房地产企业的税收筹划

1、企业税收筹划企业税收筹划第十一章第十一章 房地产企业的税收筹房地产企业的税收筹划划第十一章 房地产企业的税收筹划 第一节第一节 房地产企业纳税概况房地产企业纳税概况 第二节第二节 房地产企业规避纳税义务策略房地产企业规避纳税义务策略 第三节第三节 房地产企业缩小税基策略房地产企业缩小税基策略 第四节第四节 房地产企业适用低税率策略房地产企业适用低税率策略第一节 房地产企业纳税概况 缴纳土地增值税缴纳土地增值税 缴纳销售不动产营业税缴纳销售不动产营业税 其他税收其他税收 缴纳房产税缴纳房产税 缴纳契税缴纳契税 缴纳印花税缴纳印花税 缴纳城镇土地使用税缴纳城镇土地使用税 第二节 房地产企业规避纳税

2、义务策略房地产企业规避纳税义务策略的应用的应用 变房屋出租业务为投资业务规避纳税义务变房屋出租业务为投资业务规避纳税义务税收筹划税收筹划 企业间合作建房规避纳税义务企业间合作建房规避纳税义务 自建自售房地产的规避纳税义务税收筹划自建自售房地产的规避纳税义务税收筹划变房屋出租业务为投资业务规避纳税义变房屋出租业务为投资业务规避纳税义务税收筹划务税收筹划 房地产的租金收入涉及税收房地产的租金收入涉及税收 房产税、营业税、城市维护建设税、企业所得房产税、营业税、城市维护建设税、企业所得税税 不动产投资入股不动产投资入股 不征营业税，同时免掉了城市维护建设税和教不征营业税，同时免掉了城市维护建设税和教

3、育费附加育费附加 房产税房产税 投资利润的企业所得税投资利润的企业所得税 假设假设2005年位于市区某企业有一处空置房年位于市区某企业有一处空置房产，其原值为产，其原值为K，如果出租则每年可取得，如果出租则每年可取得租金收入租金收入X1，如果用于联营，则预期每年，如果用于联营，则预期每年从联营企业税后利润中分配红利为从联营企业税后利润中分配红利为X。 1）采取出租方式双方的收益和支出分析）采取出租方式双方的收益和支出分析 2）采取联营方式双方的收益和支出分析）采取联营方式双方的收益和支出分析 3）两种方式税负和净收益比较）两种方式税负和净收益比较 1）采取出租方式双方的收益和支出分析）采取出租

4、方式双方的收益和支出分析 提供房产方：提供房产方： （1）营业税及附加）营业税及附加5.5%X1 （2）房产税）房产税12%X1 （3）所得税）所得税（X15%X112%X10.5%X1）33%27.225%X1 税后净收益（税后净收益（X15%X112%X10.5%X1）（133%）55.275% X1 使用房产方：使用房产方： 税后净支出（税后净支出（133%）X167% X1 出租和承租双方整体利益：出租和承租双方整体利益： 整体净收益整体净收益55.275% X167% X111.725% X12）采取联营方式双方的收益和支出分析）采取联营方式双方的收益和支出分析 提供房产方：提供房产

5、方： 免征企业所得税，也不用承担中间环节的流转税，其免征企业所得税，也不用承担中间环节的流转税，其税后净收益为税后净收益为X2。 使用房产方：使用房产方： 房产税房产税1.2%（130%）K0.84% K 使用房产方用税后利润支付红利给提供房产方，使用房产方用税后利润支付红利给提供房产方，直接减少税后收益；其缴纳的房产税可以在税前直接减少税后收益；其缴纳的房产税可以在税前扣除。扣除。 税后净支出税后净支出0.84% K（133%）+X20.5628% K +X2 出租和承租双方整体利益：出租和承租双方整体利益： 整体净收益整体净收益 X20.5628% KX20.5628% K3）两种方式税负

6、和净收益比较）两种方式税负和净收益比较 采取联营方式省掉了很多税，仅从减轻税负的角采取联营方式省掉了很多税，仅从减轻税负的角度看，应该是联营方式较好。从净收益角度看，度看，应该是联营方式较好。从净收益角度看，要比较两种方式哪种好，要有不同的评价指标。要比较两种方式哪种好，要有不同的评价指标。 整体利益指标：整体利益指标： 假设联营方式优于出租方式，则意味着联营方式假设联营方式优于出租方式，则意味着联营方式下的整体净收益高于出租方式下整体净收益，即下的整体净收益高于出租方式下整体净收益，即 0.5628% K11.725% X1， 解方程得：解方程得：X10.048，或者，或者X1 K，K20.

