民间借贷与连锁管理业务培训课件

1、民间借贷与连锁管理业务培训第一部分l民间借贷的概念与法律依据业务培训提纲第二部分l借款业务受理与风险控制第三部分l对房地产开发企业借款业务的风险控制第四部分l招投业务管理流程第五部分l连锁业务管理流程第六部分l信息收集管理第一部分l民间借贷的概念与法律依据三民间金融将穿法律外衣二民间借贷的合法性一什么是民间借贷？四民间借贷纠纷处理原则一什么是民间借贷？ 民间借贷是指公民之间、公民与法人之间、公民与其它组织之间的借贷。民间借贷是指公民之间、公民与法人之间、公民与其它组织之间的借贷。只要双方当事人意见表示真实即可认定有效，因借贷产生的抵押相应有效，只要双方当事人意见表示真实即可认定有效，因借贷产生

2、的抵押相应有效，但利率不得超过人民银行规定的相关利率。民间借贷则是一种间接融资渠道。但利率不得超过人民银行规定的相关利率。民间借贷则是一种间接融资渠道。民间借贷是民间资本的一种投资渠道，是民间金融的一种形式。民间借贷是民间资本的一种投资渠道，是民间金融的一种形式。二民间借贷的合法性Click to add Title1 1Click to add Title2 “民间借贷民间借贷”的合法性的普遍解释的合法性的普遍解释2 民法通则民法通则中关于中关于“民间借贷民间借贷”的合法性的解释的合法性的解释Click to add Title1 1 民法通则民法通则中关于中关于“民间借贷民间借贷”的合法性

3、的解释的合法性的解释 依照最高人民法院的司法解释：民间借贷是指公民之间、公民与法人之依照最高人民法院的司法解释：民间借贷是指公民之间、公民与法人之间、公民与其他组织之间借贷。只要双方当事人意见表示真实即可以认定有间、公民与其他组织之间借贷。只要双方当事人意见表示真实即可以认定有效，因借贷产生的抵押相应有效，但利率不得超过人民银行规定的相关利率。效，因借贷产生的抵押相应有效，但利率不得超过人民银行规定的相关利率。民间借贷是一种直接融资渠道，银行借贷则是一种间接融资渠道。民间借贷民间借贷是一种直接融资渠道，银行借贷则是一种间接融资渠道。民间借贷是民间资本的一种投资渠道，是民间金融的一种形式。是民间

4、资本的一种投资渠道，是民间金融的一种形式。 民间借贷分为民间个人借贷活动和公民与金融企业之间的借贷。民间个民间借贷分为民间个人借贷活动和公民与金融企业之间的借贷。民间个人借款活动必须严格遵守国家法律、行政法规的有关规定，遵守自愿互助、人借款活动必须严格遵守国家法律、行政法规的有关规定，遵守自愿互助、诚实、信用原则。出借人的资金必须是属于其合法收入的自有资金，禁止吸诚实、信用原则。出借人的资金必须是属于其合法收入的自有资金，禁止吸收他人资金转手放贷。民间个人借贷利率由借贷双方协商确定，但双方协商收他人资金转手放贷。民间个人借贷利率由借贷双方协商确定，但双方协商的利率不得超过国家规定。公民与企业之

5、间的借贷，只要双方当事人意思表的利率不得超过国家规定。公民与企业之间的借贷，只要双方当事人意思表示真实即可以认定有效。示真实即可以认定有效。关于贯彻执行关于贯彻执行中华人民共和国民法通则中华人民共和国民法通则若干若干问题的意见问题的意见第第121条至第条至第125条的规定，借贷分为有息借贷和无息借贷两种，条的规定，借贷分为有息借贷和无息借贷两种，其中公民之间的生产经营性借贷的利率，可以适当高于生活性借贷；利率。其中公民之间的生产经营性借贷的利率，可以适当高于生活性借贷；利率。生活性借贷利率不得超过银行同类贷款利率的两倍。生活性借贷利率不得超过银行同类贷款利率的两倍。Click to add T

6、itle2 “民间借贷民间借贷”的合法性的普遍解释的合法性的普遍解释2 1999年颁布实施的年颁布实施的合同法合同法第第211条第条第2款规定：款规定：“自然人之间的借款自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款利率不得违反国家有关限制借款；利率的规合同约定支付利息的，借款利率不得违反国家有关限制借款；利率的规定。定。”1991年最高院发布的年最高院发布的关于人民法院审理借贷案件的若干意见关于人民法院审理借贷案件的若干意见规定规定“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，但最高不得超过银行同类贷款民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍利率的四倍”以内的利率肯定受

7、法律保护。以内的利率肯定受法律保护。Click to add Title2 “民间借贷民间借贷”的合法性的普遍解释的合法性的普遍解释2 按照草案规定，债权人在借贷、买卖等活动中，为保障实现其债权需要按照草案规定，债权人在借贷、买卖等活动中，为保障实现其债权需要担保的，可以依照本法和其他法律规定设定担保。担保物权人在债务人未履担保的，可以依照本法和其他法律规定设定担保。担保物权人在债务人未履行债务时，有权就担保财产优先受偿。草案规定，抵押人和抵押权人应当采行债务时，有权就担保财产优先受偿。草案规定，抵押人和抵押权人应当采取书面形式订立抵押合同。以不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自取书面形式

