农批市场调研报告

1、一、项目背景 1、庆元简介 2、香菇业现状二、中国香菇城概况 1、地理位置 2、项目规划建设 3、物业建筑形态 4、格局及辐射 5、模式创新 6、香菇城风貌图片展示三、搬迁及开业情况 1、项目搬迁情况 2、项目开业四、市场定价及招商优惠政策 1、商铺定价 2、招商优惠政策五、当前招商情况 1、规划布局及功能分区 2、招商入驻情况 3、图片展示六、市场管理情况 1、管理公示制度 2、市场经营者入市须知 3、市场环境卫生管理制度 4、市场经营七大统一 5、市场消防安全制度七、销售情况 八、市场分析 1、优势分析 2、劣势分析 3、结论及建议1.庆元简介 庆元县坐落于浙江南部，与闽北比邻，是世界人工

2、栽培香菇发源地，香菇始祖朝圣地。素有“中国香菇城”、“中国香菇之乡”等美誉，是中国唯一命名的食用菌产业基地。曾先后获得“全国食用菌行业特别贡献奖”、“全国食用菌文化产业建设先进县”等荣誉。 一直以来，凭借着不可复制的生态条件和传承悠久的种植技术，浙江庆元香菇“一菇独秀”，备受青睐。“庆元香菇”品牌价值达45.36亿元，名列全国食用菌类品牌首位。庆元县位于浙江省丽水市西南部，2005年被评为中国生态环境第一县森林覆盖率高达82.4%，北面与本省丽水市的龙泉市、景宁县接壤，东西、南面与福建省寿宁县、松溪县、政和县交界。2、香菇业现状 “庆元香菇”品牌价值达45.36亿元，名列全国食用菌类品牌首位。

3、然而20多年过去了，低水平量的扩张、落后的生产方式、低端的交易市场，让庆元香菇产业的发展效应优势逐年减弱。为给庆元食用菌市场注入一股全新的市场力量，于2015年1月20日，“中国香菇城”正式开业试营业。为确保庆元香菇市场在全国的领先地位现实分析，庆元县委、政府审时度势将香菇市场迁建项目列入庆元“十二五”发展规划。经过多次洽谈、磋商，中国供销农产品批发市场有限公司决定联合浙江兴合集团、庆元国资、庆元供销社共同实施庆元香菇市场迁建及物流中心建设项目。吴三公，南宋建炎四年生于庆元龙岩村，后随其父移居至本县西洋村。传说，吴三公世居深山，发现一种菌蕈无毒，且有强身壮体的功能，经常采食，称其为香蕈，也称香

4、菇。后来，吴三公发明了“砍花”、“惊蕈”等制菇法，并传给了后人，因而被庆元、龙泉、景宁一带菇民奉为做香菇的祖师。有关吴三公的神话故事在庆、龙、景一带流传甚广。1 1、地理位置地理位置：位于屏都综合新区核心区块，庆元县香覃大道99号；2 2、项目项目建设建设规划规划： 于2013年正式启动建设，市场区一期于2014年底建成。于2015年1月20日一期开业试运营；占地330亩，建筑面积约40万平米，总投资约18亿元。该项目集创业、经营、旅游、购物、文化、生活一体化市场发展模式，是中国城镇化建设的典范。作为全国独家命名的“中国香菇城”，由市场物流区、总部经济区、市场配套公寓区、香菇文化广场、香菇大楼

5、及新城商业街区等6大业态区块组成，具有农 产品交易、农产品展示展销、旅游购物、电子商务、物流冷藏、食用菌加工、全国食用菌价格指数发布、金融服务、会议服务、餐饮服务等多种功能。3、物业建筑形态物业建筑情况项目规模占地330亩，建筑面积约40万平米开业时间2015年1月20日建筑外形四层框架结构，外立面主色为米黄白色相间及不规则玻璃窗设计凸显香菇文化元素地址庆元县屏都新区核心区块商铺形态沿街商铺面积：48平米；深*宽：12m*4m；层高，一层6米，二三层5.5米，商铺为钢构玻璃门，商铺内预留洗手间。场内商铺面积：34-50平米，层高，一层6米，二层5.5米，防火卷帘门通道主通道约28m,次通道约1

