第11章 旅馆房地产评估_第1页
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文档简介

1、2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材房地产估价(第二版)房地产估价(第二版) 曲卫东曲卫东 叶剑平叶剑平 编著编著房地产估价房地产估价 (第二版)(第二版)2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材第十一章第十一章旅馆房地产评估旅馆房地产评估v学习指导学习指导重点要求掌握旅馆房地产及其市场的概念、特点重点要求掌握旅馆房地产及其市场的概念、特点及价格影响因素,掌握旅馆房地产的评估方法以及价格影响因素,掌握旅馆房地产的评估方法以及租金、收益测算方法,领会本章评估案例的教及租金、收益测算方法,领会本章评估案例的教学内容。学内容。房地产估价房地产估价 (第二版)(第二版)2121世纪房地产系

2、列教材世纪房地产系列教材11.111.1 旅馆房地产概述旅馆房地产概述v 11.1.1旅馆分类旅馆分类根据旅馆的类型及其所处地点可以将旅馆分为如下种根据旅馆的类型及其所处地点可以将旅馆分为如下种类:类:1. 城市旅馆系列:位于大城市的旅馆、酒店、私人旅馆、客房、城市旅馆系列:位于大城市的旅馆、酒店、私人旅馆、客房、全套房旅馆、公寓酒店等,其中部分带有会议和研讨会房间。全套房旅馆、公寓酒店等,其中部分带有会议和研讨会房间。2. 疗养旅馆系列:位于旅游和疗养区域的旅馆。疗养旅馆系列:位于旅游和疗养区域的旅馆。3. 假日旅馆系列:位于运动和度假区域的旅馆。假日旅馆系列:位于运动和度假区域的旅馆。4.

3、 长途公路边的汽车旅馆、轮船旅馆等系列。长途公路边的汽车旅馆、轮船旅馆等系列。根据具体形式,可将旅馆分为宾馆、客栈、提供全天根据具体形式,可将旅馆分为宾馆、客栈、提供全天餐饮的旅馆、汽车旅馆、公寓酒店、疗养和体育宾馆、餐饮的旅馆、汽车旅馆、公寓酒店、疗养和体育宾馆、疗养院、度假中心、假日住房、农民旅店和全套房酒疗养院、度假中心、假日住房、农民旅店和全套房酒店等。店等。房地产估价房地产估价 (第二版)(第二版)2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材11.1.111.1.1旅馆分类旅馆分类根据地点,可将旅馆分为城市旅馆、火车站旅馆、飞机根据地点,可将旅馆分为城市旅馆、火车站旅馆、飞机场旅馆、

4、高速公路旅馆和海边旅馆。场旅馆、高速公路旅馆和海边旅馆。按照装修标准,可将旅馆分为完全旅馆、客房旅馆、套按照装修标准,可将旅馆分为完全旅馆、客房旅馆、套房旅馆和公寓旅馆等。房旅馆和公寓旅馆等。按照服务水平,可将旅馆分为一至五星级旅馆,有时也按照服务水平,可将旅馆分为一至五星级旅馆,有时也将个别设备极其先进、服务极其完善的旅馆称为超五星将个别设备极其先进、服务极其完善的旅馆称为超五星级、六星级、七星级旅馆。全球唯一的七星级旅馆是位级、六星级、七星级旅馆。全球唯一的七星级旅馆是位于阿联酋迪拜的伯瓷酒店,共有于阿联酋迪拜的伯瓷酒店,共有5656层,层,321321米高,整个米高,整个工程共耗时工程共

5、耗时5 5年时间,于年时间,于19991999年年1212月开业。客房面积从月开业。客房面积从170170平方米到平方米到780780平方米不等,房价从平方米不等,房价从900900美元到美元到18 00018 000美元不等。美元不等。房地产估价房地产估价 (第二版)(第二版)2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材11.1.211.1.2旅馆定星准则旅馆定星准则v图图房地产估价房地产估价 (第二版)(第二版)2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材11.1.311.1.3旅馆经营形式旅馆经营形式1.1. 业主自营业主自营2.2. 租赁经营租赁经营3.3. 合作联营合作联营4.4.