8、订立抵押合同。以不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。以动产抵押的，抵押权自抵押合同成立时设立，但不经登记，登记时设立。以动产抵押的，抵押权自抵押合同成立时设立，但不经登记，不得对抗善意第三人。不得对抗善意第三人。Click to add Title2 “民间借贷民间借贷”的合法性的普遍解释的合法性的普遍解释2 法律另有规定的，按照其规定、按照草案规定，同一财产向两个以上债法律另有规定的，按照其规定、按照草案规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖变买抵押财产所得的款项依照下列规定清偿：抵押权已登权人抵押的，拍卖变买抵押财产所得的款项依照下列规定清偿：抵押权已登记的按先后顺序清

9、偿，顺序相同的，按照债权比例清偿，抵押权未登记的，记的按先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿，抵押权未登记的，按照债权比例清偿，抵押权部分登记的，已登记的先于未登记的受偿。草案按照债权比例清偿，抵押权部分登记的，已登记的先于未登记的受偿。草案规定，出资人和债权人应当采取书面形式订立质权合同。债权人有权收取质规定，出资人和债权人应当采取书面形式订立质权合同。债权人有权收取质押财产产生的孽息，但合同另有约定的除外。质权人负有妥善保管质押财产押财产产生的孽息，但合同另有约定的除外。质权人负有妥善保管质押财产的义务。因保管不善致使质押财产毁损、灭失的，应当承担民事责任。草案的义务。因保管不善致使

10、质押财产毁损、灭失的，应当承担民事责任。草案还对留置权，让与担保作了规定。还对留置权，让与担保作了规定。Click to add Title2 “民间借贷民间借贷”的合法性的普遍解释的合法性的普遍解释2三民间金融将穿法律外衣 在司法实践中，目前涉及非法集资的主要还是根据在司法实践中，目前涉及非法集资的主要还是根据1998年年7月国务院第月国务院第247号令颁布的号令颁布的非法金融机构和非法金融业务取缔办法非法金融机构和非法金融业务取缔办法（简称（简称247号令）。号令）。该办法规定：该办法规定：“非法吸收公众存款非法吸收公众存款”是指未经中国人民银行批准，向社会不是指未经中国人民银行批准，向社

11、会不特定对象吸收资金，出具凭证，承诺在一定期限内还本付息的活动。特定对象吸收资金，出具凭证，承诺在一定期限内还本付息的活动。 值得注意的是，我国值得注意的是，我国2现有法律并没有明确区分非法吸收公众存款和合现有法律并没有明确区分非法吸收公众存款和合法的民间借贷之间的界限。法的民间借贷之间的界限。 公民与非金融企业（以下简称企业）之间的借贷属于民间借贷。只要双公民与非金融企业（以下简称企业）之间的借贷属于民间借贷。只要双方当事人一致表示真实即可认定有效。但是，具有下列情形之一的，应当认方当事人一致表示真实即可认定有效。但是，具有下列情形之一的，应当认定无效：企业以借贷名义向职工非法集资，企业以借

12、贷名义非法向社会集资，定无效：企业以借贷名义向职工非法集资，企业以借贷名义非法向社会集资，企业以借贷名义向社会发放贷款，其他违反法律、行政法规的行为。企业以借贷名义向社会发放贷款，其他违反法律、行政法规的行为。三民间金融将穿法律外衣 沈小玲律师还强调；沈小玲律师还强调；“在借贷过程中，应注意规避非法集资的风险，注在借贷过程中，应注意规避非法集资的风险，注意把握意把握只贷不存只贷不存的含义。明确借贷人的法律地位，让众多生存于地下的民的含义。明确借贷人的法律地位，让众多生存于地下的民间金融走到台前，取消对非金融机构从事借贷活动的限制，这样，借贷双方间金融走到台前，取消对非金融机构从事借贷活动的限制

13、，这样，借贷双方有了纠纷，可以通过正常的司法途径保护自身的合法权益。有了纠纷，可以通过正常的司法途径保护自身的合法权益。 对于民间借贷借贷结构只贷不存，焦谨裴表示：对于民间借贷借贷结构只贷不存，焦谨裴表示：“大力发展多种形式的大力发展多种形式的小额信贷机构，符合我国国情。现在我们国家不缺大银行，缺的是为农村服小额信贷机构，符合我国国情。现在我们国家不缺大银行，缺的是为农村服务，为社会服务的小银行。我们不缺存款市场，因为我们存款汇兑很容易，务，为社会服务的小银行。我们不缺存款市场，因为我们存款汇兑很容易，我们缺的是如何为一些需要资金的人创造好的贷款机制。我们缺的是如何为一些需要资金的人创造好的贷

14、款机制。三民间金融将穿法律外衣 央行副行长吴晓灵也多次在公开场合表示，针对从事金融活动的非金融央行副行长吴晓灵也多次在公开场合表示，针对从事金融活动的非金融机构，制定专门的放贷人条例，并在法律上予以保障，保障民间金融的法律机构，制定专门的放贷人条例，并在法律上予以保障，保障民间金融的法律地位。地位。 对于条例的制定，沈小玲律师还建议，贷款条例的制定和完善有必要对于条例的制定，沈小玲律师还建议，贷款条例的制定和完善有必要借鉴其他国家的借贷法规，比如南非借鉴其他国家的借贷法规，比如南非高利贷豁免法高利贷豁免法规定，机构或个人只规定，机构或个人只要是发贷要是发贷5000美元以下的贷款，不管其利率高低

15、，只要到管理机构登记就算美元以下的贷款，不管其利率高低，只要到管理机构登记就算合法。合法。 而在我国，现有相关法律规定：利率不得超过国家规定的而在我国，现有相关法律规定：利率不得超过国家规定的4倍。其实现倍。其实现在民间放贷的利率是由市场决定的，一般是随行就市。国家规定过于严格，在民间放贷的利率是由市场决定的，一般是随行就市。国家规定过于严格，不利于民间借贷的发展。不利于民间借贷的发展。四民间借贷纠纷处理原则 随着市场繁荣和交往的频繁，民间债权债务关系日益增多。那么，什么样的债权债务关系受法律保护？公民合法正当的权益又如何保护呢？根据现行法律规定和人民法院审理民间借贷案件的司法实践，处理民间借