7、83 X1 税后净收益和税后净支出双项指标：税后净收益和税后净支出双项指标： 假设联营方式优于出租方式，是指相对于假设联营方式优于出租方式，是指相对于出租方式而言，联营方式下提供房产方的出租方式而言，联营方式下提供房产方的税后净收益较大，而使用房产方的税后净税后净收益较大，而使用房产方的税后净支出较小，即支出较小，即 X255.275% X1，同时，同时0.5628%K+X267% X1 联立求解，得：联立求解，得：X1K，X2K 或者，或者，K20.83 X1，K37.69 X2企业间合作建房规避纳税义务企业间合作建房规避纳税义务 目前房地产企业已形成多种开发形式，有一部分目前房地产企业已形

8、成多种开发形式，有一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，即一方出土地，一方出换取部分土地的使用权，即一方出土地，一方出资金，房屋建成后按比例分配房屋，形成所谓的资金，房屋建成后按比例分配房屋，形成所谓的合作建房。国税函发【合作建房。国税函发【1995】156号对合作建房号对合作建房的有关税收问题进行了规定。按照该文件规定，的有关税收问题进行了规定。按照该文件规定，合作建房有两种方式，即纯粹合作建房有两种方式，即纯粹“以物易物以物易物”（土（土地使用权和房屋所有权相互交换）方式和成立地使用权和房屋所有权相互交换）方式和

9、成立“合营企业合营企业”方式，两种方式中又因具体情况的方式，两种方式中又因具体情况的不同产生了不同的纳税义务。不同产生了不同的纳税义务。企业间合作建房规避纳税义务企业间合作建房规避纳税义务 具体策略具体策略 土地使用权和房屋所有权相互交换土地使用权和房屋所有权相互交换 成立成立“合营企业合营企业” 【例】 甲、乙两企业合作建房，甲提供土地使用权，乙提供资金。两企业约定，房屋建好后，双方均分。完工后，经有关部门评估，该建筑物价值1000万元，于是，甲、乙各分得500万元的房屋。 根据上述根据上述通知通知的规定，的规定，A企业通过转企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所让土地使用权而拥有了

10、部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应缴纳营有权，从而产生了转让无形资产应缴纳营业税的义务。此时其转让土地使用权的营业税的义务。此时其转让土地使用权的营业额为业额为500万元，万元，A应纳的营业税为：应纳的营业税为：500*5%=25万元。万元。 若若A企业进行税收筹划，则可以不缴纳营业税。企业进行税收筹划，则可以不缴纳营业税。 具体操作过程如下：具体操作过程如下：A企业以土地使用权、企业以土地使用权、B企企业以货币资金合股成立合营企业，合作建房，房业以货币资金合股成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。现行营业

11、税法规定：以无形资产投资入股，式。现行营业税法规定：以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。由于的行为，不征收营业税。由于A向企业投入的土向企业投入的土地使用权是无形资产，因此，无须缴纳营业税。地使用权是无形资产，因此，无须缴纳营业税。仅此一项，仅此一项，A企业就少缴了企业就少缴了25万元的税款。万元的税款。自建自售房地产的规避纳税义务税收筹划自建自售房地产的规避纳税义务税收筹划 自建的房地产如果不出售，不缴纳建筑业自建的房地产如果不出售，不缴纳建筑业税目的营业税；税目的营业税； 如果自建的房地产对外出售，企

12、业此时既如果自建的房地产对外出售，企业此时既要缴纳销售不动产的营业税，同时还要缴要缴纳销售不动产的营业税，同时还要缴纳建筑业的营业税。纳建筑业的营业税。 自建自售房地产的规避纳税义务税收筹划案例自建自售房地产的规避纳税义务税收筹划案例 【案例【案例11-3】 鑫乐房地产公司有一个下属的不独鑫乐房地产公司有一个下属的不独立核算的施工队，当年自建办公楼一栋，建筑成立核算的施工队，当年自建办公楼一栋，建筑成本本970万元（包含工程所用原材料及其他物资、万元（包含工程所用原材料及其他物资、动力价款和间接费用）。由于办公楼不准备出售，动力价款和间接费用）。由于办公楼不准备出售，只是解决本单位办公用房之需

