养老院改扩建项目可行性研究报告

1、幸福养老院改扩建项目可行性研究报告、宗旨（一）项目概况1、项目名称幸福养老院改扩建项目2、项目承担单位情况项目承担单位：法定代表人：通讯地址：联系电话：3、项目主管部门4、建设地点XX幸福养老院院内（XX村）（二）项目编制依据1、农村五保供养工作条列2、西安市民政厅、财政厅、发改委关于进一步加强农村五保供养工作的通知3、投资项目可行性研究指南4、国家有关政策、法规及其他相关材料（三）研究范围根据国家发改委对项目可行性研究报告编制的有关要求，并在西安市长安区幸福养老院提供有关资料的基础上，结合项目的实际情况对项目提出的背景、项目建设的必要性、建设条件、建设规模及内容、技术方案、项目建设进度和组织

2、管理、投资估算和资金筹措，以及社会效益分析等方面进行论述、研究和计算,为项目的决策提供参照依据。（四）项目建设的必要性1、搞好乡镇养老院建设，保障和改善五保供养对象的居住环境，提高其生活质量，是我党“立党为公、执政为民”的本质要求，也是建设和谐社会，推进农村文明建设的客观需要。2、做好农村五保供养工作是弘扬社会主义公共道德的具体体现。使孤寡老人在人生的晚年能够分享经济社会发展和改革的成果，使他们在晚年受到各级党委、政府和社会各界的关注和尊重，不仅充分体现了社会主义制度的优越性，而且又在全社会倡导了尊老爱幼、扶老助残的传统美德。3、做好五保集中供养工作是农村五保供养政策与时俱进的具体体现。五保集

3、中供养适应了农村经济社会变革发展的实际需要，在体制上创新了五保供养模式和管理方式。4、做好农村五保集中供养工作是健全农村社会保障制度，建设社会主义新农村的具体体现。加快养老院的建设步伐，进一步提高五保集中供养率，巩固农村社会保障制度建设的基石，是建设社会主义新农村必要的措施。（五）项目建设规模幸福养老院现有地面积6667平方米，2011年新建1幢2层砖混结构居住房，总建筑面积1200平方米，计划新建砖混结构楼房1幢1800m2,扩建面积300m2,硬化道路面积300m2,活动场地1200m2,绿化面积为3,500m2。（六）项目建设方案1、主体建筑应安全、适用、经济，在条件可能的情况下应注重美

4、观和地方民族特色。2、建筑装修和环境设计，要有利于老人生理、心理需求，体现清新、典雅、朴素的特点。3、建筑物的维护结构及屋面，应符合建筑接节能和防渗漏的要求；外窗应选用气密性和防水性良好产品；走道均采用“无障碍设计”建筑过厅具备轮椅、担架回旋条件；老人专用厨房设有燃气泄漏报警装置。4、幸福养老院的建设应满足防水、防火、防盗等安全要求，符合适用、安全、经济、美观的原则。（七）工程建设进度本项目建设工期10个月，从2014年3月底开始至2014年12月完成，2014年1月底完成可行性研究报告，2014年2月底完成施工图设计、工程招标。从2014年3月开工建设，2014年12月竣工验收，2015年1

5、月开业准备，2015年2月投入适用。(八)投资估算与资金筹措资金来源；全部建设投资共计360万元，其中，自筹资金220万元，约占全部投资的61%;按照政府相关补助办法，由市县乡提供政策补贴50万，占全部投资的14%;银行借贷资金90万元，占全部投资的25%;(九)、结论(1)本项目的建设符合当前党中央、国务院关于大力加强新农村建设工作的一系列方针政策，促进社会主义精神文明建设的需要；是满足当地农村群众对物质文化生活越来越多，要求越来越局的迫切要求。(2)项目建成投入使用后对于提高当地及周边群众文化精神生活质量，加快推进农村文明养老服务社会化，广泛开展农村和谐社会生活文明活动，不断提高当地农村文

6、明程度都具有重要意义，能够促进当地经济发展和社会和谐，各级政府会大力支持，当地群众也会拥护并积极参与，项目建设与当地社会具备互适性；承建单位具备建设能力和管理能力，初步预测前景良好。(3)项目选址合理，交通、水电、通信等基础设施齐备，各种协作条件良好，项目建设所需土地、建筑规划、设计方案等前期工作已经落实；建设资金主要由项目承建单位自筹，项目建设条件具备；(4)项目建设在规划设计、建设方案、环境保护、服务管理上体现了前瞻性和先进性，规划建设方案具有可能性，经初步测算，财务评价可行，社会效益显著，建议尽快申报立项，开工建设。(十)、建议(1)该项目属公益性建设项目，建议相关部门积极落实中央、省、

7、市、区关于加强农村养老服务社会化的有关政策精神，在资金政策等方面给予优惠扶持，使项目尽快开工建设，早日发挥效益。(2)该项目已列入西安市长安区鸣犊镇马连摊村2014年重点建设工程，项目承建单位陕西国峰工程公司在工程实施过程中要根据工程估算投资额严格控制建设投资；建设中要重点规范好设计、建设、施工、监理等各个工作行为，确保工程质量。(3)项目设计的水平和工程施工的质量与进度，直接关系着今后项目服务功能的发挥，因此，在项目工程设计中应合理配置各项资源，工程设计中要有前瞻性，要结合当地社会经济发展需要，建设符合要求起点较高的养老服务设施，避免重复和低水平建设现象的发生。(4)进一步拓宽融资的渠道，确

