第七章基准地价系数修正法

1、第七章 基准地价系数修正法教学基本要求： 了解掌握基准地价的概念、特点、作用及其评估原理、 原则。 了解掌握城镇土地基准地价评估及其更新的步骤和方 法。 重点掌握基准地价系数修正法评估宗地地价的思路和操 作程序。第七章 基准地价系数修正法教学内容 基准地价的概念、特点、作用及其评估原理、 原则，以 及评估、更新步骤方法。 基准地价系数修正法评估宗地地价的思路和操 作程序。1.应用案例。 基准地价系数修正法是宗地价格的一种评估方法。它是利用基准地价评估成果，在将估价对象宗地的区域条件及个别条件与其所在区域的平均条件进行比较的基础上，确定相应的修正系数，用此修正系数对基准地价进行修正，从而求取估价

2、对象宗地估价期日价格的方法。城镇土地基准地价城镇土地基准地价 在在城镇规划区范围内城镇规划区范围内，对，对现状利用条件现状利用条件下下不不同级别同级别的土地或土地条件相当的地域，按照商业、的土地或土地条件相当的地域，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点某一时点上上法定法定最高年期物权性质最高年期物权性质的土地使用权的土地使用权区域平均价区域平均价格。格。 基准地价评估是以城镇整体为单位进行的。基准地价评估是以城镇整体为单位进行的。第一节 基准地价概述 基准地价是一种区域性价格 基准地价是一种分用途价格 基准地价是一种平均价格 基准地价是一种有限年期

3、的价格 基准地价具有时效性 基准地价是一种国家调控的价格一、基准地价特点宏观调控土地市场的依据计征土地使用税的依据调节土地利用 进一步评估宗地价格的基础 二、基准地价作用1.土地有收益是基准地价评估的基础。地价是土地预期收益的资本化，市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映，土地收益的高低直接决定了地价的高低。因此，正确测算未来土地的收益是评估基准地价的基础。三、基准地价原理2.各行业对土地质量的要求不同是形成各地基准地价的基础 土地质量的优劣是由土地自身条件和社会经挤条件综合作用的结果。 人类各种经济活动对土地质量的要求不同，其用地效益存在较大的差异，因此，所评估的各类用地基准地价是不一

4、样的。三、基准地价原理3.各类土地在空间地域上都有其最佳区位，使得各类用地的基准地价具有不同的空间分布规律。根据土地区位理论，区位是决定土地利用效益的主要因素。以城镇为例，由于土地区位的差异，同一行业在不同区位上所能获得的利用效益相差很大，不同行业在同一区位上的利用效益也存在明显的差异。而利用效益的大小，决定了土地所有者收取地租的多少，也决定了土地使用者支付地租能力的高低。在市场竞争的条件下，每一用途都会根据其支付地租地价能力的高低，找到其最佳区位。因此，不同用途的基准地价就具有不同的变化规律，在城镇中呈现出不同的空间格局，三、基准地价原理4.土地利用的相对稳定性和动态性是基准地价相对稳定和不

5、断变化的前提。由于土地利用格局是土地市场竞争的产物，在一定时期内，土地市场具有相对稳定性，所以土地利用具有相对的稳定性；另外，土地利用方式具有历史继承性，也决定了土地利用具有相对的稳定性。土地利用的相对稳定性决定了基准地价的相对稳定性。但是，随着城乡建设的加快、社会经济的发展和土地市场的变化，过去合理的土地利用格局，现在不一定合理，这就需要对不合理的土地利用格局进行调整，从而使基准地价发生变化。因此，基准地价主要是现实上地利用效益的体现，并将随着土地利用的变化而变化。三、基准地价原理四、基准地价评估原则以现实土地用途为主，适当考虑规划各类用地分别评估，多种方法综合运用与社会经济水平相适应、相协

6、调 选择合适的评估技术路线 我国土地使用制度的改革，经历了一个我国土地使用制度的改革，经历了一个从尝试、逐步发展、到今天的日趋成熟的过从尝试、逐步发展、到今天的日趋成熟的过程。作为土地使用制度改革的组成部分，城程。作为土地使用制度改革的组成部分，城市基准地价评估也有一个不断发展、完善的市基准地价评估也有一个不断发展、完善的历程，大致分为以下三个阶段：历程，大致分为以下三个阶段：五、我国城镇基准地价评估的发展过程第一阶段，土地有偿使用制度改革刚刚推行不久，地产市第一阶段，土地有偿使用制度改革刚刚推行不久，地产市场尚处萌芽状态，很不规范。在当时的客观历史条件下，场尚处萌芽状态，很不规范。在当时的客

7、观历史条件下，基准地价的评估完全是建立在城市土地定级的基础上，基准地价的评估完全是建立在城市土地定级的基础上，采采用数学模型（设想影响企业利润的基本因素有三个：土地用数学模型（设想影响企业利润的基本因素有三个：土地等级、资金、劳动力）测算土地的级差收益，然后根据地等级、资金、劳动力）测算土地的级差收益，然后根据地租资本化原理将土地级差收益资本化为土地价格。租资本化原理将土地级差收益资本化为土地价格。这种价这种价格完全是一种土地级别基准地价。格完全是一种土地级别基准地价。五、我国城镇基准地价评估的发展过程第二阶段，地产市场经过一段时间的孕育、发展，已较为第二阶段，地产市场经过一段时间的孕育、发展

