土地估价理论与方法

1、 中国土地估价师执业资格考试之二一、关于估价师考试介绍二、本科目考试大纲简介三、授课依据与原则四、本课程教授主要内容l（一）类型：（一）类型：l 土地估价师、房地产估价师、资产评估师土地估价师、房地产估价师、资产评估师l（二）考试性质：（二）考试性质：l国家设定的执业资格考试，国家设定的执业资格考试， 全国统一考试，成绩合格颁发全国统一考试，成绩合格颁发“中华中华人民共和国土地估价师或房地产估价师执业资格证书人民共和国土地估价师或房地产估价师执业资格证书”，注册后，注册后颁发颁发“中华人民共和国土地估价师或房地产估价师注册证书中华人民共和国土地估价师或房地产估价师注册证书”，可以以估价师的名义

2、从事土地或房地产估价活动，执业资格全国可以以估价师的名义从事土地或房地产估价活动，执业资格全国范围内有效，单位可根据需要按国家有关规定聘任经济师职务。范围内有效，单位可根据需要按国家有关规定聘任经济师职务。l（三）考试内容：（三）考试内容：l1、土地估价师考试、土地估价师考试l（1）土地管理基础与法规）土地管理基础与法规 （2）土地估价理论与方法）土地估价理论与方法l（3）土地估价实务基础）土地估价实务基础 （06年后）年后）l（4）土地估价案例与报告（）土地估价案例与报告（06年后）年后） 土地估价实务（土地估价实务（06年前）年前） l（5）土地估价相关知识（）土地估价相关知识（06年后）

3、年后）l 土地估价相关经济理论与方法（土地估价相关经济理论与方法（06年前）年前）l土地管理基础与法规：土地管理基础与法规：l（1）土地基础知识：土地概念、土地的分类、土地权利制度。）土地基础知识：土地概念、土地的分类、土地权利制度。l（2）土地管理：土地管理概念、地籍管理、土地规划管理、耕）土地管理：土地管理概念、地籍管理、土地规划管理、耕地保护与土地整理管理、农用地转用与征地管理、建设用地供应地保护与土地整理管理、农用地转用与征地管理、建设用地供应管理、土地市场交易与监管、地价管理、土地执法监察等。管理、土地市场交易与监管、地价管理、土地执法监察等。l（3）相关法律法规）相关法律法规l土地

4、估价理论与方法土地估价理论与方法：地价理论、土地估价方法、地上附着物及：地价理论、土地估价方法、地上附着物及其他资产评估等其他资产评估等l土地估价相关知识土地估价相关知识：土地与相关税收、金融、会计与统计、土地：土地与相关税收、金融、会计与统计、土地与房屋测量、城市经济与城市规划、地产开发与工程造价、地上与房屋测量、城市经济与城市规划、地产开发与工程造价、地上附着物及其他资产评估、土地估价行业管理等。附着物及其他资产评估、土地估价行业管理等。l土地估价实务基础和案例与报告土地估价实务基础和案例与报告：土地估价步骤、常见目的土地：土地估价步骤、常见目的土地估价、常见用途土地估价、土地分等与定级、

5、基准地价评估、征估价、常见用途土地估价、土地分等与定级、基准地价评估、征地区片综合地价评估、地上附着物及其它财产评估等。地区片综合地价评估、地上附着物及其它财产评估等。l房地产估价师：五个科目，四门试卷l1、房地产基本制度与政策l2、房地产估价相关知识l3、房地产开发经营与管理l4、房地产估价案例分析l形式：全国统考，每年考试，房地产估价师两年滚动有效、土地估价师三年滚动有效l时间：房地产估价师-每年10月中旬的周末；l 土地估价师-时间变动大 l合格标准：所有科目合格l土地估价师考试从06年发生较大变化：l由以前的两年考一次改为每年考试l合格标准由总分改为所有科目及格l由一次通过改为三年成绩

6、滚动有效l考试科目由原来的四门改为五门l各科目考试时间、分数变动较大 l土地管理基础与法规：原来的150分钟、150分改为l 60分钟、100分l土地估价理论方法 由180分钟、200分改为 90分钟，120分l土地估价实务基础 为150分钟、160分l土地估价案例与报告 为150分钟、160分l 原为土地估价实务一门180分钟、200分改为两门科目 300分钟，320分）l土地估价相关知识 由原来的150分钟、150分改为 150分钟、160分l土地估价师：土地估价师：l1、土地管理基础与法规、土地管理基础与法规 判断、单选、多选、情景判断、单选、多选、情景l2、土地估价理论与方法、土地估价

7、理论与方法 判断、单选、多选、情景判断、单选、多选、情景l3、土地估价实务基础、土地估价实务基础 单选、多选、情景、计算单选、多选、情景、计算l4、土地估价案例与报告、土地估价案例与报告 案例分析、报告判读（问答、改错）案例分析、报告判读（问答、改错）l5、土地估价相关知识、土地估价相关知识 判断、单选、多选、情景判断、单选、多选、情景l房地产估价师：房地产估价师：l1、房地产基本制度与政策、房地产基本制度与政策 判断、单选、多选、综合分析判断、单选、多选、综合分析l2、房地产开发经营与管理、房地产开发经营与管理 判断、单选、多选、计算判断、单选、多选、计算l3、房地产估价理论与方法、房地产估

