企业房产税税收筹划

1、企业房产税税收筹划企业房产税税收筹划一、合理选择建房产地址，避免缴纳房产税一、合理选择建房产地址，避免缴纳房产税 根据根据中华人民共和国房产税暂行条中华人民共和国房产税暂行条例例，房产税在城市、县城、建制镇和工，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收；可以看出，农村不属于征收范矿区征收；可以看出，农村不属于征收范围，单位在组建选址时考虑到这一点，就围，单位在组建选址时考虑到这一点，就会给单位带来巨大的效益。会给单位带来巨大的效益。 1、避免缴纳房产税；、避免缴纳房产税； 2、可以节省土地购置费；、可以节省土地购置费； 3、不缴纳城镇土地使用税；、不缴纳城镇土地使用税； 4、有利于农村城市化进程

2、，劳动力也很、有利于农村城市化进程，劳动力也很廉价。廉价。 二、合理划分房产和其他固定资产二、合理划分房产和其他固定资产 中华人民共和国房产税暂行条例中华人民共和国房产税暂行条例规规定，房产税依照房产原值一次减除定，房产税依照房产原值一次减除10%至至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定（河由省、自治区、直辖市人民政府规定（河南省规定减除率为南省规定减除率为30%）。房产税的税率，）。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%。因为只有厂房缴纳房产税，设备部分可免因为只有厂房缴纳房产税，设

3、备部分可免交房产税，所以要将厂房及设备分别形成交房产税，所以要将厂房及设备分别形成固定资产，达到节税目的。固定资产，达到节税目的。 例如某一特大型企业，新建一厂房并安装两条生例如某一特大型企业，新建一厂房并安装两条生产线。厂房价值产线。厂房价值2,000万元，设备价值万元，设备价值2,000万元，万元，总价值总价值4,000万元。万元。 1、如果将厂房及设备共形成一项固定资产，则、如果将厂房及设备共形成一项固定资产，则年纳房产税年纳房产税=4000（1-30%）万元；）万元； 2、如果将厂房及设备分别形成固定资产，则年、如果将厂房及设备分别形成固定资产，则年纳房产税纳房产税=2000（1-30

4、%）万元。）万元。 年可节房产税万元。年可节房产税万元。三、区分房屋和非房屋，正确核算房屋原值三、区分房屋和非房屋，正确核算房屋原值 房产税的征税对象是房屋，房屋是指有屋面房产税的征税对象是房屋，房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能偶遮风避雨，和围护结构（有墙或两边有柱），能偶遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储存物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，或储存物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，例如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒例如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、砖瓦厂灰窖以及各种油所罐等窖菜窖、

5、酒精池、砖瓦厂灰窖以及各种油所罐等均不属于房产，不征房产税。均不属于房产，不征房产税。 出租人在签订房产出租合同时，对出租标的出租人在签订房产出租合同时，对出租标的物中不属于房产的部分应单独标明，而达到少缴物中不属于房产的部分应单独标明，而达到少缴房产税的目的。房产税的目的。 企业要实事求是的进行价款划分，企业要实事求是的进行价款划分，是正当的税收筹划行为，不存在风险。是正当的税收筹划行为，不存在风险。但是，出租人从少缴房产税的目的出但是，出租人从少缴房产税的目的出发，刻意提高非房屋出租的价款，压发，刻意提高非房屋出租的价款，压低房屋出租的价款导致少缴房产税的低房屋出租的价款导致少缴房产税的目

6、的。对此，如果出租人房屋租金明目的。对此，如果出租人房屋租金明显偏低且无正当理由的，地方税务机显偏低且无正当理由的，地方税务机关可以核定最低租金计税价格，此时，关可以核定最低租金计税价格，此时，企业必须按照地税机关的最低租金计企业必须按照地税机关的最低租金计税价格缴纳房产税。税价格缴纳房产税。 例如某企业将一分厂对外出租，年例如某企业将一分厂对外出租，年租金为租金为100万元。万元。 如果只开一张发票，则年纳房产如果只开一张发票，则年纳房产税税=10012%=12万元；万元； 如分别开票，房产年租金为如分别开票，房产年租金为70万万元，场地年租金为元，场地年租金为30万元，则年纳万元，则年纳房