8、，已较为活跃，积累了一些市场交易资料。因为土地市场尚仍待进活跃，积累了一些市场交易资料。因为土地市场尚仍待进一步规范，此时的土地交易价格资料畸高畸低，难以完全一步规范，此时的土地交易价格资料畸高畸低，难以完全据此评估基准地价，据此评估基准地价，所以这一阶段的基准地价评估仍然是所以这一阶段的基准地价评估仍然是建立在城市土地定级的基础之上建立在城市土地定级的基础之上。但在采用数学模型测算。但在采用数学模型测算土地级差收益将其资本化为地价时，土地级差收益将其资本化为地价时，也利用一些土地经营也利用一些土地经营收益、市场交易资料等收益、市场交易资料等，使用一些基本估价方法评估出若使用一些基本估价方法评

9、估出若干宗地价格，以此为参考，干宗地价格，以此为参考，综合确定土地级别基准地价。综合确定土地级别基准地价。五、我国城镇基准地价评估的发展过程第三阶段，地产市场经过较长时间的发育，逐步完善，第三阶段，地产市场经过较长时间的发育，逐步完善，不仅规范、活跃，不仅规范、活跃， 而且交易资料丰富。而且交易资料丰富。这时基准地价这时基准地价的测算不必再依据土地定级，而是可以利用基本估价的测算不必再依据土地定级，而是可以利用基本估价方法直接对样点进行地价测算，根据样点地价的分布方法直接对样点进行地价测算，根据样点地价的分布规律，结合土地利用条件划分均质地域（区片或区规律，结合土地利用条件划分均质地域（区片或

10、区段），在此基础上测算均质地域的基准地价，然后从段），在此基础上测算均质地域的基准地价，然后从价确定土地级别及其级别基准地价。价确定土地级别及其级别基准地价。此时的土地级别此时的土地级别及其级别基准地价，在某种意义上可以说是更宏观上及其级别基准地价，在某种意义上可以说是更宏观上的均质地域及其基准地价。的均质地域及其基准地价。五、我国城镇基准地价评估的发展过程1 1、基准地价评估范围确定、基准地价评估范围确定六、城镇基准地价评估程序2 2、基准地价区域划分、基准地价区域划分3 3、基准地价评估资料调查、基准地价评估资料调查4 4、基准地价内涵界定、基准地价内涵界定5 5、样本地价计算、样本地价计

11、算6 6、样本地价的修正、样本地价的修正7 7、样本地价整理、样本地价整理8 8、样本数据检验、样本数据检验9 9、基准地价评估、基准地价评估1010、基准地价的确定与公布、基准地价的确定与公布1 1、基准地价评估范围确定、基准地价评估范围确定2 2、基准地价区域划分、基准地价区域划分3 3、基准地价评估资料调查、基准地价评估资料调查4 4、基准地价内涵界定、基准地价内涵界定5 5、样本地价计算、样本地价计算6 6、样本地价的修正、样本地价的修正7 7、样本地价整理、样本地价整理8 8、样本数据检验、样本数据检验9 9、基准地价评估、基准地价评估1010、基准地价的确定与公布、基准地价的确定与

12、公布六、城镇基准地价评估程序一是以城镇建成区整体为评估范围。一是以城镇建成区整体为评估范围。二是以城镇规划建设区整体为评估范围。二是以城镇规划建设区整体为评估范围。1、基准地价评估范围确定、基准地价评估范围确定六、城镇基准地价评估程序1 1、基准地价评估范围确定、基准地价评估范围确定2 2、基准地价区域划分、基准地价区域划分3 3、基准地价评估资料调查、基准地价评估资料调查4 4、基准地价内涵界定、基准地价内涵界定5 5、样本地价计算、样本地价计算6 6、样本地价的修正、样本地价的修正7 7、样本地价整理、样本地价整理8 8、样本数据检验、样本数据检验9 9、基准地价评估、基准地价评估1010

13、、基准地价的确定与公布、基准地价的确定与公布六、城镇基准地价评估程序划分方法：一是依据土地使用价值的影响因素在城镇的内部差异性和一致性，划分土地级别。二是直接在城镇土地利用分区的基础上，按区域内土地条件的差异，划分出不同的均质区域。已按城镇土地定级规程完成土地级别的城镇，可以按土地级别作为基准地价区域，也可以用总分值相同的定级单元作为基准地价区域。必要时，针对每级土地内地租、地价、土地收益的变化幅度，确定是否需要将土地级别细划为不同的区段或区片。（区域平均地价与样本地价相差超过30%时）对没有进行土地分级但土地市场发育良好的城镇，可先根据土地开发程度、规划要求、自然条件等条件，确定基准地价区域

14、。2、基准地价区域划分、基准地价区域划分六、城镇基准地价评估程序1 1、基准地价评估范围确定、基准地价评估范围确定2 2、基准地价区域划分、基准地价区域划分3 3、基准地价评估资料调查、基准地价评估资料调查4 4、基准地价内涵界定、基准地价内涵界定5 5、样本地价计算、样本地价计算6 6、样本地价的修正、样本地价的修正7 7、样本地价整理、样本地价整理8 8、样本数据检验、样本数据检验9 9、基准地价评估、基准地价评估1010、基准地价的确定与公布、基准地价的确定与公布六、城镇基准地价评估程序资料调查内容： 背景资料； 市场交易资料； 图件资料。3、基准地价评估资料调查、基准地价评估资料调查六

15、、城镇基准地价评估程序土地定级成果资料：土地定级成果资料：包括土地级别图；土地定级工作报告和技术报告；包括土地级别图；土地定级工作报告和技术报告；其它能用于土地估价的定级成果及资料；其它能用于土地估价的定级成果及资料；土地利用效益资料：土地利用效益资料：包括包括不同行业资金利润率不同行业资金利润率标准，标准，同一行业不同规同一行业不同规模的资金利用效益模的资金利用效益资料，不同行业不同规模的企业劳动力标准，行业资料，不同行业不同规模的企业劳动力标准，行业经济效益资料，单位或企业土地利用效益资料；经济效益资料，单位或企业土地利用效益资料；地租、地价资料：地租、地价资料：土地使用权出让、转让、出租