8、价理论与方法 判断、单选、多选、计算判断、单选、多选、计算l4、房地产估价案例与分析、房地产估价案例与分析 单选、问答、指错、改错单选、问答、指错、改错 l第三部分第三部分 地价理论地价理论 5方面内容l（一）土地价格概念（一）土地价格概念 ：测试对土地价格理论的基本内涵、基测试对土地价格理论的基本内涵、基 本特征及类型的理解与掌握程度本特征及类型的理解与掌握程度 l（二）地租理论：（二）地租理论：测试对地租理论的理解与掌握程度测试对地租理论的理解与掌握程度 l（三）区位理论：（三）区位理论：测试对区位理论的理解与掌握程度测试对区位理论的理解与掌握程度l（四）土地报酬递减规律（四）土地报酬递减

9、规律l（五）土地市场理论（五）土地市场理论 l第四部分 土地估价方法 10方面l（一）土地估价概念：（一）土地估价概念：测试对土地估价的定义、作用测试对土地估价的定义、作用 及现及现 实意义的理解与掌握程度。实意义的理解与掌握程度。 l（二）土地估价的原则：（二）土地估价的原则：测试对土地估价原则内涵的理解与测试对土地估价原则内涵的理解与 掌握程度。掌握程度。 l（三）土地估价的基本步骤：（三）土地估价的基本步骤： 测试对土地估价整体把握能测试对土地估价整体把握能 力及对各步骤的技术要点的理解与掌握程度力及对各步骤的技术要点的理解与掌握程度。 l（四）收益还原法（四）收益还原法 ：测试对收益还

10、原法的基本原则及其应用测试对收益还原法的基本原则及其应用 的理解与掌握程度的理解与掌握程度l（五）市场比较法：（五）市场比较法：测试对市场比较法的原理和特点的理解测试对市场比较法的原理和特点的理解 与掌握程度与掌握程度 l（六）成本逼近法：（六）成本逼近法：测试对成本逼近法的基本原理及其应用测试对成本逼近法的基本原理及其应用 的理解与掌握程度的理解与掌握程度l（七）剩余法（七）剩余法 ：测试对剩余法的基本原理及其应用的理解与测试对剩余法的基本原理及其应用的理解与 掌握程度掌握程度 l（八）路线价法：（八）路线价法：测试对路线价估价法的基本原理及其应用测试对路线价估价法的基本原理及其应用 的理解

11、与掌握程度的理解与掌握程度l（九）基准地价系数修正法：（九）基准地价系数修正法：测试对基准地价系数修正法测试对基准地价系数修正法 的理解与掌握程度。的理解与掌握程度。 l（十）确定土地价格方法：（十）确定土地价格方法：测试对在试算价格的基础上确定测试对在试算价格的基础上确定 土地评估价格方法的理解与掌握程度土地评估价格方法的理解与掌握程度 l依据教材但不局限于教材l与国家标准城镇土地估价规程统一l全国土地估价师考试要求l内容力求最新l兼顾房地产估价师考试内容l理论与实践结合l讲授与讨论结合l讲授与测验结合l各章内容均分为掌握、熟悉、了解三个层次第一章 土地估价概述第二章 土地估价基本理论基本估

12、价方法第三章 收益还原法第四章 市场比较法第五章 剩余法第六章 成本逼近法建筑物估价 应用估价方法第七章 路线价法第八章 基准地价修正法主要内容：l1、 土地价格概念l2、 土地估价概念l3、 土地估价原则与方法难点及重点：l1、 土地价格的内涵与外延l2、 土地价格的特征及类型l3、 土地估价的概念l4、 相关土地估价原则的理论依据l5、 不同估价原则适用范围及注意点 基本要求： 掌握：土地价格的定义，土地价格主要特征和我掌握：土地价格的定义，土地价格主要特征和我 国土地价格的内涵。国土地价格的内涵。 熟悉：不同分类方式下的土地价格类别，我国土熟悉：不同分类方式下的土地价格类别，我国土 地价

13、格的主要类型及土地价格的影响因素。地价格的主要类型及土地价格的影响因素。 了解：我国土地价格理论的发展历史。了解：我国土地价格理论的发展历史。难点及重点： 1、 土地价格的内涵与外延土地价格的内涵与外延 2、 土地价格的特征及类型土地价格的特征及类型l土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。l换言之，土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益(地租)高低。l我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家：它是取得多年土地使用权时支付的一种代价，是以土地使用权出让、转让为前提、一次性支付的多年地租的现值总和现值总和，是土地所有权所有权在经济上的一

14、种实现形式，而不是土地所有权的价格。l与土地所有权价格相比，不仅量不同，而且有质的差别。在估价程序与方法上与土地私有制国家又是相似的。 l土地价格的内涵土地价格的内涵：土地价格实际上是土地经经济价值济价值的反映，是为购买获取土地预期收益预期收益的权利权利而支付的代价，即地租的资本化。土地价格的高低取决于可以获得的预期土地收益高低。l 土地价格的外延土地价格的外延：购买土地实际上是购买土地的权利，不同的土地权利为购买者带来的收益不同，因此其价格也不同。对于土地来讲，实际中可以表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式。 l1、土地价格是权益权益价格；l2、土地价格不由不由生产成本决定；l

15、3、土地价格主要由土地需求地需求决定； 4、土地价格呈上升趋势上升趋势； 5、土地价格具有明显的地域性地域性。 表示方式不同、 价格基础不同 形成时间不同、市场结构不同、折旧现象不同 l按土地权利权利划分l按土地价格形成方式划形成方式划分l按政府管理手段划分 l按土地价格表示方法表示方法划分 l按土地的存在形态划分 l按土地的交易方式划分l按土地价格使用目的划分 l所有权价格l使用权价格l租赁权价格l抵押权价格l他项权利价格l土地所有权价格是一种土地所有权转移价格，或说为卖断价格。l土地使用权价格是在一定期限中拥有土地的使用权、收益权所形成的一种价格。l同样，租赁和抵押权会形成租赁权价格和抵押

