柏德来商场周边调查-002.

1、柏德来商业城周边调查分析 招商部 2010年度市场调查汇总调查说明调查说明n调查范围调查范围q以柏德来商业城为中心，步行515分钟内的商业、住宅区、学校、写字楼的分布情况；q具体包括东风路以南、人民路以西、龙津路以北、周门路以东的大致范围.n调查内容调查内容q住宅：人口数量、主要居住人口特征、交易情况q写字楼：规模、主要租户、租赁情况q商业：大型商业项目、街铺的分布、租金、租赁情况q学校及其它：分布情况n调查目的调查目的q详细了解周边商业、写字楼、住宅的分布情况，了解目标商圈内的主要居住人群和商业分布情况；q了解竞争对手；q对柏德来商业城今后的招商拓展方向提供参考；q指导公关宣传活动的推广方向

2、。广州各大商圈分布图广州各大商圈分布图天河城商圈天河城商圈江南西商圈江南西商圈英雄广英雄广场商圈场商圈康王路商圈康王路商圈上下九商圈上下九商圈环市路商圈环市路商圈北京路商圈北京路商圈柏德来商业城辐射图柏德来商业城辐射图600米米600米米300米米固定居民：固定居民：30万人万人在校中小学生：在校中小学生：3.5万人万人旅游客：旅游客：30-40万万/月月一、人流统计n柏德来商业城人流情况柏德来商业城人流情况 周一至周五柏德来商业城内人流周一至周五柏德来商业城内人流统计统计周六、日周边人流统计周六、日周边人流统计测算位点测算位点低峰期低峰期( (人次人次/ /小时小时) )高峰期高峰期( (人

3、次人次/ /小时小时) )总人数总人数( (人次人次/ /天天) )进入人流进入人流( (人次人次/ /小时小时) )总人数总人数( (人次人次/ /天天) )备注备注地铁入口800153011650130013000高峰期为上下班五区小食入口30048039004404400高峰期为吃饭时间台湾美食入口2503202850320320015入口13021017002402400 高峰期为上下班16入口16023019501801800 高峰期为上下班合计合计16401640277027701596015960249024902480024800一、人流统计n统计结果统计结果q周一至周五，商场

4、每天总的人流量为1.6万左右，周六日人流稍有上升，为2万左右；q周一至周五，进入商场的人流最多的是地铁入口，约10000人次/日，其次是五区小食入口，有3000人次/日；其它则都差不多，约2000人次/日；q周六日，地铁入口、15入口、16入口的人流有比较大的增加，比平日增加1000-2500人次/日；其它入口则人流比往日稍有增加；一、人流统计n建议建议q由于平时或周六日都只有1/4-1/5的地铁客会进入商城，因此建议加强地铁口的宣传，增加与各媒体之间的合作，来吸引更多的地铁客或跨区消费客群；q目前陈家祠广场的旅游客人流的吸引力不够，如果在陈家祠广场入口处多做宣传及包装，将陈家祠旅游客的人流吸

5、引下来消费，对商场各方面都有帮助，或者通过举办大量的现场活动来增加对周边人群的凝聚力。 二、住宅市场分析二、住宅市场分析n1 1、分布情况、分布情况n2 2、特点分析、特点分析n3 3、居住人群分析、居住人群分析1、分布情况、分布情况楼盘名称楼盘名称地理位置地理位置居住户数居住户数( (户户) )居住时间（年）居住时间（年）隆庆小区中山七路50020云南大厦中山七路15015西门口广场中山七路1027一期4年，二期没入住金花苑中山七路5286万科金色康园康王北路3002荔情居光复北路13383有色金属集团大厦光复北路523号13212第一津小区西华路64020华福大厦光复中路7206安富花园光

6、复中路5008龙津商贸大厦龙津东路3007龙津苑龙津东路50015龙锦大厦龙津中路6282龙津大厦龙津中路7006司法大厦龙津西路2007合计866386631、分布情况、分布情况楼盘名称楼盘名称地理位置地理位置居住户数居住户数( (套套) )居住时间居住时间隆城大厦中山八2408荔景楼中山八 608东浚荔景苑中山八15684富力广场中山八70003-10年双喜大厦周门路5008银建小区周门路20015周门小区周门路40020金威大厦荔湾路32010平安大厦荔湾路32010荔京阁荔湾路2005维雅苑荔湾路3208何济公大厦荔湾路2008观湖雅轩荔湾路2005合计11528115281、分布情况

