第五章 房地产估价原则

1、第五章第五章 房地产估价原则房地产估价原则 学习目标：学习目标： 1.了解房地产估价原则的含义；了解房地产估价原则的含义； 2.熟悉房地产估价原则；熟悉房地产估价原则； 3.掌握最高最佳利用原则。掌握最高最佳利用原则。 一、房地产估价原则的含义一、房地产估价原则的含义 根据房地产价格形成和变动的客观规律，总结、提炼出的房地产估价应当遵循的法则或标准。 第一节第一节 房地产估价原则概述房地产估价原则概述 二、房地产估价原则二、房地产估价原则 独立、客观、公正原则； 合法原则； 估价时点原则； 替代原则； 最高最佳使用原则； 谨慎原则。第一节第一节 房地产估价原则概述房地产估价原则概述 三、房地产

2、估价原则的作用三、房地产估价原则的作用 使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有一致认识，对于同一估价对象在同一估价目的和同一估价时点的评估价值趋于相同或近似； 评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是看估价机构和估价师是否遵守了估价原则。 估价目的和价值类型不同，采用的估价原则可以不同。 第一节第一节 房地产估价原则概述房地产估价原则概述 第二节第二节 独立、客观、公正原则独立、客观、公正原则首要原则首要原则 一、独立、客观、公正原则一、独立、客观、公正原则 内涵：要求房地产估价机构和估价师中立，评估出对各方当事人均公平合理的价值； 独立：要求估价机构和估价师与委托人无利害关系，估价

3、师要凭借自己的专业知识、经验和职业道德进行估价，而不受任何单位和个人的非法干扰； 客观：要求估价师要从客观实际出发，反映事物的本来面目进行估价，不带自己的好恶、情感和偏见； 公正：要求估价师要公平正直地进行估价，不偏袒相关当事人中的任何一方。 第二节第二节 独立、客观、公正原则独立、客观、公正原则首要原则首要原则 二、该原则要求：二、该原则要求： 估价机构应当是一个不依附于他人、不受他人束缚的独立机估价机构应当是一个不依附于他人、不受他人束缚的独立机构（由以房地产估价师为主的自然人出资设立）脱钩改制；构（由以房地产估价师为主的自然人出资设立）脱钩改制；房地产估价机构和房地产估价师应当与估价对象

4、、委托人及房地产估价机构和房地产估价师应当与估价对象、委托人及估价利害人之间没有现实的或潜在的利害关系（除了收取估价估价利害人之间没有现实的或潜在的利害关系（除了收取估价费），否则应费），否则应主动回避主动回避；估价机构和估价师在估价中不应受委托人等外部因素的干扰，估价机构和估价师在估价中不应受委托人等外部因素的干扰，不应屈从于外部压力。不应屈从于外部压力。 第二节第二节 独立、客观、公正原则独立、客观、公正原则首要原则首要原则 二、在估价操作层面要求：二、在估价操作层面要求： 估价师应假设各方当事人均出于理性谨慎的利己估价师应假设各方当事人均出于理性谨慎的利己动机；动机；估价师应进行换位思考

5、，以各方当事人的角色和估价师应进行换位思考，以各方当事人的角色和心态来考虑评估价值；心态来考虑评估价值；估价师再以专家身份来反复、精细地权衡评估价估价师再以专家身份来反复、精细地权衡评估价值，得出一个对各方当事人来说均为公平合理的评估值，得出一个对各方当事人来说均为公平合理的评估价值。价值。 例题例题 房地产估价中，遵循独立、客观、公正原房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。公平合理的价值。 A.A.委托人委托人 B.B.

6、估价报告预期使用者估价报告预期使用者 C.C.管理部门管理部门 D.D.中立中立 第三节第三节 合法原则合法原则 一、合法原则一、合法原则 合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益上的价值。因为合法的权益不同，房地产价值可能有很大的差异。 合法原则并不意味着只有完全合法的房地产才能成为合法原则并不意味着只有完全合法的房地产才能成为估价对象；任何权益状况的房地产都可以成为估价对估价对象；任何权益状况的房地产都可以成为估价对象。象。依法判定依法判定一般应以一般应以房地产权属证书、权属档案以及相房地产权属证书、权属档案以及相关合同关合同等合法权属证明为依据等合法权属证明为依据 第三节第三节 合

7、法原则合法原则二、合法原则在房地产抵押估价中的运用：二、合法原则在房地产抵押估价中的运用： 法律法规和政策规定法律法规和政策规定不得抵押的房地产不得抵押的房地产，不应作为抵押估价目的的估，不应作为抵押估价目的的估价对象；价对象；法律、法规和政策规定法律、法规和政策规定抵押无效的房地产抵押无效的房地产，不应作为抵押估价对象；，不应作为抵押估价对象；法律、法规和政策规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评估其法律、法规和政策规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应当符合转让条件，不符合转让条件的房地产，不应作为抵押抵押价值时应当符合转让条件，不符合转让条件的房地产，不应作为抵押估价