6、2m正门外立面展示商铺玻璃门图片展示商铺内景图片展示4 4、格局格局及辐射及辐射： 中国香菇城是中国食用菌交易市场的集散地，总存储量达到5万吨，可有效调节食用菌市场价格，充分发挥全球食用菌产品价格“温度计”作用。在如今“电商时代”下，香菇城还将实现线下实体店铺与线上物联网交易相结合的现代电商经营模式，全力打造成为食用菌全球采购中心，预计3年后，年销售额可达到30亿元以上。5 5、模式模式创新创新： 为更好地服务于商户，新的香菇市场还将为入驻商户提供金融担保服务。当市场里的菇农碰到资金难题时，他们可以选择将货物存放在香菇市场的仓库中，由市场进行监管和评估，并按一定比例取得“过桥资金”。目前，中国

7、香菇城已吸引来自全国各地近300家商户正式入驻。随着中央作出建设丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路重大战略决策的不断深入、推进，中国香菇城将把握“一带一路”建设发展机遇，利用即将建成的龙丽庆高速和衢宁铁路与之接规，大力提升食用菌产、销的辐射能力，对促进庆元县，乃至浙、闽、赣地区和“一带一路”沿途国家和地区的商贸发展、文化交流起到积极的推动作用。庆元香菇城规划设计效果图6、香菇城风貌图片展示香菇交易大厅二楼停车场通道一楼香菇晒场市场正门广场吴三公雕塑黑木耳交易区1 1、项目项目搬迁情况搬迁情况项目项目开发主体：开发主体：由中国供销农产品批发市场控股有限公司、浙江兴合集团投资新建的新香菇市场，去

8、年底一期市场区已建设完成，并由政府牵头，对当地现有的食用菌市场（庆元老香菇市场）进行督办转移。搬迁搬迁情况：情况：2014年9月份开始正式启动搬迁工作，由于当时即将进入交易旺期，市场部分商户对搬迁持有意见，会影响到个人的交易额。所以动员转移工作因各方 面条件不是很成熟，以及商户的抵触，至14年年底搬迁工作依旧没有突破性的进展。同时商户与老市场签订的合同是每年的9月30日前完成续约，市场要求商户在搬迁前继续缴纳房租，如搬到新市场，实行对租金多退少补的政策，但部分商户不赞成也是搬迁受阻的主要原因。截止开业前老市场商户基本上90%缴纳了诚意金。但真正入驻经营的情况并不理想，仅开业当天不足80户商户入

9、场营造了开业气氛。2015年4月18日，在政府相关部门的督办 下，老香菇市场商户基本整体搬迁。庆元香菇市场搬迁通告2、项目开业商户主要来源于庆元老香菇市场，基本没有外地商户，庆元老香菇市场作为主要搬迁市场商户共计116户，约90%商户按期缴纳了诚意金（约100户）；开业前形式上入驻的商户不足80户；开业当天约100余商户进场营造开业氛围，但真正进行经营交易的商户不足30户；政府及市场方联合发通知，要求在4月18日前老市场商户全部搬至新市场。1、商铺定价A：市场B区一楼临街店铺租金按（0.80元/，天）收取，其余一楼店铺租金按（0.70元/，天）收取，B区二楼按（0.50元/，天）收取。B：鲜菇