16、、入股等资料，房屋土地使用权出让、转让、出租、入股等资料，房屋买卖、出租资料，土地征用及房屋折迁补偿标准资料，房屋折迁补偿买卖、出租资料，土地征用及房屋折迁补偿标准资料，房屋折迁补偿标准、房屋造价标准、房屋重置价标准、房屋经营及管理标准、固定标准、房屋造价标准、房屋重置价标准、房屋经营及管理标准、固定资产作价标准等资料，宗地用途、出租时间、容积率、有关税费征收资产作价标准等资料，宗地用途、出租时间、容积率、有关税费征收标准，土地开发费用标准、资本的利息、利润标准，其它资料，如还标准，土地开发费用标准、资本的利息、利润标准，其它资料，如还原利率等；原利率等；影响地价的因素资料；影响地价的因素资料

17、；其它资料：其它资料：历史地价资料，有关经济指数及建筑材料价格上涨指数，历史地价资料，有关经济指数及建筑材料价格上涨指数，土地开发与经营的政策法规、条例、规定，有关土地房屋的税收种类土地开发与经营的政策法规、条例、规定，有关土地房屋的税收种类、税率等，城镇规划等有关资料。、税率等，城镇规划等有关资料。3、基准地价评估资料调查、基准地价评估资料调查市场资料调查的一般要求：调查、收集到有关的地价资料要按实地位置标注到估价工作底图上，并建立地价样本数据库；各地价样本的属性及图形数据，必须采用国家规定的编码规则；调查以土地级或均质地域为单位进行；样本抽样采用分类不等比抽样调查；样本要有代表性，样本分布

18、要均匀，样本数据以三年内发生为宜；调查总样本数、每级土地及各类土地调查样本数，要符合数学检验和数学分析的要求；所选样本应能同时获得地价或利用效益和相对应的土地条件资料；出让、转让、出租、入股等地价和企业单位土地利用效益资料以元为单位，准确到小数点后一位； 调查资料必须填入相应的调查表格。六、城镇基准地价评估程序3、基准地价评估资料调查、基准地价评估资料调查资料整理资料归类。将初步审查合格的资料，分别按土地级别或均质地域、土地用途、企业用地效益、地价的交易方式和地价计算方法进行归类，登记造册。样本剔除。逐表审查调查资料，将缺少主要项目、填报数据不符合要求和数据明显偏离正常情况的样本剔除。建立数据

19、库。六、城镇基准地价评估程序1 1、基准地价评估范围确定、基准地价评估范围确定2 2、基准地价区域划分、基准地价区域划分3 3、基准地价评估资料调查、基准地价评估资料调查4 4、基准地价内涵界定、基准地价内涵界定5 5、样本地价计算、样本地价计算6 6、样本地价的修正、样本地价的修正7 7、样本地价整理、样本地价整理8 8、样本数据检验、样本数据检验9 9、基准地价评估、基准地价评估1010、基准地价的确定与公布、基准地价的确定与公布六、城镇基准地价评估程序4、基准地价内涵界定、基准地价内涵界定基准地价是土地使用权有限年期的价格，所以要对基准地价内涵进行界定：界定评估基准日土地开发程度土地使用

20、权年限土地利用程度六、城镇基准地价评估程序1 1、基准地价评估范围确定、基准地价评估范围确定2 2、基准地价区域划分、基准地价区域划分3 3、基准地价评估资料调查、基准地价评估资料调查4 4、基准地价内涵界定、基准地价内涵界定5 5、样本地价计算、样本地价计算6 6、样本地价的修正、样本地价的修正7 7、样本地价整理、样本地价整理8 8、样本数据检验、样本数据检验9 9、基准地价评估、基准地价评估1010、基准地价的确定与公布、基准地价的确定与公布六、城镇基准地价评估程序5、样本地价计算、样本地价计算 根据土地使用权出让、转让资料计算样本地价。=土地出让方或转让方获得的资金或实物折价样本地价出

21、让或转让的土地面积 根据土地使用权出租资料计算样本地价。主要为露天 堆场或临时用地出租。利用收益还原法计算样本地价：=土地纯收益样本地价土地还原利率计算土地出租的纯收益：=-土地纯收益 土地总收益 土地总费用土地总收益为土地使用权出租时实际达成的租金。土地总费用主要包括土地税、管理费、维修费等。六、城镇基准地价评估程序5、样本地价计算、样本地价计算 根据二手房买卖资料计算样本地价。房屋买卖价为房屋买卖时的真实价格，要认真核实。税金指房屋买卖时卖方应支付的税额。有关费用房屋买卖时卖方应支付的有关费用，主要包括管理费等。六、城镇基准地价评估程序-=房屋买卖价 房屋现值 税金 有关费用样本地价土地面

22、积5、样本地价计算、样本地价计算 根据房屋出租资料计算样本地价。计算步骤为： 确定房屋出租的总收益。 确定房屋出租的总费用。包括：管理费、维修费、折旧费、 保险费、税金等。 计算房屋出租的房地纯收益。 确定房屋本身应获得的出租纯收益。 计算土地纯收益。 计算样本地价。六、城镇基准地价评估程序5、样本地价计算、样本地价计算 根据房屋出租资料计算样本地价的相关公式：=*折旧费 房屋重置价格 年折旧率-=房屋重置价格 残值折旧费耐用年限*=11-+年 期房 屋 现 值房 屋 还 原 率房 屋 纯 收 益（ 1 房 屋 还 原 率 ）1=*1-+年期土地纯收益样本地价土地还原率（1 土地还原率）六、城