16、权价格。 l交易价格是通过市场交易形成的土地成交价格。l理论价格理论价格指经济学假设的“经济人”的行为和预期是理想的，或是真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格，l评估价格是由专门的机构和人员，按照一定的程序和方法评定的土地价格，包括交易底价、基准地价、课税地价等l交易底价；在土地交易之前参与土地交易的各方，政府、购买者、租赁者、抵押者等都要对土地进行评估，形成各自底价。l基准地价；是政府为管理土地市场，由专业部门、专业人员评定的土地等级和区域的平均价格。l课税价格；是政府为征收有关土地税收而评定的土地价格。 l土地总价格：是指一宗土地的整体价格，一般不能反映土地价格水平的高低。l单位面积地

17、价：又称土地单价，是指单位土地面积的价格，一般可以反映土地价格水平的高低。 单位面积地价=土地总价格土地总面积l楼面地价：又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格，楼面地价更能反映更能反映土地价格水平的高低。l认清单位价格，必须认清价格单位，否则无经济意义。 价格单位由货币和面积两方面构成： 1货币：包括币种和货币单位。 2面积：包括面积内涵和面积单位。 三者之间关系： 楼面地价 = 土地总价格总建筑面积 楼面地价 = 土地单价容积率l如:有甲、乙两块土地，甲土地的单价为70O元m 2,容积率为5；乙土地的单价为500元m2，容积率为3。应购买甲土地还是购买乙土地？l房地产开发

18、商在各土地上每平方米建筑面积可获得利润？ l甲土地= 1200-900-140=160（元）l乙土地= 1200-900-170=130（元） l申报地价：由土地所有人或使用人向有关机关申报的地价。l公告(示)地价：是政府定期公布的地价。它一般是征收土地增值税和征用土地补偿的依据。 生地价格：指已完成土地使用批准手续而未进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。熟地价格：指完成了土地开发等基础设施建设，具备建设条件的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。毛地价格：指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。净

19、地价格：指已完成基础设施配套、场地内达到开工条件且没有设定他项权利的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。按土地的交易方式可分为：拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格。按土地价格使用目的可分为：买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等。 l实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。l名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。l在实际交易中的付款方式可能有下列几种： 1要求在成交日期时一次付清。 2如果在成交日期时一次付清，则给予折扣。 3从成交日期时起分期付清。 4约定在未来某个日期一次付清。 5以抵押

20、贷款方式支付。 l例题例题1 1：某人购房在成交日期首付款：某人购房在成交日期首付款1010万元，又以抵押贷款方式支付万元，又以抵押贷款方式支付2020万元，万元，此时的总价此时的总价3030万元为名义价格。（判断）万元为名义价格。（判断） 答案：错答案：错 l例题例题2 2：某套建筑面积：某套建筑面积100100平方米、每平方米建筑面积平方米、每平方米建筑面积30003000元的住房，总价元的住房，总价3030万元。如果实际单价为万元。如果实际单价为29282928元元/ /平方米，年折现率为平方米，年折现率为5%5%，则实际交易中的付款，则实际交易中的付款方式为（方式为（ ） A A在成交

21、日期时一次付清，给予在成交日期时一次付清，给予5%5%的优惠；的优惠； B B从成交日期起分期付清从成交日期起分期付清, ,首付首付1010万元，余款每隔半年支付万元，余款每隔半年支付1010万元万元, ,一年付清；一年付清； C C一年后付清；一年后付清； D D以抵押方式支付，首付以抵押方式支付，首付5 5万元，余款在万元，余款在1010年内以抵押方式支付。年内以抵押方式支付。 答案：答案：B B 主要地价影响因素主要地价影响因素：影响土地价格的因素，按因素与土地的关系影响土地价格的因素，按因素与土地的关系及影响范围可分为及影响范围可分为一般因素、区域因素和个别因素。一般因素、区域因素和个

22、别因素。l一般因素一般因素：影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。包括：影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。包括：行政因素行政因素：土地与住房制度、城市规划、地价政策、税收政策、：土地与住房制度、城市规划、地价政策、税收政策、 交通管制、行政隶属变更等。交通管制、行政隶属变更等。人口因素人口因素：人口密度、人口素质、家庭人口构成。：人口密度、人口素质、家庭人口构成。 社会因素社会因素：政治安定状况、社会治安状况、城市化进程、房地：政治安定状况、社会治安状况、城市化进程、房地 产投机等。产投机等。国际因素国际因素：国际经济、政治因素。：国际经济、政治因素。经济因素经济因素：经济发展状况、储蓄和

23、投资水平、财政收支与金融状：经济发展状况、储蓄和投资水平、财政收支与金融状 况、居民收入与消费水平、物价变动、利率水平等。况、居民收入与消费水平、物价变动、利率水平等。 l（一）、行政因素（一）、行政因素l行政因素主要是指国家政策对土地价格的干预。国家从全社会利行政因素主要是指国家政策对土地价格的干预。国家从全社会利益和宏观经济发展角度出发，制订有关政策，或推动土地的转移，益和宏观经济发展角度出发，制订有关政策，或推动土地的转移，或限制某类土地的利用等，从而达到提高土地总体利用效益的目或限制某类土地的利用等，从而达到提高土地总体利用效益的目的。这种干预，对土地价格影响至关重大。的。这种干预，对

