南通市场调研报告PPT学习教案

1、会计学1南通市场调研报告南通市场调研报告印象南通印象南通1：追江赶海追江赶海/长三角长三角“一体两翼一体两翼”之北翼之北翼/沿江沿海，江苏最具潜力的沿海开发区域；沿江沿海，江苏最具潜力的沿海开发区域；苏通大桥的通车，距离上海苏通大桥的通车，距离上海1 1小时车程，依靠苏北廉价劳动力，苏南部分调整企业首小时车程，依靠苏北廉价劳动力，苏南部分调整企业首选之地，城市辐射力大增。选之地，城市辐射力大增。江苏一直实行沿江开发的战略，忽略了沿海地区的开发，导致了苏南苏中以及苏北区域经济发展的严重不平衡，南通作为最具潜力的沿海区域，将是江苏未来发展的重要增长极 江苏沿海地区发展规划 已颁布实施，规划明确，江

2、苏沿海将建设以南通港为龙头的南部港口群。第1页/共49页印象南通印象南通2：南通南通上海上海宁波宁波“三港三港”并驾齐驱并驾齐驱必将成为长三角经济新的增长极必将成为长三角经济新的增长极 “ “一体两翼一体两翼”新格局和上海一小时都市圈，使得南通作为后起之秀，具备了与宁新格局和上海一小时都市圈，使得南通作为后起之秀，具备了与宁波、无锡、苏州等城市同等竞争的发展优势。波、无锡、苏州等城市同等竞争的发展优势。城市支柱产业GDP (亿元)人均GDP(元)固定资产投资(亿元)房地产投资(亿元)人口数(万人)南通纺织、机械、电子化工、建材、船舶业2111.88275661265.8518.29766.13

3、宁波纺织服装业、机械制造业临港工业、石化工业钢铁工业、电力工业3433.1608061597.9767.2564.6无锡纺织服装加工精密机械汽车配套工业、电子信息高档家电业、特色冶金精细化工、生物医药业3858652031674.22378.12461.74苏州IT业、电器机械制造仪表制造、化工业5700913462360565624第2页/共49页印象南通印象南通3：大桥时代，城市向南。大桥时代，城市向南。苏通大桥、崇启大桥、崇海大桥，三桥鼎立。苏通大桥、崇启大桥、崇海大桥，三桥鼎立。基于市区地理环境、未来经济发展的考虑，南通城市中心将逐步南移，新市政府区域基于市区地理环境、未来经济发展的考

4、虑，南通城市中心将逐步南移，新市政府区域将成为未来城市核心地段。将成为未来城市核心地段。第3页/共49页城市及宏观分析城市及宏观分析1环境。第4页/共49页地理位置：地理位置：全面接轨大苏南，融入上海全面接轨大苏南，融入上海1小时都市圈小时都市圈 市域面积市域面积 南通市总面积南通市总面积8,001平方平方公里，境内拥有江海岸线公里，境内拥有江海岸线365公里公里 地理位置地理位置 1. .南通位于江苏省东南部南通位于江苏省东南部，江海汇合处，江海汇合处 2. 首批沿江开放城市，江首批沿江开放城市，江苏沿海发展的第一站苏沿海发展的第一站 3. 南通是苏中，苏北地区南通是苏中，苏北地区融入上海的

5、桥头堡融入上海的桥头堡 城市人口城市人口 全市总人口全市总人口786万人万人 GDPGDP 08年年,全市全市GDP2,510亿亿元，比上年增长元，比上年增长13.3% 南通南通第5页/共49页城市功能定位与发展战略：城市功能定位与发展战略： 城市功能定位城市功能定位: :上海都市圈副中心城市,上海北翼现代化港口、工业、贸易、旅游城市,长江流域现代化物流基地 人口发展规划人口发展规划: :2010年 市域城镇总人口418万人,2020年 市域城镇总人口516万人,全市非农业人口近几年增长较快，城市经济的发展带动了越来越多的农业人口进入市区，。 经济发展现状经济发展现状: :工业化中期、城市化加

