暂行办法企业投资项目核准暂行办法中央预算内投资补助和贴息项目管理暂行办法中央预算内投资补助和贴息项目管理暂行办法外商投资项目核准暂行管理办法外商投资项目核准暂行管理办法境外投资项目核准暂行管理办法境外投资项目核准暂行管理办法温家宝主持国务院常务会议要求暂停审批核电项目温家宝主持国务院常务会议要求暂停审批核电项目 （四）严格审批新上核电项目。抓紧编制核安全规划，调整完善核电发（四）严格审批新上核电项目。

9、抓紧编制核安全规划，调整完善核电发展中长期规划，核安全规划批准前，暂停审批核电项目包括开展前期工作的展中长期规划，核安全规划批准前，暂停审批核电项目包括开展前期工作的项目。项目。（五）文书：项目建议书、可行性研究报告、开工计划。（五）文书：项目建议书、可行性研究报告、开工计划。（六）主管部门：投资行政主管部门，一般为发改委（六）主管部门：投资行政主管部门，一般为发改委（七）土地供应方式改革对房地产项目立项制度的影响（七）土地供应方式改革对房地产项目立项制度的影响三、项目规划管理制度三、项目规划管理制度（一）含义（一）含义 为了实现一定时期内社会的经济和社会发展目标，确定城乡性质、规模为了实现一

10、定时期内社会的经济和社会发展目标，确定城乡性质、规模和发展方向，合理利用城乡土地，协调城乡空间布局和各项建设所作的综合和发展方向，合理利用城乡土地，协调城乡空间布局和各项建设所作的综合部署和具体安排。部署和具体安排。（二）法律渊源（二）法律渊源基本法律：城乡规划法基本法律：城乡规划法其他法律：其他法律：（三）规划控制要素（三）规划控制要素建筑用途建筑用途建筑形式建筑形式位置关系位置关系建筑密度建筑密度建筑高度建筑高度容积率容积率绿化率绿化率教育配套教育配套停车位停车位（四）文书（四）文书规划要点规划要点选址定点选址定点规划意见书规划意见书建设用地规划许可证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建

11、设工程规划许可证 （五）主管部门（五）主管部门1 1、综合性规划部门：规划行政主管部门、综合性规划部门：规划行政主管部门2 2、专业性规划部门：人防、公安交通、园林、教育、消防、专业性规划部门：人防、公安交通、园林、教育、消防、市政等行政主管部门。市政等行政主管部门。（六）规划知识五线（六）规划知识五线1 1、城市红线：城市道路两侧边界控制线。、城市红线：城市道路两侧边界控制线。2 2、城市绿线：城市绿地范围的边界控制线。、城市绿线：城市绿地范围的边界控制线。3 3、城市紫线：历史文化建设的边界控制线。、城市紫线：历史文化建设的边界控制线。4 4、城市蓝线：现有城市水体规划水期边界控制线。、城

12、市蓝线：现有城市水体规划水期边界控制线。5 5、城市黄线：城市基础设施用地的控制界线。、城市黄线：城市基础设施用地的控制界线。（一）文书：建设用地预审（一）文书：建设用地预审（二）主管部门：土地行政主管部门（二）主管部门：土地行政主管部门四、土地管理制度（一）文书：工程招投标、施工许可证。（一）文书：工程招投标、施工许可证。（二）主管部门：建设行政主管部门（二）主管部门：建设行政主管部门五、工程报建制度电力建设项目的前期手续？电力建设项目的前期手续？第三节第三节 项目建设制度项目建设制度一、建设环节：勘查、设计、施工、监理一、建设环节：勘查、设计、施工、监理二、政府管理：质量监管、招投标管理、

