商圈界定模型ppt课件

1、策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛3.0 商圈界定的理论依据策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛3.1 商圈概念介绍3.1.1 3.1.1 商圈商圈 商圈是商业吸引顾客的空间范围，也就是消费者到商业场所进行消费活动的时间商圈是商业吸引顾客的空间范围，也就是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离或者空间距离或地理区域。距离或者空间距离或地理区域。3.1.2 3.1.2 三级商圈的划分与客流量之间的关系三级商圈的划分与客流量之间的关系 三级商圈的划分是基于商业中心在不同地理区域获取的顾客数量所做出的地理区域划分。根据美国购物中心发展理论，一般情况下将依据获取顾客的百分

2、比将商圈划分为三部分： 边缘商圈(fringe trading area)：商业中心在此区域中的顾客数为中剔除前两种商圈后所剩余的约10%-15%的顾客所构成的区域。 主要商圈(primary trading area)：商业中心在此区域内的顾客数约占总顾客数的5570%。次要商圈(secondary trading area)：商业中心在此区域内的顾客数约占总顾客数的2025%。策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛3.1 商圈概念介绍3.1.3 3.1.3 商圈范围的主要研究方法商圈范围的主要研究方法 目前国内外对商圈的确定方法主要有两种：目前国内外对商圈的确定方法主要有两种：

3、 第一种方式是以商业设施的地理位置为中心，以商业经验为主要参考依据，通过制定第一种方式是以商业设施的地理位置为中心，以商业经验为主要参考依据，通过制定以步行或车程时间为标准的交通距离的同心圆作为商圈范围，这种确定商圈的方式更以步行或车程时间为标准的交通距离的同心圆作为商圈范围，这种确定商圈的方式更为适合小型商业项目，如社区型的零售店，或周边地区的商业发展水平处于较为为适合小型商业项目，如社区型的零售店，或周边地区的商业发展水平处于较为“均质均质的状态下。的状态下。 第二种方式是通过借鉴物理学的万有引力定律原理而建立的以雷利和哈夫模型为代表第二种方式是通过借鉴物理学的万有引力定律原理而建立的以雷

4、利和哈夫模型为代表的数学模型，以及由其衍生的各类模型，如康帕斯模型、阿普波姆模型、伽萨模型、的数学模型，以及由其衍生的各类模型，如康帕斯模型、阿普波姆模型、伽萨模型、埃尔伍德模型以及雷利和哈夫的修正模型等，其应用性和适用性较之第一种方式更为埃尔伍德模型以及雷利和哈夫的修正模型等，其应用性和适用性较之第一种方式更为广泛。广泛。策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛3.2 万有引力模型221DMMKF 物理学中的万有引力模型见公式1即两个物体之间的引力与两个物体的质量成正比，与两个物体之间的距离的平方成反比。万有引力公式：其中M1和M2，分别是两个物体的质量，D为两个物体之间的距离。K

5、为万有引为常数。万有引力模型对于购物中心的商圈界定的理论意义在于明确了如下的因素对于购物中心商圈辐射范围所构成的影响： 购物中心的商圈辐射范围与交通距离成反比。 这也就是说购物中心的商业吸引力会随着交通距离的增加而逐步降低； 购物中心的商圈辐射范围与商业质量成正比。 这也就说购物中心的业态规模、业态特色、经营水平以及消费者需求满足范围及程度将影响购物中心的商圈辐射范围。如果购物中心在上述各方面表现均比较强，则其商圈辐射范围就较远。如较弱，则商圈辐射范围就较近。该模型的主要缺陷在于：商业质量较难实现量化处理，为现实的计算产生了难度；该模型的主要缺陷在于：商业质量较难实现量化处理，为现实的计算产生

6、了难度；策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛3.3 雷利模型nabNbabaDDPPBBaBbBaPbPbDaD 雷利模型认为：具有商业中心地机能的两个城市，对位于其中间的某一个城市或城镇的零售交易的吸引力与两城市的人口成正比，与两城市与之间地城市或城镇的距离成反比。用公式表达如下：上述公式中：A城市从之间地C城市吸引来的零售销售额；：B城市从之间地C城市吸引来的零售销售额；：A城市人口数量；：A城市人口数量；：A城市与中间地C城市之间的距离；：B城市与中间地C城市之间的距离； 该模型的主要缺陷在于：一个城市的人口数量不能直接反映该城市的商业质量，该模型的主要缺陷在于：一个城市的

7、人口数量不能直接反映该城市的商业质量，并且该公式不适合进行城市内不同购物中心商圈辐射能力的计算；并且该公式不适合进行城市内不同购物中心商圈辐射能力的计算；策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛3.4 哈夫模型 哈夫模型认为，某消费者选择商场j的概率等于商场j对该消费者的吸引力除以可能选择的所有商场吸引力之和。因此基于此种消费者选择概率的计算即可明确不同购物中心的商圈辐射范围。所以哈夫模型假设一个商场j对消费者的吸引力与这个商场的面积呈正比(j=1,2,n)，与消费者从地点i到该商场的阻力呈成反比。利用哈夫模型设定地点i的消费者选择商场j的概率Pij, Pij公式如下所示： njij

8、jijjijTSTSP1 该模型的主要缺陷在于：一方面每个消费者与不同购物中心之间的实际阻力无法有该模型的主要缺陷在于：一方面每个消费者与不同购物中心之间的实际阻力无法有效地逐一测定；而另一方面购物中心的商业面积也不能准确地反映购物中心的质量。效地逐一测定；而另一方面购物中心的商业面积也不能准确地反映购物中心的质量。策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛3.5 银帆西雅图商圈界定思路njijjijjijTSTSP1通过哈夫模型提供的理论基础并结合三级商圈的划分理论，TCBL认为银帆西雅图购物中心的商圈界定可以按照如下思路进行北京市各区域消费者选择i购物中心的可能性北京市各区域消费者

9、对于i购物中心的接受度不同区域消费者人口样本数据北京市各区域消费者选择i购物中心的客流量三级商圈界定理论i购物中心的商圈范围市场定量调研获得策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛3.6 银帆西雅图客流量计算公式各行政区来银帆西雅图消费的客流量各行政区来银帆西雅图消费的客流量 K=S K=S (1+a)n (1+a)n p p I I P P Q Q W W参数参数含意含意K K每个区来此消费的客流量S S该区的人口总数（根据统计资料获得）a a人口增长率（根据统计资料获得）n n年数（计算客流量的年份 - 人口资料的年份）p p18-59岁人口年龄修正（本次调研抽样范围）占总人口的百分比（根据统计资料获得）I I符合该次调查收入条件的人口百分比（在本次调研抽样中，家庭月均收入在300