文山七花广场项目剖析

1、文山七花广场项目整体规划建议文山七花广场项目整体规划建议重庆仲信联行地产营销策划有限公司二0一六年二月八日谨呈 ：云南文山州目 录1234同类项目参考分析本项目整体规划方案租售经济指标参数项目基础数据指标项目基础数据指标数据指标项目项目数据数据占地面积5亩（3333平米）容积率7.0总建筑面积23331平米商业楼层地下一层（不计容）地上四层-1F3333平米（不计容）1F3333平米商业面积13332平米2F3333平米3F3333平米4F3333平米住宅面积9999平米规划户数80户同类项目参考分析重庆国际小商品批发中心 新重庆小商品批发市场位于小什字，于2010年3月整体开业，经营面积达8

2、.5万平方米，拥有经营户近千户，主要以经营文具、玩具、内衣、饰品、家居等十余类别的小商品，是西部地区规模最大的小商品批发商贸中心。 该商场在不少硬件设施上都向零售商场看齐，设有中厅和顾客休息区，全场配有28部扶梯、2部观光电梯及5部客货直升梯，配有400多个停车位；商场在软件方面也按照零售商场配置，提升购物便捷性。同类项目参考分析同类项目参考分析大门中庭中庭中庭中庭 负一层为家乐福超市，面积 达10000平米，9F以上为小区住宅。配套商业配套商业配套商业配套商业流行饰品馆流行饰品馆家居用品馆家居用品馆浦发银行浦发银行同类项目参考分析针织内衣馆针织内衣馆文体用品馆儿童玩具馆中庭配套商业中庭中庭中

3、庭配套商业配套商业配套商业同类项目参考分析项目项目楼层楼层租金（建面）租金（建面）面积区间面积区间开间开间进深进深参数分析1F600-1000元/平米.月8-30平米2-4米3-6米2F300-500元/平米.月8-30平米2-4米3-6米3F150-300元/平米.月15-40平米2-4米3-6米4F100-200元/平米.月15-40平米3-4米3-6米5F80-100元/平米.月15-40平米3.6-4.53-6米6F60-100元/平米.月20-60平米3.6-4.53-6米7F40-80元/平米.月20-60平米3.6-4.53-6米8F30-50元/平米.月20-60平米3.6-4

4、.53-6米经营分析至2010年3月开业至今，该小商品市场奠定了该区域核心市场，项目辐射重庆、川东南、贵东南等地区，年交易额达到22亿元，是重庆最成功小商品市场之一。 合川义乌小商品批发市场一期面积达15万平方米，是目前西南地区单体面积最大的小商品批发市场及室内步行街。 市场于2010年10月1日开业。总规划商铺达3000余个，经营业户1000余家，从业人员1万多人。市场主要经营服装、百货、箱包、皮具、鞋帽、工艺品、饰品、玩具、文体、喜庆用品、钟表、小家电、IT数码、针织、内衣、布艺、童装、床上用品等十几个品类。市场内设自动扶梯、观光电梯、中央空调、背景音乐、监控系统、自动消防喷淋系统等设施。

5、 市场至开业以来，已逐步走向正轨，开业当年就实现年交易额6亿元。经过近5年的培育与发展，现市场年交易额达13亿元，每年交易额以20的速度递增。同类项目参考分析重庆合川义乌小商品批发市场重庆合川义乌小商品批发市场同类项目参考分析项目项目楼层楼层租金（建面）租金（建面）面积区间面积区间开间开间进深进深参数分析1F100-200元/平米.月20-50平米4米6-9米2F80-100元/平米.月20-60平米4米6-9米3F60-80元/平米.月40-200平米4-8米6-14米4F40-60元/平米.月60-200平米4-8米6-14米经营分析项目至2010年开业以来，因整体开发体量大，先后进行了业

6、态增加；目前项目经营非常稳定，辐射合川及周边区县、乡镇。同类项目参考分析永川协信星光时代广场于2016年1月30开业，是永川首个定位以品质休闲为主题，面积约4万平方米，是集购物、餐饮、娱乐、旅游观光、商务休闲等业态的一站式购物中心。项目位于永川区城东商业核心位置，北临成渝高速和成渝高铁，西临人民大道。永川协信星光时代广场共五个楼层，负一层为大型超市，一层国际时尚服饰，主要以时尚休闲品牌为主；二层潮流前沿，主要以女性流行服饰为主；三层儿童天地与生活休闲，主要以电影院、儿童主题系列和生活休闲配套为主；四层美食荟萃，汇集了异国美食。永川协信星光购物广场永川协信星光购物广场同类项目参考分析快时尚品牌青

