广西北海项目最终前期定位分析

1、最终定位分析最终定位分析北海项目北海项目目录目录n简要客户分析n户型竞争分析n价格竞争分析n二次定位分析简要客户分析简要客户分析简要客户分析简要客户分析调研信息汇总调研信息汇总简要客户分析简要客户分析调研信息汇总调研信息汇总若将“一改二”计为两房，“二改三”计为三房，“三改四”计为四房，则得出最终比例如上图所示；简要客户分析简要客户分析客户需求信息汇总客户需求信息汇总简要客户分析简要客户分析最低最低(紧凑型紧凑型)需求汇总需求汇总简要客户分析简要客户分析舒适型需求汇总舒适型需求汇总简要客户分析简要客户分析客户群体定位分析客户群体定位分析根据客户调研分析，得出以下结论根据客户调研分析，得出以下结

2、论简要客户分析简要客户分析客户需求定位分析客户需求定位分析根据客户调研分析，得出以下结论根据客户调研分析，得出以下结论舒适型可做到多大空间？舒适型可做到多大空间？紧凑型可做到多大空间？紧凑型可做到多大空间？户型竞争分析户型竞争分析户型竞争分析户型竞争分析一房一房月光宝盒20一房779-33.66一房779-34.2一房户型竞争分析户型竞争分析一房一房月光宝盒20一房779-55.06一房户型竞争分析户型竞争分析一房一房户型竞争分析户型竞争分析一房一房n卧室：卧室：根据对比，除 “月光宝盒”外,“财富779 ” 的三个一房户型，就当前设计，均能满足客户的最低需求，并能同时满足客户的舒适性需求；n

3、客厅：客厅：两个项目的设计，均能够满足客户的需求，且“月光宝盒”的设计，实用性更强；n整体设计：整体设计：两个项目均能够满足居住的基本功能（客、卧、餐），其中，“月光宝盒”的户型设计，更加紧凑，其3.3米的户型开间，更多的减少了浪费空间，而“779”的户型设计，虽有较为舒适的3.6-4.05米的户型开间，但相对于实用性为主的一房户型，同时也带来了较多的浪费空间；n客户调研对比：客户调研对比：根据对客户的调研，单纯追求实用性为上的纯投资客户，可就“月光宝盒”的现有户型进行销售，同时通过相应的空间调整，可提升提升户型的合理性；而对于追求舒适性为上的居住型客户，可对“月光宝盒”的户型进行适当改造，略

4、微提高户型面积，以达到舒适性的需求；户型竞争分析户型竞争分析一房一房(实用型改造实用型改造)n去掉阳台隔墙，使卧室开间达到3.3米；n去掉餐厅，同时将卫生间隔墙向右移动约0.4米，放大客厅空间；n将沙发及电视墙向右移动，至现有餐厅位置；n将现有衣柜旋转90，挪至现有沙发左侧、距离床约0.6米位置；n床头柜功能则可利用飘窗来承担；n通过空间调整，户型面积可保持不变，同时实用性更加增强；户型竞争分析户型竞争分析一房一房(舒适型改造，单间变一房舒适型改造，单间变一房)n户型开间：户型开间：由3.3米扩展为4.2米；n卫生间：卫生间：宽度由1.9米压缩至1.6米，长度由1.55米扩展为2.2米；n客厅

5、：客厅：进深由3米，压缩为2.7米；n卧室：卧室：去掉飘窗，并向外延伸，形成3.2米2.5米院馆；n阳台：阳台：向外延伸1米，形成1米2.5米阳台；功能区功能区原户型原户型改良后改良后开间开间3.34.2总进深总进深6.56.8卫生间卫生间1.9*1.551.6*2.2客厅客厅3.3*34.2*2.7卧室卧室2.3*1.53.2*2.5阳台阳台1*1.51*2.5套内套内2023.31建面建面2530赠送面积赠送面积25.25实得套内实得套内2228.56实得建面实得建面2735.25赠送率赠送率10%22.5%户型竞争分析户型竞争分析两房两房(含一改二含一改二)月光宝盒43两房月光宝盒45两

6、房户型竞争分析户型竞争分析两房两房(含一改二含一改二)779-55两房北海名座-53两房户型竞争分析户型竞争分析两房两房(含一改二含一改二)户型竞争分析户型竞争分析两房两房(含一改二含一改二)n主卧：主卧：根据对比，“月光宝盒43”户型通过飘窗设计，可解决客户的最低及舒适性尺寸需求；“月光宝盒45”户型则附带了5.67的书房，且隔墙非剪力墙，实现“两房”户型中的超豪华主卧；“779”及“北海名座”的主卧，也可实现客户需求，但舒适性明显弱于“月光宝盒45”户型，与“月光宝盒43”户型相当；n次卧：次卧：该功能空间非客户重点关注空间，“月光宝盒43”户型通过封闭式阳台的赠送，可满足客户的最低需求；