23、镇基准地价评估程序 房屋重置价格是指在当前的建筑技术、工艺水平、建材价格、运输费用和人工费用的情况下，重新购置于原有房屋结构、式样、质量、功能基本相同的房屋所需的费用。5、样本地价计算、样本地价计算 根据商品房销售资料计算样本地价。 计算商品房地价时应以每栋楼为单位进行计算：-*-=商品房售价 同类建筑单位面积造价 建筑面积 利润 利息 税费地价用地面积同类建筑造价是指各地在建筑定额标准控制下确定的各类房屋造价。利润是指开发公司的合理利润。税费指开发公司交纳的建筑税、统一工商税、城市基础设施配套税。 高层建筑用地面积=建筑物占地面积/规划的建筑覆盖率六、城镇基准地价评估程序1 1、基准地价评估

24、范围确定、基准地价评估范围确定2 2、基准地价区域划分、基准地价区域划分3 3、基准地价评估资料调查、基准地价评估资料调查4 4、基准地价内涵界定、基准地价内涵界定5 5、样本地价计算、样本地价计算6 6、样本地价的修正、样本地价的修正7 7、样本地价整理、样本地价整理8 8、样本数据检验、样本数据检验9 9、基准地价评估、基准地价评估1010、基准地价的确定与公布、基准地价的确定与公布六、城镇基准地价评估程序6、样本地价的修正、样本地价的修正 年期修正 有限年期土地使用权地价修正式中： 最高年限的土地使用权价格； 实际出让年期；1111(1)*11(1)mmmmrPPrmP1m 有限年期出让

25、地价； 土地使用权法定最高出让年限；1mPm 土地还原利率。r 无限年期土地使用权地价修正m1*1(1)mPPr 无限年期土地使用权价格；其他同上。P六、城镇基准地价评估程序6、样本地价的修正、样本地价的修正 交易日期修正式中： 修正到评估时间的样本地价； 第j时间（年、季、月）样本的实际成交地价； 该类土地用途评估时间的地价指数；*jjVPPVPjPV 该类土地用途第j时间（年、季、月）的地价指数；jV六、城镇基准地价评估程序6、样本地价的修正、样本地价的修正 容积率修正式中： 修正到规定容积率时的样本地价； 某一容积率下的样本成交价格； 某一区域某一用途规划容积率下单位面积平均地价；P 该

26、区域该用途在某一容积率时单位面积平均地价；*mriVPPVrPmViV 土地开发程度修正六、城镇基准地价评估程序1 1、基准地价评估范围确定、基准地价评估范围确定2 2、基准地价区域划分、基准地价区域划分3 3、基准地价评估资料调查、基准地价评估资料调查4 4、基准地价内涵界定、基准地价内涵界定5 5、样本地价计算、样本地价计算6 6、样本地价的修正、样本地价的修正7 7、样本地价整理、样本地价整理8 8、样本数据检验、样本数据检验9 9、基准地价评估、基准地价评估1010、基准地价的确定与公布、基准地价的确定与公布六、城镇基准地价评估程序7、样本地价整理、样本地价整理 样本地价分类统计 样本

27、地价分布图的编制六、城镇基准地价评估程序1 1、基准地价评估范围确定、基准地价评估范围确定2 2、基准地价区域划分、基准地价区域划分3 3、基准地价评估资料调查、基准地价评估资料调查4 4、基准地价内涵界定、基准地价内涵界定5 5、样本地价计算、样本地价计算6 6、样本地价的修正、样本地价的修正7 7、样本地价整理、样本地价整理8 8、样本数据检验、样本数据检验9 9、基准地价评估、基准地价评估1010、基准地价的确定与公布、基准地价的确定与公布六、城镇基准地价评估程序8、样本数据检验、样本数据检验 样本总体分布检验，包括：卡方检验、二项分布检验等。 剔除异常样本数据，包括：t检验、方差检验等

28、。六、城镇基准地价评估程序1 1、基准地价评估范围确定、基准地价评估范围确定2 2、基准地价区域划分、基准地价区域划分3 3、基准地价评估资料调查、基准地价评估资料调查4 4、基准地价内涵界定、基准地价内涵界定5 5、样本地价计算、样本地价计算6 6、样本地价的修正、样本地价的修正7 7、样本地价整理、样本地价整理8 8、样本数据检验、样本数据检验9 9、基准地价评估、基准地价评估1010、基准地价的确定与公布、基准地价的确定与公布六、城镇基准地价评估程序9、基准地价评估、基准地价评估 利用指数模型评估基准地价 第n级土地上样本每平方米土地的价格； 地价级差系数； 第n级土地级别指数或单元土地

29、质量指数； 回归常数。(1)nxnYArnYrnXA六、城镇基准地价评估程序9、基准地价评估、基准地价评估 利用算术平均数模型评估基准地价 某均质地域或土地级别的平均地价； 某均质地域或土地级别内可用样本i的单位面积地价； 某均质地域或土地级别内可利用的地价样本数。1niiXYnYiXA六、城镇基准地价评估程序1 1、基准地价评估范围确定、基准地价评估范围确定2 2、基准地价区域划分、基准地价区域划分3 3、基准地价评估资料调查、基准地价评估资料调查4 4、基准地价内涵界定、基准地价内涵界定5 5、样本地价计算、样本地价计算6 6、样本地价的修正、样本地价的修正7 7、样本地价整理、样本地价整