8、保项目整体效益的发挥。资金短缺，是制约院区基础设施建设和发展的一个重要因素，因此该项目在努力争取上级资金、政策扶持的同时，要通过多种筹资方式，进一步拓宽资金来源渠道，鼓励其他社会企业和个人积极参与投资和捐赠，确保项目整体效益的发挥。主要技术经济指标序号指标名称单位数量备注1新建项目规模M218002维修改造项目规模M21500原后建筑3建设用地亩10原养老院所有4床位个1005接纳人员人1006项目建设期个月107项目总投资力兀3608资金筹措方式：8.1自筹资金力兀2208.2市、县、乡镇三级补助及贷款力兀1405劳动定员人12其中：院长人1医务人员人1护理人员人8含兼职管理2人餐饮管理人员

9、人26项目覆蛊面积平方公里5007项目覆盖人口人100000二、项目背景、建设的必要性及建设目标（一）项目提出的背景1、农村养老社会化的发展趋势近年来，各级党委、政府以“构建和谐社会”重要思想为指导，以科学发展观为统领，本着“以民为本，为民解困”的宗旨、逐步建立和完善农村五保供养制度，不断改善五保对象的生活条件，全面提升农村五保供养水平，使农村五保对象在吃、穿、住、医、葬方面有所依靠和保障，促进农村社会和谐稳定。现在，老年人正在成为一个数量日益增多，群体规模庞大、是一个广受社会关注度的重要群体。2010年5月，全国老龄工作委员会发布了21世纪中国人口进入老龄化的时代，并把21世纪分为三个阶段。

10、第一个阶段是从2001年到2020年，这是快速老龄化的阶段，在这个阶段，平均每年将增加老年人口596万，2020年老龄化人口将达到2.48亿；第二个阶段是从2020年到2050年，这是加速老龄化的阶段，在这个阶段，平均每年将增加老年人口620万，同时，伴随着总人口出现零增长，使老年人口的比列将达到30%以上；第三个阶段，是从2051年到2011年，这是老龄化稳定的阶段，老年人口将恒定在4亿左右，老龄化的水平也稳定在30%左右。我国正是基于对人口老龄化的这个判断来制定今后的老年政策。农村五保户是老年群体当中一个最受关注，最需要帮助的群体。我们从现在开始，就要对这个群体的增加趋势有一个科学的、正确

11、的判断，只有这样，才会加强我们做好五保供养工作重要性和紧迫性的认识。认清形势，首先要弄懂认清这样一个趋势，就是认清一个老年人口发展的大形势。当然,我们大家在平常的工作中与五保对象接触较多，对五保工作现状都比较清楚。做好农村五保集中工作，确保五保对象的正常生活，对于促进西安市长安区社会保障制度建设和发展，对于建设社会主义新农村、构建和谐社会都具有重要意义。党中央、国务院发出构建和谐社会的号召，区委、区政府也提出建设“和谐”的要求。如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，长安区幸福养老院对长安区及附近厂矿社区的弱势老人提供了一个“老有所养、老有所学、老有

12、所为、老有所乐”的好场所，使老年人的晚年生活丰富多彩、快乐幸福。这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用。-6-2、当地农村养老社会发展现状长安区幸福养老院修建于2011年，占地面积6667平方米，现有两层砖混结构房屋大小房屋60余间，建筑面积1200平方米。目前尚未开业，且因建筑面积不足，无法满足规模化、系统化运营，因此，围绕“老有所养、病有所医、老有所葬”的总体要求，结合现有场地的实际，对原养老院进行改扩建，以集中供养方式解决农村五保供养老人的“衣、食、住、医”问题已成为当务之急，同时项目建设有利于改善农村公共服务设施，提高公共服务质量。五保供养对象事农村最困难的群体。解决这部分人的生活问题

13、，关系到党和政府在农村工作中的形象。党中央、国务院对农村五保对象的生活十分关心，温总理在十届人大第二次会议所作政府工作报告中明确提出了“完善农村五保户生活保证制度，确保供养资金”的要求。各级政府在认真贯彻落实党中央关于要“扎扎实实做好构建社会主义和谐社会的各项工作”的指示时，把关注农村五保老人养老问题作为构建和谐社会的一项内容，把五保工作作为执政为民，实践“三个代表”重要思想和建设社会主义新农村具体行动的切入点来抓，列为工作的重中之重，项目建设是贯彻落实农村五保供养工作条列的一项具体工程，符合西安市国民经济和社会发展第十一个五年规划，对落实科学发展观，维护宪法所赋予五保对象合法权益，保持农村社

