整理宜兴拆迁技术规范

1、精品文档宜兴市建设局宜兴市国土资源局宜兴市物价局宜兴市财政局宜建（2009）83号关于印发宜兴市城市房屋拆迁估价技术细则的通知各房地产评估机构及有关单位：现将修订后的宜兴市城市房屋拆迁估价技术细则印发给你们。自发文之日起实施的拆迁项目评估，请遵照本技术细则执行。附：宜兴市城市房屋拆迁估价技术细则（此页无正文）宜兴市建设局宜兴市国土资源局精品文档精品文档宜兴市物价局宜兴市财政局二。九年十一月二十四日主题词：城乡建设房屋拆迁估价通知抄报：市人民政府抄送：市各镇人民政府、街道办事处，环科园、经济开发区管委会，市政府法制办、市人民法院及市相关部门宜兴市建设局办公室2009年11月24日印发共印50份宜

2、兴市城市房屋拆迁估价技术细则第一章总则3第二章名词解释3一、市场比较法3二、收益法4三、成本法4四、样本房屋4五、基准价格4精品文档精品文档六、房屋基本重置价4七、综合费用4第三章评估技术路线5一、市场比较法5二、收益法7三、成本法9第四章评估方法的应用11一、住宅房屋评估11二、非住宅营业用房评估12三、非住宅非营业用房评估12四、工交仓储用房评估13五、土地面积大于建筑面积的土地使用权评估13六、附属物价格评估13第五章拆迁估价报告13一、估价结果报告14二、估价技术报告15三、报告有效期限15第六章附则15第七章附件16附件一房屋实体因素修正系数16附件二房屋区域因素修正系数21附件三宜

3、兴市房屋成新评定标准23附件四房屋用途分类24精品文档精品文档第一章总则一、根据建设部、省、市有关城市房屋拆迁估价的规定，为维护拆迁当事人的合法权益，规范城市房屋拆迁估价技术行为，保障房屋拆迁的顺利进行、结合本市实际情况，制定本技术细则。二、在本市城市规划区内国有土地，从事房屋拆迁补偿价格评估（以下简称拆迁估价）活动应遵守本技术细则。三、本技术细则所指的城市房屋拆迁补偿价格为被拆迁房屋的房地产市场价格（不含室内装修装饰）不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，也不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费。四、拆迁估价应根据被拆迁房屋的用途分别采用不同的评估方法进行。

4、涉及土地评估内容的必须按城镇土地估价规程（GB/TI8508-2001）进行，其估价结果必须报市国土资源管理部门备案后方可应用。第二章名词解释一、市场比较法市场比较法可分为可比案例直接比较法与基准价格比较修正法。1 .可比案例直接比较法将估价对象与在估价时点近期有过交易的可比案例进行比较，对这些可比案例的已知价格作适当修正，直接得出估价对象的客观市场价格的方法。2 .基本价格比较修正法将估价对象与样本房屋进行比较，对经按同一估价时点评估得出的样本房屋市场价格进行适当修正，间接得出估价对象的客观市场价格的方法。精品文档精品文档二、收益法预计估价对象未来的正常净收益，选有适当的资本化率将其折现到估

5、价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。三、成本法求取估价对象在估价时点的重置价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。四、样本房屋在拆迁范围内与多数被拆迁房屋相类似的房屋，各被拆迁房屋与此房屋仅存在实体因素的差异，被拆迁房屋的评估价格可通过对样本房屋的评估价格进行实体因素修正进行计算。五、基准价格基准价格为不同用途的样本房屋在估价时点的市场价格（不含其相应结构等级应具备标准以外的装饰及附属物价格），此价格一般采用可比案例直接比较法进行评估，如不具备采用可比案例直接比较法条件的，可以采用其他估价方法。六、房屋基本重置价格采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格