24、土地价格影响至关重大。l影响地价的行政因素有：土地制度、住房制度、城市规划、地价影响地价的行政因素有：土地制度、住房制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。l土地制度土地制度：包括土地所有制和土地使用制等。土地制度直接制约：包括土地所有制和土地使用制等。土地制度直接制约着土地价格的存在、上涨或下跌。着土地价格的存在、上涨或下跌。l住房制度住房制度：住房制度改革以取消补贴、实行住房商品化为目标，：住房制度改革以取消补贴、实行住房商品化为目标，从而促进了房地产投资的良性循环，推动了地价的合理实现。从而促进了房地产投资的良性循环，推动了

25、地价的合理实现。l城市规划城市规划：在城市规划中，对用途、容积率和建筑密度的规定，：在城市规划中，对用途、容积率和建筑密度的规定，对地价有重要的影响。对地价有重要的影响。l地价政策地价政策：高地价政策和低地价政策：高地价政策和低地价政策l税收政策税收政策：税赋增加：税赋增加-居民和企业的储蓄减少居民和企业的储蓄减少-社会投资减少社会投资减少-经济增长幅度降低经济增长幅度降低-企业企业无力或不想扩大投资无力或不想扩大投资-土地需求降低土地需求降低-土地土地价格降低。价格降低。l行政隶属变更行政隶属变更：行政隶属变更一般都会引起当地：行政隶属变更一般都会引起当地土地价格的变动。通常分为以下两类，一

26、是级别土地价格的变动。通常分为以下两类，一是级别升格，如某一城市由县级市上升为地级市，或某升格，如某一城市由县级市上升为地级市，或某非建制镇上升为建制镇等等；另一类是级别不变，非建制镇上升为建制镇等等；另一类是级别不变，其管辖权由原地区划归另一地区。其管辖权由原地区划归另一地区。 l（二）、人口因素（二）、人口因素l人口状态是最主要的社会经济因素。人口因素人口状态是最主要的社会经济因素。人口因素对地价的影响与人口密度、人口素质和家庭人对地价的影响与人口密度、人口素质和家庭人口构成密切相关。口构成密切相关。l人口密度人口密度：人口密度提高，对土地的需求上升，：人口密度提高，对土地的需求上升，导致

27、地价上涨。导致地价上涨。l人口素质人口素质：人口素质通常与受教育程度和文化：人口素质通常与受教育程度和文化素质相关。这一因素一般对住宅用地价格的影素质相关。这一因素一般对住宅用地价格的影响较大。响较大。l家庭人口构成家庭人口构成：由于传统生活方式改变及城市：由于传统生活方式改变及城市化的影响，家庭结构会越来越小。住宅用地的化的影响，家庭结构会越来越小。住宅用地的价格上涨，而且这种上涨的趋势越来越明显。价格上涨，而且这种上涨的趋势越来越明显。l（三）、社会因素（三）、社会因素l影响地价的社会因素有政治安定状况、社会治安状况、影响地价的社会因素有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化进程等

28、四个主要方面。房地产投机和城市化进程等四个主要方面。l政治安定状况政治安定状况：政局稳定，则房地产投资的运转渠道正：政局稳定，则房地产投资的运转渠道正常，风险小，资金可以按预期的目标在预期期限内得到常，风险小，资金可以按预期的目标在预期期限内得到回收并取得利润，从而投资者的投资信心增强，带动地回收并取得利润，从而投资者的投资信心增强，带动地价上升。价上升。l社会治安状况社会治安状况：社会秩序良好，人们会感到安全，从而：社会秩序良好，人们会感到安全，从而愿意投资、购物、居住，因此带动地价上升。愿意投资、购物、居住，因此带动地价上升。l房地产投机房地产投机：是指投机者期望并利用房地产价格的变动：是

29、指投机者期望并利用房地产价格的变动获得超常利润的行为。建立在对未来房地产价格预期的获得超常利润的行为。建立在对未来房地产价格预期的基础上，这个因素对市场地价水平有突出的影响。三种基础上，这个因素对市场地价水平有突出的影响。三种情况：上涨；下跌；稳定价格。情况：上涨；下跌；稳定价格。l城市化进程城市化进程：城市化进程对地价的影响表现在以下两个：城市化进程对地价的影响表现在以下两个方面：一是城市地区人口分布密集的地点，地价涨幅较方面：一是城市地区人口分布密集的地点，地价涨幅较高；二是人口迁入比例高，即城市化进程速度快的地区，高；二是人口迁入比例高，即城市化进程速度快的地区，地价涨幅和上涨速度都要高

30、于一般地区。地价涨幅和上涨速度都要高于一般地区。l（四）、国际因素：（四）、国际因素：l国际政治、经济状况对地价的影响是通过对国内的国际政治、经济状况对地价的影响是通过对国内的政治、经济状况的影响而间接反映出来的。政治、经济状况的影响而间接反映出来的。l国际经济状况国际经济状况：一个国家的经济发展不可能完全孤：一个国家的经济发展不可能完全孤立于世界经济发展之外，总是或多或少地与其他国立于世界经济发展之外，总是或多或少地与其他国家发生经济上的联系。随着世界市场的进一步开放，家发生经济上的联系。随着世界市场的进一步开放，这种联系只会越来越密切。因此，一个国家的经济这种联系只会越来越密切。因此，一个