16、贷纠纷一般应遵循下列原则：四民间借贷纠纷处理原则 1、人民法院审查借贷纠纷案件的起诉时，要求原告提供书面借据，无书面借据或无法提供的，应提供必要的实施根据或与自己无利害关系的两人以上的证人证言，来支持自己的主张。四民间借贷纠纷处理原则 2、民间借贷的利率可以适当高于银行利率，但最高不得超过银行利率的4倍（含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息依法不予保护。借贷双方约定的利率发生争议又不能证明的，可参照上述规定计息。四民间借贷纠纷处理原则 3、出借人不得将利息计入本金谋取高利，审理中发现借款人将利息计入本金计算复利的，只返还本息。四民间借贷纠纷处理原则 4、借贷双方对有无约定利率发生争议，又

17、不能证明的，可参照银行同类贷款利率计息。四民间借贷纠纷处理原则 5、公民之间的定期无息借贷，出借人要求借款人偿还逾期利息，或者不定期无息贷款经催告不还，出借人要求偿付催告后的利息的，可参照银行同类贷款利息计息。四民间借贷纠纷处理原则 6、出借人明知是为了进行非法活动而借款的，其借贷关系不予保护。对双方的违法借贷行为，可按照有关法律予以制裁。四民间借贷纠纷处理原则 7、在借贷关系中，仅起联系、介绍作用的人，不承担保证责任。对债务的履行确有保证意思的，应认定为保证人，承担保证责任。四民间借贷纠纷处理原则 8、行为人以借款人的名义出具的借据代其借款，借款人不承认，行为人又不能证明的，由行为人承担民事

18、责任。四民间借贷纠纷处理原则 9、合伙经营期间，个人以合伙组织的名义借款，用于合伙经营的，由合伙人共同偿还，借款人不能证明借款用于合伙经营的，由借款人偿还。四民间借贷纠纷处理原则 10、对债务人有可能转移、变卖、隐匿与案件有关的财产的，法院可根据当事人的申请或依职权采取查封、抵押、冻结、责令提供担保等财产保全措施，保全的财产为生产资料的，应责令申请人提供担保。财产保全根据保全财产的性质采用妥善的方式，尽可能减少对生产、生活的影响，避免造成财产损失。第二部分l借款业务受理与风险控制一、对借贷主体的审核二、借款业务受理与审查三、担保方式四、对企业决策人的调查评估五、对资金用途的审查第二部分l借款业

19、务受理与风险控制六、合同条件的达成七、向借款客户及其保证人和抵押担保人进行贷前警示八、借据的使用和管理九、债权确认十、贷后管理一、对借贷主体的审核 即放贷人，是指具有完即放贷人，是指具有完全民事行为能力、且出借资全民事行为能力、且出借资金、到期收回本金并收取利金、到期收回本金并收取利息的自然人。息的自然人。（一）出借人（一）出借人一、对借贷主体的审核1、自然人年满18周岁且具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民；2、能提供合法有效的身份证明文件；3、个人信用记录无不良记录；4、有固定住所，有稳定的工作和收入来源且具有一定的闲余资金。出借人主要特征：一、对借贷主体的审核 是指具有完全民事行为是

20、指具有完全民事行为能力且从出借人（放贷人）能力且从出借人（放贷人）处取得资金到期返还本金并处取得资金到期返还本金并支付利息的法人或自然人。支付利息的法人或自然人。（二）借款人（二）借款人一、对借贷主体的审核（1）自然人年满18周岁且具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民；（2）能提供合法有效的身份证明文件；（3）个人信用记录无不良记录；（4）有固定住所，有稳定的工作和收入来源。自然人主要特征：一、对借贷主体的审核（1）已经在工商行政管理机关注册且办理年检手续；（2）一般情况下，经营存续期连续2年以上； (3) 有固定经营场所且合法经营；（4）借款用途只能用于借贷双方约定的用途，且不违反国家法

21、律、法规及有关政策规定；（5）出借人（放贷人）规定的其他条件。企业法人及其他社会组织主要特征：二、借款业务受理与审查借款业务借款业务受理与审查受理与审查（一）、接受借款人项目投资（一）、接受借款人项目投资申请登记并要求借款人提供借申请登记并要求借款人提供借贷所需要的项目资料贷所需要的项目资料（三）、（三）、借款人具备的条件借款人具备的条件（二）、对借款人所提供资料（二）、对借款人所提供资料作的审查作的审查（一）、接受借款人项目投资申请登记并要求借款（一）、接受借款人项目投资申请登记并要求借款人提供借贷所需要的项目资料人提供借贷所需要的项目资料（1）法人营业执照或营业执照(副本及影印件)；（2）

22、组织机构代码证书(副本及影印件)；（3）法定代表人或负责人身份证明；（4）会计(审计)事务所审计的上一个年度财务报告和审计报告及最近三个月的报表。（5）税务部门年检合格的税务登记证明；1、一般资料：（一）、接受借款人项目投资申请登记并要求借款（一）、接受借款人项目投资申请登记并要求借款人提供借贷所需要的项目资料人提供借贷所需要的项目资料（6）公司章程或企业组织文件（原件及影印件）；（7）企业董事会成员和主要负责人、财务负责人名单和签字样本等；（8）信贷业务由授权委托人办理的，需提供企业法定代表人授权委托书（原件）；1、一般资料：（一）、接受借款人项目投资申请登记并要求借款（一）、接受借款人项目