10、行业按现有市场价格收取（0.40-0.45元/，天）。鲜菇经营户需自建冷库的，按自建冷库面积给予50元/补助，在当年房租中一次性直接减免；由项目公司建冷库的，租金按0.75元/，天计算。C：菇脚等辅助行业按现有市场价格收取（0.35-0.40元/，天）。以实际位置实行一铺一价场内商铺拍卖大厅A：经营户按要求时间准时搬迁并开门营业的给予租金的50%直接减免。（针对经营性铺位）B：经营户整年开门营业的给予20%租金减免，减免的租金从次年租金中直接扣除。C：年累计销售额500-2000万的经营户给予店铺租金10%减免；年累计销售额2000-4000万的经营户给予店铺租金20%减免；年累计销售额400

11、0万以上的经营户给予店铺租金50%减免；减免的租金从次年店铺租金中直接扣除。（年累计销售额以在本市场内完成实物交割为依据）D：县外采购商优惠（企业在县外注册的采购商设点）年累计采购额在500-1000万的给予店铺租金20%减免；年累计采购额在1000万以上的给予店铺租金50%减免；减免的租金从次年店铺租金中直接扣除。（年累计采购额以在庆元县内完成实物交割为依据）E：特殊经营户采用一户一议优惠政策。拍卖大厅内前三天免费存放商品，第四天起向卖家收每件每天0.5元、散货每百斤1元收取存放费；过磅费按每件0.5元（中箱标准）收取，散货按每百斤1元收取。2、招商优惠政策（注：多项优惠措施可以叠加享受，最

12、高可享受封顶100%折扣优惠）1、规划布局及功能分区（1）中国香菇城市场区分为四层，一二层为交易区，二三楼规划有16000平方冷库，三四层为40000平方米仓储加工区，车辆可直达楼上。（2）市场建筑层高一层为6米，2层5.5米。（3）市场规划停车位1019个，另配有16000平方 的屋顶晒场。（4）市场交易区共分为A、B、C三栋及沿街店铺，目前运营中的有A、B两栋，C栋及沿街店面正在装修中，市场内设有专门的鲜菇交易区、菇脚辅料交易区，黑木耳交易区、精品食用菌交易区及综合交易区。庆元香菇市场平面导视图招商入驻情况招商入驻情况A栋B栋一楼二楼一楼二楼商铺总数58停车场、快餐厅117193实际入驻5

13、2117160入住率90%100%83%配套设施A栋一楼配有菇城购物超市，二楼有菇城如意餐厅及停车场管理情况考勤管理：商铺经营时间为8:30-17:30；水电管理：统一布设水电信息网络，按周期计收水电费用；出租管理:市场商铺仓库由市场统一管理，实行“谁租谁用”；商品安全：实行一户一档商品质量备查档案管理；警示制度：信用记录，奖惩结合；违约预赔制度：相关法律与市场实际情况结合，订立违约预赔制度。2、招商入驻情况3、图片展示图 片展 示一场内商铺二楼停车场木耳交易区市场外围商铺市场二楼晒场中厅电子显示屏3、图片展示图 片展 示二三层仓库内景装修中的C栋门口公交站牌市场鲜菇交易店面市场鲜菇交易实景配

14、套超市1、管理公示制度：（1）市场内对各区均设置区域责任牌，挂各区域墙壁公示。（2）市场成立专门的运营事业部，下设交易拍卖服务部，仓储加工服务部，招商服务部，物业服务部，安保服务部，信息检测服务部。2、市场经营者入市须知（1）凡进入市场设点经营的单位和个人，必须办理营业执照等营业所需的证照方可进场营业；（2）市场营业时间从早上6:30开始晚上 10:30结束，经营者基本保持在8:3017:30段时间内商铺开门营业，特殊经营户根据经营业态的特点允许调整营业时间，但需得到市场方同意方可；（3）进场经营者必须自觉遵守国家政策法令、法规及市场的各项规章管理制度。服从市场同意规划，统一管理，共同维护市场