14、会稳定，努力构建和谐社会具有特别的重要的意义。长安区鸣都镇现有39个村委会，扩建后的幸福养老院可满足全乡大部分村委会的五保对象入住。马连摊村地处城郊，交通便捷，政治经济文社会事业发达，是西安市的东南大门。2011年修建的幸福养老院建筑面积1200平方米，远远低于规模化标准，距农村养老院建设“十一五”的规划提出的集中供养率达到50%以上的目标相差甚远，因此，我们的任务十分艰巨。多年来各级政府高度重视五保孤寡老人生活状况，把建立健全农村五保供养制度作为实践“三个代表”重要思想，关心弱势群体，维护农民利益和农村稳定的主要工作和民心工程来抓，全镇农村五保供养水平得到了显著提高，为进一步加快社会主义新农

15、村建设步伐，推动社会和谐进程，确保社会养老保障全面贯彻落实，根本农村五保供养工作条列精神，所以扩建幸福养老院势在必行。（二）项目建设的必要性1、搞好乡镇养老院建设，保障和改善五保供养对象的居住环境，提高其生活质量，是我们党“立党为公、执政为民”的本质要求，也是建设和谐社会，推进新农村建设的客观需要。做好农村五保集中供养工作是落实立党为公、执政为民要求的具体体现。坚持立党为公、执政为民，必须从解决困难群众最需要、最迫切的问题着手。农村五保老人，既无劳动能力、生活来源，又无法定的赡养义务人，是农村最需要帮助的困难群体。我们开展的农村五保集中供养工作，把解决农村孤寡老年人的养老问题作为切入点，所以说

16、，它是党和政府执政为民最直接、最具体、最生动的体现。2、做好农村五保供养工作是弘扬社会主义公共道德的具体体现。使孤寡老人在人生的晚年能够分享经济社会发展和改革了开放的成果，使他们在晚年受到各级党委、政府和社会各界的关注和尊重，不仅充分体现了社会主义制度的优越性，而且又在全社会倡导了尊老爱幼、扶老助残的传统美德，把养老院建成社会主义公共道德的示范窗口，将对全社会尊老、养老起到潜移默化的教育作用，促进农村养老观念的变化，促进广大农村生育观念的变化。农村养老院是我们开展社会公德教育的一个非常好的学校，让这些五保老人生活好。居住好、胜过许多空洞的说教，对于我们广大的农民群众教育作用会更大，更是构建和谐

17、社会的在亚1W女03、做好五保集中供养工作是农村五保供养政策与时俱进的具体体现。五保集中供养适应了农村经历社会变革发展的实际需要，在体制上创新了五保供养模式和管理方式，使农村五保供养工作形成规范的保障制度，从过去低层次的简单保障，转变为现在物质和精神生活方面的全面保障，实现了农村五保老人的全面发展，新的养老、敬老理念更加深入人心，也使五保供养工作的管理水平跃上了一个新的层次，为解决农村人口的老龄化和空巢家庭问题提供了可资借鉴的模式。4、做好农村五保集中供养是健全农村社会保障制度，逐步加大公共财政对农村社会保障制度建设的投入，进一步完善农村五保户的供养、农村低保、灾民救助的社会救助体系，是各级政

18、府的一贯政策，为我们进一步做好农村五保供养工作指明了方向。围绕建设社会主义新农村这个大局，按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁，管理民主”的要求，加快养老院的建设步伐，进一步提高全民五保集中供养率，是农村社会保障制度建设的基石，是建设社会主义新农村既定目标。综上所述，本项目的实施时必要的，在各级政府的支持和帮助下也是可行的。（三）建设目标1、加强院内管理，建立健全各项制度。按照要求，各项规章制度统一制作版面上墙。健全财务管理制度，设立专门会计和专账，账目日满月结，月底公布。在生活管理上，严格作息时间，按时起床，整理内务，做健身操，值班领导做记录，每周评比。在伙食管理上，院民成立伙食管理

19、委员会。每周召开一次生活会，评议上周情况，制宣下周食谱。坚持碗筷分用，分餐吃饭，生熟食分放，餐具消毒。院内还实行了庆贺生日制度，届时食堂送生日餐，领导组织院民庆贺。管理制度的实施，有效杜绝各项漏洞，切实改善了院民的生活质量和精神面貌。2、重视老有所为，丰富精神生活。养老院为五保老人提供了一个交流感情的场所。在这个相对开放的大家庭里，院民们一起生活、娱乐、学习、劳动、相互了解，相互交流，增强了对生活的信心，精神面貌发生了质的变化。养老院根据老人身体状况和各自特点，把他们分别编入生存、生活、互帮互助等小组，动员他们自我管理，自我服务。组织五保老人开展爱劳动、讲卫生及文体活动竞赛，追求时尚生活方式。

20、养老院让院民进入伙食管理委员会，让他们自己制定食谱，是老人们在劳动中实现自身的价值o3、以养老院为依托，做好分散五保供养工作。为做好分散供养五保的管理工作，实行院户挂钩制度，由养老院工作人员定期走访分散五保，了解其生活及健康情况，帮助解决实际问题。（四）项目承担单位基本情况陕西国峰工程有限公司成立于2005年9月，注册资金300万，现具有二级装饰资质，有较为稳定的业务来源，总经理李爱国先生从事建筑工程30余年，现年工程施工产值约1500万，利税约180万元，具有8年的发展历史。在人口老龄化到来的形势下，李先生决定响应党和政府的号召，抓住时代提供的机遇，发挥更大的积极作用，在新的领域发展壮大。三