6、速期、经济国际化提升期; 经济发展战略经济发展战略: :实施科教兴市、以港兴城,接轨苏南,接轨大上海; 产业发展规划产业发展规划: :建设电力能源、食品加工、船舶制造、现代纺织五大基地;积极发展机电一体化、制造业、高新技术产业;积极吸引上海传统产业转移至南通市。上海都市圈苏锡常都市圈南京都市圈杭州都市圈宁波都市圈南通第6页/共49页南通城市结构：南通城市结构：沿海经济发展轴：形成以204国道为依托的沿海城镇聚合轴海安、如皋城镇圈：现状：经济发展一般，农业开发为主，工业处于转型期引导：以如城海安为中心，城镇相向发展，形成“双核型”城镇空间结构掘港、长沙城镇圈：现状：经济实力较弱，以农业开发与滩涂

7、养殖为主；引导：以发展掘港镇为重心，形成“母子型”城镇空间结构沿江经济发展轴：以宁通启公路为依托的城镇聚合轴南通市城市圈：现状：经济实力最强，市域政治经济文化中心；引导：以南通市为中心城市，海门、金沙、长江镇为次中心城镇，形成“一主三副”城镇空间结构汇龙、吕四城镇圈：现状：经济实力较强，海洋渔业、养殖业、加工业初具规模；引导：依托道路交通，形成以汇龙为中心，吕四、和合、南阳“众星拱月”型城镇空间结构第7页/共49页探究：探究：1 GDP：南通的国民生产总值近年一直呈快速增长态势，按同比价格计算，增长幅度基本保持在15%左右。南通经济潜力尚未充分发挥, 未来经济增长预期较高2 财政收入：依托南通

8、市国民生产总值的快速增加，带动了地方政府财政收入快速增长, 增长速度保持在20%以上，07年更达38.2%。 08年财政收入达到390亿元,增幅近30% 宏观经济：宏观经济：增速领先全省、未来经济增长预期较高。增速领先全省、未来经济增长预期较高。第8页/共49页探究：探究：1 1、人均、人均GDPGDP，人均国民生产总值也人均国民生产总值也呈现快速增长趋势呈现快速增长趋势 20082008年达年达35,04035,040元元2 2、人均可支配收入、人均可支配收入：人均可支配收人均可支配收入一直保持平稳增长，与国民经济的入一直保持平稳增长，与国民经济的增长速度比较增长速度比较, , 相对增长速度

9、较慢相对增长速度较慢 人民生活水平稳步提升，但相对薄人民生活水平稳步提升，但相对薄弱弱, , 与苏南三市相比，还有一定的差与苏南三市相比，还有一定的差距距3 3、居民存款、居民存款，居民存款余额的年增居民存款余额的年增长保持在长保持在15%20%15%20%之间之间 0808年已达年已达1,8911,891亿元，充分体现出居亿元，充分体现出居民的潜在购买能力民的潜在购买能力, ,充分说明了潜在消充分说明了潜在消费力费力第9页/共49页探究：探究：1 1、固定资产投资、固定资产投资，固定资产投资快速固定资产投资快速增长，占增长，占GDPGDP总量的比值偏高，近总量的比值偏高，近60%60%，有明

10、显过热趋势，有明显过热趋势 房地产投资占比较低房地产投资占比较低, , 近年来近年来, , 仅占仅占到了固投的到了固投的10%10%左右左右, ,说明固定资产投说明固定资产投资中用于基础设施建设的投资较多资中用于基础设施建设的投资较多2 2、下辖县市、下辖县市，县级城市的县级城市的GDPGDP排名排名，均位于江苏省县级市前，均位于江苏省县级市前2020，占比达，占比达到到25%25%，充分显示了南通良好的经济，充分显示了南通良好的经济基础及区域均衡、全面、快速的发展基础及区域均衡、全面、快速的发展形势形势GDPGDP（亿（亿元）元）人口人口（万）（万）人均人均GDPGDP（元）（元）江苏省县级

11、江苏省县级市排名市排名南通全市南通全市251025107867863504035040海门市360103.2 349009 启东市325116 2801711如皋市2801451930015如东县265 108.52442417海安县25495.826500 20第10页/共49页产业分析：产业分析：探究：探究：1 1、产业结构、产业结构，第二产业占绝对优势，第三产业在城市经济体量中的占比不高第二产业占绝对优势，第三产业在城市经济体量中的占比不高, , 低于同低于同类三线城市类三线城市2 2、产业增速、产业增速，第三产业增速基本逐年加快，第三产业增速基本逐年加快，20092009年年, ,第三

