身边的法律问题—婚姻房屋工资

1、01020304目录目录CONTENTS离婚案件 案情介绍郑某、应某原系夫妻关系。2001年6月5日，二人办理了结婚登记，2012年7月23日，办理了离婚登记。2012年1月8日，郑某向李某出具借条一份，该借条载明：“今借李某人民币叁万元整。借款人：郑某。2012年1月8日”。当日，李某在预扣750元利息后将借款本金29250元交付给郑某。事后，郑某未支付利息，也未归还借款本金。李某于2014年12月4日以郑某、应某未还款为由，向原审法院起诉，请求判令：郑某、应某归还借款29250元，并支付自起诉之日起至实际履行之日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算的利息损失。 法院裁判一审中，

2、郑某未作答辩，应某辩称：其对该讼争借款并不知情，即使该借款真实存在，也只是郑某的个人借款，该借款并未用于夫妻共同生活，不应当承担共同还款责任请求。一审法院审理后认为：虽然借款当时郑某、应某系夫妻关系，但借条系郑某以个人名义出具，且李某在庭审中陈述借款当时应某未在场，李某不能证明应某对借款事实知情，亦不能证明借款实际用于夫妻共同生活，且李某也未就郑某构成家事代理承担证明责任，故难以认定该笔借款构成夫妻共同债务。而合法的借贷关系受法律保护，债务应当清偿。郑某作为借款人，理应及时归还借款，现郑某拒不归还，显属无理，故李某诉请郑某归还借款本金29250元并支付相应利息损失，正当合法，该院依法予以支持。

3、对于李某要求应某承担共同还款责任的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。据此，一审法院依照中华人民共和国合同法第206条、207条，中华人民共和国婚姻法第41条，中华人民共和国民事诉讼法第65条、第144条之规定，判决郑某7日内归还李某借款本金29250元，并支付相应的利息损失，驳回李某的其他诉讼请求。 法院裁判一审判决后，李某不服提起上诉称：讼争款项系郑某、应某婚姻关系存续期间所欠债务，应某、郑某对该笔债务应承担连带还款责任；一审法院认为该款项是否用于夫妻共同生活应由李某举证不当，请求二审法院撤销原审判决第二项，改判郑某、应某共同归还借款29250元，并支付以借款本金为基数相应的利息损失。二审法

4、院经审理认定的事实与一审认定的事实一致，郑某、李某之间的民间借贷关系合法有效。李某主张讼争借款系用于郑某、应某夫妻共同生活、经营，应系夫妻共同债务。因本案借款发生在郑某、应某夫妻关系存续期间，而应某未向本院提供证据证明涉案借款未用于夫妻共同生活或生产经营，故涉案借款应认定为郑某、应某夫妻共同债务，对李某要求应某共同承担责任的主张予以支持。综上，原审认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照最高法关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）第24条，中华人民民事诉讼法第170条第一款第（二）项之规定，判决撤销一审法院判决，由被上诉人应某、原审被告郑某于判决生效后10日内归还上诉人李某借款2

5、9250元，并支付相应的利息损失。 简要评析本案双方当事人争议的主要焦点问题是：讼争债务是否为夫妻共同债务，即应某对郑某所负的债务是否应当承担归还责任。第一审、二审法院关于本案适用不同的法律分析一审法院：婚姻法第41条，该条的适用范围限于夫妻内部就某项单方举债之性质发生争议。二审法院： 婚姻法解释(二)第24条，该条是对夫妻单方所举债务性质的“司法推定”，其适用范围限于夫妻单方非处理共同财产的举债引发的外部债务纠纷，适用前提应是债权人对涉讼债务的性质不明。 简要评析适用婚姻法解释(二)第24条调整的对象要同时满足以下几个条件。第一，须为意定债务之纠纷。第二，须为夫妻单方举债引发的债务纠纷。第三