30、理8 8、样本数据检验、样本数据检验9 9、基准地价评估、基准地价评估1010、基准地价的确定与公布、基准地价的确定与公布六、城镇基准地价评估程序10、基准地价的确定与公布、基准地价的确定与公布 基准地价的确定 基准地价的公布六、城镇基准地价评估程序七、农用基准地价评估即农用地价格的评估，它不同于农用地分等。农用地估价直接以货币单位表示出其质量高低。农用地估价常用方法农用地估价常用方法申报法，由土地所有者自行申报。收益还原法，或称地租资本化法。就是把地租收入（纯收益）作为想象中的一种资本的利息，用一定还原利率去还原出地租的购买价格即地价。市场比较法：根据与待评估地可比的土地交易案例确定地价评分

31、法：根据土地分等值，通过土地等级分值的价值化直接确定地价农用地估价常用方法农用地估价常用方法标准田法，是台湾学者林英彦提出的一种农用地估价方法。其原理是先按农用地的状况进行分区，然后在各区选定一块标准田，就此标准田依据交易实例或其他方法加以估价，并根据此标准田先评定同一分区内的其他各块农用地的分值，最后由分值转换为地价。其估价程序包括七个步骤：农用地分区选定标准田选定基准田评定标准田地价调整标准田地价计算各待评农用地田块的分值计算各待评农用地田块的地价实例（1）农用地分区 根据南京市玉带镇的地形、土壤、土地利用等因素将该区分为两个农用地区域，区I为水稻、小麦水旱轮作区，区II为小麦、棉花旱作区

32、。（2）标准田块的地价测算 分别选择5个标准田块，收集投入产出资料计算每个标准田块的纯收益，并用收益还原法将纯收益还原为地价。收益还原率取银行一年期存款利率7.47%实例分区及地块号农用地区域I农用地区域III-1I-2I-3II-1II-2所在地红庙村戴庄村滨江村镇农场镇农场年总支出117.61137.03108.08125.0498.48年总收益227.90250.93220.35245.40217.68年纯收益110.29113.90112.27120.36119.20地价14761525150316111596实例（3）建立地价量化因子体系评价土地质量土壤状况（0.54）农田基本建设状

33、况（0.32）农田区位状况（0.14）有机质含量（0.18）表土质地（0.14）旱季通气性（0.13）耕层厚度（0.13）速效钾含量（0.11）酸碱度（0.08）沟渠配套度(0.37)田块平整度(0.29)旱季地下水埋深(0.22)排灌设施配套度(0.12)离机耕路距离（0.27）离打谷场距离（0.26）离乡级公路距离（0.20）离产品主销地距离（0.1）离农用物资购买地距离(0.09)离居住村庄距离(0.08)实例25.7426.4118.7918.6019.17分值地价（元/分hm2 ）6261808277评价质量分（分）15961611150315251476地价（元/hm2）II-2I

34、I-1I-3I-2I-1农用地区域II农用地区域I分区及地块号18.8526.08（4）建立标准田块的地价-质量分对应关系（5）待评估田块的地价估算实例八、基准地价更新地价是土地的某种权益在某一时点下的价格，具有时效性。反映城乡地价总体水平及其空间分布规律的基准地价，同样具有时效性。因此，就存在着基准地价更新问题。八、基准地价更新（一）基准地价更新要求： 充分利用原有的成果； 根据具体情况选择更新技术路线； 明确基准地价更新的目的在于应用。八、基准地价更新（二）利用市场交易价格资料更新基准地价基准地价更新区域划分基准地价更新收集与整理基准地价内涵界定样本地价计算样本地价修正样本地价整理样本数据

35、检验基准地价计算基准地价的确定与公布八、基准地价更新（三）利用地价指数逐年调整基准地价基本思路地价指数编制地价指数对基准地价的修正八、基准地价更新（三）利用地价指数逐年调整基准地价基本思路地价指数编制地价指数对基准地价的修正八、基准地价更新（三）利用地价指数逐年调整基准地价基本思路 首先，以原土地级别或以原房地产市场交易资料为依据划分调查区域，以此确定调查样本宗地（有条件的城镇应尽量建立标准宗地体系）的数目和方式，收集整理地价资料，计算样本地价； 其次，以修正后的样本地价为依据，计算级别分类平均地价和综合平均地价； 最后，分别以基期和报告期的平均地价，测算一定基期的地价指数，进而修正各类用地的

36、基准地价和综合基准地价。八、基准地价更新（三）利用地价指数逐年调整基准地价基本思路地价指数编制地价指数对基准地价的修正八、基准地价更新（三）利用地价指数逐年调整基准地价地价指数编制A.划分调查区域调查区域一般是指经过修正后和变更后的土地级别或地价均质区；B.样本地价资料取得；C.样本地价的计算和修正；D.求取平均地价。11niiiniiPSPS经修正的平均地价；各宗地的地价；各宗地的面积。PiPiS八、基准地价更新（三）利用地价指数逐年调整基准地价地价指数编制E.编制地价指数可选用定基期指数和环比指数两种。 地价指数基期的选择地价、经济稳定年份，视当地实际情况确定； 指数权重选择以现实交易面积

37、、金额宗数作为权数；具体应视资料条件，若都可获取，最后综合比较；权数时期选择应视资料取得的难易及计算结果的实际经济意义选择，包括基期权数、报告期权数等几种；地价指数测算：八、基准地价更新（三）利用地价指数逐年调整基准地价地价指数编制E.编制地价指数可选用定基期指数和环比指数两种。地价指数测算：八、基准地价更新（三）利用地价指数逐年调整基准地价基本思路地价指数编制地价指数对基准地价的修正八、基准地价更新（三）利用地价指数逐年调整基准地价利用地价指数对基准地价进行修正1.基准地价系数修正法概念基准地价系数修正法是宗地价格的一种评估方法。它是利用基准地价评估成果，在将估价对象宗地的区域条件及个别条件