6、水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的房屋所需的建筑安装工程费用。七、综合费用按成本法评估的原理，综合费用为可计入房地产价格中的前期费（平整场地、设计费、勘测费等）、规费、基础设施费、管理费用、投资利息、销售税费与开发利润等费用的总称。第三章评估技术路线一、市场比较法1、可比案例直接比较法的技术路线为：选取可比案例。可比案例的选取条件应符合下列要求： 可比案例应在拆迁范围内选取，或选择与估价对象所处同一供求圈的房屋；可比案例应尽可能选择与估价对象实体状况、区域因素接近的房屋； 可比案例的权益价格类型应为该房屋的房地产价格，不含其结构等级标准以外的室内装饰及设备价格； 可比案例的交

7、易类型应选取一般买卖的二手房交易案例，其交易价格应是正常市场交易价格； 可比案例的成交日期应与估价时点接近，两者差异不得超过十二个月，一般应选择近期六个月内成交的房地产案例作为可比案例； 选取的可比案仞数量应为3个以上（含3个）；精品文档精品文档选择的可比案例成交单价相互间白价格差异一般不应超过20%在交易案例相对较少的情况下，则该价格差异不应超过30%进行因素修正，求取比准价格。比准价格的计算公式：比准价格V=M比案仞价格VXP1XP2XP3XP4Pi一交易情况修正系数。可比案例采用正常交易案例时，该系数取1;P2一交易日期修正系数。系数可参照宜房指数的分区价格指数进行确定；P3一可比案例修

8、正为待估房屋实体因素修正系数，系数确定参见附件一；P4一可比案例修正为待估房屋区域因素修正系数，估价人员应根据待估房屋的所处区域的繁华程序，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等影响地产价格的因素，找出由于区域因素优劣所造成的价格差异，进行调整。房屋区域因素修正系数确定参见附件二：确定评估价格。评估价格按比准价格的算术平均值确定。2、基准价格比较修正法的技术路线为:选取样本房屋。样本房屋的选取必须符合下述条件:“样本房屋”应按不同的房屋用途分别选取；应在拆迁范围内选取区域、结构形式、成新等因素具备代表性的房屋作为“样本房屋”；住宅房屋选择多层房屋作为“样本房屋”时，应选

9、择基价楼层（楼层调节系数为0%的房屋；非住宅营业用房应选择临街房屋的一层；非住宅非营业用房选择多层房屋作为“样本房屋”时，应选择基价楼层（楼层调节系数为0%的房屋;非住宅营业用房“样本房屋”所占用的土地应调整为数为100%）；非住宅非营业用房“样本房屋”所占用的土地应调整为每一拆迁项目评估住宅房屋一般选择一套“样本房屋”。40年的出让土地使用权，临街状态开间进深比调整为11.2之间（临街状态因素调节系50年的出让土地使用权；当分期（段）拆迁或拆迁项目范围内被拆迁房屋市场价格偏差较大时，可分期（段）、或按主、次干道及河流分界将拆迁范围内的房屋划分多个区域分别选择“样本房屋”；非住宅营业用房与非住

10、宅非营业用房应按拆迁范围内不同的道路，根据房地产市场实际情况适当分等，分别选取各等级的“样本房屋”。确定基准价格（V。）。基准价格评估一般应采用可比案例直接比较法进行评估。当不具备采用可比案例直接比较法条件时，可以采用收益法、成本法进行评估;确定评估价格。各被拆迁房屋应与“样本房屋”的房地产实体因素进行比较，按比较法原理修正基准价格得出各被拆迁房屋的评估价格，其计算公式为:精品文档精品文档被拆迁房屋评估价格V=基准彳格VoXp5P5一样本房屋修正为被拆迁房屋实体因素修正系数，系数确定见附件一。二、收益法收益法评估被拆迁房屋补偿价格的技术路线为：1、确定房地产的净收益a:净收益可通过同类房地产正