12、产业增速超过第二产业第三产业增速超过第二产业, , 第三第三产业发展的后劲强大产业发展的后劲强大增长方式：长期以第二产业的增长拉动经济发展。增长方式：长期以第二产业的增长拉动经济发展。根据南通未来产业规划，今后的支柱产业仍将是以劳动密集型企业为主根据南通未来产业规划，今后的支柱产业仍将是以劳动密集型企业为主第11页/共49页重点发展崇川开发区加快发展 精细化工捷利康、先正达电子工业中天科技现代纺织东丽、帝人造纸日本王子新材料（造纸）日本王子出口加工业出口加工区 现代物流吉斯达船舶修造中远、川崎电子工业富士通食品加工业宝港油脂汽配工业汽配生产、安装现代纺织纺织控股公司、三友服饰集团新材料工业南亚

13、塑胶现代物流南通港集装箱、运河现代物流中心精细化工醋酸纤维、东洋之花现代纺织大生集团电子工业永兴多媒体电力能源天电、华能集团机械制造中集集装箱精细化工（新兴医药）精华集团冶金工业宝日制钢船舶修造南通亚华、南通港闸造船现代物流“道口经济”、交通枢纽站场行业典型企业典型企业行业经济开发区港闸开发区产业重点：产业重点：第12页/共49页交通布局与规划：交通布局与规划： 2008年年6月，月，苏通大桥苏通大桥正式通车，南通和上海实现正式通车，南通和上海实现“无障碍无障碍”对接对接 接通上海崇明至南通启东的接通上海崇明至南通启东的崇启大桥崇启大桥，目前建设之中，目前建设之中，2010年可望实现全线贯通年

14、可望实现全线贯通 沪崇桥隧沪崇桥隧工程已于工程已于2009年年10月通车，计划月通车，计划2010年与崇启大桥实现贯通年与崇启大桥实现贯通 崇明到南通海门的崇明到南通海门的崇海大桥崇海大桥已被列入规划已被列入规划 沪通铁路沪通铁路连接南通、常熟、太仓、昆山及上海连接南通、常熟、太仓、昆山及上海,设计时速设计时速160公里，全长公里，全长225公里，计划公里，计划2009年内开工建设年内开工建设苏通大桥苏通大桥崇启大桥崇启大桥沪崇隧道沪崇隧道沪通铁路公沪通铁路公路两用桥路两用桥南通市区南通市区崇海大桥崇海大桥第13页/共49页主城规划：主城规划：1、发展方向:南通主城区和通州城区相向发展,主城区

15、将主要发展东东, ,南方向南方向2、预计，未来的城区内的城南板块（新市政府及CBD区域）、南通开发区板块和城东板块（外环东至通州区域）将是城市主要发展方向，城南板块相对更具优势城南板块相对更具优势城南板块城南板块城东板块城东板块开发区板块开发区板块南通行政南通行政中心中心第14页/共49页总结：总结：l 南通市经济近年来呈现快速发展,下辖区县齐头并进，在江苏省GDP排名中已跃居第4，苏中，苏北区域内处于领先水平, 经济潜力尚未充分发挥,未来经济增长预期较高l 固定资产投资快速增长，占GDP总量比值偏高，有过热趋势,但基本集中于基础建设投资l 城区人口增加趋势明显,但基本源于本地农业人口和下属乡

16、镇及苏北南移的导入人口;城市居民的购买能力相对于长三角其他发达的城市仍显薄弱,居民的生活水平还待于进一步提高l 第二产业是拉动南通经济发展的主要力量,南通未来一段时间内的支柱产业仍将是以劳动密集型为主,但第三产业呈现快速发展的势头,09年三产增速已经超过二产l 对外联系不断强化标志着南通正式进入了上海市“1小时都市圈”, 将迎来巨大的发展机遇, 加快建设长三角北翼经济中心、江海交汇的现代国际港口城市的战略进程l 未来的主城区发展规划决定了- 市区东南两向将是未来城市重点发展方向, 城南板块无疑最具优势l 凭借与上海及苏南城市的联系不断强化, 自身劳动密集型产业的规模效应及良好的投资环境, 南通