7、休品牌品牌服饰品牌服饰珠宝皮具/配饰配饰/皮具冷饮主入口中庭中庭中庭中庭一层业态规划图6500二层业态规划图化妆品美容品牌女装品牌女装品牌女装鞋包时尚餐饮中庭中庭中庭中庭次入口次入口 负一层为12000平米永辉超市同类项目参考分析电影院休闲餐饮儿童业态儿童业态电影院特色餐饮特色餐饮特色餐饮三层业态规划图四层业态规划图中庭中庭中庭中庭中庭中庭中庭中庭同类项目参考分析项目项目楼楼层层租金（套内）租金（套内）扣点扣点面积区间面积区间开间开间进深进深参数分析1F180-250元/平米.月10-18%70-150平米4-6米10-13米2F120-180元/平米.月8-15%70-150平米4-6米10

8、-13米3F60-80元/平米.月电影院12%，餐饮纯租金150-300平米6-8米12-16米4F60-80元/平米.月150-300平米6-8米12-16米物管及空调费购物中央因为统一安装空调，因此物管费和空调公摊费共计为60元/.月经营分析永川首个休闲购物购物中心，因才开业，有一定的市场观察阶段。同类项目参考分析 永川梅西百货购物广场位于永川老城五板桥旁，购物广场建筑面积近3.6万平米，项目共计六层，其中地上五层，地下一层；业态规划为负一层生活超市，一层为珠宝/化妆品/皮具，二层为品牌服饰，三层为品牌服饰/时尚餐饮,四层为电影院/特色餐饮，五层为电影院/大型餐饮。 项目于2014年5月1

9、日整体开业，开业至今，因经营出现问题，进行了两次大规模调整，一是把一层皮具区更换成了数码区；二是把二楼服装单店更换成了服装卖场，目前餐饮经营稳定，逐步走向正轨。梅西百货购物广场同类项目参考分析化妆品皮具区配饰区品牌服饰品牌服饰品牌服饰品牌服饰时尚餐饮时尚餐饮特色餐饮电影院特色餐饮中庭中庭中庭项目项目楼层楼层租金（建面）租金（建面）面积区间面积区间开间开间进深进深参数分析1F80-120元/平米.月30-80平米4.2-4.5米4-8米2F60-80元/平米.月70-120平米4.2-6米6-10米3F40-60元/平米.月700-120平米4.2-8.4米6-10米4F30-50元/平米.月2

10、00-400平米8.4米10-16米5F20-30元/平米.月300-500平米8.4米10-16经营分析至2014年5月开业，因招商情况不理想，先后进行了2次调整，目前经营情况逐步稳定，但受竞争影响，目前租金收益整体不高。同类项目参考分析本项目整体规划方案-商业规划方案一：小商品批发市场案名（商业）：文山国际小商品城/义务小商品批发市场规划楼层：五层（底商四层、地下一层）商铺面积：1F-2F：20-30平米 3F-4F：200-600平米层高：1F5.4米、2F4.5米、3F4.5米、 3F4.5米规划商铺数量：170-180个预计商户数量：100-120户节日礼品家居用品电影院流行饰品喜庆

11、用品针织用品休闲娱乐休闲娱乐F1F2F3F4文体用品大型超市节日礼品喜庆用品流行饰品电影院皮具文体用品特色餐饮规划方案一：小商品批发市场大型超市/生活卖场LG儿童用品休闲娱乐电影院本项目整体规划方案-商业规划方案二：购物中心案名（商业）：七花购物广场/XX购物广场规划楼层：五层（底商四层、地下一层）商铺面积：1F-2F：60-120平米 3F-4F：200-600平米层高：1F5.6米、2F5.2米、3F4.5米、 3F4.5米规划商铺数量：80-100个预计商户数量：50-70户本项目整体规划方案-商业品牌服饰品牌服饰电影院运动休闲孕婴用品休闲娱乐F1F2F3F4品牌服饰大型超市品牌皮具珠宝