11、常出租的平均税后年租金收益扣除正常的空置、拖欠租金及维持房地产正常使用所必须的维修费、管理费、保险费等费用后得到的归属于房地产的收益。净收益计算公式：a=AX(1-K)a净收益；A一平均税后年租金收益，即同区域同类房地产正常出租的平均税后租金收益水平。当无法取得租金收益时，可采用房地产估价规范中规定的其它方式求取；K租费率，即房地产空置、拖欠租金及房屋维修费、管理费、保险费和税费等费用占年租金的比率，租费率为8%2、确定净收益逐年递增的比率g：净收益逐年递增比率g为0.5%。3、确定资本化率R:资本化率应按下列方法分析确定：安全利率加风险调整值法Ri:以安全利率加上风险调整值作为资本化率，即：

12、资本化率R-安全利率+风险调整值安全利率取同期银行一年定期存款年利率非住宅营业用房的风险调整值为：4%非住宅非营业用房的风险调整值为：3%复合投资收益率法R：将购买房地产的抵押贷款利率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率，即：资本化率Ra=WR/(1-M)XReM一贷款价值比率，抵押贷款占房地产价格的比率，一般取70%Rm一抵押贷款利率，一般取同期一年期银行贷款利率；精品文档精品文档Re一自有资本要求的正常收益率，自有资金收益率8%确定资本化率4、确定收益年限n:采用收益法评估基准价格时，收益年限根据样本房屋设定的土地使用年限确定；用于评估某一具体房屋时则应根据估价对象房屋经济寿命剩余年限

13、和土地剩余使用年限确定。5、确定评估价格评估彳格V=三、成本法成本法评估被拆迁房屋补偿价格的技术路线为：1 .求取土地取得费用。土地取得费用一般采用基准地价修正法，基准地价修正法的计算公式：土地取得费用=基准地价X期日修正X综合修正系数X年限修正系数X土地取得方式修正系数基准地价：选取宜兴市城镇基准地价，遇基准地价调整时随之调整；期日修正：采用宜兴市城镇基准地价进行评估时，应进行期日修正；年限修正系数=r为土地还原利率取6%n为基准地价设定的土地使用年限；划拨土地的土地剩余使用年限设定：住宅用地70年、商业用地40年、工业用地50年、综合用地50年；土地取得方式修正系数：当被拆迁房屋占用的土地

14、为出让方式获得时取1;以划拨方式取得时根据宜兴市地价管理暂行办法宜政发2008181号第十一条执行。土地使用权价格的估价按城镇土地估价规程(GB/TI8508-2001)执行，有基准地价的地区需使用基准地价系数修正。土地还原利率根据不同的土地用途取值不同，土地取得方式应根据不同的土地使用权类型评估出不同的价格。2 .确定房屋基本重置价格房屋基本重置价格另行制定。3 .确定房屋成新房屋成新评定按照宜兴市房屋成新评定标准(见附件三)，采用以直接观察法为主和直线折旧法相结合的方法确定。精品文档精品文档4 .确定评估价格评估彳格=土地取得费用+（修正后房屋基本重置价格+综合费用）X房屋成新不同用途、不

15、同地级的房屋综合费用，根据被拆迁房屋所处区位，按实测定公布。第四章评估方法的应用具体进行拆迁估价时应根据被拆迁房屋的用途分别采用不同的评估方法进行评估，房屋用途的分类见附件四。一、住宅房屋评估住宅房屋评估应采用基准价格比较修正法，当无法使用基准价格比较修正法时，可采用成本法进行评估。住宅房屋自竣工之日起至拆迁许可证颁发之日止，不满五年被拆迁的，其拆迁补偿价格应在上述评估价格基础上增加补偿，增加的幅度见下表:江年限增加幅度1年19%2年18%3年17%4年16%9年，V10年90%5年，V6年50%10年100%注：持续营业年限由拆迁当事人提供相关证据；以上调整后的评估价格不得高于按非住宅营业用

