房屋及设备维修养护管理方案

1、房屋及设备维修养护管理方案一：楼宇的维护质量目标共分十项，以表格的形式在下列项中概述以及保障各项质量目标完成的实施措施。序号指标名称国家标准管理标准测算依据管理主要措施1房屋及配套设施完好率98%98%Z上完好房建筑面积+基本完好房建筑面积/房屋总建筑面积建立日常检查制度；定期进行全面分项检修；严格日常管理，无人为损坏事件。2房屋零修、急修及时率100%100%及时维修次数/应计报维修次数建立严格的修缮制度，维修人员接到维修通知单后需带工具10分钟内到现场，小修8小时内元成，并建乂回访制度和回访记录。3维修工程质量合格率99%99%Z上维修合格工程项次/维修工程项次建立合理有效的工作质量监督机

2、制和回访制度、考核制度和奖罚制度。回访率25%25%Z上维修工程回访次数/维修工程项次照明灯及疏散灯完好率95%98%Z上完好照明灯、疏散灯数量/照明灯、疏散灯总数量4主要机电设备完好率99%99%Z上完好的大型及重要机电设备/大型及重要机电设备总计完善机电设备的运作制度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，所有机电保养维修人员全部持证上岗；实施241/281/28房屋及设备维修养护管理方案小时专人值班；出现故障及时排除。5消防设备完好率100%100%完好消防设备/大学城消防设备总数实行巡查制度，建档记录。6火灾发生率1%以下（年）1%以下（年）发生火灾面积/大学城内物业使用大学城管理部经理

3、为责任消防员下属全体员工均为义务消防员；落实防火安全三级检查制度；消防中心24小时值班，务-调动人员。7启效投诉率2%以下（年）2%以下（年）肩效投诉次数/使用人总数做好做细日常工作，采取措施，加强与使用人的沟通，定期走访使用人，征求管理意见，强化服务意识，提高员工素质；投诉处理有结果、有记录、有回访。启效投诉处理率95%100%处理的有效投诉数量/后效投诉总计8管理人员专业培训合格率100%100%培训合格人员/培训人员总计人员培训自学与培训相结合；抓好上岗培训、在职培训、特殊岗位人员培训；培训考核制度与奖罚相结合；强化培训结果。9服务回访率25%25%Z上回访次数/服务次数建立健全回访制度

4、，做好服务回访记录，加强服务队伍服务意识。2/282/28房屋及设备维修养护管理方案10使用人满意率95%Z上96犯上对管理涵思人数+S本涡思人数/使用人总人数采用现代化的科学管理手段，努力完善服务体系，在日常工作中广泛收集使用人意见，加强双方交流及沟通。二：设施的维护一、设备的定期维护保养方案和标准（一）、每日巡视保养项目。1、电力变压器（干式）厅P部位内容要求1外壳1、查低压连接母线；2、检查壳体。低压母线不发热、无变色，外壳清洁、无杂物、无放电痕迹2温度计1、检查是否完好；2、观察温度指示。显示正常、无损坏、温度/、超过140c3声响监听变压器声响发出均匀的“嗡嗡”声，无异常杂音4变压器

5、室1、检查门窗、地面、四壁；2、检查通风道、通风设施；无杂物、不漏水、能防止小动物进入、干净整洁、功能正常、通风良好、无锈蚀、开关3/283/28房屋及设备维修养护管理方案3、检查室内照明设施；4、检查室内消防设施灯具功能正常、消防设施功能正常2、低压开关柜序号部位内容要求1柜止面1、清扫（擦拭）柜止向；2、检查仪表指示及运行参数；3、检查空气开关4、检查闸力开关、操作机构；5、检查分闸、合闸旨示灯。无灰尘、污迹，仪表工作止常，电流、电压在正常范围，工作状况符合运行要求，指示灯指示正常2柜背面1、观察母线、连接点、引出线；2、检查电度表连接良好、接点无发热变色，电度表铝盘转动正常3、电容器柜序

6、号部位内容要求4/284/28房屋及设备维修养护管理方案1柜止面1、清扫（擦拭）柜止向；2、检查仪表指示及运行参数；3、检查自动补偿器；4、检查各组电容指示灯；无灰尘、污迹，仪表工作止常，电流电压在正常范围，补偿器功能正常，寸斤灯完好2柜内1、观察电容器壳体、套管；2、检查导线及其连接点；3、检查柜内温度。电容器无膨胀、无渗漏油，连接导线无过热变色，无焦熔现象，柜内温度不超过45C4、柴油发电机序号部位内容要求1机身清扫机身及周围地面无灰尘、杂物2控制屏1、检查信号指示；2、检查各控制形式、状态。机组处于正常备用状态，符合运行规程要求3蓄电池1、检查浮充电压、电流值；2、检查蓄电池液比重及液浮

