第13章城市土地管理

1、市政学导引与案例 (修订版)21 世 纪 公 共 管 理 系 列 教 材第十三章第十三章城市土地管理城市土地管理市政学导引与案例 (修订版)21 世 纪 公 共 管 理 系 列 教 材市政学导引与案例 (修订版)21 世 纪 公 共 管 理 系 列 教 材 城市土地管理的内容 政府加强城市土地管理的必要性 城市政府的土地储备制度改革 土地储备制度的调控机制 旧城改造中存在的主要困难和问题 重 点 问 题市政学导引与案例 (修订版)21 世 纪 公 共 管 理 系 列 教 材 城市土地的定义 城市土地：是一个与城市人口、城市经济活动相关联的地域性概念，它是城市形成和发展的前提，也是城市人口和城市

2、各种经济活动的基础。在我国，城市土地一般指城市市区内的土地，属于国家所有。 13.1113.11城市土地的概况城市土地的概况市政学导引与案例 (修订版)21 世 纪 公 共 管 理 系 列 教 材城市土地的特征 城市土地的自然特性.土地的稀缺性；.土地的固定性；.土地的耐久性；.土地的差异性。 城市土地的社会特性.城市土地价格的密集性；.城市土地区位的效益性；.城市土地报酬的递减性；.城市土地的保值性；.城市土地利益的复杂性；.城市土地利用适应价格变动具有缓慢性。 13.1113.11城市土地的概况城市土地的概况市政学导引与案例 (修订版)21 世 纪 公 共 管 理 系 列 教 材城市土地管

3、理的定义 城市土地管理：是指城市政府在国家有关土地的法律法规的指导下，为调整土地关系，组织土地合理开发利用所进行的各项工作的统称。 13.1213.12城市土地管理城市土地管理市政学导引与案例 (修订版)21 世 纪 公 共 管 理 系 列 教 材城市土地管理的任务 严格保护和合理开发城市土地资源； 依法加强对城市土地占有、分配流转及使用进行规划、组织和监控； 促进城市社会经济的可持续发展；调整城市土地关系。 13.1213.12城市土地管理城市土地管理市政学导引与案例 (修订版)21 世 纪 公 共 管 理 系 列 教 材城市土地管理的内容 城市土地的权属管理（地权管理）； 城市土地的规划管

4、理； 城市土地的地籍管理； 城市土地的行政管理； 城市土地的经济管理；城市土地的法律管理。 13.1213.12城市土地管理城市土地管理市政学导引与案例 (修订版)21 世 纪 公 共 管 理 系 列 教 材政府加强城市土地管理的必要性 提供公共物品用地的需要； 合理调节城市土地使用行为外部性的需要； 维护公平公正的城市土地市场秩序的需要；通过加强土地规划管理，可以提高城市土地资源整体利用效果。 13.1213.12城市土地管理城市土地管理市政学导引与案例 (修订版)21 世 纪 公 共 管 理 系 列 教 材税收管理 征税对象：土地所有者； 土地使用者； 土地交易活动；城市地产本身（不动产）

5、。 土地征税的税率：.单一税率； .分级税率；征税的形式；.对地产价值的直接征税；.对地产收益的课税；.对土地使用上的特权征税。 13.1313.13政府对城市用地管理的具体方式政府对城市用地管理的具体方式市政学导引与案例 (修订版)21 世 纪 公 共 管 理 系 列 教 材行政管理 对土地行使强制性权力。 行使土地所有权。 通过财政政策影响土地投资项目运行。 行使对土地使用的行政管辖权。 地方政府与私人合营 13.1313.13政府对城市用地管理的具体方式政府对城市用地管理的具体方式市政学导引与案例 (修订版)21 世 纪 公 共 管 理 系 列 教 材1、我国人多地少的基本国情，决定了必

6、须实行最严格的土地管理制度。 我国耕地资源稀缺，人均土地资源少； 耕地后备资源也严重不足； 人地矛盾长期化，严重影响经济社会可持续发展。加强城市土地资源管理，是保证城乡土地全面管理的重要手段。 13.1413.14当前我国城市严格土地管理的重要性和紧迫性当前我国城市严格土地管理的重要性和紧迫性市政学导引与案例 (修订版)21 世 纪 公 共 管 理 系 列 教 材2、走新型工业化、城镇化道路，必须严格土地管理。 一些地方不具备条件，不经批准，盲目兴建开发区。 一些城市建设盲目铺摊子，建宽马路、大广场，大量占用城郊良田。一些地方为满足投资商多占土地的不合理要求，压低地价、甚至以“零地价”招商。