21、、建设地点及建设条件（一）选址要求本项目建设地点的选址，综合考虑了项目服务功能的辐射范围，基础设施条件的适应程度，无环境污染等方面的因素，按照因地制宜的原则确定建设地点。项目承建单位经过与民政、城建发展改革、当地政府等部门沟通协调，拟定的建设地点位于乡政府所在地鸣犊镇，距乡政府直线约1公里。本项目用地位于乡镇街道旁，用地东面是已建成的街道，西为八水绕长安之一的沪河，用地南是生态鱼塘，在用地北侧是苗圃绿地。项目用地为马莲摊村幸福养老院用地。（二）项目选址根据上述要求，建设选址选择在长安区鸣犊镇辖区范围内，地处陕西省境内，位于西安市东南白鹿、少陵、八里三堀之间，汤峪、库峪两河沿岸的长安区鸣犊镇，是

22、一个“三堀两河四面坡”的典型传统农业大镇。（鸣犊镇代码：610116110）近年来，鸣犊镇农村经济结构不断优化。全镇拥有养殖大户3600户，狐狸、貂、貉子的秋季存档量达到130万只，特种动物养殖实现的收入占全镇年农业总收入的65%是特种动物养殖重镇。瓜菜面积3000亩，杞柳2000亩，苗木800亩、花卉300亩。不断优化的经济结构给养老敬老提出了更高的迫切要求，同时，也具备了成就养老事业的外部环境。该项目距西安市区7公里，距三环仅500米，该地点地址位置适中，地势平坦，地形方正，与其相连的供电、供水、排水、交通。通讯等基础设施已全部完成。（三）建设条件1、区位条件马连摊村位于西安市东部，西邻东

23、三环，东接蓝田，南与汤屿镇交界，北连西安市蠲桥区。鸣犊镇距西安市市区7公里，辖39个村委会。辖区内交通四通八达，全镇地势平坦，境内植物资源丰富，种植作物150多种，水资源丰富，位于西安市东南白鹿、少陵、八里三堀之间，汤峪、库峪两河沿岸的长安区鸣犊镇，是一个“三堀两河四面坡”的典型传统农业大镇。鸣犊镇属典型的农业乡，教育体系健全，科技基础坚实，卫生机构设施完善，社会保障事业发展迅速，人口素质较高，社会治安状况较好。信息通讯业发展迅速，程控电话电缆已进入乡村，移动电话覆盖全乡；广播、电视覆盖分别为100%?口99.9%;宽带网已普遍使用，-10-信息化进程快速推进。小城镇建设初具规模，随着城市化和

24、产业化步伐的加快，已逐步融入西安大都市的后备保障地域。种植业的蔬菜、小麦和畜牧业成为农业经济的拳头产业，产业化龙头企业发展态势良好。镇政府所在集镇作为长安区的平安乡，辐射带动了饮食服务业、加工业、运输业、养殖业、建筑建材业的非公有制经济迅猛发展。集游玩、吃住、休闲为一体的假日经济模式初步形成，境内风光秀丽，又有白鹿、少陵、八里等支撑景点。2、气象条件鸣犊镇属于暖温带半湿润大陆性季风气候区，雨量适中，四季分明，气候温和，秋短春长。一般以1、4、7、10作为冬、春、夏、秋四季的代表月。冬季比较干燥寒冷，春季温暖，夏季炎热多雨，秋季温和湿润。年平均气温15.5C,降水约600mm,湿度69.6%,无

25、霜期216天,日照1377小时。最冷的1月份平均气温-0.9C,最热的7月份平均气温26.8C。雨量主要分布在7、8、9三个月。雨热同期，有利于农作物生长。年平均降雪日为13.8日，初雪日一般在11月下旬，终雪日一般在3月中旬。受地形影响，全年多东北风，年平均风速为1.32.6米/秒。冬无严寒，更无酷暑。3、环境条件本项目用地位于城镇道路西侧、东面是已建成的街道，西为八水绕长安之一的沪河，用地南是生态鱼塘，在用地北侧是苗圃绿地。总图布置采用按功能区集中布局的方式，保证了各功能区的适用效能，又能整个项目区内弛张有度、动静结合，营造庭院内的舒适，宁静的环境。幸福养老院主体建筑具体楼位于项目区北面，

26、使老人居住具有良好的日照，采光和通风条件；综合楼（待建）位于基地东面，有利于对老人居住及活动等管理；基地北侧为大门；在已建的二层东北角为餐厅和厨房，不影响院内其他房屋的正常使用，避免了内部环境的污染。四、建设内容及规模（一）建设内容幸福养老院现有用地面积6667平方米，2011年已建成房屋1幢，建筑面-11-积1200平方米，由于原设计为公共卫生问，所以计划改建独立卫生间30个，约300平方米；计划新建2层房屋1幢，面积1800平方米，用作综合服务用房。在此基础上进行整体规划，新建一片户外活动区，种植绿化树和部分草坪。院内布局：设置一间医疗保健室，1间娱乐室，1间健康复活动室。每层设服务人员值