7、充电压26±1V,浮充电流12A（观察充电电流表），电池液比重1.261.30（采用吸5/285/28房屋及设备维修养护管理方案位。式比重计），液位不彳氐于极板4冷却水箱检查水位水位在正常刻度范围5储油箱检查油位保证储油至少能供机组运行24小时6润滑油检查润滑油位润滑油位高度应在油尺有效刻度范围内7通风检查机房通风设施风机运行正常、室内通风良好。5、强电井序号部位内容要求1插接箱1、清扫外表面；2、检查空气开关；3、检查内部接线；无灰尘、污迹，状况符合运行要求，无过热变色现象，连接无松动。2强电井1、检查房顶、四壁、地无损坏、无杂物、无漏水，能防止小动物进入，干净整洁，开6/286/

8、28房屋及设备维修养护管理方案室面、门；2、检查室内照明设施；3、检查电缆、母线槽关、灯具功能正常，无损伤、无放电痕迹、无过热。（二）、每周保养项目1、电力变压器序号部位内容要求1完成每日巡视保养项目无灰尘、污迹2接地线1、检查接地线2、检查连接点无断股，无锈蚀，接触良好。2、低压开关柜序号部位内容要求1完成每日巡视保养项目7/287/28房屋及设备维修养护管理方案柜背面检查闸力开关检查自动开关检查保险丝具检查电缆及电缆头检查母线支撑固定装置不过热变色，三相闸夹到位，灭弧罩牢固/、松动，接线桩头无发热变色，无焦糊异味无发热，容量符合规定，固定口靠，不过热，固定口靠，无破损，无松动地线检查接地线

9、，接线头接地线无锈蚀断股，接线桩3头紧固检查室内环境无杂物、垃圾，无积水，电4地下电检查电缆托盘缆排列有序，整洁无杂物，固定口靠，无损坏，无放电现至检查电缆痕迹3、电容器柜序号部位内容要求1完成每日巡视项目2柜止面手动（用转换开关）逐组投切电容器控制正常功能良好，指小仪表及仁号止确8/288/28房屋及设备维修养护管理方案3接地检查接地线无松动，无断股4柜内检查熔断器、接触器、热继电器及其接线接触良好，无过热，无损坏4、柴油发电机序号部位内容要求1完成每日巡视保养项目2冷却水系统检查冷却水箱水位检查各管路及连接部位水位距注水口约50连接良好，无渗漏3燃油系统检查油箱油位检查各管路及连接部位油位

10、正常（保证24小时运行）联接良好，无渗漏4润滑系统检查油尺、油位检查机油油质检查润滑系统各接头油包图度应在油尺后效刻度范围内油质应清洁、无杂质，连接良好无渗漏5空气流阻指示器检查空气流阻指示器色标应为绿色9/289/28房屋及设备维修养护管理方案6控制系统手动空载试运行1、按操作规程要求手动启动机组2、检查发电机控制屏上各类仪表及信号指示灯。启动迅速，开关正常，运转无异常声响电压、频率正常，信号灯指示正常油压、水压正常，油温、水温正常10/2810/28房屋及设备维修养护管理方案（三）、年度保养项目1、电力变压器序号部位内容要求1完成每日巡视保养项目2变压器1、全面清扫、擦拭2、全面紧固螺栓连

11、接部分3、测量绕组直流电阻4、测量线圈绝缘电阻5、相间绝缘电阻清扫，无油垢牢固无松动三相电阻应平衡（相间差别不大于三相平均值之4%线间差别不大于三相平均值之2%采用2.5兆欧表，阻值符合启关规止3电气联接1、调压联接片2、一次电缆接头3、二次母线槽接口调压联接片联接良好，电缆接头及母线槽接口紧固、良好4变压器室全面清扫清扫、检查局压负荷开关清洁，无蛛网、积尘清洁，动作止常，安装牢固，11/2811/28房屋及设备维修养护管理方案检查修理室内照明、通风、消防设施无损坏缺失功能正常，无故障2、低压开关柜序号部位内容要求1完成每日巡视保养项目2仪表校验仪表、校验电度表3柜内全面清扫灰尘整理二次线补齐、更换二次线接线号检修闸力开关检修自动开关全面检查紧固螺栓连接点无灰尘、油质、杂物、整齐、美观、清晰三相同期到位、接触面（线）大于2/3以上，刀片夹座接触压力合适触头不烧损，动作可靠灵活无缺损件牢固，无松动，颜色符合规定12/2812/28房屋及设备维修养护管理方案补刷相位漆4地下电缆室全面清扫、整理无垃圾、杂物、电缆排列整齐13/2813/28房屋及设备维修养护管理方案3、电容器柜厅P部位内容要求1完成每日巡视保养项目2柜内全面清扫灰尘整理二次线，更换字迹不清晰的接线号检修控制元器件无灰尘、油垢、杂物、整齐、美观、清晰