17、将对上海及周边城市形成一定的吸引力,同时对苏北苏中区域展现出强大的辐射能力第15页/共49页地产市场地产市场概况。2第16页/共49页政策分析：政策分析：2010年上半年房价低探或企稳的可能性较大年上半年房价低探或企稳的可能性较大随着各地控制公积金贷款的发放，控制商业贷款的投入，并逐步提高利率，房价将逐步企稳。进行新一轮购地开发商的资金压力将逐步加大。年前也就是2月份前，迫于资金回笼的压力，部分开发商将对房价进行外松内紧的微调，甚至可能出现下调。规范南通房地产市场交易行为，稳定房价规范南通房地产市场交易行为，稳定房价11月20日，市房管局出台了关于进一步规范商品房销售行为的通知从2009年12

18、月1日起开始实施。将加强商品房预售许可管理，加强商品房预售方案管理，进一步规范房地产开发企业的销售行为。如政策能落实到位，那么，房价有希望企稳，进而推动楼市平稳健康发展。长远来看，南通房价走高的趋势较强长远来看，南通房价走高的趋势较强随着土地价格及南通经济的发展，南通房价从长期来看，将处于上升通道。第17页/共49页地产投资额分析：地产投资额分析：近几年，南通房地产行业保持较快发展势头，投资增速保持在25%以上，最高值达到34.8%，远超过12的合理增长速度。07年增长速度开始放缓，房地产投资逐步走向理性增长速度。房地产投资占固定资产投资比值合理范围在22-28 ，近4年房产投资占固定资产投资

19、的比例偏少投资增速快，投资基数较低，未来增长空间较大第18页/共49页土地市场土地市场政策、价量分析政策、价量分析 南通是全国土地制度改革试点市，相对于其他地区，土地市场更为透明、规范、公开公正 南通整体土地市场一直控制的较好，没出现盲目推地的现象，且存量土地较少，这也使得近几年南通房地产市场保持健康发展态势势。 “保障性居住用地”的推出力度较大，一定程度上抑制了房地产的爆发性增长，促进了房地产市场的健康发展。土地竞拍价格2006-2007年涨幅较大，2007年达到顶峰,160.8万元/亩。 08年土地出让中以工业用地为主，拉低了成交价格 从土地量来看，07年也达到高峰，区域以城南为主，另外，

20、城东区域也新增了大量的土地供应，在整体市场分布上，南通东南两向将呈现持续扩张的态势东南两向将呈现持续扩张的态势第19页/共49页土地市场土地市场结构分析及总结结构分析及总结 07年出让的26块住宅用地中: 保障性住宅达11块，达42%，商住类型27%，纯居住的仅有8块 南通在控制土地利用方面，效果较好08年南通市继续扩大保障性住宅，同时萎缩一定的纯住宅的开发量，应付较为不佳的宏观形式，为后几年房地产市场的稳定运行，做了一定的保障。 纯居住地块以及商住地块基本已超越底价的价格成交。同时，保障性住宅则基本以底价成交 外来大开发商开始入驻南通，如：绿城、万通、莱茵达等，高端、品牌开发商的入驻，将给房

21、地产市场住宅品质的提升起到较大的作用 总体来看，由于土地市场较好的控制，南通房地产市场保持健康发展的态势第20页/共49页商品房市场：商品房市场：销售面积与竣工面积比值从06年开始大于1，近年来, 南通商品房市场供求关系较为合理，部分出现供不应求的局面，这也导致06年、07年价格涨幅较快的原因之一南通06、07年市场需求得到了集中的释放，而跟据07-08年土地供应结构来看，非保障性住宅用地实际推出量不大, 预计供求关系仍将维持在合理、健康的水平 由于南通较好的政策导向，市场一直供求稳定在合理的水平，南通市区的商品房均价保持平稳增长 2008年市区的商品房均价为5800元/平米 2009年上半年

22、市区商品住宅均价达到6333元/平米, 主要是由于供应结构发生变化,一批高档楼盘集中上市,如博园岚郡、玉兰公寓、金河名人世家等第21页/共49页商品房市场总结：商品房市场总结：n南通市商品房价格处于平稳增长阶段和健康合理水平，南通市场相对封闭，需求较为刚性，投资性购房比例低，本地居民的收入水平不能完全支撑上涨的商品房价格，这将阻碍南通房价进一步上涨的速度，预计今后一段时间内仍然以中档商品房购房需求为主，社会购买力水平在短期内不会有较大的提升，商品房的价格涨幅将放缓，不会出现明显快速的上升n由于城市的东、南两向快速扩张和城市人口的增加，预计南通商品房量的需求将持续增加；07-08年,非保障性住宅