16、房用途进行评估的价格。三、非住宅非营业用房评估非住宅非营业用房拆迁估价原则上采用基准价格比较修正法进行评估；当难以采用该法进行评估时，也可采用成本法进行评估；行政机关用房、国家举办的非营利性事业单位用房及国家出资的公益性医院、学校等公益事业用房的估价应采用成本法。四、工交仓储用房评估工交仓储用房拆迁估价应采用成本法。五、土地面积大于建筑面积的土地使用权评估1,采用成本法评估时，拆迁范围内土地面积大于被拆迁房屋建筑面积，其土地使用权补偿价格直接计入土地取得费用；3 .采用其他估价方法评估时，拆迁范围内土地面积大于被拆迁房屋建筑面积的土地使用权补偿价格应采用成本法中土地取得费用评估方法进行评估，但

17、补偿单位不得高于同宗地上相同用途房地产单位价与房屋基本重置单价结合成新的差额。六、附属物价格评估4 .附属物评估采用成本法，附属物重置价格补偿标准及装饰装修补偿标准另行制定。5 .附属物评估范围房屋结构等级标准规定以外的附属物应按实评估。但多层住宅底层围墙，小区内公共道路、公共围墙等共用设施不列入分户报告进行评估。被拆迁房屋室外的地下供水供电管、沟，地下排水管、沟等已列入房屋评估价格内，不再另行评估。第五章拆迁估价报告精品文档精品文档拆迁估价报告分两种格式，采用基准价格比较修正法评估的应向委托方单独出具基准价格估价报告并在拆迁现场公示，其中涉及土地评估结果的必须出具市国土资源管理部门备案的相应

18、估价报告，报告内容按房地产估价规范的标准格式撰写：对各被拆迁房屋的分户估价报告可采用简明表格形式。分户简化拆迁估价报告格式：一、估价结果报告估价结果报告可以以致委托方函的形式，同时应明确下列内容：1 .委托估价方：拆迁估价的委托机构一般为拆迁人：2 .估价对象与范围：拆迁范围内，经现场查产认定的被拆迁房屋及其附属物（含其占用范围内经市国土资源管理部门备案的土地使用权）；3 .估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格；4 .估价时点：房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁开始实施之日为估价时点；5 .价值定义：不考虑被拆迁房屋在估价时点所受抵

19、押、租赁、查封等权利限制情形下最可能达成的公开市场价值；6 .估价依据：宜兴市城市房屋拆迁估价技术细则，拆迁许可证；7 .估价方法：本次拆迁估价所采用的评估方法；8 .估价结果：拆迁估价结果的货币单位应精确到人民币元，并标明大写金额；9 .估价结果应用的限制条件：说明本拆迁估价报告应用的范围及其它注意事项；10 .房地产估价机构：符合无锡市城市房屋拆迁估价管理规定和市政府关于加强宜兴市城市房屋拆迁估价管理的通知（宜政发2009215号）规定的房地产估价机构；11 .估价日期：出具房屋拆迁估价报告的日期。二、估价技术报告分户拆迁估价技术报告以表格形式，表格中应明确：被拆迁房屋坐落、建筑面积、房屋

20、产权状况、房屋用途、房屋结构等级、拆迁估价采用的参数、附属物或装饰装修的补偿价格、评估结论等。评估技术报告应有估价人员的签章。三、报告有效期限所有拆迁估价报告不需具明有效期限。第六章附则一、本技术细则自发文之日起执行，此前已颁发房屋拆迁许可证的项目不适用本技术细则。精品文档精品文档第七章附件附件一房屋实体因素修正系数一、住宅房屋实体因素修正系数1、住宅房屋结构因素修正系数表（Ki）待估修整房屋系数（为照房屋醇混一等（多层住宅）砖混二等传混三等醇混四等砖木,等砖木二等砖木三等能混一等（多层主宅）1009896921059792卜混二等102100989610810096卜混三等104102100