7、“月光宝盒45”户型同样通过封闭式阳台的赠送，实现了次卧的功能，但1.5米进深，则严重影响了居住；“779”及“北海名座”的次卧，同样满足了客户的最低需求，同时具备了一定的舒适性；n客厅：客厅：“月光宝盒”户型的开间，均距离客户需求有一定差距，但相对的减少了大开间所带来的空间浪费，实用性较强；“779”及“北海名座”的客厅开间满足了客户的需求；n整体设计：整体设计：“月光宝盒”户型设计，更偏重于卧室的舒适与整体的实用，且基本无浪费空间；“779”及“北海名座”的户型设计实用性偏低，但舒适性较高，不过，相对应的是，空间略大，总价相对偏高，性价比略低；n客户需求对比：客户需求对比：“779”及“北

8、海名座”在空间尺寸上，满足了客户的需求，但“779” 户型面积偏大，性价比极低，可不做参考；而“北海名座”户型整体较为平衡，若适当压缩餐厅及客厅面积，将整体户型面积压缩至50左右，则可满足以居住型为主的客户需求；“月光宝盒45”户型功能齐全，通过一定的空间平衡，则可使各个功能分区具备更好的实用性，可满足以投资型为主的客户需求；同时，“月光宝盒45”户型通过改造，可获得相对于“北海名座”户型更好的舒适度，将能更好的迎合客户需求；户型竞争分析户型竞争分析实用型两房实用型两房(含一改二含一改二)n封闭阳台：封闭阳台：进深由1.5米，扩展至2.5米，形成2.9米2.5米空间；n经改造，户型面积将增大1

9、.5(建面1.9)，舒适度与实用性进一步增强；功能区功能区原户型原户型改良后改良后次卧次卧2.9*1.52.9*2.5套内套内4546.5建面建面5859.9赠送面积赠送面积5.526.97实得套内实得套内50.5253.47实得建面实得建面63.5266.87赠送率赠送率12.27%15%月光宝盒45两房户型竞争分析户型竞争分析舒适型两房舒适型两房(含一改二含一改二)月光宝盒45两房n封闭阳台：封闭阳台：进深由1.5米，扩展至2.5米，形成2.9米2.5米空间；n客厅：客厅：开间由3.2米，扩展至4.2米；n经改造后，户型面积将增大7.95(建面10.19),但更具舒适度;功能区功能区原户型

10、原户型改良后改良后次卧次卧2.9*1.52.9*2.5客厅开间客厅开间3.24.2套内套内4552.95建面建面5868.19赠送面积赠送面积5.526.97实得套内实得套内50.5259.92实得建面实得建面63.5275.16赠送率赠送率12.27%13.16%户型竞争分析户型竞争分析三房三房(含二改三含二改三)月光宝盒60二改三北海名座65.52二改三户型竞争分析户型竞争分析三房三房(含二改三含二改三)月光宝盒64三房北海名座70三房户型竞争分析户型竞争分析三房三房(含二改三含二改三)户型竞争分析户型竞争分析两房两房(含一改二含一改二)n主卧：主卧：根据对比，“月光宝盒”户型无法满足客户

11、需求，空间过于狭窄，主卧部分功能无法同时满足；“北海名座”户型则通过飘窗的合理运用，使整个主卧拥有较强的舒适性；n次卧：次卧：该功能空间非客户重点关注空间，“月光宝盒”户型可满足客户最低尺寸需求；“北海名座”户型同样可满足客户最低尺寸需求，且更具舒适度；n客厅：客厅：“月光宝盒”户型通过压缩客厅空间来节约面积，但使得客厅舒适度被降低；“北海名座”户型则迎合了客户需求；n整体设计：整体设计：“月光宝盒”户型设计，具备一定性价比，但舒适度明显不足；“北海名座”户型，特别是其89.47户型，实用性与舒适性兼备，只是由于总价较高，而使得性价比下降，销售略显缓慢；n客户需求对比：客户需求对比：“北海名座

12、”在空间尺寸上，满足了客户的需求，特别是其89.47户型，但通过空间调整，可使面积与总价降低，同时提升其性价比；考虑到三房户型，主要针对纯自住型客户，其要求有更大的空间，故可根据该户型，进行调整；户型竞争分析户型竞争分析三房三房(含二改三含二改三)北海名座70三房n可将原设计中，主卧部分设置为院馆，可使户型套内面积减少为65左右；n同时，将原主卧卫生间，划入次卧，保留原始户型的双卫设计；功能区功能区原户型原户型改良后改良后套内套内7065建面建面89.4783赠送面积赠送面积7.54512.545实得套内实得套内77.54577.545实得建面实得建面97.01595.545赠送率赠送率13.