6、，须为发生在债权人与作为债务方的夫妻之间的债务纠纷。第四，不是夫妻共同财产行为引发的债务。 简要评析目前审判实践中遇到债权人就夫妻单方举债主张权利的案件，几乎是不加甄别地援引婚姻法解释(二)第24条进行判决。这无疑是不适当地扩大了其适用范围。对于上述司法解释，实践中应如何操作呢？涉及具体个案时，必须把握好两个问题：（一）夫妻共同债务如何认定（二）夫妻共同债务的举证责任分配 关于夫妻共同债务的认定根据中华人民共和国婚姻法第四十一条和最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）第四十三条的规定，我国关于夫妻共同债务的表述可以总结为：在夫妻关系存续期间，夫妻一方或双方为夫妻共

7、同生活或为履行抚养、赡养等义务或为夫妻共同利益而与第三人之间产生的一种债务。 关于夫妻共同债务的认定因此，具体到司法实践中，下列债务应认定为夫妻共同债务：1、以夫妻双方名义共同借款，不管该借款用于一方个人使用，还是用于双方共同使用，均应认定为夫妻共同债务；2、以夫妻一方个人名义借款，但所借款项确系用于共同生活或共同经营，只要对方承认或债权人能够证明即应认定为夫妻共同债务；3、夫妻关系恶化虽然分居，但一方确因履行抚养子女、赡养老人义务所负的债务，应认定为夫妻共同债务；4、因从事合法经营活动，造成亏损所负债务，不管是夫妻一方经营，还是夫妻双方共同经营，该债务均应认定为夫妻共同债务；5、因从事非法经

8、营或禁止性经营活动，造成亏损所负的债务，如果该活动由夫妻双方共同参与经营，或虽由夫妻一方进行，但另一方明知而不表示反对的，则此类债务亦应作为夫妻共同债务认定。 夫妻共同债务的举证责任分配举证责任，是指当事人对自己主张的事实，有提出证据加以证明的责任。当事人举证责任的分配原则，一般情况下采用“谁主张，谁举证”的原则。根据夫妻共同债务的构成要件，债权人所需举证的内容包括：第一、该债务为夫妻关系存续期间所产生；第二、该债务为夫妻共同生活或为夫妻共同利益所产生的。 夫妻共同债务的举证责任分配实践中难以把握的是第二点证明责任。一般认为，在日常家庭生活中，夫妻双方均有家事代理权，均可以为了家庭生活而向他人

9、举债，只要借款人明确该笔债务系用于家庭生活或者为共同生产所需要，而不是为从事非法活动，一般就可以认为是夫妻共同债务，债权人对此无需再进行举证。当夫妻一方认为该债务为一方的个人债务而非夫妻共同债务时，根据举证责任的一般原则，应由夫妻一方进行证明。即根据婚姻法解释(二)第二十四条的规定，证明债权人与债务人明确约定的该债务为个人债务，或者证明夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产或对外所负的债务明确约定为各自所有，且第三人知道或应当知道该约定。该举证分配在2014年7月12日最高人民法院民一庭对江苏省高院“关于婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务性质如何认定的答复”中有所体现。 相关法条1、婚姻法第

10、四十一条离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。共同财产不足清偿的，或财产归各自所有的，由双方协议清偿；协议不成时，由人民法院判决。2、最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第二十四条 债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。 相关法条3、婚姻法第十九条第三款： 夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。4、 最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通

11、则若干问题的意见（试行）第四十三条在夫妻关系存续期间，一方从事个体经营或承包经营的，其收入为夫妻共同财产，债务亦应以夫妻共同财产清偿。 最高院答复原文最高人民法院民一庭 关于婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务性质如何认定的答复 （2014）民一他字第10号 江苏省高级人民法院： 你院（2014）苏民他字第2号关于婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务的性质如何认定问题的请示收悉。 经研究，同意你院审判委员会的倾向性意见。在不涉及他人的离婚案件中，由以个人名义举债的配偶一方负责举证证明所借债务用于夫妻共同生活，如证据不足，则其配偶一方不承担偿还责任。在债权人以夫妻一方为被告起诉的债务