7、13.1413.14当前我国城市严格土地管理的重要性和紧迫性当前我国城市严格土地管理的重要性和紧迫性市政学导引与案例 (修订版)21 世 纪 公 共 管 理 系 列 教 材我国城市土地管理的机关体制 国务院； 国家土地管理局； 县级以上地方人民政府；市土地管理局。 13.2113.21我国城市土地管理体制我国城市土地管理体制市政学导引与案例 (修订版)21 世 纪 公 共 管 理 系 列 教 材我国城市土地管理机构 城市土地管理局； 城市规划管理局； 城市房地产规划管理局；城市司法局。 13.2113.21我国城市土地管理体制我国城市土地管理体制市政学导引与案例 (修订版)21 世 纪 公 共

8、 管 理 系 列 教 材 土地划拨制度阶段：19491988年 土地协议出让与划拨并存阶段：19882002 以市场为主的城市土地供应机制形成阶段：2002年至今 13.2213.22我国城市土地使用制度改革的进程我国城市土地使用制度改革的进程市政学导引与案例 (修订版)21 世 纪 公 共 管 理 系 列 教 材 供地权失控。 农用地征用把关不严，造成过量和盲目供地。 收购储备土地所需大量资金严重不足。 土地储备规模过小，对市场难以形成影响力； 13.2313.23现有土地供求管理体制存在的问题现有土地供求管理体制存在的问题市政学导引与案例 (修订版)21 世 纪 公 共 管 理 系 列 教

9、 材 政府从土地上获取最大量化收益的迫切需要。 按照公共资源管理原则合理采取供地模式的需要。 摆脱“摊大饼”式的低质量城市扩张做法以提高土地利用效率的需要。 建立健全土地市场提高土地资源配置效率的需要。 13.2413.24城市土地管理机制改革的必要性城市土地管理机制改革的必要性市政学导引与案例 (修订版)21 世 纪 公 共 管 理 系 列 教 材土地储备制度改革的内涵 土地储备制度的目标 土地储备制度的调控机制土地储备制度的实施 13.2513.25城市政府的土地储备制度改革城市政府的土地储备制度改革市政学导引与案例 (修订版)21 世 纪 公 共 管 理 系 列 教 材 土地储备制度的实

10、施模式以市场运作为主的上海模式 最大的特点是根据收购储备机构制定的收购计划和政府的要求，收购土地的范围十分有限，收购储备机构须自收自支，自行与被收购单位进行谈判，能否成交，视具体收购条件而定。行政控制和市场相结合的杭州模式 关键手段是政府在其中起到了主导作用，政府掌握土地的“统一收购权”和“统一出让权”。须盘活的土地，首先要向收购储备机构提出申请，政府按计划将土地推向市场，开发商通过拍卖取得土地。南通模式 其原则与杭州模式基本一致，不同点主要是储备机构有权对国有企业改革中土地使用权作价出资（入股）部分进行管理，收取企业改革中以租赁方式处置的土地使用权的租金和其他用地者按规定向政府交纳的租金。

11、13.2513.25城市政府的土地储备制度改革城市政府的土地储备制度改革市政学导引与案例 (修订版)21 世 纪 公 共 管 理 系 列 教 材 城市土地利用结构的定义 城市土地利用结构：是指一个城市的建成区内土地的功能分区结构，是城市内部功能分化和各种活动所连成的土地利用的内在差异而形成的一种地域结构，它也包含了各类用地面积占城市总用地面积的比重。 13.3113.31城市土地利用结构城市土地利用结构市政学导引与案例 (修订版)21 世 纪 公 共 管 理 系 列 教 材城市土地利用结构的类型 同心圆型结构； 扇型结构； 多中心型结构。 13.3113.31城市土地利用结构城市土地利用结构市

12、政学导引与案例 (修订版)21 世 纪 公 共 管 理 系 列 教 材城市土地的分类居住用地；工业用地；商业（金融）服务用地；机关及公用事业用地；城市交通用地。 13.3113.31城市土地利用结构城市土地利用结构市政学导引与案例 (修订版)21 世 纪 公 共 管 理 系 列 教 材我国城市用地结构存在的问题 城市用地中工业用地比重偏大； 城市中道路、绿地面积过少； 城市中土地布局混乱，城市用地功能分区不明显；土地利用效益低下，浪费严重。 13.3213.32城市土地利用结构的优化城市土地利用结构的优化市政学导引与案例 (修订版)21 世 纪 公 共 管 理 系 列 教 材城市土地利用结构优

13、化的原则 地域分异原则； 区位利用原则； 生态系统平衡原则；系统综合原则。 13.3213.32城市土地利用结构的优化城市土地利用结构的优化市政学导引与案例 (修订版)21 世 纪 公 共 管 理 系 列 教 材 城市土地利用结构优化的内容 规划调整城市土地，并根据区位利用的原则使不同位置的土地各得其所； 对土地进行集约利用，充分发挥城市土地效益； 提高城市内各业生产力水平，不断提高土地利用效果； 实行城市土地的有偿使用，以经济杠杆促进城市土地合理利用 城市土地利用结构优化还包括对原有城市用地结构的合理调整，特别是旧城改造。 13.3213.32城市土地利用结构的优化城市土地利用结构的优化市政