13、资质管理制度二、政府管理：质量监管、招投标管理、资质管理制度“ “帝湖东王府帝湖东王府”项目建设的违法事实项目建设的违法事实 未经规划许可擅自开工建设；未经规划许可擅自开工建设； 擅自改变土地用途；擅自改变土地用途； 未取得施工许可证擅自施工；未取得施工许可证擅自施工； 未依法进行招标；未依法进行招标； 未进行工程质量监督等等。未进行工程质量监督等等。 特别是特别是2 2号、号、5 5号两栋高层建筑分别占压金水河规划河道控号两栋高层建筑分别占压金水河规划河道控制线制线3.053.05米、米、10.3810.38米，严重违反了米，严重违反了城市规划法城市规划法、河河南省城市规划法实施办法南省城市

14、规划法实施办法、郑州市违反城市规划郑州市违反城市规划建设工程查处条例建设工程查处条例等法律法规，直接严重影响金水河进等法律法规，直接严重影响金水河进排水、防汛泄洪的功能，危害了城市公共安全。排水、防汛泄洪的功能，危害了城市公共安全。 第四节第四节 房地产开发项目的合法性分析实务房地产开发项目的合法性分析实务一、立项问题一、立项问题二、规划问题二、规划问题三、土地问题三、土地问题四、施工问题四、施工问题（一）因素：产业政策、宏观调控（一）因素：产业政策、宏观调控（二）案例：新丰电厂、铁本事件、姜庄湖二期（二）案例：新丰电厂、铁本事件、姜庄湖二期（三）影响：别墅项目、高尔夫项目（三）影响：别墅项目

15、、高尔夫项目一、立项问题铁本事件铁本事件项目概况项目概况 江苏铁本钢铁有限公司自江苏铁本钢铁有限公司自20022002年初筹划在常州市新北年初筹划在常州市新北区魏村镇、镇江扬中市西来桥镇建设新的大型钢铁联合项区魏村镇、镇江扬中市西来桥镇建设新的大型钢铁联合项目。该项目设计能力目。该项目设计能力840840万吨万吨, ,概算总投资概算总投资105.9105.9亿元人民亿元人民币币,2003,2003年年6 6月进入现场施工月进入现场施工,2004,2004年年3 3月江苏省政府责令全月江苏省政府责令全面停工。面停工。违法事实违法事实 立项立项 为实施该项目为实施该项目, ,铁本公司法人代表戴国芳

16、先后成立铁本公司法人代表戴国芳先后成立7 7家家合资合资( (独资独资) )公司公司, ,把项目把项目化整为零化整为零, ,拆分为拆分为2222个项目向有关个项目向有关部门报批。部门报批。20022002年年9 9月至月至20032003年年1111月月, ,常州国家高新技术产常州国家高新技术产业开发区管委会、江苏省发展计划委员会、扬中市发展计业开发区管委会、江苏省发展计划委员会、扬中市发展计划与经济贸易局先后越权、违规、拆项审批了铁本合资公划与经济贸易局先后越权、违规、拆项审批了铁本合资公司的建设项目。司的建设项目。环评环评 铁本公司未取得环保部门批复环境影响评价报告书即铁本公司未取得环保部

17、门批复环境影响评价报告书即开工建设开工建设, ,严重违反了国家环境保护法、环境影响评价法的严重违反了国家环境保护法、环境影响评价法的有关规定。有关规定。土地土地 20032003年以来年以来, ,常州高新区管委会、扬中市政府在未依常州高新区管委会、扬中市政府在未依法办理用地审批手续的情况下非法批准铁本公司征用、占法办理用地审批手续的情况下非法批准铁本公司征用、占用土地用土地, ,并违规组织实施征地拆迁并违规组织实施征地拆迁, ,导致铁本公司违法占用导致铁本公司违法占用土地土地65416541亩亩( (其中耕地其中耕地45854585亩亩, ,含基本农田含基本农田12001200亩亩) )已无法