27、班用房1间。办公用房布局：设院务管理用房3间，食堂、餐厅4问，阅览室2间，淋浴室2间，储藏室1间。（二）建设规模长安区幸福养老院改扩建项目，计划房屋面积3,300平方米，其中；其中最新建1幢2层砖混结构综合服务住房1800m2维修原有住房1200m2,改扩建300m2,硬化道路面积300m2,活动场地1500m2,绿化面积为3500m2。五、技术方案（一）长安区幸福养老院功能总图布置以方便老人的供养、就医、休息与活动，符合老人护理要求为原则。本项目用地位于城镇道路西侧，东面是已建成的城镇街道，西面为八水绕长安之一的沪河，用地南侧是生态鱼塘，在用地北侧是苗圃绿地。整个项目的总图布置采用按功能区集

28、中布置的方式，在原有的建筑基础上重新布局，以居住的老人为中心，把户外休闲区、居住区和服务区按使用功能进行划分，即保障院内有一个舒适宁静的生活环境，又有利于工作人员对院务的管理。养老院主体建筑即居住楼居于整个地块中心的北面，使老人居住具有良好的日照、采光和通风条件；南面大片土地留作绿化和户外休闲区，综合服务楼布局在东部，进大门的一侧，有利于对老人居住及活动的管理，在居住楼的二层布局餐厅、厨房，不影响院内其他房屋的正常使用，避免了内部环境的污染。为此我们在规划设计时针对性的注意并解决了以下问题：1、防止混乱和交叉：为使敬老院内形成有序的管理，使居住区、管理区和后勤服务区，各自成组分别布置，避免院内

29、老人活动路线与后勤服务路线交叉或混淆。做到动静分开，洁污分流。2、符合老人的康复需要：老人住房建筑朝向兼顾日照和通风，为老人提供了一个安静、舒适、清洁的环境，并在节约用地的同时尽可能的安排绿化面积，使其院内环境形成庭院化。3、项目可操作性好：项目属于国家政策支持内容，符合各级政府的政策要求，适合人口老龄化趋势，已有雏形适合养老院的整体格局，项目具有成型快，投资稳健，回收资金稳定，操作阻力小等诸多优势。-12-(二)建筑设计1、各层建筑功能设计项目内建筑呈“L”型排列2幢房屋，总建筑面积：3300平方米，结构为两层砖混结构，抗震设烈度为7度，地震加速度为0.20g。建筑层高为3米。两幢居住楼均为

30、双向内廊式，院内设置1间医疗保健室，1间娱乐室，1间康复活动室，每层设服务人员值班用房1间。设置老店住房间56间，完全可安置100人在这个空间环境里生活。整个建筑不求奢华，但求实用，考虑到房屋的使用者均为老年人，起居和上下楼梯不是很方便，因此建筑层数只考虑建成两层。建筑施工图设计时必须按老年人建筑设计规范JGJ122-99和城市道路和建筑物无障碍设计规程JGJ50-2001进行具体设计；房内设有院务办公室、阅览室、厨房、餐厅、沐浴等服务和医技管理用房；综合楼在规划设计中力求使用、紧凑、不考虑更多的使用面积，把主要投资是用在安置更多的老人方面。2、结构设计各建筑物按工程地堪报告确定基础形式，其上

31、部结构为钢筋混凝土梁板，隔墙材料为砖砌块，墙面为普通抹白，地坪铺耐磨地砖。建筑物的梁柱间距跨度、高度均按国家有关设计规范和要求进行设计。本项目依照国家地震带参数区划图，养老院所在地地震峰值加速度为0.15g,地震基本烈度为V11度，故全部建筑物按建筑抗震设计规范(GB50011-2001)进行抗震烈度设防，抗震设防烈度为7度。3、配套工程(1)供排水给水(排水)：按住院人数和工作人员用水管网建设。新增用水量见下表：用水计算表用水单位用水数量用水量标准时变化系数日用水量宿舍100床80升/日.床18M3服务人员6人100升/日.人2.52M3生活用水M3绿化用水300,m23升/日.m20.71

32、M3未预见用水20%2TM3-13-额定用水量13立方米/天，计划挖掘深水井1口，建水塔1座，可保证供给。用水给水管网与水塔相接，选用80mmPPR主水管引入各楼内，分支管选用50mmPPR即可。排水(污)：项目区污水以老人生活污水为主，废水可经过新排污管网进入乡镇的排污系统。雨水排水系统，排水管室外采用排水PVC管，承插连接亦使用PVC接头，或者钢筋混凝土预制管，石棉水泥接口。(2)供电供电：村镇供电系统负荷富余，外线采用架空线路与院内供电系统相接；建筑物室内均采用BYJ型交联导线穿管暗敷。防雷、接地保护系统：建筑物屋面设置避雷带接闪器，利用建筑物内钢筋混凝柱内主筋作接地引下线并与基础主筋连

