刚需项目地产企划推广模式方案要点

1、外展点蓄客阶段外展点蓄客阶段活动类：活动类：品牌发布会2 2、宣传类、宣传类：网络/短信/报广/户外/等3 3、线下拓展类、线下拓展类：CALL电/派报/拓客等开盘前蓄客阶段开盘前蓄客阶段销售代理公司确定企划代理公司确定销售管理架构确定销售团队开始组建活动类：活动类：外展点启动仪式/暖场活动销售物料类销售物料类：销售电话/海报/折页/户型图/手提袋/品质白皮书/积分卡等宣传类：宣传类：户外/网络/短信等线下拓展类：线下拓展类：CALL电/派报/拓客等营销中心公开营销中心公开VIPVIP认筹认筹营销中心公开后2周活动类：活动类：营销中心公开活动/品质之旅宣传类：宣传类：报广/户外/网络/公共交通

2、/短信等媒体集中投放，强势蓄客策略类策略类：VIP预约情况建议销售物料类：销售物料类：模型/3D/认筹物料等5 5、营销中心标识类：、营销中心标识类：门头字/LOGO墙/灯箱/内部导示/外部导示/工地围墙/样板房标识/看房通道包装等6 6、线下拓展类：、线下拓展类：CALL电/派报/拓客等开盘开盘活动类：活动类：开盘活动筹备/开盘现场布置宣传类：宣传类：开盘报广/户外/网络/公共交通/短信等热销报广/户外/网络/短信等3、开盘策略开盘策略：顺位或集中摇号或排号4 4、线下拓展、线下拓展类：类：CALL电/派报/拓客等样板房公开样板房公开营销中心公开前1-2周品牌发布会品牌发布会营销中心公开前1

3、个月外外展点开放展点开放/ / 积分卡积分卡启动启动/ /品质品质之旅启动之旅启动营销中心公开前3个月代理代理/ /企划公司企划公司确定确定营销中心公开前2个月代理公司团队组建代理公司团队组建完毕完毕/企划调性确定企划调性确定活动类活动类：样板房公开活动/品质之旅宣传类宣传类：报广/户外/网络/公共交通/短信等媒体集中投放，强势蓄客线下拓展类：线下拓展类：CALL电/派报/拓客代理公司团队组建完毕，具备进场条件项目企划调性确定营销策划报告（CST会议）开盘前工作计划营销费用预算审批团队组建阶段团队组建阶段营销中心公开后2个月内总体营销节点安排总体营销节点安排1品牌落地及外展点蓄客阶段品牌落地及

4、外展点蓄客阶段活动类：活动类：品牌发布会2 2、宣传类、宣传类：报广/户外/网络/短信等3 3、线下拓展类、线下拓展类：CALL电/派报/拓客等开盘前蓄客阶段开盘前蓄客阶段销售代理公司确定企划代理公司确定销售管理架构确定销售团队开始组建活动类：活动类：外展点启动仪式/暖场活动销售物料类销售物料类：销售电话/海报/折页/户型图/手提袋/品质白皮书/积分卡等宣传类：宣传类：户外/报纸/网络/短信等线下拓展类：线下拓展类：CALL电/派报/拓客等营销中心公开营销中心公开营销中心公开后2周活动类：活动类：营销中心公开活动/品质之旅宣传类：宣传类：报广/户外/网络/公共交通/短信等媒体集中投放，强势蓄客

5、策略类策略类：VIP预约情况建议销售物料类：销售物料类：模型/3D/认筹物料等5 5、营销中心标识类：、营销中心标识类：门头字/LOGO墙/灯箱/内部导示/外部导示/工地围墙/样板房标识/看房通道包装等6 6、线下拓展类：、线下拓展类：CALL电/派报/拓客等开盘开盘活动类：活动类：开盘活动筹备/开盘现场布置宣传类宣传类：报广/户外/网络/公共交通/短信等热销报广/户外/网络/短信等3、开盘策略开盘策略：顺位或集中摇号或排号4 4、线下拓展、线下拓展类：类：CALL电/派报/拓客等样板房公开样板房公开VIPVIP认筹认筹营销中心公开前1-2周品牌发布会品牌发布会营销中心公开前2个月品牌宣传启动

6、品牌宣传启动/ /外展点外展点开放开放/ / 积分卡启动积分卡启动/ /品品质之旅启动质之旅启动营销中心公开前4个月代理代理/ /企划公司企划公司确定确定营销中心公开前3个月代理公司团队组建代理公司团队组建完毕完毕/企划调性确定企划调性确定活动类活动类：样板房公开活动/品质之旅宣传类宣传类：报广/户外/网络/公共交通/短信等媒体集中投放，强势蓄客线下拓展类：线下拓展类：CALL电/派报/拓客代理公司团队组建完毕，具备进场条件项目企划调性确定开盘前工作计划营销费用预算审批团队组建阶段团队组建阶段营销中心公开后2个月总体营销节点安排（其它区域）总体营销节点安排（其它区域）1团队组建阶段团队组建阶段