38、与其所在区域的平均条件进行比较的基础上，确定相应的修正系数，用此修正系数对基准地价进行修正，从而求取估价对象宗地估价期日价格的方法。第二节 基准地价系数修正法一、基准地价系数修正法的基本原理2. 基准地价系数修正法的理论依据基准地价系数修正法的理论依据是替代原理，即在正常的市场条件下，具有相似条件和使用价值的土地，在交易双方具有同等市场信息的基础上，应当具有相似的价格。基准地价是某一级别或均质区域内分用途的上地使用权平均价格，在该级别或均质区域内该用地的其他宗地的价格都在基准地价上下波动。基准地价所对应的土地条件，是土地级别或均质区域内该类用途土地的一般条件。因此，通过估价对象宗地与级别或均质

39、区域内同类用地一般条件的比较对照因素修正系数表选取适宜的修正系数，对基准地价进行修正，即可得到估价对象宗地的价格。一、基准地价系数修正法的基本原理3. 基准地价系数修正法的特点与适用范围基准地价系数修正法，是在短时间内评估多宗土地或大量土地价格的一种估价方法，其估价精度与基准地价及宗地价格修正系数体系密切相关。它适用于具备基准地价及宗地价格修正系数体系成果的城镇的上地价格评估。一、基准地价系数修正法的基本原理1. 确定级别或区域基准地价土地级别和区域基准地价的确定，前面已有详细介绍请参照该相关内容。二、基准地价系数修正法的估价步骤2. 编制宗地价格修正系数表宗地价格修正系数表是建立在基准地价、

40、宗地价格及其影响因素之间的相关关系的基础上，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地价格的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按照对应的修正系数，快速，高效、及时地评估出宗地价格。价格修正系数表包括级别宗地价格修正系数表、区域宗地价格修正系数表和路线价格修正系数表三种。下面仅以级别宗地价格修正系数表为例，说明宗地价格修正系数表编制的步骤与方法。二、基准地价系数修正法的估价步骤（1）确定各类用途宗地价格影响因素 宗地价格影响因素主要分为区域因素和个别因素两大类。由于用途不同，影响宗地价格的因素存在差异，所以，通常分商业、住宅和工业三种用途确定其宗地价格影响因素。（2）确定各因素的权重 采用特

41、尔斐法、层次分析法等，按各因素对地价的影响程度，确定各因素的权重值。（3）样点地价整理 在对样点地价进行修正并剔除异常样点之后，以土地级别为单位，将所有收集到的正常样点地价，按商业、住宅和工业三大用途分别进行归类和排序。2.编制宗地价格修正系数表（4）计算各级各类用地的最大修正幅度 最大修正幅度的计算公式如下：式中 F1各用途基准地价修正到宗地价格的最大上调幅度； F2各用途基准地价修正到宗地价格的最大下调幅度； Ilb某类用地的某一级别的基准地价； Inb该类用途、该级别内最高的正常样点地价； Ini该类用途、该级别内最低的正常样点地价。2.编制宗地价格修正系数表（5）计算各因素影响地价的修

42、正系数 各因素影响地价的最大修正幅度计算公式如下：式中 F1i某因素影响地价的最大上调幅度； F2i某因素影响地价的最大下调幅度； Wi某因素影响地价的权重值。 2.编制宗地价格修正系数表基准地价对应的条件为一般水平，设条件一般的修正系数为0；条件优的修正系数为F1i；条件劣的修币系数为F2i；在条件一般和条件优之间内插条件较优，其修正系数为F1i/2；在条件一般和条件劣之间内插条件较劣，其修正系数为F2i /2。2.编制宗地价格修正系数表（6）编制宗地价格修正系数表 按优、较优、般、较劣、劣确定各种条件下的修正系数后，量化所有影响因素的标准，按此编制修正系数表，并通过已有地价样点的检验与校核

43、，编制出一个城镇各级别的宗地价格修正系数表。同时，还要一并编制各修正系数对应的指标说明表。2.编制宗地价格修正系数表调查估价对象宗地的所有条件，依据宗地价格修正系数表及其说明表，确定估价对象宗地的价格修正系数。3.确定估价对象宗地的价格修正系数宗地价格的计算公式如下：式中：Pi估价对象宗地的价格； P估价对象宗地所对应的级别基准地价； Ki估价对象宗地在第i个因素条件下的修正系数； Y年期修正系数； T交易时间修正系效。4.计算宗地价格【案例】：房地产开发有限公司拟向银行支行申请办理土地使用权及在建工程抵押贷款，特委托不动产评估有限公司对其所属的位于市区街号的在建工程及其分摊的土地使用权进行价

44、格评估，为其办理抵押贷款提供价格参考。估价时点是2006年6月24日，土地设定用途为商业，土地开发程度达到宗地红线外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地红线内土地平整（以下简称“七通一平”），土地剩余使用年限为40年，容积率为2.5。基准地价系数修正法是评估该地块价格的方法之一，其评估过程如下：第三节 基准地价系数修正法应用举例估价对象为市一级商业用地，其基准地价为6500元/米2。该市基准地价的基准日为2006年6月30日，土地开发程度为 “七通一平”，容积率为2.5。该市一级商业用地宗地地价修正系数表及其说明表分别见表7-3和表7-4。一、收集估价对象所在地的基准地价及其