33、为一体，接地装置由建人工接地柱基础梁钢筋及人工接地成低压配电网络TN-S-PEN系统,零线在建筑物进户线外做好重复接地。弱电系统：按需要在院长办公室，服务及门卫值班室设置电话，娱乐室和值班室预埋电视线。防雷接地保护1、配电室进线杆装设阀型避雷针作为雷电侵入的过点保护。依据民用建筑电气设计规范(GB50057-94)有关规定在各建筑物屋设避雷带，利用建筑物内钢筋作引下线，接地装置由基础梁主筋及人工接地体组成。低压配电系统接地采用TN-S系统。2、注意安全用电，故好等电位连结，其做法见国家建筑标准设计0ZD501。(3)工程管线布置综合要求为确保各种管线能正常发挥，避免相互干扰，在管线施工时，须注

34、意沿路段、相交地段管线间的相互关系，严格按工程管线综合的有关技术规范执行。(4)通信电话：全院计划安装2部程控电话，内线交换电话可预留线路位置，暂不安装，外线电话由县电信局安装。有限电视网络由广电部门就近接入。六、环境保护-14-（一）环境保护有关法律、法规、标准1、中华人民共和国环境保护法2、建设项目环境保护管理条例（国务院1998250号）3、建设项目环境保护设计规定（国计字1986002号）4、关于进一步做好建设项目环境保护管理的几点意见（国环1993015号）5、环境空气质量标准（GB3095-1996）二级6、地表水环境质量标准（GHZB1-1999）三类7、城市区域环境噪声标准（G

35、B3096-93）二类8、污水综合排放标准（GB8987-1996）三类9、建筑施工界噪声值（12523-1992）（二）项目污染源分析本项目在建设、运行中，可能对环境产生污染主要有：1、本项目建设过程中对环境的影响主要是建筑粉尘、建筑垃圾和施工噪音。2、生活垃圾及生活污水3活动产生的声响4、过往车辆产生的噪音（三）环境保护措施1、项目建设期间施工企业应避免机械打桩和大功率的振动设备运行，以免造成对周边建筑物的损毁，及干扰正常的生产、生活秩序，严格性杜绝夜间机械作业。建筑施工场地设置临时安全围栏，建筑物设置安全网，施工机械注意防尘降噪。2、严格实行清污水分流，敷设暗管排污，生活污水经沉淀处理后

36、排入街道排污管道。地面雨水用管道集中收集沉淀后排入雨水管道。3、居住人员入住后产生大量的包装物垃圾和生活垃圾，应分类集中收集。合理布局垃圾收集设置,当天垃圾当天交城市环卫站运往垃圾处理场集中处理。4、设计中应安排适当的绿化树种和适宜当地气候特点的花卉，草坪，保证适当的绿化率，增强空气、噪音的净化能力。本项目在建设、运行中，可能对环境产生的污染主要有：-15-（四）环境保护预评价幸福养老院环境污染物主要是生活垃圾和污水，院内设有完善的收排措施,所产生的噪音（过往车辆）一般短暂，分贝值不高，对环境干扰不大。幸福养老院选址合理，所处的地理位置优越，不会给当地的环境带来污染，周围环境不会对中心造成污染

37、，中心建设规划良好，总图布置重视生态建设，具有优美的环境，所产生的污染物均有适宜的处理措施，不会给周围环境带来不利的影响。本项目在监视期及正式使用后，虽然产生一定量的污染物，但由于采取了相应的环境保护措施和绿化不会给当地的环境带来污染，但项目承担单位应委托当地的环境保护部门编制环境影响评价报告表。七、消防、安全为生及节能（一）消防有关依据1、中华人民共和国消防条例2、建筑设计防火规范（GBJ16-87）（2001版）3、建筑灭火器配置设计规范（GBJ140-90）（二）消防安全措施消防要防患于未然，在加强消防意识教育的同时，要完善和保障各项相仿措施。1、幸福养老院的设计与建设严格按建筑设计防火

38、规范所要求的标准设计建设，中心内道路为环状路网，满足消防车道要求。2、室外按照规范要求设置消火栓，供水干管即为消防水管。室外按建筑物灭火器配置设计规范的相关规定设置消火栓，配置灭火器，并保证消防水源能24小时供水，水量、水压均能满足建筑物灭火需要。3、在电气设备选型及安装上，均考虑了节点，防爆措施、对建筑物采取了防雷，防爆措施。各建筑物均按规范疏散通道、确定通道、楼梯、门的宽度及安全疏散距离。4、储藏室、康复活动室等重要部门，室内设置烟火感应探测器，安装火灾报警，消防联动装置。疏散照明：在人员集中处及通道主要部位设有疏散指示照明。-16-（三）安全卫生1、安全卫生是维持宣传中心正常运行的重要前