13、67%20%户型竞争分析户型竞争分析小结小结根据对关键户型的对比分析，可得出我们可做的具备空间竞争力的户型实得面积区间根据对关键户型的对比分析，可得出我们可做的具备空间竞争力的户型实得面积区间n减少空间浪费，减少过道及使用率不高的面积，在保证舒适性及实用性的前提下，提升户型的整体使用率；n多利用赠送空间，扩大户型使用空间，提高户型性价比；在拥有了在拥有了具有竞争力的空间格局之后具有竞争力的空间格局之后我们可以我们可以将价格做到什么样的水平将价格做到什么样的水平才真正具备极强的竞争力呢才真正具备极强的竞争力呢?价格竞争分析价格竞争分析n一房户型：一房户型：直接竞争对手最低总价约为52.5万；n两

14、房户型：两房户型：直接竞争对手最低总价约为47.9万；n三房户型：三房户型：直接竞争对手最低总价约为51.9万；价格竞争分析价格竞争分析竞争对手价格竞争对手价格n通过价格控制，可实现在北海的强劲竞争力价格竞争分析价格竞争分析价格控制价格控制二次定位分析二次定位分析二次定位分析二次定位分析客户群定位客户群定位二次定位分析二次定位分析户型配比户型配比根据对关键户型的对比分析，对户型配比进行调整分析，得出以下结论根据对关键户型的对比分析，对户型配比进行调整分析，得出以下结论二次定位分析二次定位分析价格竞争对比价格竞争对比(总表总表)二次定位分析二次定位分析价格竞争对比价格竞争对比(分表分表)一房户型

15、：一房户型：本案与竞争对手相比，将拥有极大的价格优势，不仅单价更低，同时，总价更是仅有对方的1/3；两房户型：两房户型：本案与竞争对手相比，具有较大的竞争优势，同面积价格更低，同时拥有更优的性价比；三房户型：三房户型：本案与竞争对手相比，具有一定的竞争优势，同面积价格更低，且舒适度更强；二次定位分析二次定位分析户型参考户型参考(紧凑型一房紧凑型一房)n去掉阳台隔墙，使卧室开间达到3.3米；n去掉餐厅，同时将卫生间隔墙向右移动约0.4米，放大客厅空间；n将沙发及电视墙向右移动，至现有餐厅位置；n将现有衣柜旋转90，挪至现有沙发左侧、距离床约0.6米位置；n床头柜功能则可利用飘窗来承担；n通过空间

16、调整，户型面积可保持不变，同时实用性更加增强；二次定位分析二次定位分析户型参考户型参考(舒适型一房舒适型一房/单间变一房单间变一房)n户型开间：户型开间：由3.3米扩展为4.2米；n卫生间：卫生间：宽度由1.9米压缩至1.6米，长度由1.55米扩展为2.2米；n客厅：客厅：进深由3米，压缩为2.7米；n卧室：卧室：去掉飘窗，并向外延伸，形成3.2米2.5米院馆；n阳台：阳台：向外延伸1米，形成1米2.5米阳台；功能区功能区原户型原户型改良后改良后开间开间3.34.2总进深总进深6.56.8卫生间卫生间1.9*1.551.6*2.2客厅客厅3.3*34.2*2.7卧室卧室2.3*1.53.2*2

17、.5阳台阳台1*1.51*2.5套内套内2023.31建面建面2530赠送面积赠送面积25.25实得套内实得套内2228.56实得建面实得建面2735.25赠送率赠送率10%22.5%二次定位分析二次定位分析户型参考户型参考(实用型两房实用型两房)n封闭阳台：封闭阳台：进深由1.5米，扩展至2.5米，形成2.9米2.5米空间；n经改造，户型面积将增大1.5(建面1.9)，舒适度与实用性进一步增强；功能区功能区原户型原户型改良后改良后次卧次卧2.9*1.52.9*2.5套内套内4546.5建面建面5859.9赠送面积赠送面积5.526.97实得套内实得套内50.5253.47实得建面实得建面63.5266.87赠送率赠送率12.27%15%二次定位分析二次定位分析户型参考户型参考(舒适型两房舒适型两房)n封闭阳台：封闭阳台：进深由1.5米，扩展至2.5米，形成2.9米2.5米空间；n客厅：客厅：开间由3.2米，扩展至4.2米；n经改造后，户型面积将增大7.95(建面10.19),但更具舒适度;功能区功能区原户型原户型改良后改良后次卧次卧2.9*1.52.9*2.5客厅开间客厅开间3.24.2套内套内4552.95建面建面586