6、特许经营特许经营5.5. 委托管理公司经营委托管理公司经营6.6. 信用卡酒店网络销售联盟信用卡酒店网络销售联盟房地产估价房地产估价 (第二版)(第二版)2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材11.211.2 旅馆房地产的评估方法旅馆房地产的评估方法v11.2.1市场比较法市场比较法通过市场比较法评估旅馆时,需要从交易价格中推导出通过市场比较法评估旅馆时,需要从交易价格中推导出房间价格,这一过程必须谨慎进行。因为交易价格不仅房间价格,这一过程必须谨慎进行。因为交易价格不仅包含土地和建筑物价值,而且包含企业和家具价值,而包含土地和建筑物价值,而且包含企业和家具价值,而后一部分价值是不应当包

7、含在房地产的市场价值中的。后一部分价值是不应当包含在房地产的市场价值中的。旅馆房地产扣除企业和家具价值之后,平均房间价格将旅馆房地产扣除企业和家具价值之后,平均房间价格将减少到原房间价格的减少到原房间价格的60%60%左右,也就是说企业和家具价左右,也就是说企业和家具价值占房地产总价值的值占房地产总价值的40%40%左右。左右。因为高星级宾馆规模大、价值高,投资者追求宾馆的个因为高星级宾馆规模大、价值高,投资者追求宾馆的个性化设计和建造,因此,很难应用市场法直接评估高星性化设计和建造,因此,很难应用市场法直接评估高星级的宾馆。但位于同一地区的同档次宾馆的每个房间的级的宾馆。但位于同一地区的同档

8、次宾馆的每个房间的市场价值还是可以用来比较的。市场价值还是可以用来比较的。房地产估价房地产估价 (第二版)(第二版)2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材11.2.211.2.2成本法成本法应用成本法评估旅馆房地产需要具备每平方米建筑面积的重应用成本法评估旅馆房地产需要具备每平方米建筑面积的重置成本参数。这个参数与建筑装修度密切相关,从平均装修置成本参数。这个参数与建筑装修度密切相关,从平均装修到高档装修,每平方米建筑成本的差别很大。而该参数的高到高档装修,每平方米建筑成本的差别很大。而该参数的高低并不一定能够代表建筑和装修质量的好坏。对于旅馆房地低并不一定能够代表建筑和装修质量的好坏。

9、对于旅馆房地产而言,最大的建筑成本因素是扩建和房间技术成本。一般产而言,最大的建筑成本因素是扩建和房间技术成本。一般旅馆中每个房间(房间加门厅、卫生间、盥洗室)经粗略计旅馆中每个房间(房间加门厅、卫生间、盥洗室)经粗略计算所得的建筑成本为算所得的建筑成本为4545万元万元100100万元,而豪华旅馆每个房间万元,而豪华旅馆每个房间的建筑成本可能会超过的建筑成本可能会超过150150万元。因此,根据每个房间的建万元。因此,根据每个房间的建筑成本来估算平均房间重置成本是不可行的。筑成本来估算平均房间重置成本是不可行的。旅馆从根本上看是收益性房地产,它的价值主要取决于其收旅馆从根本上看是收益性房地产

10、,它的价值主要取决于其收益能力。因此,将成本法作为评估旅馆房地产的主要方法是益能力。因此,将成本法作为评估旅馆房地产的主要方法是不妥当的,其成本价值通常被作为间接价值来应用,并作为不妥当的,其成本价值通常被作为间接价值来应用,并作为收益法评估结果的检核收益法评估结果的检核。 房地产估价房地产估价 (第二版)(第二版)2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材11.2.311.2.3收益法收益法1. 租金价值法租金价值法2. 经营法经营法房地产估价房地产估价 (第二版)(第二版)2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材11.311.3 营业额估算营业额估算v 正处于建设期或者处于规划期的旅