23、投资申请登记并要求借款人提供借贷所需要的项目资料人提供借贷所需要的项目资料（1）开发资质等级证书； （2）土地出让合同、土地出让金交纳凭证以及土地规划红线图；（3）建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程施（开）工许可证，已开始销预售的，还需提供县以上房地产管理部门批准的预售许可证；2、如果借款人为房地产开发企业还需提供以下资料：（一）、接受借款人项目投资申请登记并要求借款（一）、接受借款人项目投资申请登记并要求借款人提供借贷所需要的项目资料人提供借贷所需要的项目资料（4）项目所在地总平面图、规划设计方案、投资概（预）算书、供水、供电、供气和雨水、污水排放合同及公建配套

24、资料； （5）抵押物保险单或借款人同意对抵押物投保的承诺函；（6）参建、联建合同或协议；（7）建筑工程保险单或借款人同意投保建筑工程险的承诺函；（8）放贷人要求需要提供的其他资料。2、如果借款人为房地产开发企业还需提供以下资料：（二）、对借款人所提供的资料作如下审查：（二）、对借款人所提供的资料作如下审查： 1、借贷调查是否根据要求搜集借款人基本资料，资 料是否齐全； 2、对借款人提供的身份证明、主体资格、财务状况、担保情况等资料的合法性、真实性和有效性是否进行了核实，并将核实的过程和核实结果进行书面记载； 3、对借款人的调查和资料验证是否进行了实地调查，在必要情况下，是否通过外部征信机构、政

25、府有关部门、社会中介机构对客户资料的真实性进行核实，并将核实结果在档案资料中进行记载； 4、借款人发生突发事件或重大变更时，借款人是否及时实地调查，是否及时与审查人员沟通，并对原资料进行修改、确认； 5、进一步审查还需风控部门进行审查。（二）、对借款人所提供的资料作如下审查：（二）、对借款人所提供的资料作如下审查：（三）、（三）、借款人具备的条件借款人具备的条件1借款人为自然人2借款人为企业法人或其他社会组织1借款人为自然人（1）具备完全民事行为能力（2）固定住所（3）个人的银行征信（4）社会信誉（5）借款用途（6）家庭财产（7）家庭负债（8）还款来源（9）还款能力个人基本情况安全借贷考量2借

26、款人为企业法人或其他社会组织1、经过年检的工商营业执照的正副本2、经过年检的税务登记证正副本3、经过年检的组织机构代码证正副本4、公司章程5、同意向民间借贷的股东会决议6、上一财年度的财务审计报告及近三月的财务报表7、企业银行征信8、法人代表及负责人的身份证明和结婚证明9、如为房地产企业的还需提供：“五证”和开发资质等级证书10、企业资产负债（实际调查有何资产等）2借款人为企业法人或其他社会组织11借款用途（是否合法和合理）12企业的社会信誉13企业的经营管理水平14企业的盈利能力15企业负责人或决策人的还款意愿16判断企业决策人的个人信誉及综合能力17还款来源18还款能力三、担保方式按照物权

27、法草案规定，六类财产不得抵押：1 1、土地所有权；、土地所有权；2 2、耕地、宅基权、自留地、自留山等集体所有的土耕地、宅基权、自留地、自留山等集体所有的土地使用权、但法律规定可以抵押的除外；地使用权、但法律规定可以抵押的除外；三、担保方式按照物权法草案规定，六类财产不得抵押：3、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施，医疗卫生设施和其他社会公社会团体的教育设施，医疗卫生设施和其他社会公益设施；益设施；4 4、所有权、使用权不明或者有争议的财产；所有权、使用权不明或者有争议的财产；三、担保方式按照物权法草案规定，六类财产不得抵

28、押：5 5、依照法律规定被查封、扣押、监管的财产；依照法律规定被查封、扣押、监管的财产；6、法律规定不得抵押的其他财产。法律规定不得抵押的其他财产。民间借贷民间借贷担保方式担保方式（二）对抵押担保方式担保的要求（三）对保证担保方式担保的要求（四）对质押担保方式担保的要求三、担保方式（一）民间借贷业务的担保方式123抵押担保保证担保质押担保（一）民间借贷业务的主要担保方式（一）民间借贷业务的主要担保方式是指贷款人与保证人约定，当借款人到期不能履行借款债务时，由保证人承担保证责任的一种保证方式。民间借贷保证可有一般保证和连带责任保证两种方式。为担保债的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有

29、的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿。债务人或者第三人不转移对某一特定物的占有，而将该财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法的规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。对抵押担保方对抵押担保方式担保的要求式担保的要求抵押物的抵押物的基本条件基本条件可用于抵可用于抵押的财产押的财产抵押物抵押物的登记的登记其它注其它注意事项意事项（一）民间借贷业务的担保方式（一）民间借贷业务的担保方式 抵押是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将抵押是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，

30、债权人该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人依照依照担保法担保法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。财产的价款优先受偿。（二）对抵押担保方式担保的要求抵押物的抵押物的基本条件基本条件 抵押物的产权必须合法、明晰，抵押人必须对抵押物享有无争议的所有权或经营管理权，抵押物须持有合法的权属证书，不存在所有权保留等情况；（二）对抵押担保方式担保的要求可用于抵可用于抵押的财产押的财产 1、抵押人所有的房屋和其他地上定着物； 2、抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产； 3、抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物； 4、抵押