18、复已无法复垦垦, ,造成大量耕地被毁。造成大量耕地被毁。20032003年年1212月月, ,江苏省国土厅违规批江苏省国土厅违规批准了常州市涉及铁本公司的准了常州市涉及铁本公司的1414个批次的土地个批次的土地59885988亩亩, ,致使铁致使铁本公司项目部分非法占地合法化。本公司项目部分非法占地合法化。 内蒙古新丰电厂建设规模为台万千瓦燃煤机组，内蒙古新丰电厂建设规模为台万千瓦燃煤机组，工程总投资亿元，年月违规开工建工程总投资亿元，年月违规开工建设，年月日因抢进度、违规施工造成汽轮机设，年月日因抢进度、违规施工造成汽轮机主厂房球型网架坍塌，导致人死亡，人受伤。现已查主厂房球型网架坍塌，导致

19、人死亡，人受伤。现已查明，该项目在建设过程中，当地政府有关部门和企业存在明，该项目在建设过程中，当地政府有关部门和企业存在越权审批、违规批准征地、虚假申报、突击建设、违反招越权审批、违规批准征地、虚假申报、突击建设、违反招投标程序等严重问题，投标程序等严重问题，尤其是在国家有关部门将其确定为尤其是在国家有关部门将其确定为违规项目、明令停工后，电站建设施工仍未得到制止，是违规项目、明令停工后，电站建设施工仍未得到制止，是一起典型的漠视法纪、顶风违规并造成严重后果、影响极一起典型的漠视法纪、顶风违规并造成严重后果、影响极坏的事件。坏的事件。 （一）因素：城市规划（一）因素：城市规划（二）案例（二）

20、案例 住邦住邦20002000、十三陵项目、清缘里案、湖北统计局楼、十三陵项目、清缘里案、湖北统计局楼、盘古大观空中四合院盘古大观空中四合院二、规划问题（三）后果严重违反规划一般违反规划城乡规划法城乡规划法 第六十四条未取得建设工程规划许可证或者未按照建第六十四条未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工

21、程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。建设工程造价百分之十以下的罚款。（一）土地性质：集体土地（一）土地性质：集体土地案例：天涯名流、王府家庭农场案例：天涯名流、王府家庭农场（二）土地用途（二）土地用途房地用途不一致房地用途不一致三、土地问题（一）因素（一）因素 施工许可证、招投标程序、工程事故、工程质量施工许可证、招投标程序、工程事故、工程质量（二）影响：停工（二）影响：停工四

22、、施工问题第五节第五节 一些总结一些总结一、对于房地产开发审批制度的理解一、对于房地产开发审批制度的理解（一）性质：（一）性质：（二）必要性（二）必要性（三）问题：不确定性、不稳定性（三）问题：不确定性、不稳定性二、实务中应注意的问题二、实务中应注意的问题（一）房地产开发投资（一）房地产开发投资（二）房地产交易（二）房地产交易三、案例分析三、案例分析1 1、未批项目、未批项目 鞍山戏水项目、十三陵水库相邻项目鞍山戏水项目、十三陵水库相邻项目2 2、拆除项目、拆除项目 王府农场、天涯名流别墅、郑州帝湖东王府、铁本钢厂、王府农场、天涯名流别墅、郑州帝湖东王府、铁本钢厂、新丰电厂新丰电厂3 3、烂尾项目、烂尾项目 中宇大厦中宇大厦4 4、处罚项目、处罚项目 龙城花园、住邦龙城花园、住邦20002000、盘古大观空中四合院、盘古大观空中四合院实训二（法律意见书）实训二（法律意见书） 三河古镇，古名鹊渚、鹊尾（渚）、鹊岸，是江南四大古镇之一，国家三河古镇，古名鹊渚、鹊尾（渚）、鹊岸，是江南四大古镇之一，国家AAAAAAAAAA级旅级旅游景区。位于安徽省合肥市肥西县南端，地处肥西、庐江、舒城三县交界处。现某企业游景区。位于安徽省合肥市肥西县