北京中环财富杰座销售计划_21P_2012年_项目分析_短信营销_优惠活动

1、中环财富杰座中环财富杰座2012年年销售计划销售计划成交明细成交明细中环财富杰座销售部成交客户统计中环财富杰座销售部成交客户统计产品动机统计产品动机统计区域统计区域统计产品类型产品类型面积面积套数套数百分比百分比%区域区域套数套数百分比百分比% %SOHO50以下2947杨浦247023黄埔239023普陀8 13LOFT50以下2645嘉定44727011其它589011累计累计61100总计61100购房动机购房动机套数套数百分比百分比%自用自住2237办公3049投资914总计61100成交客户分析成交客户分析 成交49%为办公，37%为自用，基本已中小私企老板办公自用为主，部分为刚需自

2、用, 区域客户为主，基本是嘉定区及普陀客户。结论结论中环财富杰座来人分析中环财富杰座来人分析产品类型产品类型面积面积来人来人百分比百分比%累计累计区域区域来人来人百分比百分比% %SOHO50以下9910.99 191宝山70.78 70505.55 长宁91.00 90424.66 虹口30.33 LOFT50以下47052.16 710嘉定40745.17 7017319.20 静安10.11 90677.44 卢湾10.11 未确定7.44 31闵行30.33 总计总计901100.00 932浦东10.11 普陀32135.63 徐汇50.55 购房动机购房动机来人来人百分比杨浦50.

3、55 自用自用自住自住46151.17 闸北60.67 办公办公10511.65 其它区域586.44 投资投资26529.41 外省151.66 其他其他707.77 累计累计842100.00 总计总计901100.00 来人来人明细明细来人来人分析分析1、对4.5米LOFT居多。2、区域性客户为主，如嘉定本区、普陀等。3、基本先为办公、中为投资、后为自用。项目情况项目情况 因2010年房地产市场原因，再加上开发商定价过高（均价25000元/平米），促使销售业绩不佳，转而销售策略以逐步加大折扣吸引客户，又以发短信的形式传播所有登记客户，使本来就对市场没信心的客户接到了陆续3次降价的消息，更

4、失去了购买本项目的行动 前期问题销售策略销售策略1、回访前期积累未购客户，重点说明现有优惠活动，具体优惠到现场洽谈、回访前期积累未购客户，重点说明现有优惠活动，具体优惠到现场洽谈，推介投资商业地产的优势所在，推介投资商业地产的优势所在2、回访已购上海其他项目客户名单（商业、办公、住宅、银行、回访已购上海其他项目客户名单（商业、办公、住宅、银行VIP、中小、中小企业老板等）企业老板等）3、参加、参加5月房展会活动月房展会活动4、商圈巡展派单，在曹安路批发市场、中环百联、西郊百联、周边易初莲、商圈巡展派单，在曹安路批发市场、中环百联、西郊百联、周边易初莲花（淞虹路花（淞虹路2号线地铁）等商圈举办巡

5、展、派单活动号线地铁）等商圈举办巡展、派单活动5、老带新活动（、老带新活动（A.免物业费、免物业费、B.免停车费、免停车费、C. 奖励现金奖励现金8000元、元、D奖励奖励OK卡卡8000元、元、E.奖励家电奖励家电8000元）元）常规策略常规策略销售策略销售策略名单明细名单明细电话数据统计明细电话数据统计明细序号序号数据来源数据来源数量数量性质性质序号序号数据来源数据来源数量数量性质性质1杨浦客户151住宅20交行普卡活跃卡-上海57251金融2世茂滨江意向客户52住宅21上海最新老板手机号码（工商局）2453金融3昆山成交客户245住宅22上海最新老板手机_经济普查3251金融4白马客户4

6、9住宅23交行2006钻石卡5043金融5中环墅73住宅24青浦客户784商业6万里城168住宅25南汇VIP购卡客户146商业7阳光威尼斯1339住宅26酒店式公寓167商业8新时代富嘉花园388住宅27新港美丽园大酒店522商业9新城御景206住宅28鼎隆公寓146住宅10浦江印象45住宅29宝宸怡景苑984住宅11客户分析表406住宅30金地格林风范城129住宅12美岸栖庭二期241住宅31高桥新城104住宅13象源丽都210住宅32鼎隆公寓146住宅14开元坊62住宅33宝宸怡景苑984住宅15嘉景园152住宅34金地格林风范城129住宅16嘉宝都市453住宅35好世鹿鸣苑210住宅1

7、7皇都花园二期851住宅36海德花园226住宅18高桥新城104住宅累计数量累计数量99022名名19车主电话21152统计电话及短信营销电话及短信营销1、销售员致电周边项目，如嘉定淮海国际广场及阳光威尼斯客户名单。2、首先发送金融系客户短信，第二波发商业办公及酒店式公寓客户，坐后发送住宅及别墅客户（共计99022，不包括公司客户信息库）。销售策略销售策略1、利用房产圈同仁介绍推荐本项目、利用房产圈同仁介绍推荐本项目2、利用中小型中介资源推荐本项目、利用中小型中介资源推荐本项目3、中小型企业项目推介、中小型企业项目推介非常规策略非常规策略销售策略销售策略购房政策的优惠策略一购房政策的优惠策略一