31、国家的经济兴衰通常与世界经济发展休戚相关，地产市场状况兴衰通常与世界经济发展休戚相关，地产市场状况也不例外。也不例外。l国际政治因素国际政治因素：国家之间关系良好，外交环境宽松、：国家之间关系良好，外交环境宽松、和谐，有利于投资者的越洋投资，致使土地需求和和谐，有利于投资者的越洋投资，致使土地需求和地价上涨；反之，对立国家彼此经济封锁，限制人地价上涨；反之，对立国家彼此经济封锁，限制人员往来和资金的流向，其结果就是对土地的需求下员往来和资金的流向，其结果就是对土地的需求下降，地价下跌。降，地价下跌。 l（五）、经济因素（五）、经济因素l经济发展状况经济发展状况：衡量经济发展状况的重要指标之一是

32、国民收：衡量经济发展状况的重要指标之一是国民收入。国民收入增加，意味着社会总投资增加，对土地的总需入。国民收入增加，意味着社会总投资增加，对土地的总需求不断扩大，带动土地价格上涨。从各国、各地区经济发展求不断扩大，带动土地价格上涨。从各国、各地区经济发展与土地需求变动来看，土地需求变动趋势大体与经济循环趋与土地需求变动来看，土地需求变动趋势大体与经济循环趋势一致。势一致。l储蓄和投资水平储蓄和投资水平：储蓄水平和投资水平是正相关的，即储蓄：储蓄水平和投资水平是正相关的，即储蓄增长则投资也相应增长。增长则投资也相应增长。储蓄率水平的高低与家庭储蓄行为储蓄率水平的高低与家庭储蓄行为的循环过程与房地

33、产市场的波动有密切的关系。一般地讲，的循环过程与房地产市场的波动有密切的关系。一般地讲，一系列储蓄率高的时期往往是超额储蓄累积期；储蓄率在连一系列储蓄率高的时期往往是超额储蓄累积期；储蓄率在连续较高的情况下突然转为较低时，则是房地产热潮期，此时续较高的情况下突然转为较低时，则是房地产热潮期，此时地价会飞涨。地价会飞涨。l财政收支与金融状况财政收支与金融状况：财政、金融状况的外在表现是货币供：财政、金融状况的外在表现是货币供给量，其增加则表示市面上的流通资金增加，即社会闲散资给量，其增加则表示市面上的流通资金增加，即社会闲散资金增加。游资过剩会导致过多的货币，争相购买少数的货品，金增加。游资过剩

34、会导致过多的货币，争相购买少数的货品，特别是购置可以保值的房地产，造成对房地产的需求增加，特别是购置可以保值的房地产，造成对房地产的需求增加，促使地价上涨。促使地价上涨。l居民收入和消费水平居民收入和消费水平：从收入水平和消费水平变化：从收入水平和消费水平变化中看不动产市场，一是高收入的家庭将住宅专供居中看不动产市场，一是高收入的家庭将住宅专供居住用的比率较高；二是高收入的家庭使用新建房屋住用的比率较高；二是高收入的家庭使用新建房屋的比率较高；三是高收入者有较高的自有住宅比率，的比率较高；三是高收入者有较高的自有住宅比率，与之相应的是租房者中收入水平略低；四是家庭人与之相应的是租房者中收入水平

35、略低；四是家庭人均住宅建筑面积与其人均收入水平成正比。均住宅建筑面积与其人均收入水平成正比。l物价变动物价变动：房地产越是在物价变动时期越能体现其：房地产越是在物价变动时期越能体现其保值性，因此物价变动对房地产市场的影响成正比，保值性，因此物价变动对房地产市场的影响成正比，需要说明的是，房地产价格巨涨，只会发生在城市需要说明的是，房地产价格巨涨，只会发生在城市地区，乡村地区较少受影响，甚至在某些人口外流地区，乡村地区较少受影响，甚至在某些人口外流严重的地区地价还有下跌现象。严重的地区地价还有下跌现象。l利率水平利率水平：一般投资者的收入不可能一次性支付巨：一般投资者的收入不可能一次性支付巨额款

36、项，所以必须直接向银行贷款或是以房地产作额款项，所以必须直接向银行贷款或是以房地产作抵押取得抵押贷款。为此，投资者或地产评估人员抵押取得抵押贷款。为此，投资者或地产评估人员就要时刻了解金融机构现行的融资、房屋贷款政策，就要时刻了解金融机构现行的融资、房屋贷款政策，特别是了解利率水平的变化。特别是了解利率水平的变化。区域因素区域因素：指土地所在地区的自然、社会、经济条件，：指土地所在地区的自然、社会、经济条件，这些条件相互结合所产生的地区特性，对地区内的地这些条件相互结合所产生的地区特性，对地区内的地产价格水平有决定性的影响。主要包括地区的繁华程产价格水平有决定性的影响。主要包括地区的繁华程度、

37、交通条件、基础和公用设施条件、环境质量、城度、交通条件、基础和公用设施条件、环境质量、城市规划限制等。市规划限制等。l繁华程度繁华程度：主要指商业服务业的规模等级及其对土：主要指商业服务业的规模等级及其对土地利用的影响程度。商业服务业的规模等级越高，土地利用的影响程度。商业服务业的规模等级越高，土地利用的集聚效益越高；且土地效用随着距离商服中地利用的集聚效益越高；且土地效用随着距离商服中心距离的增加，呈现递减的变化趋势。心距离的增加，呈现递减的变化趋势。l交通条件：交通条件：影响地价的交通条件主要有区域的交通影响地价的交通条件主要有区域的交通类型、对外联系方式及方便程度、整体性交通结构、类型、