12、纠纷中，对于案涉债务是否属于夫妻共同债务，应当按照最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第二十四条规定认定。如果举债人的配偶举证证明所借债务并非用于夫妻共同生活，则其不承担偿还责任。 最高人民法院民事审判第一庭 二一四年七月十二日 劳动法案件 典型案例看企业拖欠克扣加班费巨大法律风险案例：2010年8月30日，李某被聘至某包装食品有限公司从事仓库管理工作，双方约定李某每月工资3200元，依法享受五险一金待遇。同时，双方签订一份三年期的书面劳动合同。在李某工作期间，该公司经常拖欠员工的工资，尤其是拖欠李某的延时加班费、双休日加班费以及法定节假日加班费。李某为此多次找公司协商解决，但该公司认为，

13、鉴于公司有惯例，需要待员工终止劳动关系时再一次性支付拖欠的加班工资，故在未解除劳动关系前存在拖欠员工工资的情况。在双方协商无果的情形下，李某向劳动保障监察举报投诉，劳动保障监察部门最终责令该公司向李某支付3万元加班工资以及加付50%标准的赔偿金1.5万元 典型案例看企业拖欠克扣加班费巨大法律风险合同解除方面解约补偿方面工资补发方面25补偿方面赔偿金方面罚款方面 典型案例看企业拖欠克扣加班费巨大法律风险2015年11月5日，广东省政府法制办发布 关于修改的决定(送审稿)，明确用人单位拖欠或克扣劳动者工资的，后果严重者最高可罚20万元。送审稿中明确，用人单位存在拖欠或克扣工资行为，由人力资源社会保

14、障行政部门责令改正;逾期未改正的，处以二万元以上五万元以下罚款，逾期未改正且后果严重的，可处以五万元以上二十万元以下罚款。构成犯罪的，还将依法追究刑事责任。根据送审稿内容，欠薪者有可能遭遇最严惩罚的情形包括：拖欠或者克扣工资人数十人以上;连续拖欠或者克扣工资二个月以上;一年内拖欠或者克扣工资数额累计十万元以上;一年内拖欠或者克扣工资累计三次以上;造成严重后果或者重大社会影响等。违法加班的法律风险加班费的计算及支付不符合法律规定的风险员工可以辞职，因为是企业违法在先，员工可以申请赔偿，一年工龄赔偿一个月工资。（民事责任）企业可能受到劳务部门的行政处罚，如警告、通报批评、限期整改、罚款等，其中罚款

15、通常按人数计算不支付加班费加班费给的少拖欠甚至克扣加班费 典型案例看企业拖欠克扣加班费巨大法律风险房地产法案件 典型案例一看房屋买卖合同中的法律风险2005年7月26日，原告洪某在居间人绍兴县某房产中介有限公司的居间运作下，与被告签订了房屋买卖居间协议（以下简称协议）一份，约定由原告向被告胡某购买位于绍兴县柯桥一住宅。双方在协议中对房屋的基本情况、房屋的总价款、付款方式、付款时间、交付使用日期、办理权属过户的时间、违约责任等事项作出了明确的约定，并同时约定双方在2005年9月6日前到柯桥某地签订正式的房屋转让协议并于当日到绍兴县行政审批中心办理过户手续，协议签订后，原告依约支付了首期房款人民币

16、五万元，但被告在协议约定的时间内却未履行约定的义务，经原告自行或委托他人多次催促，被告却一直借故拒绝履行协议的义务。原告认为，原、被告双方及居间人签订的协议虽名为居间协议，但其协议条款具备了商品房买卖所需的全部实质性条款，系一份内容完备的房屋买卖协议，且原告已依约履行了支付首期房款的义务，被告应依约履行协议约定的签订正式房屋转让协议及办理过户手续等形式上的附随义务。而对此被告存在异议，表示被告从未拒绝与原告订立正式的房屋转让协议，只是由于居间协议中不涉及的阳台花园、屋顶阁楼、屋顶花园，双方需要在该居间协议的基础上就部分转让问题进一步磋商后再签订相应的正式购房协议。双方遂发生争议，原告洪某诉至绍