8、对象；估价对象； 评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额；已抵押担保的债权数额； 评估尚未竣工，或竣工日（或合同约定的竣工日）起评估尚未竣工，或竣工日（或合同约定的竣工日）起6 6个月内的抵押价个月内的抵押价值，扣除法定优先款时，应首先扣除拖欠工程款；值，扣除法定优先款时，应首先扣除拖欠工程款； 评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值的，该房地产评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含划拨土地使用权的抵押价值不应包含划拨土地使用权 转变成出让地时

9、应缴纳的土地使用权出让金。转变成出让地时应缴纳的土地使用权出让金。权属有争议的房地产，公权属有争议的房地产，公共福利事业的房地产，文共福利事业的房地产，文物等；物等；违法违章建筑物抵押无效；违法违章建筑物抵押无效；出让土地转让条件：支付出出让土地转让条件：支付出让金，并取得土地使用权证让金，并取得土地使用权证书书；第四节第四节 估价时点原则估价时点原则 估价时点原则要求估价结果是在由估价时点原则要求估价结果是在由估价目的决定估价目的决定的某的某个特定时间的价值。个特定时间的价值。 确定估价时点原则的意义：评估价值对应的时间，评确定估价时点原则的意义：评估价值对应的时间，评估估价对象价值的时间界

10、限。估估价对象价值的时间界限。 估价时点的确定在先，评估价值确定在后。估价时点的确定在先，评估价值确定在后。 评估现值的，一般将评估现值的，一般将实地查看估价对象期间实地查看估价对象期间或者或者估价估价作业日期内的某个日期作业日期内的某个日期（特别是完成实地查看之日）（特别是完成实地查看之日）确定为估价时点。确定为估价时点。 估价时点还可以是过去或者未来，由估价目的决定估价时点还可以是过去或者未来，由估价目的决定。 估价中要注意估价目的、估价时点、估价对象估价中要注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的匹配关系，其中状况和房地产市场状况四者的匹配关系，其中估价目的估价目的是龙

11、头。是龙头。估价时点与估价对象状况、房地产市场状估价时点与估价对象状况、房地产市场状况的五种组合况的五种组合 估价时点估价时点估价对估价对象状况象状况房地产房地产市场状况市场状况一般情况一般情况过去过去（回顾性估价）（回顾性估价）过去过去过去过去对估价结果有异议而引起的复核或鉴定估对估价结果有异议而引起的复核或鉴定估价（房地产纠纷案件中）价（房地产纠纷案件中）现在现在过去过去现在现在房地产损害赔偿和保险理赔；房地产损害赔偿和保险理赔；房屋征收估价房屋征收估价现在现在最常见，也包括在建工程估价最常见，也包括在建工程估价未来未来评估期房的价值评估期房的价值未来未来（预测性估价）（预测性估价）未来未

12、来未来未来如房地产市场预测、为房地产投资分析提如房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据，特别是预估房地产未来开发供价值依据，特别是预估房地产未来开发完成后的价值完成后的价值 某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（）。状况和房地产市场状况分别为（）。A.A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去B.B.估价对象状况为现在，房地

13、产市场状况为现在估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C.C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在D.D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 例题：例题： 第五节替代原则第五节替代原则 替代原则要求估价结果替代原则要求估价结果不得不合理不得不合理地偏离地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格；类似房地产在同等条件下的正常价格； 市场上各个经济主体的理性行为，导致效市场上各个经济主体的理性行为，导致效用相同的商品之间形成相同的市场价格；用相同的商品之间形成相同的市场价格； 房地产的独一无二特性，使得完全相同

14、的房地产的独一无二特性，使得完全相同的房地产不存在，但同一市场上具有相近效房地产不存在，但同一市场上具有相近效用的房地产却存在，其价格应接近。用的房地产却存在，其价格应接近。第五节替代原则第五节替代原则 替代原则的运用替代原则的运用 估价对象附近存在相近效用的房地产且已知价格时，估价对象附近存在相近效用的房地产且已知价格时，可以用这些价格来推算出估价对象的价格。可以用这些价格来推算出估价对象的价格。 不能孤立地考虑一个估价对象，要考虑相近似效用房不能孤立地考虑一个估价对象，要考虑相近似效用房地产价格的牵掣。地产价格的牵掣。 任何估价方法的结果，都需要放到市场中去衡量是否任何估价方法的结果，都需