7、、分布情况楼盘名称楼盘名称地理位置地理位置居住户数居住户数居住时间居住时间彩虹大厦西华路3208泰安楼西华路32010西关新寓西华路3001富力皇上皇西华路5288悦湖阁西华路1174兰亭西津西华路1702新光城市花园康王中路10005世纪广场康王中路27008康王阁康王北路2648港丰大厦康王北路3608嘉和苑康王北路20006东风小区康王北路30015荔康大厦康王北路3008金禧大厦康王北路1346华业大厦康王北路20010合计90139013、特点分析、特点分析n区域内有大量的廉租政府公房或私宅，楼龄大都超过20年，主要分布在龙津路、光复路、逢源路一带；n楼龄在10-15年的主要分布在中

8、山七路、西华路、荔湾路、康王路，大概有2万户，居住人口约6万人；n居住年龄不超过居住年龄不超过1010年的楼盘主要分布在中山八路、康王路一带，有年的楼盘主要分布在中山八路、康王路一带，有4040个楼盘，个楼盘，2640926409户，居住人群达户，居住人群达1010万人；万人；n区域目前以低于区域目前以低于1515年的楼龄为主，分布集中，规模都比较小；年的楼龄为主，分布集中，规模都比较小；n荔湾区旧城改造工作政府已提上议程，随着已经明确了的恩宁路、逢荔湾区旧城改造工作政府已提上议程，随着已经明确了的恩宁路、逢源路的改造，将带动整个旧荔湾区的旧城改造工作，区域内将会出现源路的改造，将带动整个旧荔

9、湾区的旧城改造工作，区域内将会出现更多小规模的新住宅小区。更多小规模的新住宅小区。、居住人群分析、居住人群分析n低保阶层低保阶层q主要居住在政府公房或私宅；q未来几年内将大大减少。n工厂职工、回迁户、教师工厂职工、回迁户、教师q为中等收入阶层，主要居住在各种大院、旧社区q区域内烟厂、纺织厂等旧工厂的职工。n公务员、单位职工、私营业主公务员、单位职工、私营业主q大厦、单体楼或环境比较好的小区q康王路、荔湾路集中了大量税局、财局、司法、公安等机构的职工宿舍。n港澳人士、外籍人士港澳人士、外籍人士q主要集中在高档大厦和小区里，如万科金色康园、新光城市广场、富力广场q外籍人士以中东商人为主区域居民以工

10、厂职工、政府公务员和私营业主为主。区域居民以工厂职工、政府公务员和私营业主为主。三、商业项目市场分析三、商业项目市场分析n1、大型商业项目分析、大型商业项目分析q分布情况分布情况q个案分析个案分析越富广场、环球广场、新光城市广场、东浚荔景苑商场、新大新、动感小西关 万科商业、和业广场、金利壹号、动漫广场、地王广场等q总结总结n2、街铺、街铺1、周边商业项目分析、周边商业项目分析分布情况分布情况荔景商场荔景商场2000年开业经营面积4万动感小西关动感小西关2005年开业经营面积5万新大新新大新2004年开业经营面积1.3万新光城市广场新光城市广场2004年开业经营面积5万龙锦大厦龙锦大厦2008

11、年开业经营面积约2万西门口广场西门口广场2008年开业经营面积约3万创兴广场创兴广场98年开业经营面积1.4万越富广场越富广场2000年开业经营面积8000万科商业万科商业未开业金利壹号金利壹号未开业和业广场和业广场未开业柏柏德德来来商商业业城城1、周边商业项目分析、周边商业项目分析个案分析个案分析n项目概况项目概况q位于人民北路，临近东风路；由-1/F3/F组成，总共60008000；q2000年左右开业，主要经营服饰、动漫、饰品、影音，是广州较早经营这类商品的商场；q地理位置优越，周边中小学多达十几所；同时距离中六电脑城非常近，可以共享不少学生消费群；q项目定位为“广州市潮流动漫文化产品的

12、潮圣地和发源地”。n租赁情况租赁情况楼层楼层面积规模面积规模租金租金管理费管理费租赁情况租赁情况业种业种-1/F5-20100-150元48元100文具、服装1/F10-30300-500元48元100动谩、影音、文具2/F5-20200-300元48元95服装、动谩3/F5-2080-100元/ 48元80动漫产品越富广场越富广场、周边商业项目分析、周边商业项目分析个案分析个案分析n项目概况项目概况q位于人民北路，与越富广场相临，总面积在1.4万左右，由-1/F至4/F组成；q主要针对本写字楼白领和周边社区居民，开业之初主要经营百货、书城，目前则引进了苏宁、屈臣氏、健身会等大型品牌连锁店，走