23、用地实际推出量不大, 预计供求关系仍将维持在合理健康的水平,部分出现供不应求的局面n南通进入上海“1小时都市圈”后与上海及苏南城市的联系加强，城市发展优势逐步体现，预计真正意义上的高端商品房需求在价格与量上都将有所增加，未来仍有一定的发展潜力和空间第22页/共49页板块分析：板块分析：城北城北城南城南城中城中城东城东开发区开发区u从实际市场特点看，南通市区主要分五大房地产板块：城中、城南、城东、城北、开发区。各区域住宅平均销售价格各区域住宅平均销售价格区域均价（元/平方米）城中650013000城北45006000城南600013000城东45008500开发区（能达商务区域）45005000

24、第23页/共49页城南板块城南板块区域划分：洪江路以南的崇川区域及开发区北向的军山区域本区域由南通新市政府搬迁而形成的新城区域，同时具有狼山、军山、园博园等风景景观优势。未来该区域将成为南通城市的新核心区域。规划和建设有CBD、体育会展中心等，居住环境也非常宜人。 区域内目前在售的新项目较多，主要集中于城市行政中心区域分布，狼山,军山等风景区周边也有较多楼盘城市行政中心区域，代表楼盘有中南世纪城、绿地玉兰公寓，价格在600010600元/平米自然风景区域，代表楼盘有博园岚郡 、金河名人世家 、优山美地，价格在600013000元/平米城南板块，南通未来城市发展的重点区域城南板块，南通未来城市发

25、展的重点区域第24页/共49页u 区位优势明显区位优势明显u 发展前景好发展前景好u 南通市场倾向南通市场倾向u 客户需求客户需求u 周边环境周边环境u 配套设施配套设施 未来南通市行政、经济、文化和居住的新城市中心 南通城市发展的里程碑 南通“十五”计划确定的五大重点发展地区之一 以新政府大楼为核心的新城发展将成为南通未来10年城市发展的热点区域 体育会展中心、城市CBD、行政中心所在地，周边配套皆以国际化新城的规划思路配置 道路系统完善，可达性好、交通便捷 对社区环境和社区氛围关注程度不断提高 政府所在地，南通人认知度高 环境资源优势突出: 周边有滨江公园,狼山风景区,园艺博览园等风景秀美

26、 大盘，名盘概念开始显现，具有发展潜力 地倾东南，城南、城东将是主要发展方向，城南占据明显优势城南板块发展优势第25页/共49页城南板块典型楼盘绿城玉兰公寓 -行政中心区域地理位置：世纪大道 容积率：1.73 停车位: 750产品类型：小高层、高层 总建面积：16.7万销售均价：10，600元/平方米开盘时间：2009年6月交房日期：2010年8月开发商：绿城集团简评：从09年开盘，价格一路刷新走高，目前10，600元/平米的销售均价，现最高单价已达到13，500元/平米。在城南区域甚至整个南通市区的在售楼盘中均处于最高水平（该项目于07年7月以4400元的楼板价成交，高出底价3000元成交。

27、）门窗：断桥彩铝窗：双层中空玻璃公共区域以及地下大厅均4星级装修标准第26页/共49页城东板块区域划分：主要是外环东路至通州延伸段区域城东区域目前整个面貌比较陈旧，但整体经济处于较好的水平，具有较大的发展潜力及空间，目前推出代表产品有：万通城、苏建花园城等,均价在45008500元/平米城东板块第27页/共49页开发区板块区域划分：星湖大道以南南通经济开发区是国家级开发区，前期其房地产项目主要是以配套开发区为主的项目，目前随着开发区的发展，带来越来越多的外区人口导入。该板块区域以北，有军山风景区的低密度产品代表能达商务区，面积: 规划总占地2000亩，总建筑面积163万平方米 功能定位:南通经