15、要放到市场中去衡量是否合理。合理。 市场法的理论基础就是替代原则，收益法中的客观收市场法的理论基础就是替代原则，收益法中的客观收益、成本法中的客观成本、假设开发法中的后续开发益、成本法中的客观成本、假设开发法中的后续开发必要支出和应得利润，都依据替代原则求取。必要支出和应得利润，都依据替代原则求取。第六节第六节 最高最佳利用原则最高最佳利用原则 一、最高最佳利用的内涵一、最高最佳利用的内涵 指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值最过充分合理的论证，能够使估价对象的价值最大化的一种利用。是房地产利用竞争与优选的大化的

16、一种利用。是房地产利用竞争与优选的结果，包括用途、规模、集约度、档次上的最结果，包括用途、规模、集约度、档次上的最佳。佳。第六节第六节 最高最佳利用原则最高最佳利用原则 二、三大经济学理论二、三大经济学理论 1.收益递增递减原理收益递增递减原理 第一种投入产出关系收益递减规律或边际收益递减原理；第一种投入产出关系收益递减规律或边际收益递减原理； 假定仅有一种投入量是可变的，其他投入量保持不变，则随假定仅有一种投入量是可变的，其他投入量保持不变，则随着该种可变投入量的增加，在开始时，产出量的增加是递增着该种可变投入量的增加，在开始时，产出量的增加是递增的，但当这种可变投入量继续增加达到某一点以后

17、，产出量的，但当这种可变投入量继续增加达到某一点以后，产出量的增加会越来越小的增加会越来越小 ； 具体表现：土地的开发强度超过一定限度以后，收益开始下具体表现：土地的开发强度超过一定限度以后，收益开始下降降 二、三大经济学理论二、三大经济学理论 1.收益递增递减原理收益递增递减原理 第二种投入产出关系第二种投入产出关系- -规模收益或规模报酬规律规模收益或规模报酬规律 假定以相同的比例来增加所有的要素投入量，产出假定以相同的比例来增加所有的要素投入量，产出有三种可能；有三种可能； 规模收益不变规模收益不变产出量的增加比例等于投入量的产出量的增加比例等于投入量的增加比例；增加比例； 规模收益递增

18、规模收益递增产出量的增加比例大于投入量的产出量的增加比例大于投入量的增加比例；增加比例； 规模收益递减规模收益递减产出量的增加比例小于投入量的产出量的增加比例小于投入量的增加比例增加比例 具体表现：在扩大规模时，一般先经过一个规模收益具体表现：在扩大规模时，一般先经过一个规模收益递增阶段，然后经过一个规模收益不变阶段，再经过一递增阶段，然后经过一个规模收益不变阶段，再经过一个规模收益递减阶段。个规模收益递减阶段。 第六节第六节 最高最佳利用原则最高最佳利用原则第六节第六节 最高最佳利用原则最高最佳利用原则 二、三大经济学理论二、三大经济学理论 2.均衡原理均衡原理 均衡原理是以估价对象的各个组

19、成部分是否搭均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。用配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。用于确定最佳集约度和最佳规模于确定最佳集约度和最佳规模。 建筑物与土地的组合四种情况：建筑物与土地的组合四种情况： 空地空地V VL L 土地上有一与其组合为最高最佳使用的建筑物土地上有一与其组合为最高最佳使用的建筑物 V=VV=VL L+V+VB B 土地上有一陈旧过时，需要拆除的建筑物土地上有一陈旧过时，需要拆除的建筑物 V=VV=VL L+ +建筑物残值建筑物的拆迁费用建筑物残值建筑物的拆迁费用 土地上有一过大或过高档次的建筑物土地上有一过大或过高档次的建筑物

20、 V=VV=VL L+ +建筑物的实际价值为其重建价格建筑物的实际价值为其重建价格V VB B- -其相应功其相应功能的折旧。能的折旧。 某宗房地产的土地面积某宗房地产的土地面积 300，建筑面积，建筑面积250,建筑物建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，测算拆的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，测算拆迁费用为每平方米建筑面积迁费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建元，残值为每平方米建筑面积筑面积50元。试计算该宗房地产相对于空地的减价额。元。试计算该宗房地产相对于空地的减价额。 该宗房地产相对于空地的减价额（该宗房地产相对于空地的减价额（300-50）250=6250

