第5章房地产证券投资的管理

1、.2011年4月.第第5 5章章 房地产企业证券房地产企业证券投资的管理投资的管理.5.1 投资的概述投资的概述 投资投资是为获得未来货币的增值，预先垫付是为获得未来货币的增值，预先垫付一定量货币、实物或无形资产，进行业务经一定量货币、实物或无形资产，进行业务经营的行为。营的行为。 投资的分类：投资的分类： 1.直接投资和间接投资直接投资和间接投资 2.长期投资和短期投资长期投资和短期投资 3.对内投资和对外投资对内投资和对外投资.5.2 投资风险与投资收益投资风险与投资收益5.2.1 投资风险投资风险、投资收益和收益率、投资收益和收益率投资收益投资收益和收益率的计算和收益率的计算收益率分类收

2、益率分类P98由于不确定性因素的存在导致企业实际收益由于不确定性因素的存在导致企业实际收益与预期发生背离，产生损失的可能性与预期发生背离，产生损失的可能性包括投资期内的现金净收入和期末资产相包括投资期内的现金净收入和期末资产相对期初的升值部分对期初的升值部分.5.2.2 投资组合风险与收益分析投资组合风险与收益分析投资组合风险投资组合风险包括包括系统风险系统风险和和非系统风险非系统风险两种，两种，前者不可消除，后可可以通过科学组合资产而前者不可消除，后可可以通过科学组合资产而削减或消除。削减或消除。证券组合的风险报酬是证券组合的风险报酬是投资者因承担不可分散投资者因承担不可分散（系统）风险而要

3、求的，超过时间价值的额外（系统）风险而要求的，超过时间价值的额外报酬部分。报酬部分。证券投资组合的风险度量公式：证券投资组合的风险度量公式：iniipx1.证券投资组合的风险报酬率公式：证券投资组合的风险报酬率公式：证券投资组合的预期报酬率公式：证券投资组合的预期报酬率公式：结论：结论：凡与证券比重有关的指标均可通过调凡与证券比重有关的指标均可通过调整证券比重进行控制。整证券比重进行控制。fmpPRRRiniiRxR1.5.3 资本资产定价模型资本资产定价模型5.3.1 系数系数的确定的确定5.3.2 资本资产定价模型资本资产定价模型反映某种证券的投资风险与整个市场投资反映某种证券的投资风险与

4、整个市场投资风险关系的指标风险关系的指标fmifiRRRR.5.4 债券投资债券投资证券投资的基本特征证券投资的基本特征 房地产企业证券投资是企业购买债券、房地产企业证券投资是企业购买债券、股票、基金证券等有价证券以获取利息、红股票、基金证券等有价证券以获取利息、红利或收益的投资行为。利或收益的投资行为。 特征：收益性、风险性、流动性、时间性特征：收益性、风险性、流动性、时间性证券投资的程序证券投资的程序 证券投资对象的分析和选择、买卖委托、成证券投资对象的分析和选择、买卖委托、成交、清算、交割、过户等阶段。交、清算、交割、过户等阶段。.5.4.1 债券投资的目的和特点债券投资的目的和特点 房

5、地产企业进行房地产企业进行短期债券投资短期债券投资是为了合理利是为了合理利用暂时闲置的资金；投资用暂时闲置的资金；投资长期债券长期债券是为了获得稳是为了获得稳定的收益。定的收益。 债券投资的特点：债券投资的特点：期限性强；不参与经营管期限性强；不参与经营管理；收益固定；风险相对小。理；收益固定；风险相对小。.5.4.2 债券投资收益的评价债券投资收益的评价评价债券收益水平的主要指标是债券评价债券收益水平的主要指标是债券价值和到期收益率价值和到期收益率债券未来现金流入量的现值，称为债债券未来现金流入量的现值，称为债券的券的现值或债券的内在价值现值或债券的内在价值。债券的票面利率和付息方式债券的票

6、面利率和付息方式决定了债决定了债券的未来现金流入量。券的未来现金流入量。只有债券的内在价值大于债券的购买只有债券的内在价值大于债券的购买价格时，才值得投资。价格时，才值得投资。.债券的收益率债券的收益率票面收益率票面收益率本期收益率（本期收益率（%）=债券年利息债券年利息/买入价格买入价格持有期收益率（持有期收益率（投资回报率投资回报率）：包括持有债券期间的全）：包括持有债券期间的全部利息收入和买卖价差所得。部利息收入和买卖价差所得。（1）持有期在）持有期在1年之内的，按单利计息年之内的，按单利计息P102公式公式持有期年均（年化）收益率持有期年均（年化）收益率=持有期收益率持有期收益率/持有