28、济技术开发区的行政办公区、金融商贸区、商务活动区、商业娱乐区、配套服务区、高尚居住区 。能达商务区域均价在 4500元/平米左右 开发区板块第28页/共49页城中板块区域划分：主要为崇川区中部城中板块做为南通的城市中心，是整个南通房地产价格的核心的最高点。面积99.67平方公里，人口54.89万，下辖两镇、八街道，是南通市人口最密集。项目以围绕濠河分布的项目价格最高，成为整个南通区域的价格巅峰目前在售的新项目较少，绝大部分项目都处于尾盘销售阶段区域在售楼盘均价在650013000（联排）元/平米 城中板块第29页/共49页城北板块区域划分：城北区域主要包括目前行政上的港闸区港闸区位于我国首批对

29、外开放的十四个沿海港口城市之一，是南通市区以工业为主、现代服务业为辅、城市居住相配套的重要组团。目前该区域工业厂房众多，居住气氛较差区域内住宅项目整体品质不高，档次一般，价格也处于南通较低的水平，均价在 4500- 6000元/平米 通吕运河把城北区域划分成两部分，其中运河以北的区域发展要远远落后与运河以南的区域 城北板块第30页/共49页0909年土地市场年土地市场分布。3第31页/共49页23242225城中区城中区港闸区港闸区经济技术开发区经济技术开发区城南区城南区城东区城东区位于港闸区位于港闸区,相对偏远落相对偏远落后后商办商办,旅游产业为主旅游产业为主未开始动迁未开始动迁,拆迁量大拆

30、迁量大开发体量较小开发体量较小关注地块关注地块 09年, 南通土地招商会共推介地块25幅2010711城中区城中区89151619652117211318港闸区港闸区经济技术开发区经济技术开发区城南区城南区城东区城东区2643地块介绍第32页/共49页城南区域城南区域3号号 滨江公园东侧地块滨江公园东侧地块城中区域城中区域城东区域城东区域能达商务区能达商务区4号号 体育会展中心东侧地块体育会展中心东侧地块8号号 原通棉二场及周边地块原通棉二场及周边地块9号号 原合成纤维厂及周边地块原合成纤维厂及周边地块18号号 原纵横国际及周边地块原纵横国际及周边地块14号号 外环东路西法伦寺河北侧地块外环东

31、路西法伦寺河北侧地块12号号 滨河东城南侧地块滨河东城南侧地块26号号 能达商务区地块能达商务区地块2009年推出年推出2009年推出年推出2009年推出年推出2010年后推出年后推出万通地产万通地产8.26成交成交2010年后推出年后推出2010年后推出年后推出华润置地华润置地10月月16日成交日成交地块第33页/共49页办公楼部分办公楼部分4探究。第34页/共49页办公用地：办公用地：从办公用地量出让来看，05年达到小高峰，07年又迎来一次高峰，区域以城南为主，另外，城东区域也增加了不少的办公土地供应，办公用地 竞拍价格2004年达到顶峰，达到326.16万元/亩，此后一路震荡，至08年才

32、有所回升，达230万/亩左右。 第35页/共49页按照线型布局发展：沿人民路、南大街、青年路、工农路发展；作为南通连接外省市的必经之路工农路，依托其交通道路的便捷，成为南通办公楼近年来开发的主要线路，并且由中段向南北方向发展；姚港路跃龙路办公楼供应量不大。南通办公楼特征分布青年路16%南大街14%工农路30%其他区域5%姚港路/跃龙路10%人民路25%姚港路/跃龙路18%工农路40%南大街18%人民路18%青年路6%全市分布特征高档办公楼分布第36页/共49页南通办公楼特征档次按个数按个数(%)20183011低档高档中档自用自用按个数按个数(%)20183011低档高档中档自用自用按建筑面积

33、按建筑面积(%)中档36%低档22%高档42%22%20%35%23%低档高档中档自用自用按建筑面积按建筑面积(%)中档36%低档22%高档42%22%20%35%23%低档高档中档自用自用低档25%中档38%高档37%南通高档办公楼所占比重较大，但是23%都是机构自建自用；中低档办公楼中机构自用的物业基本无；自用的高档办公楼中归属于银行、政府、电信、保险等机构，成为这些机构在南通的总部；在高档办公楼中机构自用的大楼比其他大楼品质更高些。第37页/共49页南通办公楼特征入住率南通高档办公楼需求大，供应少，导致其多个物业达到满租；由于南大街受到交通道路限制，制约了其办公楼的发展，入住率也因此下滑