13、社区消费路线。创兴广场创兴广场楼层楼层面积规模面积规模租金租金管理费管理费租赁情况租赁情况业种业种-1/F15方左右100-150元48元100文具、服装1/F20方左右200-300元48元100动谩、服饰2/F/苏宁电器3/4/F/健身俱乐部、周边商业项目分析、周边商业项目分析个案分析个案分析n项目概况项目概况q位于康王中路，距离柏德来商业城100米，商业经营面积5万，分北区和南区两部分；q定位为广州西城区中高档次的现代区域型时尚休闲购物中心，为西城区居民全力打造了一个集衣、食、娱乐为一体的现代区域型购物中心，引导西城区的时尚消费潮流；q经营时间5年左右，目前主要经营业态有大型超市、时尚百

14、货、大型电器卖场、大型娱乐餐饮等；q目标消费人群在18-40岁之间的，主要面对区域内的高消费居民。新光城市广场新光城市广场、大型商业项目分析、大型商业项目分析个案分析个案分析n功能分布功能分布新光城市广场新光城市广场楼层楼层业态业态商家商家业种业种经营面积（）经营面积（）-2/F超市家乐福生鲜类、食品类11000-1/F超市家乐福日用品、影音书籍、床上用品和服饰110001/F百货、餐饮KFC西式快餐500新光百货化妆品、鞋、内衣、高档酒45002/F百货新光百货青春淑女装35003/F百货新光百货名媛服饰、童装35004/F百货新光百货男士服饰、运动用品及服装35005/F餐饮海鲜火锅城大型

15、特色餐饮3500楼层楼层商家商家业种业种经营面积（）经营面积（）1/F棒！约翰西餐1000仙踪林时尚餐饮500苏宁电器电器1002/F苏宁电器电器35003/FCEOKTV3500北区北区南区南区、周边商业项目分析、周边商业项目分析个案分析个案分析n租赁情况租赁情况q新光百货新光百货n采取扣点形式，根据品牌情况在23%-27%之间，同时有20000元的入场费，管理费30元/；n新光百货目前引进了近百个男女服饰、化妆品、运动用品方面的知名品牌。q独立店铺（南区）独立店铺（南区）n300-600元/月，居区域同类型铺的租金之首。新光城市广场新光城市广场、周边商业项目分析、周边商业项目分析个案分析个

16、案分析n项目概况项目概况n位于东风西路与康王北路交界处，前身是广州著名的夜场位于东风西路与康王北路交界处，前身是广州著名的夜场“Yeath”“Yeath”。目前项目由广州康创投资有限公司投资开发，以红酒、雪茄、咖啡为主经目前项目由广州康创投资有限公司投资开发，以红酒、雪茄、咖啡为主经营，轩尼诗、马爹利展示中心已率先进驻，在售为营，轩尼诗、马爹利展示中心已率先进驻，在售为1-31-3层。项目四楼引入层。项目四楼引入国外顶端酒类中心独有的带保险概念的国外顶端酒类中心独有的带保险概念的2424小时恒温红酒私家酒窖及全方位小时恒温红酒私家酒窖及全方位酒类品鉴交易服务系统，务求成为广州首家酒类银行概念的

17、顶端酒类旗舰酒类品鉴交易服务系统，务求成为广州首家酒类银行概念的顶端酒类旗舰商业中心。商业中心。金利壹号广场金利壹号广场商场租赁条件楼层楼层月租月租（元（元/ / /月）月）物业管物业管理费理费转让费转让费经营业经营业态态楼层楼层售价售价物业管理费物业管理费 转让费转让费 （入场费）（入场费）经营业态经营业态1楼楼约约10万万 /38 /月月面议面议品牌商家品牌商家2楼楼约约8万万 /38 /月月面议面议品牌商户品牌商户3楼楼约约6万万 /38 /月月面议面议中型商家中型商家、周边商业项目分析、周边商业项目分析个案分析个案分析n项目概况项目概况n和业广场和业广场 和业广场商场为荔湾首个高级时尚

18、商场，集饮食、娱乐、和业广场商场为荔湾首个高级时尚商场，集饮食、娱乐、休闲、购物于一体的综合式商场。休闲、购物于一体的综合式商场。金逸国际电影城、荔海御苑酒家、浦发银行等商家率先进驻，抢占金逸国际电影城、荔海御苑酒家、浦发银行等商家率先进驻，抢占商机。商机。项目整体单一产权，只租不售，由发展商广东泰记和天投资有限公项目整体单一产权，只租不售，由发展商广东泰记和天投资有限公司独资经营、建设，并聘请国际物业管理公司：第一太平戴维斯做司独资经营、建设，并聘请国际物业管理公司：第一太平戴维斯做物业管理顾问。物业管理顾问。和业广场和业广场楼层楼层 月租月租（元（元/月）月）物业管理费物业管理费 转让费转