15、良好的经营秩序；（4）讲究职业道德，文明经商，礼貌待客，商品明码标价，计量准确，陈整齐美观，不以次充好，不以假充真，不欺行霸市，不强买强卖，不经营国家明令禁止上市的商品，自觉接受政府职能部门，市场管理部门和消费者的监督；（5）商户必须在经营业态划分的区域内经营相应的商品，经营户主必须与经营证照姓名或签约人相符，严禁商铺私自转租、转让、出借、或以合伙名义变相转租、转让使用；（6）商铺装修施工方案必须报备市场经营管理部，严格遵守市场消防安全管理和用水、用电物业管理及市场装修管理规定。不擅自改变铺位内设施结构，不影响消防安全改装，不乱接乱拉水电管道和线路，不破坏设施设备；（7）爱护场内公物和各种配套

16、设施，不准随意改变市场内设施结构，不准随意搭建临时设施，损坏公物照价赔偿；（8）严禁在市场内住人过夜、烧菜做饭、私自拆装电器和私接电源、使用各种电热炉器具及超负荷用电；特殊行业（如住宿、餐饮等）须经行业部门审批，并报被市场管理方审核后，方可经营操作，经营户应指派专人负责，确保用电、用水、用火安全；（9）严禁在市场内赌博、酗酒、打架、斗殴、盗窃及封建迷信活动；（10）未经许可同意严禁私自燃放烟花爆竹；（11）各类车辆按指定区域停放，服从现场管理人员的指挥，严禁占道停车、公用场地推放货物及杂物；（12）严禁占道经营，实行门前“三包”，配合市场保洁员搞好市场卫生，美化市场环境。3、市场环境卫生管理制

17、度（1）市场物业部负责市场的卫生监督、指导和管理工作。（2）市场配备专职的保洁员，负责市场的日常卫生清洁工作，并实现。网格化管理”。（3）市场必须坚持每天清扫，全天候保洁，市场大门广场、干鲜菇交易区、黑木耳交易区、市场一楼各通道、厕所等为重点保洁区域。（4）市场内应保持墙面、地面、设备设施清洁，使用工具摆放整齐，无乱张贴广告，墙上无悬挂杂物。垃圾要日产日清。（5）市场卫生保洁落实卫生责任制，实行商铺、办公室以及公共场所卫生包干。（6）市场实行门前卫生“三包”管理，经营户应主动配合市场保洁员搞好市场卫生，美化市场环境（7）市场物业部要坚持经常性的卫生宣传教育工作，督促经营户搞好清洁保洁工作，并做

18、好宣传教育工作记录备查。为营造干净、整洁、优美、舒适、文明、安全的市场环境，提升星级市场的管理目标，特制定以下市场环境卫生制度生管理制度4、市场经营七大统一 （1）统一管理：14万方市场物流区，由庆元香菇市场有限公司100%持有，统一招商运营与管理。（2）统一标准：市场运营管理方将按照国家相关标准以及农副产品交易相关标准，建设食用菌产业统一标准，以防以次充好、败坏市场口碑的行为。为庆元香菇走向全国、走出世界建立行业标准。（3）统一结算：为保障交易双方利益，彻底杜绝交易中出现的假币流通、去头抹零、拖延付款时间等问题；提高结算速度，缩短交易的货品在市场内滞留时间，建设电子统一结算系统。（4）统一检

19、测：市场将按照农副产品相关标准，建立检痉检测制度，规范市场行业标准，树立市场良好信誉。（5）线上线下统一运作：在市场运营管理上，我们在杭州设立的庆元香菇市场办事处内设置电子商务运作平台，帮助经营实现线上线下多种经营模式互动并举（6）统一售保：市场统一线上线下产品售后暇务，帮助交易双方维护正当的台；去权益。（7）建立公平、公正、公开、公信统一平台：通过市场运营管理的团队一系列的运营方式与手段，为市场经营户打造一个公平、公正、公开、公信的统一平台。中国香菇城自项目启动之日起，就坚持以高标准、高要求起步，借鉴国内外专业化市场建设理念，力求创新。项目前期我们引入高规格的专业设计团队，对商场垂直交通、平