21、9711010297砖混四等107105103100113105100注：房屋实际状况与相应结构等级标准有差异时，可在上表系数基础上适当调整;采用可比案例直接比较法时，待估房屋为样本房屋，参照房屋为可比案例房屋（下同）；采用基准价格比较修正法时，待估房屋为被拆迁房屋，参照房屋为样本房屋（下同）。2、住宅房屋成套因素修正系数（6）精品文档精品文档成套住宅房屋：100%非成套住宅房屋：95%k2=3、住宅房屋成新因素修正系数表（K0修整待估房屋系数（%照房屋三成以下四成五成八成七成八成九成九成以上六成939598100102105107109成90939598100102105108八成88909

22、39598100102105九成868890939598100102注：房屋实际成新与上表有差异时，可在上表系数基础上适当调整。4、住宅房屋朝向因素修正系数（无朝南门窗房屋朝向调整系数：97%K4=5、住宅房屋楼层因素修正系数表（K5）所在修整系数楼层（衿-一三四五六精品文档精品文档总楼层100100二10010397四1001031069410010310610291P1001031061029888说明：（1）顶层坡面的，楼层系数在表中顶层系数基础上增加2%（2）底层为车库的，底层系数在表中底层基础上增加1.5%,顶层系数在表中顶层系数基础上减1%待估对象为整幢楼房时，楼层系数取100%K

23、5=6、实体因素修正系数计算公式：P3（P5）=kiXk2Xk3Xk4Xk5二、非住宅营业用房实体状况修正系数1、房屋结构因素修正系数（ki）ki=1+2、房屋成新因素修正系数（k2）k2=1+3、房屋楼层因素修正系数（k3）层次楼层调整系数一层100%二层50%三层45%四层及四层以上40%注：当室内配置电动扶梯时，应在上表楼层调整系数上加8%不临街房屋，一层以上楼层修正系数取100%k3=精品文档精品文档4、房屋临街状态因素修正系数（k4）临街状态调节系数（%不临街30卜0.6,v0.8950.8,v198卜1,1.2,V1.51051.5110两次临街面宽不足主临街向览的50%105k次

24、临街向范超过主临街向宽的50%不足王临街向宽100%110临加次临街向范超过主临街向宽的100%115注：开间进深比以房屋所有权证上标明的分幢房屋开间进深比计算。k4=k4仅适用于临街房屋的底层，其他楼层k4取1。5、出让土地剩余使用年限修正系数（k5）k5=n为待估房屋土地剩余年限，r为土地还原利率取6%被拆迁房屋以划拨方式获得土地使用权时，k5取1。6、土地取得方式修正系数（k6）划拨土地应进行取得方式修正，计算公式：k6=1-r为土地还原利率取6%容积率为被拆迁房屋的实际容积率，但容积率v1时，容积率取1。被拆迁房屋以出让方式获得土地使用权时，k6取1。精品文档精品文档7、实体因素修正系

25、数计算公式P3（R）=klXk2XksXk4Xk5Xk6三、非住宅非营业用房实体状况修正系数1、房屋结构修正系数Kk1=1+2、房屋成新修正系数K2k2=1+3、房屋朝向因素修正系数（R）无朝南门窗房屋朝向调整系数：98%K3=4、房屋楼层因素修正系数表（k4）修整所在系数（楼层总楼层一一三四五六一100100三10010397四10010310694五10010310610291六1001031061029988说明：（1）顶层坡面的，楼层系数在表中顶层系数基础上增加2%（2）底层为车库的，底层系数在表中底层基础上增加1.5%,顶层系数在表中顶层系数基础上减1%;（3）带垂直电梯的,楼层系数