12、首饰床上用品电影院床上用品特色餐饮规划方案二：购物中心大型超市/生活卖场LG休闲娱乐品牌皮具珠宝首饰化妆品电影院本项目整体规划方案-商业规划方案三：餐饮休闲娱乐城案名（商业）：七花休闲广场/XX休闲娱乐城规划楼层：五层（底商四层、地下一层）商铺面积：1F-2F：80-200平米 3F-4F：200-600平米层高：1F5.2米、2F4.5米、3F4.5米、 3F4.5米规划商铺数量：60-80个预计商户数量：30-40户本项目整体规划方案-商业电影院特色餐饮娱乐城（电玩、网吧、KTV、台球室、真人CS、真冰场）电影院休闲（健身、茶楼）休闲（宾馆、洗浴）F1F2F3F4特色餐饮大型超市零售专卖娱

13、乐城电影院规划方案三：餐饮休闲娱乐大型超市/生活卖场LG休闲娱乐零售专卖本项目整体规划方案-商业本项目整体规划方案-住宅项目项目数据数据占地面积5亩（3333平米）容积率7.0总建筑面积23331平米商业面积地下一层（不计容）地上四层1F3333平米13332平米2F3333平米3F3333平米4F3333平米住宅面积9999平米规划户数75-80户户型占比3室2厅双卫占比40%4室2厅双卫占比60%面积：125-130面积：135-143销售额销售单价：3200元/平米销售总额：3.2千万住宅规划方案商业租售经济指标参数方案一：销售收益楼层楼层是否销售是否销售总建筑面积总建筑面积商铺面积商铺

14、面积预计销售单价预计销售单价销售额销售额总销售额总销售额LG持有10.72千万1F销售333320-301.8万/平米5.99千万2F销售333320-301万/平米3.33千万3F销售30%1000200-6000.8万/平米0.8千万4F销售30%1000200-6000.6万/平米0.6千万n 方案采取1F、2F全部销售，3F、4F持有70%进行测算，LG层全部持有n 备注：按照此方案，因商铺单个面积小，有整体规划招商，因此商铺单价较高；方案一：租金收益楼层楼层是否销售是否销售总建筑面积总建筑面积商铺面积商铺面积首年租金单价首年租金单价年租金年租金年总额年总额LG持有3333333325

15、元/.月100万/年212/年万1F已售333320-30已售2F已售333320-30已售3F持有70%2333200-60020元/.月56万/年4F持有70%2333200-60020元/.月56万/年楼层是否销售总建筑面积商铺面积首年租金单价年租金年总额LG持有3333333325元/.月100万/年940万/年1F333320-30100元/.月400万/年2F333320-3060元/.月240万/年3F3333200-60025元/.月100万/年4F3333200-60025元/.月100万/年n 备注:因为新市场前期需要给予商户10-12个月市场培育期（免租期），因此实际收入

16、并没有这么高，从第二年起，总收益应该在此水平商业租售经济指标参数方案二：销售收益楼层楼层是否销售是否销售总建筑面积总建筑面积商铺面积商铺面积预计销售单价预计销售单价销售额销售额总销售额总销售额LG持有9.3千万1F销售333360-1201.5万/平米5千万2F销售333360-1200.9万/平米3千万3F销售30%1000200-6000.7万/平米0.7千万4F销售30%1000200-6000.6万/平米0.6千万n 方案采取1F、2F全部销售，3F、4F持有70%进行测算，LG层全部持有n 备注：按照此方案，因商铺面积增大，因此销售单价相应降低，以此类推会影响楼上整体销售单价；此方案

17、预测比方案一销售少1400万。商业租售经济指标参数楼层楼层是否销售是否销售总建筑面积总建筑面积商铺面积商铺面积首年租金单价首年租金单价年租金年租金年总额年总额LG持有3333333325元/.月100万/年212/年万1F已售333320-30已售2F已售333320-30已售3F持有70%2333200-60020元/.月56万/年4F持有70%2333200-60020元/.月56万/年楼层是否销售总建筑面积商铺面积首年租金单价年租金年总额LG持有3333333325元/.月100万/年820万/年1F333320-3080元/.月320万/年2F333320-3050元/.月200万/年

18、3F3333200-60025元/.月100万/年4F3333200-60025元/.月100万/年方案二：租金收益n 备注:因为新市场前期需要给予商户10-12个月市场培育期（免租期），因此实际收入并没有这么高，从第二年起，总收益应该在此水平，此方案比方案一少收入120万每年商业租售经济指标参数方案三：销售收益楼层楼层是否销售是否销售总建筑面积总建筑面积商铺面积商铺面积预计销售单价预计销售单价销售额销售额总销售额总销售额LG持有7.7千万1F销售333380-2001.2万/平米4千万2F销售333380-2000.8万/平米2.6千万3F销售30%1000200-6000.6万/平米0.6千万4F销售30%1000200-6000.5万/平