45、相应的宗地地价修正系数体系因素因子优较优一般较劣劣繁华程度距市级商服中心（米）0.05210.02610-0.0261-0.0521距区级商服中心（米）0.04780.02390-0.0239-0.0478交通条件临道路类型0.02190.01090-0.0109-0.0219公交状况（条）0.02040.01020-0.0102-0.0204距长途汽车站（米）0.00900.00450-0.0045-0.0090距客运码头（米）0.00530.00270-0.0027-0.0053基础公用设施状况供电状况（%）0.00490.00250-0.0025-0.0049供水状况（%）0.00680

46、.00340-0.0034-0.0068排水状况（%）0.00680.00340-0.0034-0.0068供气状况（%）0.00540.00270-0.0027-0.0054距邮局（米）0.00560.00280-0.0028-0.0056距银行（米）0.00860.00430-0.0043-0.0086距农贸市场（米）0.00850.00420-0.0042-0.0085人口状况流动人口密度(人/km2)0.02010.01000-0.0100-0.0201常居人口密度(万人/km2)0.02230.01120-0.0112-0.0223表7-3 该市一级商业用地宗地地价修正系数表因素因子

47、优较优一般较劣劣繁华程度距市级商服中心(米)100(100, 300 (300,500 (500,800 800距区级商服中心(米)100(100, 300 (300,500 (500,800 800交通条件临道路类型生活型主干道 混合型主干道 生活型次干道 混合型次干道支路公交状况（条）97, 9)5, 7)3, 5)1000距客运码头（米）3500(3500, 3800 (3800,4000 (4000,4500 4500基础公用设施状况供电状况（%）9585, 95)75, 85)60,75)60供水状况（%）9585, 95)75, 85)60,75)60排水状况（%）9585, 95

48、)75, 85)60,75)60供气状况（%）9585, 95)75, 85)60,75)1000距银行（米）100(100, 250 (250,500 (500,1000 1000距农贸市场（米）100(100, 250 (250,500 (500,1000 1000人口状况流动人口密度(人/km2)600500, 600)350, 500)150,350)150常居人口密度(万人/km2)1.21.1, 1.2)1,1.1)1,0.9)0.9表7-4 该市一级商业用地宗地地价修正系数说明表由于估价对象宗地的个别因素与基准地价的平均条件一致，所以不必进行个别因素修正。根据评估人员的实地勘察，

49、得到估价对象宗地价格的区域因素条件，并与表7-4进行比较，从而得到估价对象宗地价格区域因素的修正系数及总修正系数，见表7-5。二、确定估价对象宗地价格影响因素的修正系数因素因子估价对象宗地条件优劣程度 修正系数(%) 繁华程度距市级商服中心（米）100优0.0521距区级商服中心（米）(500,800 较劣-0.0239交通条件临道路类型生活型主干道优0.0219公交状况（条）9优0.0204距长途汽车站（米）(350,500 一般0距客运码头（米）(3800,4000 一般0基础公用设施状况供电状况（%）95优0.0049供水状况（%）95优0.0068排水状况（%）95优0.0068供气状

50、况（%）95优0.0054距邮局（米）100优0.0056距银行（米）100优0.0086距农贸市场（米）(100, 250 较优0.0042人口状况流动人口密度(人/km2)600优0.0201常居人口密度(万人/km2)1.2优0.0223总修正系数0.1552表7-5 估价对象宗地价格区域因素的修正系数及总修正系数估价对象宗地的土地使用权价格为：6500（1+0.1552）7508.80（元/米2）三、采用基准地价系数修正法求取估价对象宗地的价格土地定级收益法成本法市场法级差收益法剩余法利用市场交易资料（房屋出租、买卖、土地入股等）样点地价基准地价标定地价交易地价交易价数据处理系数修正土

51、地市场交易招标、拍卖、挂牌、协议图3 我国土地估价流程（1）划分为土地条件均一或土地使用价值相等的区域或级别，并进行不同区域归类。（2）在同一土地级别或类型区域中，利用取得的土地超额利润、已成交的地租和地价资料，测算出不同行业用地在不同土地级别和土地条件均质区域上形成的土地收益或地价，进而评估出基准地价。（3）分析基准地价同宗地地价、租金和土地条件的相关关系，建立土地级别或区域分用途的宗地地价修正体系。 基准地价的评估原则（1）土地使用价值评定和土地价格测算相结合的原则 土地使用价值决定人们时某一类型或某一区位地块的需求程度，市场供求关系决定地价水平的高低。在正常的土地市场条件下，相同使用价值

52、的土地，在同一市场供需圈内，应具有相同的价格水平。在目前我国土地市场不太成熟、土地使用权转移不很规范的情况下，宗地价格多是采用收益法评估得到的收益价格，土地使用权直接转移所形成的地价与真实价格（即收益价格）相差较大。因此，通过土地使用价值相同区域中收益价格的比较分析，可排除其他因素对地价的非正常影响，较好地评估出基准地价。这也就要求我们在评估基准地价时，应将土地定级和土地估价紧密地结合起来。基准地价的评估原则（2）以现实的土地用途为主，适当考虑规划的原则 基准地价的市场导向性等作用，要求基准地价评估应以目前实际存在的土地利用方式为主要依据，以此反映现实土地收益的高低和支付地租、地价的能力。另外

53、由于土地利用具有历史继承性，目前不合理的土地利用结构是过去无偿使用制度的产物，要想在很短的时间内改变它是不可能的，也是不现实的。所以，应根据城乡目前的土地利用状况和市场交易资料来评估其基准地价同时以其土地利用总体规划为参考，使最终的估价结果对目前不合理的土地利用格局起到调控作用。第十章 城镇基准地价评估方法基准地价的评估原则（3）各类用地分别评估，多种方法综合运用的原则 如前所述，各类用地的利用效益存在较大的差异，各类用地价格的变化规律也不相同，所以城乡各类用地的价格应分别评估，不能以某种用地类型的价格代表其他用地类型的价格。另外，由于各类用地特点不同，同时为了消除因资料收集途径的差异而产生的