7、年限持有年限持有年限持有年限=实际持有天数实际持有天数/360（2）持有期在）持有期在1年以上的，按复利计息年以上的，按复利计息P103公式公式.5.4.3 债券的估价债券的估价债券投资价格的决定因素债券投资价格的决定因素债券面值债券面值 M债券票面利率债券票面利率 i市场利率（投资收益率）市场利率（投资收益率） k债券期限债券期限 n.1.复利计息到期还本债券价值的计算复利计息到期还本债券价值的计算到期还本的面值按到期还本的面值按市场利率市场利率的折现的折现 各期利息按各期利息按市场利率市场利率的折现的折现 以上二者之和以上二者之和nnttkkI）（）（债券价值1M 1P1报率为投资人要求的

8、投资回；其中kIA,/,/nkFPMnkAPiMP即：即：.2.单利计息到期一次还本付息单利计息到期一次还本付息 债券价值的计算债券价值的计算到期还本的面值按市场利率的折现到期还本的面值按市场利率的折现 到期利息总额按市场利率的折现到期利息总额按市场利率的折现 以上二者之和以上二者之和 n, k, F/PnIMMP11 即：）（债券价值nkniMP.3.贴现发行的债券的估价模型贴现发行的债券的估价模型低于面值的价格买入低于面值的价格买入 到期按照债券面值偿还，无票面利率到期按照债券面值偿还，无票面利率n, k, F/PP1 MkMPn即：）（债券价值.5.4.4 债券投资的优缺点债券投资的优缺

9、点盈利性盈利性安全性安全性流动性流动性上述三方面特点的关系：无法兼顾上述三方面特点的关系：无法兼顾.5.5 股票投资的管理股票投资的管理5.5.1 股票投资的特点和目的股票投资的特点和目的1. 普通股和普通股和优先股（我国没有优先股（我国没有） 二者投资的优缺点二者投资的优缺点2. 股票投资的目的股票投资的目的 获得股利收入和买卖价差；获得股利收入和买卖价差； 获得控股权获得控股权 .5.5.2 股票投资的收益率股票投资的收益率1. 本期收益率（本期收益率（%）=年现金股利年现金股利/本期股票价本期股票价格格2. 持有期收益率（基本原理同债券）持有期收益率（基本原理同债券）.5.5.3 股票的

10、估价股票的估价1. 股票估价的基本模式股票估价的基本模式年股利为预期第或为有限年度其中tDn1111t12211 ntttnnskDkDkDkDV2. 短期持有，未来出售的股票估价模型短期持有，未来出售的股票估价模型年股利为预期第其中tD11t1ntkVkDVnnnttts.3.长期持有，股利零增长股票的估价长期持有，股利零增长股票的估价kDV 4.长期持有，股利固定增长股票的估价长期持有，股利固定增长股票的估价是固定的股利年增长率其中g1gkDV.5. 用市盈率计算的股票价值用市盈率计算的股票价值市盈率是股票价格与每股收益对比的比值，市盈率是股票价格与每股收益对比的比值，表明投资者愿意为所获

11、得的收益付出多大的表明投资者愿意为所获得的收益付出多大的代价。代价。 市盈率市盈率=股票市场价格股票市场价格/每股收益每股收益用以评价股票价值的市盈率应该是用以评价股票价值的市盈率应该是行业平均行业平均市盈率市盈率如果评价的个股实际交易价格偏低，则后市如果评价的个股实际交易价格偏低，则后市有望上涨，可持有或购入有望上涨，可持有或购入个股市盈率过高时风险加大个股市盈率过高时风险加大某股票行业平均市盈率某股票行业平均市盈率35，该股去，该股去年每股收益年每股收益1.25元，目前市场价格元，目前市场价格27元，问是否可以投资？元，问是否可以投资？若该股目前市盈率若该股目前市盈率50，问是否可以，问是

12、否可以投资？投资？.5.5.4 股票投资的优缺点股票投资的优缺点与债券相比：与债券相比：1.投资性质上的区别投资性质上的区别2.投资期限和本金偿还方面的区别投资期限和本金偿还方面的区别3.剩余财产分配方面的区别剩余财产分配方面的区别4.市场价差收益和投资风险的区别市场价差收益和投资风险的区别.5.6 基金投资基金投资5.6.1 投资基金的含义与特征投资基金的含义与特征1. 投资基金及其分类投资基金及其分类 投资基金投资基金是指是指发起人发起人通过发行基金证券，集中投资者通过发行基金证券，集中投资者的资金，交由的资金，交由基金托管人基金托管人托管，由托管，由基金管理人基金管理人管理和运管理和运用