17、兴县人民法院，请求法院依法判令被告立即履行合同约定的义务，与原告签订正式的房屋转让协议。争议焦点：原、被告之间签订的房屋买卖居间协议的性质问题，是否存在房屋买卖预约合同，或者存在房屋买卖合同？ 简要评析 关于原、被告之间签订的协议的性质问题，法院认为，协议首先是一份三方当事人、两个法律关系的合同，属于合同联立。从性质上判断，其一为居间关系，但另一法律关系是预约订约关系还是买卖关系？预约合同相对于本合同而言，内容主要是规定双方当事人应谈判缔结主合同。对于预约合同的当事人而言，承担的只是尽量促成主合同的成立。而在本案中，在名为“房屋买卖居间协议”的合同中，约定了双方当事人的姓名、住所；房地产权属证

18、书名称和编号；房地产坐落位置、面积、房地产的用途或使用性质；成交价格及支付方式；房地产交付使用的时间；违约责任及双方约定的其他事项。参照城市房地产转让管理规定第八条所列举的房地产转让合同主要内容，该协议已经具备了房屋买卖合同的主要内容，应该可认定房屋买卖合同性质。 典型案例二看房屋买卖合同中的法律风险 2009年4月，张小姐、纪家两兄弟以及二手房中介公司三方签署了房地产买卖居间协议，约定由纪家兄弟向张小姐出售名下所有的常德路某号29层（建筑面积为126余平方米）及地下车位一处，房价款450万元（含车位价格27万元），同时约定10天内再签订上海市房地产买卖合同，在办理买卖合同公证手续后，由张小姐

19、分期支付房款。签约当日，纪家兄弟收下定金5万元。 7月卖方纪家兄弟发函通知买家张小姐，解除双方之前所签协议，买家张小姐则坚持履行双方所签协议。2009年9月，张小姐起诉到法院，要求双倍返还定金，赔偿房屋差价40万元，纪家兄弟辩称，因他俩在印尼的父亲生病，未能在约定的时间来沪签署该房屋买卖合同，之后多次与张小姐协商退还定金未果。兄弟俩同意返还定金5万元，但对张小姐其余诉讼并不认同。 简要评析 法院认为，双方协议系房屋买卖的预约合同性质，该协议表明在签约后的10日内正式签订上海市房地产买卖合同，一方再履约支付购房款的义务。根据法律规定，预约合同未能促成本约，所产生的法律后果为缔约过失责任。现纪家兄

20、弟未能按照协议在约定的期限与张小姐签订买卖合同，也无法提供违约的合理理由，主观上具有过错，在拖延3个月后才发函给张小姐不再履行涉讼协议，导致张小姐丧失了另行签订房屋买卖合同的机会，加之二手房价格从2009年4月至7月确实呈上涨态势，张小姐产生损失是必然的。法院参考了双方买卖合同签订及履行后的预期利益，考虑到纪家兄弟已承担了双倍返还定金责任的情况，遂判决纪家兄弟双倍返还定金10万元之外，另再赔偿张小姐预期利益20万元 典型案例三看房屋买卖合同中的法律风险 徐某诉陈某房屋买卖纠纷案2007年5月8日，徐某、陈某及我爱我家公司签订居间服务合同，我爱我家公司为徐某、陈某就房屋买卖事宜提供居间服务。同日

21、，徐某与陈某签订北京市房屋买卖合同及补充协议，约定：徐某购买陈某所有的涉案房屋，房屋价款（陈某净得款）为625，000元；徐某支付购房定金20，000元；徐某为商业银行贷款客户，应在评估报告出具后三个工作日内，支付除徐某贷款申请额之外的剩余房款，徐某首付款应为除其贷款额度之外的其他购房款项总和，银行贷款部分的房款按银行规定支付；双方交易资金划转结算方式以双方签署的居间服务合同或补充协议约定为准；双方应在贷款机构签发的徐某贷款审批通过之日起五个工作日内共同配合办理产权过户登记手续； 陈某反悔应当双倍返还徐某定金，徐某悔约定金不予返还；同时，双方陈某反悔应当双倍返还徐某定金，徐某悔约定金不予返还；