31、人有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；（二）对抵押担保方式担保的要求可用于抵可用于抵押的财产押的财产 5、抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权和乡镇、村企业的建筑物及其占用范围内的土地使用权； 6、依法可以抵押的其他财产。（二）对抵押担保方式担保的要求 1、下列财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效： 1）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门； 2）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门； 3）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；抵押物抵押物的登记

32、的登记（二）对抵押担保方式担保的要求 4）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门； 5）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门； 6）矿业权的抵押登记部门为审批发放探矿、采矿许可证的地质矿产主管部门；抵押物抵押物的登记的登记（二）对抵押担保方式担保的要求 抵押权与租赁权、从物权的关系： 1）抵押人将已经出租的财产用于抵押时，应当将租赁情况告知债权人，并将抵押情况书面告知承租人，原租赁合同继续有效；其它注其它注意事项意事项（二）对抵押担保方式担保的要求 2）从物的抵押效力。抵押权设定前为抵押物的从物的，抵押权的效力及于抵押物的从物。但是，抵押物与其从物为两个以上的

33、人分别所有时，抵押权的效力不及于抵押物的从物。若抵押物存在主从物分离的情形（尤其是动产抵押），应要求抵押人将从物一并抵押，以提高抵押物变现能力。其它注其它注意事项意事项（三）对保证担保方式担保的要求1 1、保证、保证人的条件人的条件3 3、其它、其它注意事项注意事项2 2、审查、审查保证人的保证人的保证能力保证能力 保证担保（即指无限连带责任保证担保）是指保证人和借款人约定，当借款人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。（三）对保证担保方式担保的要求1 1、保证、保证人的条件人的条件 具有代为清偿债务能力的法人、公民或者依法登记领取营业执照不具有法人资格的独资企业、合伙企业、

34、联营企业、中外合作经营企业、乡镇（街道、村办）企业以及从事经营活动的社会团体可以作为保证人。（1 1）、）、担保法担保法对保证人条件的规定。对保证人条件的规定。（三）对保证担保方式担保的要求1 1、保证、保证人的条件人的条件 （2 2）、放贷人（出借人）对保证人条件的规定）、放贷人（出借人）对保证人条件的规定: : 1）信誉良好，在已有借款中，无半年以上逾期贷款，或因客观原因造成半年以上逾期但已落实了还款计划； 2）资产负债结构合理，资产负债率不高于50%，经营状况良好；累计担保总额不超过其资产总额； 3）保证人财产属本人所有，易变现，能保值； 4）其它经济组织作为贷款保证人，应有合法、可支配

35、的财产和稳定的收入来源。（三）对保证担保方式担保的要求2 2、审查、审查保证人的保证人的保证能力保证能力 通过分析保证人近通过分析保证人近3 3年和提供保证担保当期的财务状年和提供保证担保当期的财务状况，判断保证人的保证能力。主要应从以下几个方面分析：况，判断保证人的保证能力。主要应从以下几个方面分析： （1）、资产规模与质量 （2）、长短期偿债能为 （3）、盈利能力 （4）、业务经营状况 （5）、信用记录情况（三）对保证担保方式担保的要求2 2、审查、审查保证人的保证人的保证能力保证能力 （1 1）、资产规模与质量）、资产规模与质量 主要从总资产、净资产的数量和质量两个方面判断保证人代偿能力

36、，审查时应着重考虑其资产质量、变现能力和净资产额度；对或有资产特别是对外担保额度较大的保证人，还要分析其对外担保的质量，判断保证人代偿的能力。（三）对保证担保方式担保的要求2 2、审查、审查保证人的保证人的保证能力保证能力 （2 2）、长短期偿债能力）、长短期偿债能力 主要利用资产负债率、流动比率、速动比率、利息备付率等指标分析，掌握标准见本指引的财务审查部分。（三）对保证担保方式担保的要求2 2、审查、审查保证人的保证人的保证能力保证能力 （3 3）、盈利能力）、盈利能力 主要利用销售利润率、总资产利润率、资本利润率等指标分析；（三）对保证担保方式担保的要求2 2、审查、审查保证人的保证人的

37、保证能力保证能力 （4 4）、业务经营状况）、业务经营状况 主要分析保证人的经营历史状况以及发展潜力，法人治理结构是否完善；（三）对保证担保方式担保的要求2 2、审查、审查保证人的保证人的保证能力保证能力 （5 5）、信用记录情况）、信用记录情况 保证人账户开立情况、还本付息记录、涉诉情况等，判断分析保证人履行代偿责任的意愿。（三）对保证担保方式担保的要求3 3、其它、其它注意事项注意事项保证人是自然人时的重点审查保证人是自然人时的重点审查保证人是法人、其它组织时的重点审查保证人是法人、其它组织时的重点审查（三）对保证担保方式担保的要求3 3、其它、其它注意事项注意事项保证人是自然人时重点审查

38、的有：保证人是自然人时重点审查的有：1 1）保证人具有完全民事行为能力；）保证人具有完全民事行为能力；2 2）保证人具有代为清偿债务的能力；）保证人具有代为清偿债务的能力；3 3）保证人姓名应与其有效身份号证件上的姓名保持一致；）保证人姓名应与其有效身份号证件上的姓名保持一致；4 4）保证人已婚的，尽可能要求其配偶同时提供保证担保，以避）保证人已婚的，尽可能要求其配偶同时提供保证担保，以避免在纠纷时难以分割保证人的财产，降低保证人的代偿能力。免在纠纷时难以分割保证人的财产，降低保证人的代偿能力。（三）对保证担保方式担保的要求3 3、其它、其它注意事项注意事项保证人是法人、其它组织时的重点审查的