19、让费 （入场费）（入场费）经营业态经营业态1楼楼168/月起月起48 /月月面议面议品牌商家，服饰品牌商家，服饰2楼楼150/月月48 /月月面议面议品牌商户品牌商户3楼楼4楼楼100 /月月48 /月月面议面议中型商家，中型商家， 饮食饮食、周边商业项目分析、周边商业项目分析个案分析个案分析n“星域商场星域商场”项目概况项目概况：n万科星域商场为荔湾首个高级时尚商场，集饮食、娱万科星域商场为荔湾首个高级时尚商场，集饮食、娱乐、休闲、购物于一体的综合式商场。乐、休闲、购物于一体的综合式商场。项目整体单一产权，暂时只售，由发展商香港铂誉投项目整体单一产权，暂时只售，由发展商香港铂誉投资，经营、策

20、划运营，项目位于康王路，可连接陈家资，经营、策划运营，项目位于康王路，可连接陈家祠地铁站。祠地铁站。万科星域广场万科星域广场楼层楼层售价售价物业管理费物业管理费 转让费转让费 （入场费）（入场费）经营业态经营业态负负1楼楼约约8万万 /15 /月月面议面议品牌商家品牌商家1楼楼约约10万万 /15 /月月面议面议品牌商户品牌商户2楼楼-3楼楼约约8万万 /15 /月月面议面议中型商家中型商家n分布情况分布情况q分布相对零散，各商业项目之间都有一定的距离；q商业项目规模都比较小，大部分是群楼底商发展起来，对外辐射能力有限，如创兴广场、越富广场、和业广场、荔景商场等；n经营情况经营情况q都是社区型

21、商业项目，主要经营大型餐饮、超市、康体美容、日常生活用品等，为附近的老城区居民提供生活配套服务或日常生活消费；q难以吸引跨区消费群体，目前宣传推广最多的是新光城市广场，新光的宣传效果比较理想；q由于有巨大的固定居民作支撑，因此区域商业的发展一直处于比较温和的状态。n租赁情况租赁情况q区域商铺租金平均在100-300元/月/之间；q租金最高的是专业市场，铺租高达300-800元/月/，主要集中在中山八路；q周边商业项目的出租率基本达到90%以上，经营稳定，极少放租。、周边商业项目、周边商业项目总结总结、街铺、街铺分布情况分布情况地理位置地理位置商铺性质商铺性质经营时间经营时间租金（元租金（元/

22、/ /月）月）管理费（元管理费（元/ / /月）月）主要经营种类主要经营种类/ /商家商家中山七内街铺隆庆小区街铺超过10年100左右无社区生活配套中山七路街铺超过20年80-150无餐饮、不锈钢等光复北街铺超过10年100无社区生活配套光复北路荔情居裙楼街铺2年100-1502.7中介、美容、服饰、超市等司马街街铺超过10年100-150垃圾费社区生活配套司马街嘉和苑裙楼街铺6年150左右7.5美容、中介、服饰等东风路嘉和苑裙楼街铺6年2007.5社区生活配套西华路内街铺街铺超过10年50-100垃圾费不限西华路街铺超过10年200-500无不限人民南街铺街铺超过10年400-600垃圾费不

23、限龙津东路龙津商贸大厦群楼街铺7年50左右垃圾费澳之星大超市龙津东路街铺超过20年100-200垃圾费不限龙津中路街铺超过20年100-200垃圾费不限龙津西路富力广场裙楼街铺7年150-3003.8社区生活配套服务泮塘街铺超过20年50餐饮、街铺、街铺分布情况分布情况地理位置地理位置商铺性质商铺性质经营时间经营时间租金（元租金（元/ / /月）月）管理费（元管理费（元/ / /月）月）主要经营种类主要经营种类中山八路富力广场裙楼街铺7年300-4003.5-4.0童装中山八路街铺超过10年150-300无不限世纪路世纪广场裙楼街铺7年50-100无社区生活配套服务荔湾路2/F超过10年30-80垃圾费不限荔湾路街铺超过20年200-300垃圾费不限康王北路街铺8年100-200无非饮食n分析分析q主要经营中低档餐饮和中低档服饰，及干洗、饼屋、维修等以民生配套为主商业；q经营时间都超过10年，发展比较成熟，分布在大街小巷，为居民提供了便利的生活服务；q租金在200-300元/之间；q经营比较稳定，很少放租，如果放租，则会收取不菲的顶手费。、街铺、街铺分析分析四、周边其它四、周边其它n1 1、学校学校n2 2、大型市政建设大型市政建设n3 3、肉菜市场、超市肉菜市场、超市1、学校路段路段学校名称学校名称人数人