22、同时，双方如未按照约定履行义务的，导致合同履行迟延或者无法履行，违约方应当承如未按照约定履行义务的，导致合同履行迟延或者无法履行，违约方应当承担违约责任，赔偿给他方造成的损失。当天，徐某通过我爱我家公司向陈某担违约责任，赔偿给他方造成的损失。当天，徐某通过我爱我家公司向陈某支付购房定金支付购房定金2020，000000元。元。20072007年年5 5月月2121日，徐某委托房地产评估公司就房屋日，徐某委托房地产评估公司就房屋出具出具房地产抵押评估报告房地产抵押评估报告。20072007年年5 5月月3030日，我爱我家公司向中国银行股日，我爱我家公司向中国银行股份有限公司北京阜成门支行发出份

23、有限公司北京阜成门支行发出交易结算资金子账户开户通知交易结算资金子账户开户通知，载明徐，载明徐某、陈某及我爱我家公司三方共同委托该行在我爱我家公司结算资金专用存某、陈某及我爱我家公司三方共同委托该行在我爱我家公司结算资金专用存款账户下为徐某开立子账户。款账户下为徐某开立子账户。20072007年年6 6月月1 1日，徐某将日，徐某将115115，000000元房款存入上元房款存入上述子账户。述子账户。此后，我爱我家公司出具此后，我爱我家公司出具“存量房交易结算资金托管凭证存量房交易结算资金托管凭证”，载明涉案房屋，载明涉案房屋总价款总价款625625，000000元，其中元，其中115115，

24、000000元已存入专用账户，定金元已存入专用账户，定金2020，000000元已直接元已直接支付给陈某，其余支付给陈某，其余490490，000000元中国银行已出具批贷证明。元中国银行已出具批贷证明。20072007年年7 7月月3 3日，中日，中国银行股份有限公司北京阜成门支行出具国银行股份有限公司北京阜成门支行出具贷款通知单贷款通知单，载明：经该行调，载明：经该行调查与评估，决定受理徐某的借款申请，给予其所购二手房产总价查与评估，决定受理徐某的借款申请，给予其所购二手房产总价78.4%78.4%的贷款的贷款额，共计额，共计490490，000000元，贷款年限为元，贷款年限为2020年

25、，该行将在徐某办理完毕相关手续后年，该行将在徐某办理完毕相关手续后履行放款义务。履行放款义务。20072007年年7 7月月2525日，陈某与案外人就房屋签订日，陈某与案外人就房屋签订北京市存量房屋北京市存量房屋买卖合同买卖合同，并办理完毕房屋过户手续。，并办理完毕房屋过户手续。 徐某向法院起诉称：陈某将房屋出卖给案外人，严重违背诚实信用原则，构徐某向法院起诉称：陈某将房屋出卖给案外人，严重违背诚实信用原则，构成违约，应承担相应的赔偿责任。故诉至本院，成违约，应承担相应的赔偿责任。故诉至本院，要求陈某赔偿房屋差价损失要求陈某赔偿房屋差价损失415415，100100元元（根据房屋现值与（根据房

26、屋现值与20072007年年5 5月月1818日评估报告书中房屋价值的差价计日评估报告书中房屋价值的差价计算所得）；算所得）；双倍返还徐某定金双倍返还徐某定金4040，000000元。元。陈某辩称：徐某违反合同约定，没有在评估报告出具后三个工作日内及时交陈某辩称：徐某违反合同约定，没有在评估报告出具后三个工作日内及时交纳房款并向银行提交相关文件，导致银行贷款拖延近二个月，因此徐某违约纳房款并向银行提交相关文件，导致银行贷款拖延近二个月，因此徐某违约在先。现我已将房屋过户给案外人，不同意徐某全部诉讼请求。对于陈某陈在先。现我已将房屋过户给案外人，不同意徐某全部诉讼请求。对于陈某陈述的意见，徐某则