39、有：保证人是法人、其它组织时的重点审查的有：1 1）己办理年检手续的营业执照副本、税务登记证；）己办理年检手续的营业执照副本、税务登记证；2 2）企业章程或合伙、联营、合作等协议文书验资证明；）企业章程或合伙、联营、合作等协议文书验资证明；3 3）股东名册或董事会名册、法定代表人身份证明；）股东名册或董事会名册、法定代表人身份证明；4 4）组织机构代码证、贷款卡（证）；）组织机构代码证、贷款卡（证）；5 5）保证人是否有多块牌子；）保证人是否有多块牌子；（三）对保证担保方式担保的要求3 3、其它、其它注意事项注意事项保证人是法人、其它组织时的重点审查的有：保证人是法人、其它组织时的重点审查的有

40、：6 6）保证人与被保证人存在关联关系的，应注意保证人提供担保）保证人与被保证人存在关联关系的，应注意保证人提供担保的合法性；的合法性；7 7）企业集团财务公司只能为该企业集团的成员单位提供贷款担）企业集团财务公司只能为该企业集团的成员单位提供贷款担保，不得为成员单位以外的单位和个人提供担保。保，不得为成员单位以外的单位和个人提供担保。（四）对质押担保方式担保的要求 质押担保是指借款人或者第三人（出质人）将质押担保是指借款人或者第三人（出质人）将放款人可以接受质押的动产或者权利移交放款人占放款人可以接受质押的动产或者权利移交放款人占有或者依法办理质押登记手续，以该动产或者权利有或者依法办理质押

41、登记手续，以该动产或者权利作为质物向放款人提供担保。作为质物向放款人提供担保。质押品需符合下列基本条件：1具体规定：2（四）对质押担保方式担保的要求质押品需符合下列基本条件：1 （1）所有权无争议，无法律瑕疵，可依法进行强制执行； （2）未被质押、挂失、止付、查封、冻结、扣押或采取其他强制性措施。（四）对质押担保方式担保的要求 （1）标准化质押物押：指以定期存款（单）、国债、全额保证金或放款人认可的其他质押物提供担保的民间借贷业务；质押率按照放款人标准化质押相关规定执行； （2）理财产品质押以银行发行的保本型理财产品作质押放贷，具体规定按照放款人保本型理财产品相关规定执行。具体规定：2四、对企

42、业决策人的调查评估调查内容 （一）与企业决策人的现场沟通交流，判断（二）综合评估（三）调查内容 （一）1 1、背景调查、背景调查2 2、专业水平调查、专业水平调查3 3、经营管理能力调查、经营管理能力调查4 4、个人诚信调查、个人诚信调查5 5、社会信誉调查、社会信誉调查6 6、家庭状况调查、家庭状况调查7 7、人缘关系、人缘关系与企业决策人的现场沟通交流，判断 （二）1 1、综合素养、综合素养2 2、个人魄力、个人魄力3 3、专业知识、专业知识4 4、用人策略、用人策略5 5、企业近阶段的经营策略、企业近阶段的经营策略与企业决策人的现场沟通交流，判断 （二）6 6、家庭观念、家庭观念7 7、

43、借款与还款的重视程度、借款与还款的重视程度8 8、还款意识、还款意识9 9、还款来源、还款来源1010、资金突然断裂时的应对措施、资金突然断裂时的应对措施综合评估（三）五、对资金用途的审核 （一）、民间借贷放贷资金必须有指定用途，放款人放贷资金用途必须符合法律法规和国家有关政策，不得用于国家明令禁止或限制的经营活动。 （二）、放贷资金监管：放贷人必须按照相关管理办法严格监管放贷资金的用途及放贷资金流向，如借款人违反合同约定挪用放贷资金，必须严格按照合同约定收取罚息，并提前收回放贷资金。六、合同条件的达成Click to add Title1 进入合同谈判前的流程(一)Click to add

44、Title1 合同达成的谈判(三)Click to add Title2 合同达成最重要的几项条件(二)1 1、项目信息的取得、项目信息的取得2 2、预约登记、预约登记3 3、当面洽谈，了解借款需求和条件、当面洽谈，了解借款需求和条件4 4、初步调查，收集资料、初步调查，收集资料5 5、信息反馈上报给风控部、信息反馈上报给风控部6 6、风控调查评估、风控调查评估7 7、谈判过程、谈判过程Click to add Title1 进入合同谈判前的流程：(一)抵押担保措施3 1Click to add Title2 合同达成最重要的几项条件(二)重庆项目：借款2000万1、1-2层商业作抵押2、面积

45、1500平米3、抵押物评估：具备估价4000万（适可而止）4、销售前景（考量变现能力）案例4、销售前景（考量变现能力） （1）项目所在位置（2）业态规划（3）项目定位（4）产品设计（5）租金（6）房价借款利率及利息支付2抵押担保措施3 1借款期限3 3Click to add Title2 合同达成最重要的几项条件(二)居间费及支付方式4放款时间和放款方式3 5借款金额6Click to add Title2 合同达成最重要的几项条件(二)六、合同条件的达成Click to add Title1 进入合同谈判前的流程(一)Click to add Title1 合同达成的谈判(三)Click

46、to add Title2 合同达成最重要的几项条件(二)Click to add Title1 合同达成的谈判(三)七、向借款客户及其保证人和抵押担保人进行贷前警示口头告知借款人未按时还本付息的后果和影响1借款保证人及抵押担保人应承担的法律责任2口头告知借款人未按时还本付息的后果和影响1 借款人必须按时支付借款利息和归还借款本金，民间借贷不借款人必须按时支付借款利息和归还借款本金，民间借贷不同于银行等金融机构：在银行借款，是由银行直接向借款人发放同于银行等金融机构：在银行借款，是由银行直接向借款人发放贷款，借款人直接向银行支付利息和归还本金，若到期未能按时贷款，借款人直接向银行支付利息和归还