38、对外联系方式及方便程度、整体性交通结构、道路状况及等级、公共交通状况及路网密度等。道路状况及等级、公共交通状况及路网密度等。l基础和公用设施条件基础和公用设施条件l影响地价的基础设施条件，主要包括基础设施和公影响地价的基础设施条件，主要包括基础设施和公用设施两大类。指上下水道、电力、电讯、煤气、用设施两大类。指上下水道、电力、电讯、煤气、暖气以及幼儿园、学校、公园、医院等设施的等级、暖气以及幼儿园、学校、公园、医院等设施的等级、结构、保证率、齐备程度及距离等。结构、保证率、齐备程度及距离等。l环境质量环境质量l影响地价的环境质量主要包括人文环境和自然环境，影响地价的环境质量主要包括人文环境和自

39、然环境，包括地质、地势、坡度、风向、空气和噪音污染程包括地质、地势、坡度、风向、空气和噪音污染程度等各种自然环境条件以及居民职业类别、教育程度等各种自然环境条件以及居民职业类别、教育程度和收人水平等人文环境条件。度和收人水平等人文环境条件。l城市规划限制城市规划限制l影响地价的城市规划因素，主要有区域土地利用性影响地价的城市规划因素，主要有区域土地利用性质、用地结构、用地限制条件、区域交通管制等。质、用地结构、用地限制条件、区域交通管制等。个别因素个别因素：指宗地本身的条件和特征，因而又称宗地因素。个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的重要原因。主要有面积、宽

40、度、深度、形状、坡度、宗地基础设施条件、宗地临街状况、城市规划限制、土地使用年限等。l面积：宗地面积必须适宜，过大、过小都不适宜土地利用面积：宗地面积必须适宜，过大、过小都不适宜土地利用l宽度：临街宽度过窄，影响土地使用，也影响展示效果和收益宽度：临街宽度过窄，影响土地使用，也影响展示效果和收益l深度：宗地临街进深过浅、过深，都不适合利用，影响地价深度：宗地临街进深过浅、过深，都不适合利用，影响地价l形状：宗地形状以矩形为佳，其他如三角形、梯形、不规则形形状：宗地形状以矩形为佳，其他如三角形、梯形、不规则形等都不便于利用等都不便于利用l坡度：坡度过大，不容易开发或使开发成本过高坡度：坡度过大，

41、不容易开发或使开发成本过高l宗地基础设施条件：指与宗地直接相关的上下水、供电、供气、宗地基础设施条件：指与宗地直接相关的上下水、供电、供气、供暖、电讯设施等供暖、电讯设施等l宗地临街状况：宗地是否临街，前后均临街或街角地等，对宗宗地临街状况：宗地是否临街，前后均临街或街角地等，对宗地地价都有很大影响地地价都有很大影响l城市规划限制：作为个别因素考虑的城市规划因素，主要有宗城市规划限制：作为个别因素考虑的城市规划因素，主要有宗地容积率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等地容积率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等l土地使用年限：决定了可以使用该土地并获取收益的时间，从土地使用年限：决定了可以使用该土

42、地并获取收益的时间，从而直接影响地价而直接影响地价一般因素从宏观上对地区的整体地价水平产生全局性影响。区域因素对地区内的地产价格水平有决定性的影响。个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的重要原因。l反映城镇整体地价水平，作为政府对地价进行宏观管理反映城镇整体地价水平，作为政府对地价进行宏观管理和控制标准的和控制标准的基准地价基准地价；l反映宗地在一般市场条件下正常地价水平，作为政府对反映宗地在一般市场条件下正常地价水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据的地价和地产市场进行具体管理的依据的标定地价标定地价；l反映宗地在不同市场条件和不同交换形式下地价水

43、平，反映宗地在不同市场条件和不同交换形式下地价水平，供土地交换或交换各方作为交易最低价或期望价参考的供土地交换或交换各方作为交易最低价或期望价参考的交易评估价交易评估价；l反映具体宗地在地产交易或交换等活动中现实价格，由反映具体宗地在地产交易或交换等活动中现实价格，由土地交易双方认可并据此支付地价款的土地交易双方认可并据此支付地价款的成交地价成交地价；l以上四种类型衍生的土地出让、土地税收、资产核算等以上四种类型衍生的土地出让、土地税收、资产核算等方面使用的地价。方面使用的地价。 基本要求：基本要求：l掌握：土地估价的定义、作用。掌握：土地估价的定义、作用。l熟悉：土地估价的现实意义，土地估价

44、的使用方向。熟悉：土地估价的现实意义，土地估价的使用方向。l了解：我国土地估价产生的背景和发展过程了解：我国土地估价产生的背景和发展过程 难点及重点：难点及重点：l1 1、对土地估价概念的理解；、对土地估价概念的理解；l2 2、土地估价的作用及现实意义。、土地估价的作用及现实意义。 l土地估价土地估价就是估价人员依据土地估价的就是估价人员依据土地估价的原则、理论和原则、理论和方法方法，在充分掌握土地，在充分掌握土地市场交易资料市场交易资料的基础上，根据的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑

45、社会经济现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地发展、土地利用方式，土地预期收益预期收益和土地和土地利用政策利用政策等因素对土地收益的影响。综合评定出某块土地或多等因素对土地收益的影响。综合评定出某块土地或多块土地在块土地在某一权利某一权利状态下状态下某一时点某一时点的价格的过程。的价格的过程。l土地估价必须依据土地估价的土地估价必须依据土地估价的理论和方法理论和方法 l土地估价必须依据充足的土地土地估价必须依据充足的土地市场交易资料市场交易资料 l土地估价必须考虑土地估价必须考虑土地政策土地政策的影响的影响 l土地估价要充分了解评估对象地块的土地估价要充分了解评

46、估对象地块的各种权利各种权利状况状况 l土地估价所评估出的地价是该地块土地估价所评估出的地价是该地块某一时点某一时点的价格的价格 房地产估价的概念 房地产估价的完整定义：估价师根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提出专业意见的活动。 分析主要指对估价对象价值的各种影响因素进行的分析，对房地产市场状况及总体趋势的分析； 测算主要指利用有关数学公式或数学模型和数据，对估价对象价值进行计算； 判断主要指房地产估价师根据测算出的结果以及市场行情和自己的专业经验，对估价对象价值进行最终的判定。 分析、测算和判断三种活动是相互联系的，

47、分析是测算的基础，测算是判断的基础。l一、估价当事人l二、估价对象l三、估价目的l四、价值依据l五、估价时点l六、估价依据l七、估价假设l八、估价原则l九、估价程序l十、估价方法l十一、估价结果l1 1、能灵敏地反映市场的供需状况、土地的利用状况和、能灵敏地反映市场的供需状况、土地的利用状况和市场动态变化，同时通过与其他社会经济发展指标综合市场动态变化，同时通过与其他社会经济发展指标综合反映社会经济发展状况；反映社会经济发展状况； l2 2、调控土地市场供需的有力杠杆；、调控土地市场供需的有力杠杆；l3 3、调整土地市场经济主体之间经济利益关系的保障；、调整土地市场经济主体之间经济利益关系的保

48、障； l4 4、推进我国土地使用制度改革的重要前提、推进我国土地使用制度改革的重要前提 ；l5 5、量化国有土地资产的尺度。、量化国有土地资产的尺度。 l1 1、为国有土地使用权出让、转让、租赁、收、为国有土地使用权出让、转让、租赁、收 回、收购储备、作价人股、清产核资等提供地回、收购储备、作价人股、清产核资等提供地价参考；价参考；l2 2、为集体土地所有权征收补偿、集体土地使、为集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作价人股和转让等提供地价参考；用权作价人股和转让等提供地价参考；l3 3为土地使用权抵押提供地价参考；为土地使用权抵押提供地价参考；l4 4为企业设立、重组、改制、上市、增资扩为

49、企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并，分立、破产、股、产权交易、资产置换、合并，分立、破产、关闭、清算等经济活动提供地价参考；关闭、清算等经济活动提供地价参考；l5 5确定和更新城镇基准地价、标定地价；确定和更新城镇基准地价、标定地价；l6实现城市地价动态监测；实现城市地价动态监测；l7对农用地进行分等定级；对农用地进行分等定级；l8确定农用地综合区片价；确定农用地综合区片价；l9为土地增值税等有关不动产税费征收提供地为土地增值税等有关不动产税费征收提供地价参考；价参考；l10为司法鉴定提供地价参考。为司法鉴定提供地价参考。l建立了与我国市场经济体系相适应的土地估价制

50、度和建立了与我国市场经济体系相适应的土地估价制度和土地估价师资格制度；土地估价师资格制度；l形成了一整套具有中国特色的土地估价理论方法体系形成了一整套具有中国特色的土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系；与土地估价的技术标准体系； l形成了一只具有规模、专门提供土地估价中介服务的形成了一只具有规模、专门提供土地估价中介服务的专业队伍专业队伍 ；l有利地配合土地使用制度改革和土地市场建设；有利地配合土地使用制度改革和土地市场建设；l有力地配合国有企业改革；有力地配合国有企业改革；l土地估价行业已初步走上政府监管、行业自律、独立土地估价行业已初步走上政府监管、行业自律、独立公正、自主发展的道

51、路。公正、自主发展的道路。 基本要求：基本要求：l掌握：掌握：土地估价原则内涵土地估价原则内涵 l熟悉：熟悉：土地估价各原则的适用范围及注意点土地估价各原则的适用范围及注意点l了解：土地估价各原则的理论依据了解：土地估价各原则的理论依据 难点及重点：难点及重点： 1相关土地估价原则的理论依据；相关土地估价原则的理论依据； 2不同估价原则适用范围及注意点不同估价原则适用范围及注意点。 l概念概念：人们在土地估价的反复实践和理论探索中逐渐：人们在土地估价的反复实践和理论探索中逐渐认识了土地价格形成和运动的客观规律，在此基础上总认识了土地价格形成和运动的客观规律，在此基础上总结出了一些简明扼要的、在

52、估价活动中应当遵循的结出了一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则法则或标准或标准。这些法则或标椎就是土地估价原则。这些法则或标椎就是土地估价原则。l应当遵循的应当遵循的主要原则主要原则有有：合法原则；最有效使用原则合法原则；最有效使用原则（最高最佳使用原则）；替代原则；变动原则（估价时（最高最佳使用原则）；替代原则；变动原则（估价时点原则）；报酬递增递减原则点原则）；报酬递增递减原则；预期收益原则；供需原预期收益原则；供需原则；贡献原则则；贡献原则；公平原则公平原则等等。l作用及重要性作用及重要性：土地估价原则是使不同的估价人员对估土地估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的