26、按表中多层的第二层（不包含第二层）每层增加1%5、出让土地剩余使用年限修正系数（k5）精品文档精品文档k5=n为待估房屋土地剩余年限，r为土地还原利率取6%被拆迁房屋以划拨方式获得土地使用权时，k5取16、土地取得方式修正系数(k6)划拨土地应进行取得方式修正，计算公式：k6=1-r为土地还原利率取6%容积率为被拆迁房屋的实际容积率，但当容积率v1时，容积率取1。被拆迁房屋以出让方式获得土地使用权时，k6取1。7、实体因素修正系数计算公式P3(R)=k1Xk2XksXk4Xk5Xk6附件二房屋区域因素修正系数一、住宅房屋区域因素修正1、区域因素修正调节系数评分表序号影响因素卜准分值考察项目评分

27、等级二等三等四等1自然环境10自然景观、风向a116.55.554.5空气污染、噪音、水文a126.55.554.52规划设计15建筑或小区布局a216.55.554.5建筑密度、外观等a226.55.554.5绿地率、室外公共活动空间与绿化景观a236.55.554.53物业管理10物业管理情况a3112111094交通便捷程度20离市区主干道的距离a411211109公交线路情况a4212111095教、医配套设20所在学区学校情况a5115141210精品文档精品文档施医疗机构分布情况a52109876商业配套25重要荀业配套设施a61292725232、区域因素调节系数评分等级说明表序

28、号影响因素考察项目二等三等四等1自然环境自然景观公认的自然环境优越地区，依山傍水或临近公园。自然环境良好，附近有7E的绿地和绿化，基本整洁、卫生。附近有少量绿地和绿化，卫生环境欠缺。附近无绿化，拥挤、杂乱、环境差环境污染空气清新、无污染；无噪音；水域清洁，达卫生标准。空气良好，少量污染；白天有部分交通噪首；水体局部污染。空气局部受污染；靠近大马路，白天和晚间均有噪音影响。靠近污染源；靠近车站、机场等，后严重噪音。2规划设计建筑或小区布局布局合理、错落有致，满足通风、日照等健康条件。布局一般，排列整齐。布局过于局促。任意布置，拥挤。建筑密度与外观等建筑密度在30%-40%外型美观。建筑密度在40

29、%-50%外观比较整齐。建筑密度在50%-60%外观陈旧。建筑密度在60%U上，外观破旧杂乱室外公共活动空间与绿化景观绿化率在30犯上，立体绿化，室外公共活动空间丰富。绿化率在30%A下，部分绿地和绿树，公共活动空间较小。少量绿化，基本无公共活动空间。无绿化，无公共活动空间。3物业管理物业管理情况全封闭物业管理。半全封闭物业管理。有物业管理。无物业管理。4交通便捷隹度离巾区主干道距离在300米以内。在300-600米之间。在600-800米之间。在800米以上。公交线路情况距离公交站点100米内，有3条以上重要公交线路。距离公交站点100-200米内，有1-2条重要公交线路。距离重要公交站点2

30、00-500米内。距离重要公交站点500米以上。5数医所在学区学校属于省级以上重点中学（初属于市级以上重点中学口属于县（市）级以上重一般中小学学区。精品文档精品文档配套设施情况中）和重点小学学区。（初中）和重点小学学区。点中学（初中）和重点小学学区。矢疗机构分布情况距市级及以上医院1000米以内。距市级及以上医院10002000米。距市级及以上医院20002500米。距市级及以上医院2500米以上。6萄业配套重要荀业配套设施在400米范围内有大型的市级商业配套设施在400-800米范围内有市级商业设施较集中在800米范围内有零散分布的商业网点，基本满足生活需求。在800米范围内基本上尢商业网点。3、区域因素修正系数计算说明、区域因素评分为各影响因素评分之和；、可比案例区域因素评分为ks,样本房屋区域因素评分为ko,则可比案例修正为样本房屋区域因素修正系数P4=二、非住宅营业用房及非住宅非营业用房区域因素修正非住宅营业用房及非住宅非营业用房区域因素评分标准可参照土地综合修正系数的评分标准，P4的计算同住宅房屋。