13、资金，主要从事股票、债券等金融工具投资。用资金，主要从事股票、债券等金融工具投资。是一种是一种利益共享，风险共担的集合投资制度。利益共享，风险共担的集合投资制度。发起人：证券公司、信托投资公司或基金管理公司发起人：证券公司、信托投资公司或基金管理公司基金托管人：商业银行基金托管人：商业银行基金管理人：基金管理公司基金管理人：基金管理公司.5.6 基金投资基金投资5.6.1 投资基金的含义与特征投资基金的含义与特征2. 投资基金的特征投资基金的特征资金来源于不确定多数投资者；资金来源于不确定多数投资者；资金由专业公司管理运用；资金由专业公司管理运用；基金投资对象分散，风险均衡；基金投资对象分散，

14、风险均衡；投资收益按出资额比例分配。投资收益按出资额比例分配。 .5.6.2 投资基金的分类1. 按法律地位（关系）：按法律地位（关系）：公司型基金：公司型基金：基金的组建形式为基金股份公司，基金的组建形式为基金股份公司，购买基金即成为该公司的股东，运转形式同股份购买基金即成为该公司的股东，运转形式同股份制公司；制公司；契约型基金契约型基金：投资人、委托人和受托人三方以契：投资人、委托人和受托人三方以契约形式达成合作协议，受托人负责基金资产的保约形式达成合作协议，受托人负责基金资产的保管和处置，委托人负责设立基金并进行操作。管和处置，委托人负责设立基金并进行操作。.5.6.2 投资基金的分类按

15、受益凭证是否可赎回分类：按受益凭证是否可赎回分类：开放式基金开放式基金：发行总额不固定，投资人可随发行总额不固定，投资人可随时认购或赎回，赎回时一般要收取费用时认购或赎回，赎回时一般要收取费用封闭式基金封闭式基金：发行总额固定，不可赎回，可发行总额固定，不可赎回，可通过二级市场转让和买卖通过二级市场转让和买卖.5.6.2 投资基金的分类按投资目标分类：按投资目标分类：成长型基金成长型基金：以追求长期资本利得为：以追求长期资本利得为主，注重基金的长期成长；主，注重基金的长期成长；收入型基金收入型基金：追求最大化的当期收入：追求最大化的当期收入.5.6.2 投资基金的分类按基金的投资地区分类：按基

16、金的投资地区分类：国内基金国内基金：基金资金的投放仅限于国内证券市场的：基金资金的投放仅限于国内证券市场的基金；基金；混合型基金混合型基金：基金资金的投放不区分国内和国际市：基金资金的投放不区分国内和国际市场；场；国外基金国外基金：以特定国家或特定区域投放的基金资金：以特定国家或特定区域投放的基金资金和不限定投资方向的基金。和不限定投资方向的基金。.5.6.2 投资基金的分类按投资标的分类：按投资标的分类：股票基金股票基金：基金资金的投放以购买股票为主；：基金资金的投放以购买股票为主；债券基金债券基金：基金资金的投放以购买债券为主；：基金资金的投放以购买债券为主；货币市场基金货币市场基金：资金

17、投放于货币市场上的短期金融工具，如：资金投放于货币市场上的短期金融工具，如国库券、银行存单、商业票据等，适合小国库券、银行存单、商业票据等，适合小额投资人。额投资人。杠杆基金杠杆基金：基金投资于期货、期权、认股权等杠杆性金融工：基金投资于期货、期权、认股权等杠杆性金融工具，如对冲基金，风险高，收益可观；具，如对冲基金，风险高，收益可观；创业基金创业基金：投资于创业板企业，追求高增长。：投资于创业板企业，追求高增长。.5.6.3 基金证券投资收益的评价基金证券投资收益的评价主要评价指标：主要评价指标：基金资产净值的评判标准：基金资产净值的评判标准：1.基金投资的有价证券，特别是股票的质量；基金投资的有价证券，特别是股票的质量；2.资本利得不容忽视。资本利得不容忽视。基金单位总份额基金负债总额基金资产总值基金单位资产净值-.5.6.3 基金证