13、要，因而不属于销只是解决本单位办公用房之需要，因而不属于销售不动产行为，不用缴纳销售不动产税目的营业售不动产行为，不用缴纳销售不动产税目的营业税；同时，房屋的建筑是由本单位下属的施工队税；同时，房屋的建筑是由本单位下属的施工队承担，这属于单位或个体经营者聘用的员工为本承担，这属于单位或个体经营者聘用的员工为本单位或雇主提供应税劳务，按照现行营业税制度单位或雇主提供应税劳务，按照现行营业税制度规定，也不缴纳建筑业税目的营业税。规定，也不缴纳建筑业税目的营业税。 然而事与愿违，由于该办公楼交通不便以及其他然而事与愿违，由于该办公楼交通不便以及其他原因，公司决定将办公楼出售，并取得出售收入原因，公司

14、决定将办公楼出售，并取得出售收入1200万元。在出售办公楼的当月，鑫乐房地产公万元。在出售办公楼的当月，鑫乐房地产公司在向税务局申报纳税时，主动就出售办公楼的司在向税务局申报纳税时，主动就出售办公楼的收入收入1200万元，按销售不动产税目申报并缴纳了万元，按销售不动产税目申报并缴纳了营业税营业税60万元（万元（12005%）。税务机关在认真）。税务机关在认真研究之后，认为鑫乐房地产公司还应就下属的施研究之后，认为鑫乐房地产公司还应就下属的施工队自建办公楼的行为，按建筑业税目申报缴纳工队自建办公楼的行为，按建筑业税目申报缴纳营业税。税务局核定的建筑业成本利润率为营业税。税务局核定的建筑业成本利润

15、率为10%，则鑫乐房地产公司应纳建筑业营业税额为：则鑫乐房地产公司应纳建筑业营业税额为： 970(110%)(13%)3%=33(万元万元) 自建的办公楼出售与不出售相比，其应纳营业税由不缴纳到增加了两项税目，税收负担增加了93万元，鑫乐房地产公司的确有些吃惊；而对于自建自售房地产还需要缴纳建筑业税目的营业税，鑫乐房地产公司感到不可理解。那么税务机关的决定正确吗？ 在鑫乐房地产公司此项销售办公楼的经营在鑫乐房地产公司此项销售办公楼的经营行为中，该公司所获取的营业收入在扣除行为中，该公司所获取的营业收入在扣除了建筑成本、应纳营业税、应纳城市维护了建筑成本、应纳营业税、应纳城市维护建设税、教育费附

16、加及其他费用后，所剩建设税、教育费附加及其他费用后，所剩利润无几。因此，鑫乐房地产公司认为自利润无几。因此，鑫乐房地产公司认为自建自售这栋办公楼是在给办公楼的买主和建自售这栋办公楼是在给办公楼的买主和国家税务机关作贡献。那么该公司在这栋国家税务机关作贡献。那么该公司在这栋办公楼的自建自售问题上，能否摆脱这种办公楼的自建自售问题上，能否摆脱这种高税负、低利润的被动局面呢？高税负、低利润的被动局面呢？ 可以考虑采取的策略至少有三种：可以考虑采取的策略至少有三种： （1）提高售价。）提高售价。 （2）内部消化。）内部消化。 （3）转作投资。）转作投资。第三节 房地产企业缩小税基策略的应用房地产企业缩

17、小税基策略的应用 合理分解租金收入缩小税基合理分解租金收入缩小税基 分解不动产销售价格缩小税基分解不动产销售价格缩小税基 控制开发项目的增值额缩小税基控制开发项目的增值额缩小税基 通过房地产收入结构转换缩小税基通过房地产收入结构转换缩小税基 利用代建房业务缩小税基利用代建房业务缩小税基 合理分解租金收入缩小税基合理分解租金收入缩小税基 租金关系到应缴纳的营业税、房产税，租租金关系到应缴纳的营业税、房产税，租金收入高则承担的税负重金收入高则承担的税负重 企业在进行税收筹划时，应考虑尽量降低企业在进行税收筹划时，应考虑尽量降低租金收入，或者将房屋租金收入以其它收租金收入，或者将房屋租金收入以其它收

18、入形式加以表现入形式加以表现分解不动产销售价格缩小税基分解不动产销售价格缩小税基 房地产企业销售不动产须缴纳营业税、土地增值房地产企业销售不动产须缴纳营业税、土地增值税、城市维护建设税、企业所得税等税、城市维护建设税、企业所得税等 房地产销售价格增加，营业税额就会增加，而土房地产销售价格增加，营业税额就会增加，而土地增值税因为适用超率累进税率会成倍地增加。地增值税因为适用超率累进税率会成倍地增加。 转让收入变少，可减少营业税和土地增值税；但转让收入变少，可减少营业税和土地增值税；但转让收入变少，会直接使企业收益降低，这对企转让收入变少，会直接使企业收益降低，这对企业是很不利的。业是很不利的。