47、本金，若到期未能按时支付利息或归还本金，所产生的影响将直接影响到个人银行征信；支付利息或归还本金，所产生的影响将直接影响到个人银行征信；但民间借贷是通过居间方向社会民间个人投资者进行短期借贷，但民间借贷是通过居间方向社会民间个人投资者进行短期借贷，如果到期未能按时支付利息或归还本金，将会引发群体事件，造如果到期未能按时支付利息或归还本金，将会引发群体事件，造成巨大的社会影响。成巨大的社会影响。 若借款人在借款（含借款利息和居间费）到期不能归还和支付时，借款保证人及抵押担保人将承担连带法律责任。借款保证人及抵押担保人应承担的法律责任2八、借据的使用和管理九、债权确认九、债权确认十、贷后管理借款业

48、务档案的建立对借款客户的跟踪调查定期汇报客户跟踪调查情况本金催收1234十、贷后管理本金催收流程本金催收流程提前提前1530天天书面函告后一周书面函告后一周到期当天到期当天本金催收流程1、口头催收2、书面函告催收3、律师函告十、贷后管理本金催收技巧本金催收技巧十、贷后管理借款业务档案的建立对借款客户的跟踪调查定期汇报客户跟踪调查情况本金催收利息催收12345十、贷后管理利息催收流程利息催收流程提前提前37天天视其情况视其情况到期当天到期当天利息催收流程1、口头催收2、书面函告催收3、律师函告十、贷后管理利息催收技巧利息催收技巧十、贷后管理借款业务档案的建立对借款客户的跟踪调查定期汇报客户跟踪调

49、查情况本金催收利息催收12345居间费催收6十、贷后管理居间费催收流程居间费催收流程提前提前715天天视其情况视其情况到期当天到期当天居间费催收流程1、口头催收2、书面函告催收3、律师函告十、贷后管理居间费催收技巧居间费催收技巧第三部分l对房地产开发企业借款业务的风险控制一资料提供和审查 （一）、开发资质等级证书；（一）、开发资质等级证书； （二）、土地出让合同、土地出让金交纳凭证以及土地规划红（二）、土地出让合同、土地出让金交纳凭证以及土地规划红线图；线图； （三）、（三）、建设用地规划许可证建设用地规划许可证、建设工程规划许可证建设工程规划许可证、国有土地使用证国有土地使用证、建设工程施（

50、开）工许可证建设工程施（开）工许可证，已开始销，已开始销预售的，还需提供县以上房地产管理部门批准的预售的，还需提供县以上房地产管理部门批准的预售许可证预售许可证；一资料提供和审查 （四）、项目所在地总平面图、规划设计方案、投资概（预）（四）、项目所在地总平面图、规划设计方案、投资概（预）算书、供水、供电、供气和雨水、污水排放合同及公建配套资料；算书、供水、供电、供气和雨水、污水排放合同及公建配套资料； （五）、抵押物保险单或借款人同意对抵押物投保的承诺函；（五）、抵押物保险单或借款人同意对抵押物投保的承诺函； （六）、参建、联建合同或协议；（六）、参建、联建合同或协议； （七）、建筑工程保险单

51、或借款人同意投保建筑工程险的承诺函；（七）、建筑工程保险单或借款人同意投保建筑工程险的承诺函； （八）、放贷人要求需要提供的其他资料。（八）、放贷人要求需要提供的其他资料。一资料提供和审查第三部分l对房地产开发企业的风险控制二风险控制手段一资料提供和审查 办理预售房备案登记1 提供保证担保2 用项目公司股权作质押3 委托金融机构（担保公司）办理土地抵押登记4 财务专员介入对方财务，帐户共管，监控企业财务5 营销人员进对方销售现场，监控对方销售和回款6二风险控制手段第三部分l对房地产开发企业的风险控制二风险控制手段一资料提供和审查四对还款来源和能力的调查和判断三对借款用途的审查第三部分l对房地产

52、开发企业的风险控制六对个人专业水平及经营管理能力的调查和评估五对个人诚信的调查和评估七对开发项目的调查和评估七对开发项目的调查和评估（一）、市场风险评估（二）、项目风险评估（1 1）政策分险；）政策分险；（2 2）竞争环境风险；）竞争环境风险；（一）、市场风险评估七对开发项目的调查和评估1、项目市场定位、项目市场定位2、产品设计方案、产品设计方案3、项目成本投入分析、项目成本投入分析4、工程质量与监管调查评估、工程质量与监管调查评估5、经营管理水平调查评估、经营管理水平调查评估6、营销策略、营销策略7、经营管理团队素质评估、经营管理团队素质评估（二）、项目风险评估七对开发项目的调查和评估第四部

53、分l业务流程（民间借贷）投资业务流程二借款业务流程一借款业务流程一客户咨询、预约登记1与客户洽谈、确定居间委托服务意向2初步调查，收集资料3居间委托受理4借款业务流程一项目申报5风控中心调查审核与风险评估6综合评审7借款审批8借款业务流程一确定出借人代表9合同签订10办理抵押担保、公证等手续11办理借款支付12借款业务流程一对接投资客户申报13对接投资客户14债权确认15服务佣金的收取16借款业务流程一贷后管理17利息催收18本金催收19合同终止，手续解除20客户咨询、预约登记1 借款客户通过连锁分公司进行咨询，连锁分公司项目管理部应及时给予咨询解答，做好预约登记； 连锁分公司项目管理部接待人