39、提，为此，要坚持安全卫生思想教育，提高安全卫生意识，并采取如下措施：在墙面开窗处、入口大门处等均考虑安全防盗措施，配报警系统，确保安全，防止被盗。2、中心设有消防，通风换气系统及安全疏散门及通道，以保证幸福养老院内的人员的人身安全。3、设置专门的安全保卫部门，配备必要的安全保卫人员，制定严格的安全保卫规章制度，预防和杜绝一切事故隐患。4各类活动中严格按照规章进行，要按规定配备必要的保护用品，做好安全卫士防护工作、5、配备适当适量的环卫人员，负责清扫保洁工作，创造一个卫生整洁的环境。（四）节能本项目的主要节能环节为节水和节点，措施为：1、选用新型的节能用点设备，用电设备力求做到供电、用电机电动系

40、统合理配置，降低电耗，节约用电。2、公共照明采用声光控制开关，杜绝常用明灯具；供热采用太阳能热水器供热，精良节约电能。2、合理的确定供排水方案，选用节能型管网，安装计量仪表，节约用水。3加强对水、电的计量工作，严格计量管理制度，杜绝跑、冒、滴、漏。八、组织机构及人力资源配置（一）组织结构幸福养老院设院长室，服务员室、储藏室、宿舍、食堂、浴室、卫生问、医疗保健室、康复活动场所等。（二）组织结构劳动定员及职工培训幸福养老院编制为6人，其中：院长1人，医务人员1人，餐饮管理人员2人，护理人员2人，餐饮管理和护理人员从社会招聘具备职业资格的人员，上岗前所有员工必须正规培训。九、项目组织管理-17-(一

41、)项目组织管理1、建设资金实行统一管理，有财务单独立帐，核算，资金使用严格按计划进行，并接受上级有关部门的监督和检查。严格财务规章制度，严防违规违纪行为发生。2、合理安排资金，积极、充分，扎实地抓好建设前期的各项工作。3、为了确保幸福养老院建设工期，质量和资金的合理使用，实行主要负责人全面负责实施和管理的项目法人责任制。4、严格按规定实行工程建设项目监理制，严把工期，质量和资金关。5、严格工程建设项目竣工工验收制度和工程建设项目质量终身负责制。(二)项目招标制1、招标主要依据(1)中华人民共和国招标投标法(2)国家发展计划委员会第3号工程建设项目招标范围和规模标准规定(3)国家发展计划委员会第

42、5号工程建设项目自行招投试行办法2、招标组织原则(1)严格执行国家及建筑工程招投标的有关规定和制度。(2)遵循公开公平和城市信用原则，保证潜在投标人平等，便捷地获得信息，保证评标活动的公正性。3、招标范围(1)根据工程建设项目招标范围和规模标准规定，幸福养老院建设项目达到了规定规模标准，属于必须进行工程建设项目的招标的项目。(2)幸福养老院建设工程的勘察、设计、建筑工程、安装工程、监理、设备及重要材料的采购全部招标。4、招标组织形式采用公开招标。组织与建设规模相适应的评标委员会(或工作小组)，采用科学合理的评价办法，进行科学，公正的评标、定标，确定中标单位。十、项目建设进度计划本项目建设期共1

43、0个月，从2014年3月开始至2014年12月完成，2014年1月底完成可行性研究报告，2014年2月完成初步设计及施工图设计，从2014-18-年初开始建设，2015年2月竣工验收投入使用。十一、投资估算与资金筹措(一)投资估算(二)1、投资估算依据本估算根据设计工程和施工组织设计方案，参照国家现行有关规范，规定及有关工程资料，以2013年12月价格水平编制计算。(1)陕西省建设厅建设工程造价计价标准为依据；(2)建设项目经济评价方法与参数；(3)本工程设计工程量；(4)其它费用按现行有关规定和进行估算，施工监理费依国家物价局和建设部有关发布工程建设监理费有关规定的通知中的规定的计算。(5)

44、建设单位管理费用按第一部分费用的1%计取；(6)勘察设计费、施工图审查费按照国家计委、建设部计价格200210号文发布的工程勘察设计收费管理规定计算；(7)设备及形成固定资产的物品以目前市场售价、产品生产厂家的报价作为估算依据，运输安装费8%计取；(8)工程监理费、招投标费参照国家有关标准分别提案2%、2%计列；(9)预备费按工程费和其它费用之和的5%计取；(10)其它有关在建工程资料2、投资估算范围(1)土建工程费用：包括建筑物，构建物等费用；(2)设备购置及安装费；包括住宿设施、餐饮设备、办公设备、文体活动设施、配电设施、环卫设施、消防设施的购置及安装费。(3)土地及通道使用费：项目建设用

45、地按合同每亩年租金1000元；院外道路按合同由幸福养老院无偿使用，本次改建不再新租用道路用地，不另计土地使用费。(4)其他工程费用：包括工程咨询费、勘测设计费、施工图审查费、建设单位管理费、工程监理费、招投标费、其他费用预计6万元。-19-（5）预备费：建设周期较短，不另行安排。3、投资估算数据项目所需总投资额；本项目总投资估算为360万元，按支出范围划分：原场地建筑及附着物受让费150万，建筑工程费，170万元，设备购置费安装费30万元，工程其他费用10万元，不再安排预备费。（二）资金筹措及分年投资计划1、建设资金筹措资金来源：全部建设投资共计360万元，自筹220万，占全部建设投资的60%