54、影响，应采用多种方法计算，使之相互比较、互为补充。第十章 城镇基准地价评估方法基准地价的评估原则（4）与社会经济水平相适合、相协调的原则 经济发展水平决定了地价水平的高低，反过来，地价水平的高低又对经济发展产生很大的影响。在确定基准地价时，既要从土地的使用价值和价值出发，又要与城市社会经济发展水平相适合、相协调。因此，在评估基准地价时，应有一个基准点：就是不让国家所有或集体所有的土地资产大量流失，也不影响城乡社会经济的发展。这就要求评估的基准地价不能太低，也不能太高，必须适应改革开放和经济发展的形势，并对城乡社会经济发展起到一定的促进作用。第十章 城镇基准地价评估方法基准地价的评估原则（5）选

55、择合适的估价技术路线原则 根据各地的具体条件和土地市场状况，选择相应的基准地价评估的技术路线，第十章 城镇基准地价评估方法第十章第十章 城镇基准地价评估方法城镇基准地价评估方法基准地价评估程序基准地价评估程序 （一）（一） 准备工作；准备工作； （二（二） 资料调查与整理；资料调查与整理； （三）（三） 确定基准地价评估的技术路线；确定基准地价评估的技术路线； （四）（四） 评估基准地价；评估基准地价； （五）（五） 编制宗地地价修正编制宗地地价修正表；表； （六）（六） 成果验收。成果验收。 图件准备图件准备 基准地价工作底图为：基准地价工作底图为： 大城镇大城镇 1:100001:1000

56、01:200001:20000 中等城镇中等城镇 1:50001:50001:100001:10000 小城镇以下小城镇以下 1:10001:10001:50001:5000 按按路线价评估路线价评估基准地价的区域基准地价的区域, ,局部商业用地的局部商业用地的基准地价图可采用基准地价图可采用更大比例尺图件更大比例尺图件。 国家鼓励应用国家鼓励应用计算机技术计算机技术进行基准地价评估和进行基准地价评估和更新。更新。 （一）准备工作（一）准备工作 设定基准地价内涵（标准宗地的条件，地价定义）：设定基准地价内涵（标准宗地的条件，地价定义）： 地价内涵内容包括：地价内涵内容包括： 1.1.评估范围：

57、新密市城区。评估范围：新密市城区。 2.2.基准日：基准日：20022002年年5 5月月3131日。日。 3.3.土地开发程度：宗地红线外土地开发程度：宗地红线外“五通五通”红线内红线内“场场地平整地平整”（五通指通上水、通下水、通电、通路、通信）（五通指通上水、通下水、通电、通路、通信）。 4.4.土地用途设定：分土地用途设定：分工业、住宅、商业工业、住宅、商业三种类型。三种类型。 5.5.土地使用权类型：出让土地使用权。土地使用权类型：出让土地使用权。（一）准备工作（一）准备工作基准地价评估程序 （一）（一） 准备工作；准备工作； （二）（二） 资料调查与整理；资料调查与整理； （三）（

58、三） 确定基准地价评估的技术路线；确定基准地价评估的技术路线； （四）（四） 评估基准地价；评估基准地价； （五）（五） 编制宗地地价修正编制宗地地价修正表；表； （六）（六） 成果验收。成果验收。资料收集、整理和分析是基准地价，乃至全部地价评估的基础性工作，它是地价评估的广度、深度、及其可信度和准确度的标志和保证。（二）资料调查与整理 （1 1） 调查、收集到有关的地价资料要调查、收集到有关的地价资料要按实地按实地位置标注到估价工作底图位置标注到估价工作底图上，上，并建立地价样本数据并建立地价样本数据库；库；各地价样本的属性及图形数据，必须采用国家各地价样本的属性及图形数据，必须采用国家规定

59、的编码规则；规定的编码规则； （2 2） 调查以土地级或均质地域为单位进行；调查以土地级或均质地域为单位进行； （3 3） 样本抽样采用分类不等比抽样调查；样本抽样采用分类不等比抽样调查； （4 4） 样本要有代表性，样本分布要均匀，样样本要有代表性，样本分布要均匀，样本数据以本数据以三年内发生三年内发生为宜；为宜；（二）资料调查与整理（二）资料调查与整理资料调查的一般要求资料调查的一般要求（5 5） 调查总样本数、每级土地及各类土地调调查总样本数、每级土地及各类土地调查样本数，要符合查样本数，要符合数学检验和数学分析数学检验和数学分析的要求的要求；（6 6） 所选样本应能同时获得地价或利用效

60、益所选样本应能同时获得地价或利用效益和相对应的土地条件资料；和相对应的土地条件资料；（7 7） 出让、转让、出租、入股等地价和企业出让、转让、出租、入股等地价和企业单位土地利用效益资料以元为单位，准确到小单位土地利用效益资料以元为单位，准确到小数点数点后一位后一位；（8 8） 调查资料必须填入相应的调查资料必须填入相应的调查表格调查表格。（二）资料调查与整理资料调查的一般要求 （1 1） 土地定级成果资料：土地定级成果资料：包括土地级别图；土包括土地级别图；土地定级工作报告和技术报告；其它能用于土地估价的地定级工作报告和技术报告；其它能用于土地估价的定级成果及资料；定级成果及资料； （2 2）