21、0（元）（元） 某建筑物的建筑面积某建筑物的建筑面积5000,坐落的土地面积为坐落的土地面积为2000，土地价格土地价格1500元元/，用成本法测算出的该建筑物的重，用成本法测算出的该建筑物的重建价格为建价格为1600元元/，市场上该类房地产的正常房地价，市场上该类房地产的正常房地价格为格为1800元元/。试计算该建筑物的现值。（特别提示：。试计算该建筑物的现值。（特别提示：计算房地产的价值时要用正常房地产市场价格，而不计算房地产的价值时要用正常房地产市场价格，而不能用房地产的个别价格。此问题在以后的计算题中经能用房地产的个别价格。此问题在以后的计算题中经常会遇到）。常会遇到）。 该建筑物的现

22、价（该建筑物的现价（1800500015002000）/50001200（元（元/）第六节第六节 最高最佳利用原则最高最佳利用原则 二、三大经济学理论二、三大经济学理论 3.适合原理适合原理 适合原理，是以估价对象与其外部环境是否协适合原理，是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。 当估价对象与其外部环境最为协调，同时其内当估价对象与其外部环境最为协调，同时其内部各构成要素的组合最为均衡时，便为最高最部各构成要素的组合最为均衡时，便为最高最佳利用。佳利用。 最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次最高最佳使用包括用途、规模、集约

23、度和档次上的最佳，可以帮助确定估价对象最佳用途的上的最佳，可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是（）。经济学原理是（）。A.A.收益递增递减原理收益递增递减原理 B.B.均衡原理均衡原理 C.C.替代原理替代原理 D.D.适合原理适合原理 五种估价前提五种估价前提 当估价对象已做了某种利用，则在估价时应根据最高最佳利用原则对当估价对象已做了某种利用，则在估价时应根据最高最佳利用原则对估价前提做下列之一的判断和选择。估价前提做下列之一的判断和选择。维持现状前提：（新房地产价值将现有房地产改变为新房地产的必维持现状前提：（新房地产价值将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润）现有房地产价

24、值要支出及应得利润）现有房地产价值 保留建筑物的条件保留建筑物的条件：（新房地产价值拆除现有建筑物的必要支出及：（新房地产价值拆除现有建筑物的必要支出及应得利润建造新建筑物的必要支出及应得利润）现有房地产价值应得利润建造新建筑物的必要支出及应得利润）现有房地产价值 更新改造前提：（更新改造后的房地产价值更新改造的必要支出及更新改造前提：（更新改造后的房地产价值更新改造的必要支出及应得利润）现状房地产价值应得利润）现状房地产价值改变用途前提：（新用途下的房地产价值改变用途的必要支出及应改变用途前提：（新用途下的房地产价值改变用途的必要支出及应得利润）现用途下的房地产价值得利润）现用途下的房地产价

25、值 重新开发前提：（重新开发完成后的房地产价值重新开发的必要支重新开发前提：（重新开发完成后的房地产价值重新开发的必要支出及应得利润）现有房地产价值出及应得利润）现有房地产价值 上述情形的某种组合。把各种可行前提比较后做出最高最佳的判断和上述情形的某种组合。把各种可行前提比较后做出最高最佳的判断和选择。选择。 五种估价前提五种估价前提 基本原理：成本收益原理。更新、改变、基本原理：成本收益原理。更新、改变、开发成本低于前后收益的增加，才值得改造，开发成本低于前后收益的增加，才值得改造，否则就保持现状。否则就保持现状。 第七节谨慎原则第七节谨慎原则 指在房地产抵押价值评估中，在存在不确定性指在房

26、地产抵押价值评估中，在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先的价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。受偿款。 实质就是要高估风险，低估收益，使评估价值实质就是要高估风险，低估收益，使评估价值降低。降低。第七节谨慎原则第七节谨慎原则 理解谨慎原则的关键，是要搞

27、清楚理解谨慎原则的关键，是要搞清楚“在存在不在存在不确定性因素的情况下确定性因素的情况下”。在实际估价中，房地。在实际估价中，房地产估价师如果面临的是确定性因素，则不存在产估价师如果面临的是确定性因素，则不存在谨慎问题，应依据确定性因素进行估价。如果谨慎问题，应依据确定性因素进行估价。如果面临的是不确定性因素，当对该因素的乐观或面临的是不确定性因素，当对该因素的乐观或保守估计会导致对房地产抵押价值的高估或低保守估计会导致对房地产抵押价值的高估或低估时，则应采取导致对房地产抵押价值估时，则应采取导致对房地产抵押价值“低估低估”的估计。的估计。 第七节谨慎原则第七节谨慎原则 房地产抵押估价指导意见

28、房地产抵押估价指导意见针对不同的估价方法，提出了遵守谨针对不同的估价方法，提出了遵守谨慎原则的下列要求：慎原则的下列要求： （1）在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的）在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘。交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘。（2）在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取）在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。的报酬率或者资本化率不应偏低。（3）在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有）在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧。关费税和利润，不应低估折旧。（4）在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，）在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的