集体土地产权与征地问题

1、l一、农村集体土地产权问题l二、征地问题 农村土地产权制度的形成受到人多地少这一条件的约农村土地产权制度的形成受到人多地少这一条件的约束；资源稀缺与团体主义束；资源稀缺与团体主义 人多地少，分家析产，土地分散，千年不变，土地均人多地少，分家析产，土地分散，千年不变，土地均分史；分史； 平分土地，土地细碎，农业不能称其为平分土地，土地细碎，农业不能称其为“业业”，而是，而是养家糊口，土地的生存保障功能大于生产功能；养家糊口，土地的生存保障功能大于生产功能； 孙中山孙中山“平均地权平均地权”- -解放后土改、解放后土改、“人民公社人民公社”大包大包干、干、“3030年不变年不变”； 集体所有制实际

2、上是集体所有制实际上是“共有制共有制”，所有制的一种形式。，所有制的一种形式。土管法土管法第第2 2条实行土地公有制，即全民所有制和劳动群众条实行土地公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。集体所有制。 国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。的土地实行征用。土管法土管法第第10条农民集体所有土地，由村集体经济组织或条农民集体所有土地，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村

3、集体经济组织该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。承包法承包法 第第1616条条 承包方享有承包方享有 1）依法享有承包地使用、收）依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利，有权自主组织生产经营和处益和土地承包经营权流转的权利，有权自主组织生产经营和处置产品的权利；置产品的权利；2 2）承包地被依法征用、占用的，有权依法获得）承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿；第相应的补偿；第2626条，条， 承包期内，

4、发包方不得收回承包地。承包期内，发包方不得收回承包地。 1.2 我国农村土地产权的现状“土地产权不清” 集体土地产权形成（国家授地）的历史造成了集体土地产权对国家权利的不平等地位。 法律还是明确了农村土地的产权是农民集体，虽然这个农民集体范围不同。 目前是各级政府凭借行政权力侵犯集体土地产权权益，是“揣着明白装糊涂”。1. 农民集体土地产权屡受侵犯是农民的社会地位和软弱造成的，其根源是“公有制”，集体成员不愿出头抗争，集体土地经营管理者的“损公肥私” 。1.3 农村土地产权问题1.4 建立完善的农村土地产权体系 建立清晰的农村土地产权制度的条件基本具备： 1、国家经济度过了从农业原始积累的阶段

5、，城乡分割关系开始缓和，工农业关系由对立向协调方向发展 2、市场经济要求产权明晰，正在形成新的经济制度、社会环境；3、农地承包法的颁布；4、已经有许多经验教训可供总结。 明晰农村土地产权需要解决的关键问题1、农村土地产权的初始界定 国家与集体的权利国家与集体的权利国家的管理权与集体土地所有权的界定 集体与个人的权利集体土地所有权和集体成员的承包经营权界定2、稳定集体所有制才能保证每人有一块生存稳定集体所有制才能保证每人有一块生存保障土地，保障土地，1.4 建立完善的农村土地产权体系（续）2.1 2.1 土地征用权土地征用权土地征用权需要界定三个问题:l1 、土地征用的主体 我国宪法和土地管理法

6、已有明确规定，征地的主体是国家，只有国家拥有土地征用权。l2 、土地征用的客体 国家使用国有土地不存在征用的问题，而为公共利益需要使用集体土地时，则要行使征地权。所以，土地征用的客体是集体土地。l3 、征地权行使范围如何界定 ？ 根据宪法和土地管理法有关规定，必须是为了“公共利益需要”，土地征用才是合法的。根据产权经济学的观点，判别“公共利益”的标准是该用地项目具有三个特点：不可分割性、受益的非排他性、以及不以营利为目的。 征征地地流流程程 出让、划拨 补偿安置 用地 单位 国家 农村集体经济组织和农民 获得国有土地使用权 土地所有权转移 2.2 l土地补偿费土地补偿费: :征用前征用前3年平

7、均年产值的年平均年产值的6-10倍倍 l安置补助费安置补助费: :每一个需要安置的农业人口的安置补助费每一个需要安置的农业人口的安置补助费为该耕为该耕地被征用前地被征用前3 3年平均年产值的年平均年产值的4-64-6倍倍; ;但是，每公顷被征用耕地但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前的安置补助费，最高不得超过被征用前3 3年平均年产值的年平均年产值的1515倍。倍。l土地补偿土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前3 3年平年平均年产值的均年产值的3030倍。倍。 l地上附着物及青苗补偿费地上附着物及青苗补偿费: :不一定不一