53、一致性，对同一估价对象在价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估计结果具有近似性。同一估价目的、同一估价时点下的估计结果具有近似性。l合法原则合法原则l替代原则替代原则l最有效使用原则最有效使用原则l估价时点原则估价时点原则l预期收益原则预期收益原则l供需原则供需原则l报酬递增递减原则报酬递增递减原则l贡献原则贡献原则l合法原则要求土地估价应以合法原则要求土地估价应以估价对象估价对象的合法权的合法权益为前提进行。益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。使用、合法处分等方面。 l土地估价为什么要遵循合法原则？

54、两宗实物状土地估价为什么要遵循合法原则？两宗实物状况相同的土地，如果权益不同，价值可能有很况相同的土地，如果权益不同，价值可能有很大的不同。但是在估价时，估价对象的权益不大的不同。但是在估价时，估价对象的权益不是委托人或估价人员可以随意假定的，必须有是委托人或估价人员可以随意假定的，必须有合法的依据。合法的依据。合法产权合法产权l应以房地产应以房地产权属证书和有关证件权属证书和有关证件为依据。为依据。l现行的土地权属证书有现行的土地权属证书有国有土地使用征国有土地使用征、集体土地所有证集体土地所有证、集体土地使用证集体土地使用证和和土地他项权利证明书土地他项权利证明书四种，四种，l房屋权属证书

55、有房屋权属证书有房屋所有权证房屋所有权证、房屋共房屋共有权证有权证和和房屋他项权证房屋他项权证三种。三种。l统一的房地产权证书有统一的房地产权证书有房地产权证房地产权证、房房地产共有权证地产共有权证和和房地产他项权证房地产他项权证三种。三种。l任何产权性质的房地产都可以成为估价对象。任何产权性质的房地产都可以成为估价对象。l应以使用管制（如城市规划、土地用途管制等）为依据。应以使用管制（如城市规划、土地用途管制等）为依据。l例如，如果城市规划现定了某宗土地的用途、建筑高度、例如，如果城市规划现定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么对该宗土地进行估价就必须容积率、建筑密度等，那么

56、对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。以其使用符合这些规定为前提。l西方所谓的城市规划创造土地价值，在一定程度上反映西方所谓的城市规划创造土地价值，在一定程度上反映了这一要求。了这一要求。 l应以法律、法规或合同（如土地使月权出让合同）等允应以法律、法规或合同（如土地使月权出让合同）等允许的处分方式为依据。许的处分方式为依据。l处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。l以抵押为例说明以抵押为例说明 （1 1）法律、法规规定不得抵押的房地产，不应作为以抵）法律、法规规定不得抵押的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象，

57、没有抵押价值。或者说这类押为估价目的的估价对象，没有抵押价值。或者说这类房地产抵押价值为零。房地产抵押价值为零。 （2 2）法律、法规规定应当符合一定条件才能转让的房地）法律、法规规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评估其价值时应符合转让条件，否则不应作为以抵产，评估其价值时应符合转让条件，否则不应作为以抵押为估价目的的估价对象，没有抵押价值；或者说其房押为估价目的的估价对象，没有抵押价值；或者说其房地产抵押价值应当评估为零。地产抵押价值应当评估为零。l（3 3）评估土地使用权是以划拨方式取得的房）评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不应包含土地使用权出地产的抵押价值时，不应

58、包含土地使用权出让金让金l（4 4）评估拖欠工程款的房地产抵押价值时，）评估拖欠工程款的房地产抵押价值时，该房地产的价值扣除拖欠工程款后的余额部该房地产的价值扣除拖欠工程款后的余额部分才是其抵押价值。分才是其抵押价值。l（5 5）评估再次抵押的房地产的抵押价值时，）评估再次抵押的房地产的抵押价值时，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分才是其抵押价值。分才是其抵押价值。l如评估出的价格必须如评估出的价格必须符合国家的价格政策符合国家的价格政策。例如，。例如，评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循政评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或政府指

59、导价。府定价或政府指导价。l如房改售房的价格要符合政府有关该价格测算的如房改售房的价格要符合政府有关该价格测算的要求；新建的经济适用住房的价格，要符合国家要求；新建的经济适用住房的价格，要符合国家规定的价格构成和对利润率的限定；农地征用和规定的价格构成和对利润率的限定；农地征用和城市房屋拆迁补偿估价，要符合政府有关农地征城市房屋拆迁补偿估价，要符合政府有关农地征用和城市房屋拆迁补偿的法律、法规。用和城市房屋拆迁补偿的法律、法规。l替代原则要求估价结果不得不合理偏离类似土地在同替代原则要求估价结果不得不合理偏离类似土地在同等条件下的正常价格。等条件下的正常价格。l类似土地是指土地所在区域的区域特

60、征，以及影响地类似土地是指土地所在区域的区域特征，以及影响地价的因素和条件均与待估土地类似的土地。价的因素和条件均与待估土地类似的土地。l在同一市场上，相同的商品，具有相同的价值。在同一市场上，相同的商品，具有相同的价值。l土地价格也符合这一规律，只是由于土地的独一无二性，使得土地价格也符合这一规律，只是由于土地的独一无二性，使得完全相同的土地几乎没有，但在同一市场上具有相近效用的土完全相同的土地几乎没有，但在同一市场上具有相近效用的土地，其价格是相近的。地，其价格是相近的。l根据市场运行规律，某块土地的价格，受其他具有相根据市场运行规律，某块土地的价格，受其他具有相同使用价值的地块，即同类型