14、学导引与案例 (修订版)21 世 纪 公 共 管 理 系 列 教 材影响城市土地利用结构优化调整的主要因素u城市土地利用的制约条件，尤其是自然条件和基础设施建设条件状况；u结构优化调整受城市规划、特别是城市体系整体发展规划的影响和制约；u城市经济结构，尤其是产业结构，对土地利用结构调整具有重要的制约作用；u国家土地利用政策对城市土地利用结构调整具有重要影响；u城市土地利用结构优化受到城市社会和人的发展水平的制约。 13.3313.33城市土地利用结构调整的影响因素及优化调整的方向城市土地利用结构调整的影响因素及优化调整的方向市政学导引与案例 (修订版)21 世 纪 公 共 管 理 系 列 教

15、材城市土地利用结构优化调整的方向 实行最严格的土地管理制度，坚持土地规划先行，扎扎实实做好规划修编； 严格管理和控制土地一级市场。加强政府土地供应主导地位，加大土地储备力度； 实行省以下国土资源垂直管理体制改革，回收地方政府土地审批权，强化宏观调控； 制定城市集约节约用地评价指标体系，指导集约节约用地方式转变。提高城市用地容积率、投资率，利用率标准； 全面推行“招拍挂”（招标、拍卖、挂牌）的土地出让制度，充分发挥市场对土地资源配置的基础性作用；加快城镇“城中村”改造，盘活城镇存量土地，增强城镇土地利用整体功能，提高城镇居民生活质量，全面推动和谐城市建设。 13.3313.33城市土地利用结构调

16、整的影响因素及优化调整的方向城市土地利用结构调整的影响因素及优化调整的方向市政学导引与案例 (修订版)21 世 纪 公 共 管 理 系 列 教 材旧城改造的定义 旧城改造：是指对一个城市旧城区的物质环境中不适应经济和社会发展需要的部分进行改造，使城市旧城区的整体功能得到改善和提高，它是调整城市现有配置结构的基本途径。 13.4113.41城市旧城改造城市旧城改造市政学导引与案例 (修订版)21 世 纪 公 共 管 理 系 列 教 材旧城改造的具体内容 对旧有建筑进行更新和改造； 对旧城的功能布局进行调整和改造（例如工业区向城郊的外迁）； 对旧城的生活服务设施进行完善和改造； 对旧城的市政基础设

17、施和公共设施进行改造；根据旧城与新开发区之间的协调要求进行综合治理。 13.4113.41城市旧城改造城市旧城改造市政学导引与案例 (修订版)21 世 纪 公 共 管 理 系 列 教 材旧城改造的主要方式 采用保留、改建、拆建相结合的办法，对旧城区进行综合治理； 以危房、棚户区为重点改造旧居住区； 结合基础设施和其他公共工程设施建设对旧城进行改造； 调整用地布局，外迁污染企业，改善旧居住区环境；与保护历史文化古迹相结合，对旧城区进行改造。 13.4213.42城市旧城改造的方式和原则城市旧城改造的方式和原则市政学导引与案例 (修订版)21 世 纪 公 共 管 理 系 列 教 材旧城改造的基本原

18、则 旧城改造必须与新区建设总体协调、合理布局； 旧城改造要有长期规划，根据实际情况的需要制定分期实施的开发计划； 旧城改造要与基础设施和其他公共设施建设相配套； 综合开发，形成投入产出的良性循环；对有纪念意义的建筑加以保护。 13.4213.42城市旧城改造的方式和原则城市旧城改造的方式和原则市政学导引与案例 (修订版)21 世 纪 公 共 管 理 系 列 教 材 各类土地使用权人的权益关系复杂； 缺乏完善的旧城改造立法支撑； 对原有土地使用权人的权益补偿不规范； 多头审批、多渠道供给，土地供应失控，利用效率仍然不高； 改造建设资金短缺，工程建设速度、质量、效果不佳； 旧城改造与新区建设规划失

19、衡。 13.4313.43当前我国旧城改造过程中存在的主要困难和问题当前我国旧城改造过程中存在的主要困难和问题市政学导引与案例 (修订版)21 世 纪 公 共 管 理 系 列 教 材 建立政府垄断土地一级市场制度，实现城市土地利用宏观调控； 建立和完善政府土地储备制度，合理调整土地供求平衡； 完善规划设计，以土地规划为基础完善土地供应计划； 建立健全土地公开市场，深化土地使用制度改革； 加强居民人居权益保护，大力建设安居工程； 把住房制度改革与加强房地产市场监管有机地结合起来； 继续强化旧城改造过程中市政基础设施建设； 加快城市旧城改造立法步伐，保障改造顺利进行； 推进“阳光拆迁”，维护城市稳