54、员在借款客户进行咨询后，需与客户进行初步洽谈，了解客户借款的用途、金额、期限、担保措施及要求等，并向客户说明民间借贷的相关政策、要求、条件及影响等；双方达成民间借贷居间委托服务意向；与客户洽谈、确定居间委托服务意向2 在双方达成民间借贷居间委托服务意向后，连锁分公司项目管理部应及时对居间委托申请人进行初步调查，确认其真实性与合法性，同时判断借款人是否符合短期借款的资格和条件；并要求借款人及时提供相关证明资料；初步调查，收集资料3 通过对居间委托人的调查核实及对所提供的证明资料进行审核后，连锁分公司应及时受理借款人的居间委托，同时与借款申请人签订民间借贷居间委托服务协议 ；居间委托受理4（1）、

55、填写借款项目申报表（2）、收集借款申请人相关资料项目申报5 连锁分公司在正式受理借款人的居间委托后，应及时将受理业务上报公司风控中心，风控中心将立即组织人员前往调查核实，确认借款申请事项及借款人所提供的担保抵押措施，对该笔业务作出风险评估：风控中心调查审核与风险评估6风控中心调查审核与风险评估6担保抵押措施的调查借款人基本情况调查12借款人基本情况调查1、借款用途、企业（或个人）银行征信、企业（或个人）社会信誉、企业财务状况、还款能力及还款来源借款人基本情况调查1、企业老板（或个人）人品、学识及综合素质、企业经营管理水平和经营状况、企业资产明细、企业其他情况调查、固定资产抵押、有价证券质押担保

56、、预售房屋网签备案担保、个人保证担保、企业股权质押、其他方式担保担保抵押措施的调查2 在风控中心对该笔业务作出风险评估认可后，风控中心应及时申请召开风评会议，由风险评估委员会进行综合评审；综合评审7 在风险评估委员会对该笔借款作出综合评审后，由公司总经理进行最后审批；借款审批8 一般情况，是由公司直接指定人员作为出借人代表，并由出借人代表与借款人签订借款合同和抵押担保合同，以及办理相关抵押担保手续；出借人代表必须持有一定额度的债权，即出借人代表不能将所有的债权全部出让出去，否则，便没有资格做出借人代表。确定出借人代表9（1）、合同拟定由出借人代表与借款人签订合同，含借款合同、抵押担保合同、保证

57、合同、股权质押合同、商品房买卖合同等；合同签订10（2）、合同要素审核合同签订10（3）、合同的告知：在合同签订前，须先向借款客户及担保人进行口头告知：、民间借贷的性质、借款和还款方式；、民间借贷不同于其他金融机构的地方；合同签订10、借款人及担保人应承担的义务和法律责任；、未按期还本付息的危害性和可能导致的后果；、合同要素、各项约定及违约责任等。合同签订10（4）、合同签订：在向借款人及担保人进行告知后，由出借人代表与借款人签订借款合同、抵押担保合同、保证合同、股权质押合同、商品房买卖合同等；合同签订10 由借款人和借款抵押人、保证人一道，向出借人代表办理抵押担保、预售房买卖、股权质押、委托

58、公证等手续；办理抵押担保、公证等手续11 借款人在与出借人代表签订借款合同及向出借人代表办理完毕相应的担保抵押手续后，出借人代表将按借款合同的约定向借款人支付全部借款：办理借款支付12办理借款支付12（1）、垫付借款申报在办理完借款合同及相关担保抵押手续后，由风控中心上报总经理审批并签署垫付借款申请；办理借款支付12（2）、通知财务垫付借款在得到总经理审批和签署垫付借款申请后，应及时将申请和批文转给财务部；办理借款支付12（3）、垫付借款财务部在接到风控中心转来的总经理批文和垫付借款通知后，财务部应及时并严格按照总经理批复，先将垫付金额支付给出借人代表，再由出借人代表将垫付款全部支付给借款人。

59、对接投资客户申报13（1）、借款业务转交：在完成了向借款人支付全部借款后，由风控中心将该笔借款业务转交给业务管理中心，由业务管理中心通知各连锁机构对接投资客户；对接投资客户申报13（2）、制定招投对接政策：业务管理中心负责制定各连锁机构招投对接任务，招投期限、总金额、利率等 ，并上报总经理审批；对接投资客户申报13（3）、通知连锁业务管理中心对接投资客户在得到总经理审批和签署对接投资客户的通知后，业务管理中心应及时通知各连锁机构正式开始对接投资客户；对接投资客户14业务管理中心负责监督各连锁机构按规定对接投资客户，在该笔借款全部招投对接完毕后，业务管理中心须对整个过程进行考核。债权确认15在出

60、借人代表按出借人实际出资比例办理完毕债权出让手续后，借款人须对债权的出让进行确认；服务佣金的收取16在出借人或出借人代表向借款人支付全部借款后，我方将按民间借贷居间委托服务协议的约定向借款方收取服务佣金；贷后管理17（1）、借款业务档案的建立（2）、对借款客户的跟踪调查（3）、定期汇报客户跟踪调查情况（4）、借款、利息、居间费的催收利息催收18借款人须按借款合同约定标准和时间向出借人支付借款利息；连锁分公司项目管理部应代出借人向借款人进行利息催收，确保借款人能准时将借款利息支付给每一位出借人；本金催收19借款人须按照借款合同约定的时间准时全额归还借款本金；连锁分公司项目管理部应代出借人向借款人