34、；青年路和姚港路由于离港口近，而吸引了大量的物流及相关产业的入驻，入住率也排行较前；工农路则凭借其便捷交通，成为办公楼供应最大的区域，同时也吸引了大量企业入住 。下限均值上限上限按档次分按档次分(%)全市平均值全市平均值86%下限均值上限上限按档次分按档次分(%)全市平均值全市平均值86%90%81%92%83%94%051015202530工农路南大街青年路人民路姚港路/跃龙路70%75%80%85%90%95%65%85%55%82%95%80%90%100%94%低档高档中档第38页/共49页南通办公楼特征租金南通市的租金水平在10-55元/月间；南通城市由西向东发展，老城区早期建造的办

35、公楼较旧，物业档次和租金也逐步下滑；人民中路、跃龙路、 青年中路、工农路围合的区域商业商务及旅游酒店业均比较发达，高品质办公楼基本沿这些区段分布建造，在这些区段形成了租金高地。按档次分按档次分(元/平方米/月)下限均值上限上限104022134728553820低档高档中档按档次分按档次分(元/平方米/月)下限均值上限上限104022134728553820低档高档中档第39页/共49页南通办公楼特征物业管理费南通市的物业费用尚可，峰值集中在2-2.5元/平方米/月；南通办公楼的物业管理水平整体不高，即使是高品质的办公楼管理上也不是很完善。全市分布比例 (元/平方米/月)2.5-3.028%3

36、.0以上10%2-2.549%1.5以下13%按档次分按档次分(元/平方米/月)下限下限上限上限2.52.01.52.03.04.5高档中档低档第40页/共49页南通办公楼特征装修南通的办公楼早期交付时候的走道基本不装修；目前交付的办公楼走道基本都铺设地砖；办公楼多数无大堂，所用的电梯最多的品牌是上海三菱，多数大楼的电梯都无品牌。三菱三菱 OTIS OTIS 其他品牌其他品牌KONE DOVFR TOSHIBA 黑马 蒙哥马利 南通金东 南通中天奥 现代 永大日立 水泥地38%大理石8%地砖54%有26%无74%其他品牌14%OTIS9%无49%三菱28%走道大堂电梯第41页/共49页金融汇（

37、暂）南通大饭店熔盛大厦（场地平整）国际贸易中心海外联谊大厦安泰大厦（办公改酒店）中南世纪城健马房产（苏建国际大酒店）挂牌地块（综合）潜在办公楼项目在售办公项目含办公项目用地住宅项目其他新城办公项目新城办公项目鑫乾国际广鑫乾国际广场场第42页/共49页主要在售办公楼南通国际贸易中心物业类别物业类别 ：写字楼 项目特色项目特色 ：投资地产 建筑类别建筑类别 ：高层占地面积占地面积:17595平方米 总建筑面积总建筑面积:79821.67平方米平方米 装修状况装修状况 ：毛坯 物业地址物业地址 ：新城区园林路和崇川路的交界处 交通状况交通状况 ： 301路，13、22、31路，41路入住时间入住时间

38、 ：2010-10-31 容容 积积 率率 ：4.53 绿绿 化化 率：率： 36%售价：售价：1万1.2万元/平方米物物 业业 费：费： 5元/平方米月月租金：月租金：50元/平方米月物业公司物业公司 ：南通保华物业管理有限公司 开开 发发 商商 ：保华兴东置业（江苏）有限公司 南通国际贸易中心有着80平方米的展厅，大堂中庭挑高20.8米。12部电梯，1000兆宽带入户，另有闭路监控系统、红外报警系统、烟雾感应系统、背景音乐系统、双空调温控节能系统、多媒体会议系统，是南通市首个5A级高档办公楼。第43页/共49页主要在售办公楼海外联谊大厦物业类别物业类别 写字楼、其他 建筑类别建筑类别 高层 装修状况装修状况 毛坯 占地面积占地面积:12642平方米 总建筑面积总建筑面积:50925平方米物业地址物业地址 工农路和世纪大道交界处东侧 交通状况交通状况 13路、22路、31路、37路、37B路、38路、39路、301路等多条公交线路入住时间入住时间 2010-12-31 容容 积积 率率 3.49绿绿 化化 率率 30% 销售价格：60887688元/平方米 物物 业业 费费 暂无物业公司物业公司 上海利林物业 开开 发发 商商 南通环中置业有限公司 地处规划中的CBD中心。在工农路和