7、产税万元。房产税万元。 年可节房产税万元。年可节房产税万元。 四、用足税收优惠政策四、用足税收优惠政策 经财政部批准下列房产免收房产税：经财政部批准下列房产免收房产税： （1）企业、单位自办的学校、医院（诊）企业、单位自办的学校、医院（诊所）、幼儿园，托儿所、敬老院使用的房所）、幼儿园，托儿所、敬老院使用的房产；产； （2）老年服务机构自用房产；）老年服务机构自用房产； （3）地下人防设施的房产。）地下人防设施的房产。 大型企业多有上述用房。因此，企业要大型企业多有上述用房。因此，企业要将以上房产单独核算，用足税收优惠政策，将以上房产单独核算，用足税收优惠政策，以达节税目的。以达节税目的。 例

8、，某公司的一处房产对外出租。因该房产设施陈旧，每年收取例，某公司的一处房产对外出租。因该房产设施陈旧，每年收取租金租金60万元。万元。2013年，该公司准备花年，该公司准备花500万元进行装修，预计装万元进行装修，预计装修后，每年租金修后，每年租金200万元。但是，该公司在测算中发现，装修前万元。但是，该公司在测算中发现，装修前后对比，与租赁收入相关的税收负担也大大加重了。装修改造前后对比，与租赁收入相关的税收负担也大大加重了。装修改造前后税费负担对比如下（城市维护建设税税率为后税费负担对比如下（城市维护建设税税率为7%，教育费附加，教育费附加征收率为征收率为3%）：）： 装修前：装修前： 应

9、缴营业税：应缴营业税：605%3万元万元 应缴城市维护建设税、教育费附加：应缴城市维护建设税、教育费附加：3（7%+3%）万元）万元 应缴房产税：应缴房产税：6012%万元万元 合计税费负担为万元合计税费负担为万元 装修后：装修后： 应缴营业税：应缴营业税：2005%10万元万元 应缴城市维护建设税、教育费附加：应缴城市维护建设税、教育费附加：10（7%+3%）1万元万元 应缴房产税：应缴房产税：20012%24万元万元 合计税费负担为合计税费负担为10+1+24=35万元万元 根据根据中华人民共和国房产税暂行条例中华人民共和国房产税暂行条例规定，房产税由产权所规定，房产税由产权所有人缴纳，也

10、就是说，不论是从价计征还是从租计征，其前提是有人缴纳，也就是说，不论是从价计征还是从租计征，其前提是对房产所有人征税，这就给我们了一个筹划空间。对房产所有人征税，这就给我们了一个筹划空间。 物流公司可以先将装修改造前的房产出租给关联方物流公司可以先将装修改造前的房产出租给关联方A（A可以可以是个人，如公司股东；也可以是企业，如公司投资的其他公司），是个人，如公司股东；也可以是企业，如公司投资的其他公司），并签订一个期限较长的房屋租赁合同（假设为并签订一个期限较长的房屋租赁合同（假设为30年），每年收取年），每年收取租金租金60万元。然后由万元。然后由A出资出资500万元进行装修改造，并对外转租

11、，万元进行装修改造，并对外转租，假设每年仍然收取租金假设每年仍然收取租金200万元。按此方案实施后的税费负担测万元。按此方案实施后的税费负担测算如下：物流公司应负担的税费仍为万元。算如下：物流公司应负担的税费仍为万元。 A应负担营业税应负担营业税10万元，城市维护建设税及教育费附加万元，城市维护建设税及教育费附加1万元，万元，A不是房产的产权所有人，不需要缴纳房产税，合计应纳税费不是房产的产权所有人，不需要缴纳房产税，合计应纳税费11万元。万元。 物流公司和物流公司和A的税费负担合计为万元，比筹划前可少负担税的税费负担合计为万元，比筹划前可少负担税费费35万元。万元。 此例中产权所有人是物流公司，此例中产权所有人是物流公司，A是房产转租人不存在房产税是房产转租人不存在房产税纳税义务。但需注意，本例物流公司将房产出租给纳税义务。但需注意，本例物流公司将房产出租给A应当按照正应当按照正常交易价格收取租金，如果物流公司为了降低税收负担，向常交易价格收取租金，如果物流公司为了降低税收负担，向A收收取的租金明显偏低且无正当理由的，主管税务机关有权进行调整。取的租金明显偏低且无正当理由的，主管税务机关有权进行调整。如果出租人是准备对