19、如何能够既使企业的收益不降低，又节省税收负如何能够既使企业的收益不降低，又节省税收负担呢？担呢？ 【案例11-5】 某房地产公司2006年出售商品房一幢，收入为800万元，房屋已进行部分室内装修，里面的各种设施已经安装齐全。按规定计算的扣除项目为300万元，增值额为500万元。则该公司应就该业务缴纳营业税、土地增值税、企业所得税、城市维护建设税和教育费附加等。 分解不动产销售价格缩小税基分解不动产销售价格缩小税基 土地增值税增值额土地增值税增值额50%扣除项目金额扣除项目金额15%50050%30015%205（万元）（万元） 营业税及附加营业税及附加8005.5%44（万元）（万元） 所得税

20、前收益所得税前收益80030044205251（万（万元）元） 此外还要缴纳企业所得税。此外还要缴纳企业所得税。 此方案中土地增值额和增值率都较大，导致土地此方案中土地增值额和增值率都较大，导致土地增值税较高，使企业承担的总体税负重，影响了增值税较高，使企业承担的总体税负重，影响了该项目的经济效益。为减轻企业税负，应如何进该项目的经济效益。为减轻企业税负，应如何进行筹划？行筹划？ 可采取变通方法，将收入分散 将房屋装修业务独立出来，单独签订合同，单独核算收入，将企业的收入项目和成本项目进行分解。 第一份合同为：商品房销售收入490万元，成本为250万元，增值额240万元； 第二份合同为：房屋装

21、修业务收入310万元，成本50万元。 控制开发项目的增值额缩小税基控制开发项目的增值额缩小税基 土地增值税是房地产开发承担的一项重要土地增值税是房地产开发承担的一项重要税种税种 其税率较高，税负重其税率较高，税负重 其税率为超率累进税率，跳跃性大，不同级次其税率为超率累进税率，跳跃性大，不同级次之间税收负担的差距大之间税收负担的差距大 土地增值税筹划的余地也大土地增值税筹划的余地也大控制开发项目的增值额缩小税基控制开发项目的增值额缩小税基 通过减少销售收入降低增值额通过减少销售收入降低增值额 通过增加可扣除项目降低增值额通过增加可扣除项目降低增值额 通过房地产收入结构转换缩小税基通过房地产收入

22、结构转换缩小税基 房地产交易的金额往往很大房地产交易的金额往往很大 工业企业的房地产项目与企业的设备、专有技术等经工业企业的房地产项目与企业的设备、专有技术等经常相伴而生，这样房地产的交易与设备转让、专有技常相伴而生，这样房地产的交易与设备转让、专有技术转让、技术服务、技术咨询等也经常同时发生术转让、技术服务、技术咨询等也经常同时发生 而旧设备转让只须承担税率比较低的增值税负担，而旧设备转让只须承担税率比较低的增值税负担，还可以享受相关增值税免税优惠。还可以享受相关增值税免税优惠。 专有技术转让和技术服务、技术咨询只涉及营业专有技术转让和技术服务、技术咨询只涉及营业税负担，税负也相对较轻，并且

23、在符合条件时也税负担，税负也相对较轻，并且在符合条件时也可以享受税收优惠。可以享受税收优惠。 因此存在筹划机会因此存在筹划机会利用代建房业务缩小税基利用代建房业务缩小税基 房地产开发企业为减轻税负将销售房产业务转换房地产开发企业为减轻税负将销售房产业务转换为代建房业务须满足几个条件：为代建房业务须满足几个条件： （1）用房单位能提供土地使用权证书和有关部）用房单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划。门的建设项目批准书以及基建计划。 （2）房地产开发企业不垫付资金。）房地产开发企业不垫付资金。 （3）受托方与委托方实行全额结算（原票转）受托方与委托方实行全额结算（原票转交

24、），受托方只向委托方收取手续费。交），受托方只向委托方收取手续费。 （4）受托方与委托方要签定代建合同。）受托方与委托方要签定代建合同。 利用代建房业务缩小税基利用代建房业务缩小税基 【例】【例】 某市的一家房地产开发公司拟建一幢写字某市的一家房地产开发公司拟建一幢写字楼出售给买房单位。经事先进行成本预核算，销楼出售给买房单位。经事先进行成本预核算，销售价格应为售价格应为8 000万元，各种可扣除项目金额为万元，各种可扣除项目金额为5 000万元，其中土地使用权取得成本为万元，其中土地使用权取得成本为1200万元。万元。则该房地产开发公司应纳各税情况为：则该房地产开发公司应纳各税情况为： 营业