7、销售架构模式销售架构模式2销售总监（驻场）销售经理外拓经理策划经理15-20名置业顾问外拓组（8-10名）CALL电组（8-10名）1-2名驻场策划备注：以上销售架构模式适用于代理项目2名主管（分组制）1 1、品牌落地宣传启动时间、品牌落地宣传启动时间：与外展点开放同期2 2 、 品牌宣传主题：品牌宣传主题：当进入城市为一线大城市如北上广深等地，或是进入城市已有极大影响力的开发商进驻，如万科、龙湖、中海等知名开发商时，品牌落地阶段广告语统一采用：上市品质上市品质 致敬致敬* * *（城市名称）（城市名称）当进入城市为二三线城市，且当地没有大影响力开发商率先进入时，品牌落地阶段广告语采用：国企品

8、质国企品质 领跑领跑* * *（城市名称）（城市名称）品牌落地阶段品牌落地阶段品牌宣传模式品牌宣传模式33 3、品牌落地宣传媒体安排、品牌落地宣传媒体安排 报纸：当地主流报纸整版硬广1-2次+软文1-2次 户外：2-3块，1个月 网络：当地主流网络首页通栏2周 新闻：当地主流纸媒及网络媒体免费新闻炒作、微博微信炒作4 4、销售道具、销售道具品质之旅宣传片、品质白皮书、画册1 1、什么是积分卡？、什么是积分卡？积分卡是项目蓄客初期为增加客户的粘着性，保持与客户的长效互动，而推出的一项优惠活动，客户办卡并参加项目举办的活动即可累积积分，成功购房后可在开盘时抵扣与积分相应的房款。2、办理时间：办理时

9、间：外展点开放当日3、办理方式：办理方式：免费，为避免客户填写资料过多，卡过多，建议与会员卡合而 为一，并直接在系统中进行体现。4、抵扣房款优惠额度：抵扣房款优惠额度：该项目单套平均总价的1%左右，最终额度需取整，如5000元 或10000元.外展点蓄客阶段外展点蓄客阶段积分卡办理模式积分卡办理模式4 认筹时间：营销中心开放当日（厦漳泉区域）；样板房开放当日（其它 区域） 认筹收取预约金金额：5000元 VIP认筹目标：当期推盘量与VIP办理量达到1：1.5以上，VIP办理周期最长不 超过2个月 在电商普及的城市，以及未取得预售证严格不能收钱的城市，可考虑通过电商 进行收筹开盘前蓄客阶段开盘前

10、蓄客阶段VIPVIP办理模式办理模式5 在开盘前10-15天需对内部员工及关系户进行梳理，在此 过程中可释放项目房源紧张信息，同时告知关系户如需优先选房需 通过关系方可落定房源，通过挤压关系户，制造项目热销的口碑。 各项目需根据项目自身客户情况、关系户或内部员工数量及房源落 定情况，在开盘前1-3天对关系户/内部员工提前办理认购，提前锁 定客源。为避免提前透露价格导致客户流失，认购当天方可释放项 目精准价格。开盘前蓄客阶段开盘前蓄客阶段内部员工及关系户梳理内部员工及关系户梳理5 项目首次开盘原则上均以公开摇号方式进行集中开盘，通过现场氛 围传递热销信息，为后续项目产品推广做铺垫。 二期开盘根据

11、一期开盘情况确定，原则上销售速度较慢或周边市场竞 争大的项目，可采用顺位排号的方式，否则仍以公开摇号方式开盘。 开盘前蓄客阶段开盘前蓄客阶段确定开盘方式确定开盘方式5全案营销费用比例建议全案营销费用比例建议自售项目厦漳泉区域2.10%其它区域2.30%代理项目厦漳泉区域2.50%其它区域2.70%全案营销费用比例及主要推广渠道建议全案营销费用比例及主要推广渠道建议6厦门某盘主要媒体费用使用比率报纸13.50%网络（含看房团）11.59%户外/公共交通19.37%活动20.34%外展点/外拓9.70%短信3.43%厦门某盘主要媒体费用使用比率报纸16.98%网络（含看房团）11.67%户外/公共交通21.04%活动13.96%外展点/外拓8.36%短信3.89%报纸13.54%网络4.34%户外/公共交通16.93%活动12.09%短信8.92%泉州某盘主要媒体费用使用比率泉州某盘主要媒体费用使用比率报纸19.77%网络3.70%户外/公共交通19.70%活动11.01%短信8.87%备注：1、泉州区域因项目众多，网络费用均为多项目分摊使用，且泉州区域网络效果不如一二线 城市好，故泉州区域网络费使用比率较低；2、泉州区域外展点统计口径上归于管理费中，故此表格中未体现。案例1：已完销项目主要媒体费用使用情况案例2：在销项目主要媒体费用预估情况媒体比例备注报纸约10-15%