8、一、整层一次性付款或贷款：一、整层一次性付款或贷款：1、价格由公司领导上报开发商、价格由公司领导上报开发商二、单套十五天内一次性付款（不贷款）：二、单套十五天内一次性付款（不贷款）：1、底价折后再免、底价折后再免5年物业费（年物业费（4.8元元/米米*50平米平米*12 /月月*5年年=14400元）元）2、底价折后再赠送、底价折后再赠送12000元现金购房补贴元现金购房补贴三、单套按揭贷款：三、单套按揭贷款：1、底价折后再免、底价折后再免2年物业费（年物业费（4.8元元/米米*50平米平米*12 /月月*2年年=5760元）元）2、底价折后再赠送、底价折后再赠送5000元现金购房补贴元现金购

9、房补贴聚集人气，吸引眼球，争取整层聚集人气，吸引眼球，争取整层广告诉求广告诉求短信：名单约短信：名单约9万名万名1：房价回归：房价回归08年，轻松拥有中环百联旁精装年，轻松拥有中环百联旁精装4.5米小户型。米小户型。2：最低价：最低价12800元起，近中环百联旁精装元起，近中环百联旁精装4.5米，买一层得一层。米，买一层得一层。销售策略销售策略A A幢，幢，B B幢幢年度销售目标年度销售目标 150 150套（套（20122012年年2 2月月1515日日-12-12月月3131日止）日止）阶段性销售目标阶段性销售目标 到账到账60006000万（万（20122012年年2 2月月1515日日

10、-7-7月月3131日止）日止）可售面积可售面积 20456.35 20456.35平方米平方米可售套数可售套数 371 371套套销售均价销售均价 21061 21061元元/ /平方米（折前精装修）平方米（折前精装修）装修标准装修标准 3.6 3.6米米(500(500元元/ /米米) )、4.54.5米米(800(800元元/ /米米) )总销金额总销金额 4.3 4.3亿元（折前精装修）亿元（折前精装修）销售目标销售目标A A幢幢-B-B幢幢年销售目标年销售目标 （150150套）套） 一季度一季度 （1 1月月-3-3月）月） 34 34套（套（23% 23% 以上）（已完成以上）（

11、已完成4 4套）套） 二季度二季度 （4 4月月-6-6月）月） 60 60套（套（40% 40% 以上）以上） 三季度三季度 （7 7月月-9-9月）月） 36 36套（套（24%24%以上）以上） 四季度四季度 （1010月月-12-12月）月） 20 20套（套（13%13%以上）以上）销售指标销售指标销售计划销售计划2月-3月4月-6月7月-9月10月-12月34套套(23%)第二季度第二季度第三季度第三季度第四季度第四季度销售周期销售周期36套套(24%)20套套(13%)60套套(40%)第一季度第一季度完成完成150套套（100%）佣金佣金激励激励2012年中环佣金激励比例明细年

12、中环佣金激励比例明细月份月份团队套数团队套数个人套数个人套数完成套数完成套数金额金额销售金额销售金额必须到张必须到张小于小于110套套大于大于130套套大于大于150套套2123115套/85万1000万9775万6000万0.08%0.1%计算0.12%计算32051000万42051000万52051000万62051000万72051000万88235套/85万620万2975万982620万1082620万1182620万1241520万合计共计150套1.275亿按0.08%计算按0.1%计算按0.12%计算总佣10.2万元总佣12.75万元总佣15.3万元备注：佣金比例已打备注：佣

13、金比例已打74折折价格体系价格体系1 1、 20112011年年1010月份月份 ： 按揭贷款优惠为按揭贷款优惠为9.79.7折，一次性及分期付款优惠为折，一次性及分期付款优惠为9.69.6折折2 2、 20122012年年1212月份：月份： 按揭贷款优惠为按揭贷款优惠为8 8折，一次性及分期付款优惠为折，一次性及分期付款优惠为7.97.9折折3 3、 20122012年年2 2月份月份 ： 按揭贷款优惠为按揭贷款优惠为8.58.5折，一次性及分期付款优惠为折，一次性及分期付款优惠为8.38.3折折原报价及优惠原报价及优惠价格体系价格体系1、 对外报价：对外报价： 按揭贷款优惠为按揭贷款优惠为8.5折，一次性及分期分款优惠为折，一次性及分期分款优惠为8.3折折2. 底底 价：价： 按揭贷款优惠为按揭贷款优惠为7.6折，一次性及分期分款优惠为折，一次性及分期分款优惠为7.3折折 现报价及优惠现报价及优惠价格体系价格体系1、 优惠活动优惠活动 截止到实际到账截止到实际到账6000万后或万后或7月月31日前结束日前结束2、如如期完成、如如期完成6000万指标或万指标或110套，单价需上涨套，单价需上涨3、按当时销售情况分阶段性上浮价格，幅度为、按当时销售情况分阶段性上浮价格，幅度为100元元/平米平米-3