27、称陈某委托我爱我家公司提供居间服务，我爱我家公司于述的意见，徐某则称陈某委托我爱我家公司提供居间服务，我爱我家公司于20072007年年5 5月月3030日向中国银行股份有限公司北京阜成门支行出具日向中国银行股份有限公司北京阜成门支行出具交易结算资金交易结算资金子账户开户通知书子账户开户通知书后，于后，于20072007年年5 5月月3131日通知其交纳日通知其交纳115115，000000元首付款，在元首付款，在未得到我爱我家公司通知前，其无法知晓首付款数额及应支付至哪个账户。未得到我爱我家公司通知前，其无法知晓首付款数额及应支付至哪个账户。经查明，我爱我家公司系陈某委托出售房屋的受托人。经

28、查明，我爱我家公司系陈某委托出售房屋的受托人。 简要评析1. 迟延支付首付款的行为不构成根本违约，卖方不能据此解除房屋买卖合同；2. 一房二卖，且房屋已过户，构成根本违约，买方可以据此解除房屋买卖合同，同时可以主张损害赔偿； 典型案例看房屋买卖合同中巨大法律风险1. 如何确定买卖双方之间签订合同的法律性质？2.房屋买卖合同违约后，如何赔偿损失？ 3. 房屋差价是否应列入买方的损失，以及如何确定差价损失额？4. 双倍返还定金是否可以和房屋差价一并主张？如何确定买卖双方之间签订合同的法律性质常见买卖双方签订的合同名称房屋买卖居间合同、房屋预约买卖合同、房屋买卖合同参见：最高人民法院关于审理商品房买

29、卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。商品房销售管理办法第十六条：商品房销售时，房地产开发商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以商品房买卖合同应当明确以下主要内容：下主要内容：( (一一) )当事人名称或者姓名和当事人名称或者姓名和住所；住所；( (二二) )商品房基本状况；商品房基本状况；( (三三) )商品房的销售方式；商品房的销售方式；

30、( (四四) )商品房价款的确定方式商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款及总价款、付款方式、付款时间；时间；( (五五) )交付使用条件及日期；交付使用条件及日期；( (六六) )装饰、设备标准承诺；装饰、设备标准承诺；( (七七) )供水、供电、供热、燃供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；付承诺和有关权益、责任；( (八八) )公共配套建筑的产权归公共配套建筑的产权归属；属；( (九九) )面积差异的处理方式；面积差异的处理方式；( (十十) )办理产权登记有关事宜；办理产权登记有

31、关事宜；( (十一十一) )解决争议的方法；解决争议的方法；( (十二十二) )违约责任；违约责任；( (十三十三) )双方约定的其他事项。双方约定的其他事项。城市房地产转让管理规定第八条：房地产转让合同应当载明下列主要内容：第八条：房地产转让合同应当载明下列主要内容：（一）双方当事人的姓名或者名称、住所；（一）双方当事人的姓名或者名称、住所；（二）房地产权属证书名称和编号；（二）房地产权属证书名称和编号；（三）房地产座落位置、面积、四至界限；（三）房地产座落位置、面积、四至界限；（四）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；（四）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；（五）房地产的用途或使

32、用性质；（五）房地产的用途或使用性质；（六）成交价格及支付方式；（六）成交价格及支付方式；（七）房地产交付使用的时间；（七）房地产交付使用的时间；（八）违约责任；（八）违约责任；（九）双方约定的其他事项。（九）双方约定的其他事项。房屋买卖合同违约后，如何赔偿损失？合同法第114条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，

33、还应当履行债务。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十六条：第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失超过造成的损失3030为标准适当减少为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第第1717条第条第2 2款：款：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使

34、逾期交付使用房屋的用房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。同地段同类房屋租金标准确定。第第1818条：条： 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交