8、定1、滥用征地权的问题滥用征地权的问题 何谓何谓“以公共利益以公共利益”？时代特点？时代特点2 2、征地补偿问题、征地补偿问题 地价低地价低, ,虽然国家以底成本获得了建设用地，虽然国家以底成本获得了建设用地，但侵害了农民的利益（农民的反抗情绪），扭但侵害了农民的利益（农民的反抗情绪），扭曲了土地价格（没有考虑产权价格曲了土地价格（没有考虑产权价格), ), 也刺激了也刺激了集体土地的地下市场发育，集体土地的地下市场发育，3、征地款使用不当甚或被侵吞（干群关系）征地款使用不当甚或被侵吞（干群关系）4 4、被征地农民的安置问题日益突出、被征地农民的安置问题日益突出部部 分分 城城 市市 农农 地

9、地 非非 农农 化化 中中 土土 地地 收收 益益 分分 配配 情情 况况 表表 单 位 ： 元 /亩 ， % 项 目 地 区 集 体 经济 组 织受 益 项目 （ A ） 各级政府部门受益项目 （ B ） 有 关 税费 （ C ） 征 地 价格 （ D ） 每 亩 出 让地 价 总 额（ E） A /D B /D C /D A /E D /E 张 家 港市 17500 20700 2958.6 41159 101333.3 42.5 50.3 7.2 17.3 40.6 昆 山 市 12345 9200 _ 21545 97940 57.3 42.7 _ 12.6 22.0 绍 兴 市 20

10、500 14000 188 36380 123133.3 56.3 38.5 0.5 16.6 29.5 上 虞 市 19600 14200 2344 36144 116000 54.2 39.3 6.5 16.9 31.2 富 阳 市 29000 28265 4981.2 62247 265200 46.6 45.4 8.0 10.9 23.5 义 乌 市 24000 14667 1827 40494 572400 59.3 36.2 4.5 4.2 7.1 永 康 市 36630 6700 2400 45730 378600 80.1 14.7 5.2 9.7 12.1 桓 台 市 206

11、49 15199.6 1032.5 36881 55000 56.0 41.2 2.8 37.5 67.1 淄 川 区 13900 18459.7 1456.2 33816 82000 41.1 54.6 4.3 17.0 41.2 潍 坊 市 17200 2866.7 688 20755 44748 82.9 13.8 3.3 38.4 46.4 文 登 市 12000 6666 746.6 19413 39412.6 61.8 34.3 3.8 30.4 49.3 荣 成 市 9600 11666 850.6 22117 65000 43.4 52.7 3.8 14.8 34.0 平平 均

12、均 56.8 38.6 4.6 18.9 33.7 l黄小虎黄小虎:“据有关资料，改革开放后，国家通过征地从农民那里拿了2万亿。”（研究征地问题探索改革之路, 中国大地出版社, 2002, 122页 l张靖张靖：19912000年这8年（其中1992、1997年无数据）土地有偿（出让) )收入（ 3860.133860.13亿元）亿元）与集体经济组织收益（补偿555.48555.48亿元亿元 ）的差价为3304.66亿元 （1）严格限定严格限定“公共利益公共利益”范围范围, , 合理使用征地权；合理使用征地权；（2 2）统一）统一“征用征用”地价和地价和“征购征购”地价地价, ,用税收调节土地

13、用税收调节土地收益；收益； (3(3）充分尊重集体土地的产权，合理补偿和分配征地过）充分尊重集体土地的产权，合理补偿和分配征地过程中农地非农化带来的收益；程中农地非农化带来的收益；（4 4）尽量保护耕地：）尽量保护耕地：短期内，大多数农民还要依靠种田短期内，大多数农民还要依靠种田生活，保护耕地关系到社会安定。生活，保护耕地关系到社会安定。（5 5）多种途径安置被征地农民：货币安置；地价款入股多种途径安置被征地农民：货币安置；地价款入股安置；安置；社会保险安置社会保险安置；留地安置；用地单位安置；用；留地安置；用地单位安置；用“公田公田”安置安置 ？（不超过？（不超过5 5，承包法实施前不足，承

14、包法实施前不足5 5的，的，不得再增加机动地）。不得再增加机动地）。（6）征地公示制度，发挥集体成员对征地补偿款项的监征地公示制度，发挥集体成员对征地补偿款项的监督作用。督作用。 l提高补偿标准，保证被征地农民的生活水平不降低，并且长提高补偿标准，保证被征地农民的生活水平不降低，并且长远生计有保障；可以突破远生计有保障；可以突破30倍的标准。倍的标准。l不论预期用途，被征地的补偿标准同地同价。根据原用途、不论预期用途，被征地的补偿标准同地同价。根据原用途、质量、区位、当地城镇居民社会保障水平和农民未来生存发质量、区位、当地城镇居民社会保障水平和农民未来生存发展实际需要，通过评估和听证程序，确定补偿标准。展实际需要，通过评估和听证程序，确定补偿标准。l建立土地征收价格争议裁决机制。对征地补偿安置金额有争建立土地征收价格争议裁决机制。对征地补偿安置金额有争议的，可依法申请裁决。议的，可依法申请裁决。l加强征地补偿费用的使用和管理。理顺被征地所有权和承包加强征地补偿费用的使用和管理。理顺被征地所有权和承包经营