46、;按照政府相关补助办法市县乡级，共50万元，占全部建设投资的15%;其余部分融资贷款90万元，占全部建设投资的25%o2、分年度投资和资金计划根据建设规划及资金筹措情况，拟将建设资金分3个阶段投资，一是项目前期受让到正式工程开工阶段，投资220万元；二是从地基与基础工程开始到主体工程完工，投资110万元；三是从配套工程施工开始到设备采购安装结束投资30万元。预留5%的工程质保金待1年后支付。十二、财务评价（一）编制说明及依据说明：本项目由陕西国峰工程有限公司负责建设和运营管理，本可行性研究报告据此进行财务评价。依据：依据国家计委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参照数（第三版）和国家现行的有

47、关规定和建设单位提供的有关资料进行编制。（二）财务评价基础数据选择1、投资构成项目投资总额为360万元，其中形成固定资产为330万元，形成无形资产和递延资产30万元。（三）功能投资评价依本项目属于分益性质，财务评价主要进行功能投资评价，按项目服务能力100人测算，总投资额360万元，人均功能投资为3.6万元，可判断投资较为节省。-20-（四）财务评价结论通过以上分析，长安区幸福养老院新建项目在建设投资上较为节省，各项服务功能基本齐全运行期间收入有政府补助经费和有偿服务收入等多渠道来源，只要政府在资金和政策上给与一定的帮助，可以具备较强的生存能力，具有可持续发展前景，财务评价可行。十三、社会效益

48、分析（一）项目队社会影响的分析长安区幸福养老院改扩建项目，符合国家政策和省、市、区产业发展规划，项目内涵丰富，社会效益明显。该项目建设是一项为国家福利及社会健康的分益社会事业，该项目的实践，将为大坡农村五保户供养事业提供一个专业性强内涵丰富的场所，项目覆盖全镇12个村委会，有利于提高全镇的农村公共服务的整体和服务水平，促进国民经济和社会的健康发展。该项目建设将解决近100人五保户集中供养问题，对提高长安区农村公共服务事业综合经济效益具有积极的促进作用。（二）项目于所在地区互适性分析1、不同利益群体对项目的态度及参与程度本项目的建设为当地提供了良好的基础设施条件，能使老年人享受到较高质量的晚年生

49、活，减轻子女的负担，项目的整个建设和使用过程中不会使任何群体的利益收到损害，不存在利益受损群体，因此不同利益群体对本项目的态度是支持的，愿意参与到项目的建设中去。2、各级组织对项目的态度及参与程度当地政府对文体设施新建项目建设高度重视，从优惠政策上给予大力扶持；各村委会和相关站所也积极配合支持，帮助解决建设用地、辅助设施等问题；当地群众认为是政府实实在在为他们做了好事，该项目的建设高度认可和积极参与，因此能够确保项目顺利进行。十四、结论及建议（一）结论1、本项目的建设符合当前党中内、国务院关于大力加强新农村建设工作的-21-一系列方正政策，是适应社会主义市场经济的发展和加快城乡统筹发展，促进社

50、会主义精神文明建设的需要满足当地农村群众对物质生活越来越多，要求越来越高的迫切。2、项目建成投入使用后对提高当地群众文化精神生活质量，加快推进农村养老服务社会化，广泛开展农村和谐创建活动，不断提高当地农村文明都具有重要意义，能够促进当地经济发展和和会和谐，各级政府大力支持，相关部门和各村委会积极配合，当地群众拥护并积极参与，项目建设与当地社会具备互适性；城建单位具备建设能力和管理能力，初步预测前景良好。3、项目选址合理，交通、水电、通信等基础设施齐备，各种协作条件良好，项目建设所需土地、建筑规划、设计方案等前期工作已经落实，建设资金主要由项目承建单位自筹和各级政府相关部门补助方式筹措，项目建设

51、条件具备。4、项目建设在规划、建设方案、环境保护、服务管理上体现了前瞻性和先进性，规划建设方案具有可行性，经初步测算，财务评价可行，社会效益显著，建议尽快申报立项，开工建设。（二）建议1、该项目属公益性建设项目，建议相关部门积极落实中央、省、市、区关于加强农村养老服务社会化的有关政策精神，在资金，政策等方面给予优惠扶持，是项目尽快开工建设，早日发挥效益。2、该项目已列入长安区鸣犊镇马莲摊村2014年重点建设工程，项目承建单位在工程实施过程中要根据工程估算投资额严格控制建设投资；建设中要重点规范好设计、建设、施工、监理等各方面环节工作行为，确保工程质量。3、项目设计的水平和工程的质量与进度，直接关系着今后项目服务功能的发挥，因此，在项目工程设计中应合理配置各项资源，工程设计中要有前瞻性，要结合当地社会经济发展的需要，建设符合要求起点较高的养老服务设施，避免重复和低水平建设现象的发生。4、进一步拓宽融资渠道，确保项目整体效益的发挥。资金短缺，是制约社区基础设施建设和发展的一个重要因素，因此该项目在努力争取上级资金、政策扶持的同时，要通过多种筹资方式，进一步拓宽资金来源渠道，鼓励其他社会企业和个人积极参与投资和捐资赠，确保