20、面布局、品牌结构、装修设计等进行全方位的规划。“不断超越经营户的期望”是我们所提倡的服务理念，在升级硬件设施、经营档次的同时，我们对运营服务进行精心设计。5、市场消防安全制度市场内设置统一的消防栓及消防喷淋；市场内各区域显著位置公示消防安全三提示。市场内部交易区为100%自持，外围的沿街店面及配套房产对外销售沿街店面销售宣传在建中的配套公寓销售区域销售价格销售方式在售数量已售比例备注沿街商铺均价11000元沿街商铺为三层结构、公共楼道设计，商铺内无独立楼道，一二层捆绑销售24植50%一至三层捆绑销售可享受优惠菇香公寓均价6000元在建4号楼、7号楼，小高层设计，根据户型、面积、层高实行“一房一

21、价”130套 50%菇香公寓周边已落成配套设施有香菇城生鲜超市，农村信用合作社也将入驻，此外菇香小学已选址，预计年内动工1 1、优势分析优势分析五大优势交易成本交易成本低低因为市场公益性的特点，市场租金水平较同类市场要低，且无其他收费项目。经营经营稳定稳定因为市场为政府投资的公益性市场，所以无论是租金价格及收费标准非常稳定；市场市场搬迁搬迁市场本身是由当地政府投资建设，现政府引进中国供销农产品批发市场控股有限公司、浙江兴合集团，投资新建的新香菇市场，对当地现有的食用菌市场进行督办转移，使得市场功能更加完善和规范，且有利于交易规模的进一步放大。位置位置优越优越其位于浙闽赣交界的地理位置使得其市场

22、建设之初就具有辐射多个省份的天然优势，为其辐射全国打下很好的基础。产地产地基础基础1989年经国际热带菌类学会主席张树庭 教授考察研究，确认庆元是世界人工栽培香菇技术的发祥地，并亲笔题写了“香菇之 源”匾额。香菇是庆元的支柱产业，有八百多年生产历史。同时早在94年香菇产量干菇达6000吨，占全国产量六分之一强，是全国最为知名的香菇产地。2、劣势分析交通不便利：交通不便利：相较于庆元老香菇市场地理位置较为偏远（具庆元县中心或老香菇市场及长深高速均有十余公里），且不毗邻区位大交通的长深高速，同时其作为庆元香菇专业产地市场主要作为庆元县及周边食用菌商贩和经营户的交易场所在庆元县的区位优势较弱，不便于

23、各乡镇香菇进行集中交易。市场定位：市场定位：其不同于老香菇市场单一食用菌交易为主体，市场交易区仅占市场规模不到30%，过多地增加了总部办公、住宅及百货商业等功能，且主要以房地产经营为主，忽略了市场交易的主要功能。产品配比：产品配比：作为产地市场，特别是单品香菇或黑木耳为主要交易品类的前提下，不仅建设了本身供过于求的商铺交易类产品，同时又建设规模较大的交易大厅，一般作为单品产地交易市场来讲，要么仅进行集中交易，或者商铺交易，其两种产品之间出现了内部竞争的局面，造成商铺出租比例进一步下滑，所以集中交易只能作为辅助功能，而需要进一步缩减体量。市场市场配套配套：其不同于老香菇市场处于老城区，生活配套较为成熟，商户离居所较近，新的香菇城离城区较远，商户交易完后回城区居住开车约20分钟，市场内只有一路公交车，从香菇城到庆元主城区约十几个站，周边没有配套菜市场，医院、学校等，生活较为不便利。3、结论及建议科学实用的规划设计：科学实用的规划设计：雨润龙泉项目规划设计应充分考虑龙泉市及周边同类市场商户交易习惯，以及庞大的商贩数量，为了尽快将市场做旺必须考虑建设集中交易区，但集中交易区存在经营秩序混乱、管理成本高、盈利困难、以及对市场区商铺具有一定的替代性（对商贩而言）。为了避免上述弊端及兼顾