11、馆房地产还没有经营数正处于建设期或者处于规划期的旅馆房地产还没有经营数据,因此必须估算其潜在的经营数据。可以把旅馆行业协据,因此必须估算其潜在的经营数据。可以把旅馆行业协会或者咨询公司公布的咨询报告中的旅馆经营比较数据作会或者咨询公司公布的咨询报告中的旅馆经营比较数据作为估算的出发点,这些咨询报告中包含平均的营业额数据为估算的出发点,这些咨询报告中包含平均的营业额数据和其他重要的与评估相关的结构性数据。和其他重要的与评估相关的结构性数据。v 理论研究和市场分析表明,旅馆行业中最理想的情况是全理论研究和市场分析表明,旅馆行业中最理想的情况是全部营业额的部营业额的60%60%来自客房,来自客房,4

12、0%40%来自餐饮和其他方面。来自餐饮和其他方面。房地产估价房地产估价 (第二版)(第二版)2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材11.411.4 应用举例应用举例v11.4.1计划新建旅馆价值评估计划新建旅馆价值评估v 【例例11116 6】评估某市评估某市19941994年开始建设、年开始建设、19951995年下半年营业、年下半年营业、总使用年限为总使用年限为6060年的一个五星级酒店的价值。年的一个五星级酒店的价值。房地产估价房地产估价 (第二版)(第二版)2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材11.411.4 应用举例应用举例v11.4.2已有旅馆价值评估已有旅馆价值评估

13、v 【例例11117 7】某位于海滨度假区的旅馆,使用面积为某位于海滨度假区的旅馆,使用面积为7 914m7 914m2 2,建,建筑年代为筑年代为20002000年年5 5月。该旅馆客房全部为标准间,共计月。该旅馆客房全部为标准间,共计255255个。个。标准间住一个人时的价格为标准间住一个人时的价格为640640元元/ /晚,当标准间住两个人时的晚,当标准间住两个人时的价格为价格为900900元元/ /晚。标准间加价修正为晚。标准间加价修正为1.31.3,入住率为,入住率为62%62%。该旅馆的客人主要为旅游和休闲人士,占该旅馆的客人主要为旅游和休闲人士,占80%80%;商务人士为;商务人

14、士为10%10%;团体;团体/ /会议占会议占10%10%。相应的优惠比例分别为。相应的优惠比例分别为5%5%、10%10%和和15%15%。早餐价格为早餐价格为100100元元/ /人,早餐盈利比例为人,早餐盈利比例为100%100%,其他盈利占,其他盈利占15%15%。旅馆租金占盈利的比例情况如下:旅馆租金占盈利的比例情况如下:客房部占客房部占25%25%;早餐占早餐占12%12%;其他占其他占15%15%。旅馆餐饮部的使用面积为旅馆餐饮部的使用面积为2 032m2 032m2 2,可供,可供160160个人就餐,平均个人就餐,平均每个就餐位置可以盈利每个就餐位置可以盈利8585元,就餐位

15、置使用率为元,就餐位置使用率为1.51.5。餐饮租金。餐饮租金比例为比例为12%12%。为了融资需要欲评估该旅馆在为了融资需要欲评估该旅馆在20032003年年5 5月月3030日的市场价值。日的市场价值。 房地产估价房地产估价 (第二版)(第二版)2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材关键术语关键术语v旅馆旅馆v旅馆房地产估价旅馆房地产估价v租金价值法租金价值法v经营法经营法v入住率入住率v租金测算租金测算 房地产估价房地产估价 (第二版)(第二版)2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材复习思考题复习思考题1.1. 什么是旅馆房地产?什么是旅馆房地产?2.2. 旅馆房地产如何分类?旅馆房地产如何分类?3.3. 旅馆房地产市场有什么特点?旅馆房地产市场有什么特点?4.4. 哪些因素对旅馆房地产的收益有影响?哪些因素对旅馆房地产的收益有影响?5.5. 评估旅馆房地产的方法有哪些?如何选

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