富士康南区地块定位5.26.

1、宏泰集团营销中心2014年5月富士康南区地块定位报告情况说明情况说明该地块曾于2011年进行规划，但由于此时市场情况已经产生变化，旧的定位、规划和户型已经不适用，因此，须根据如今的市场情况重新进行规划。经济目标 : 以合适的产品，实现土地价值最大化； 实现快速销售，快速回笼资金。 品牌目标：巩固宏泰廊坊本土知名品牌地位，扩大集团开发版图。目 标情况说明情况说明1市场研究3本体分析2客户分析4项目定位5产品建议1市场研究 区域房地产市场研究 热销项目研究 小结 以地理区位、行政区属为主要依据将廊坊市区划分为四大房地产板块.n开发区板块n广阳区板块n安次区版块n龙河板块开发区板块广阳区板块安次区板

2、块龙河板块【四大板块】市场研究市场研究区域房地产市场研究区域房地产市场研究龙河板块特点：u是廊坊市新兴产业区；u企业入驻之后，催生了大量居住需求；u以中青年刚需为主，对南部下辖区县购房者亦有较大吸引。本项目隶属于龙河板块范围。宏泰.龙邸德荣.帝景首开新城林湾宏程.华苑恒大名都在售项目待售项目市场研究市场研究区域房地产市场研究区域房地产市场研究 红星.国际广场 证大.大拇指广场 恒大名都 首开.国风悦都以本案同区域的四个热点项目为研究对象，重点分析龙河高新区目前热销的产品类型。市场研究市场研究热销项目研究热销项目研究红星.国际广场证大.大拇指广场恒大名都首开国风悦都(待售）开发商红星美凯龙房地产

3、开发有限公司廊坊证合泰房地产开发有限公司恒大（廊坊）房地产首都开发股份有限公司总建筑面积约24万50万 29万33.4万产品类型普宅、洋房普宅、洋房、精装公寓、办公SOHO精装住宅、公寓普宅建筑类型洋房多层；普宅18-24层高层洋房6-7F多层；普宅18-24F小高层、高层住宅23F高层、公寓12F小高层住宅14-28F小高层、高层配套社区内双语幼儿园及龙河市政配套不自身商业配套及龙河市政配套4万皇家园林交相辉映，近3000的湖景园林景观，五星级豪华会所、恒大影城、欧陆国际风情商业街、国际双语幼儿园内外双园林，3000幼儿园（配备校车），10000社区独立商业，社区规划了5000商业中心n该四

4、个竞品项目在开发商知名度、产品创新、自身丰富的配套等方面各具优势，得到了购房客户的追捧和关注；n小高层、高层市场竞争激烈；但同时，也可以从侧面看出，小高层、高层是成交主流。市场研究市场研究热销项目研究热销项目研究竞品主力户型一览（该数据截止到3月末）项目名称产品类型户型户型面积区间（）供应套数去化套数红星国际广场 高层一居477672二居88-89380323三居87-89426359四居13912768洋房四居170228大拇指广场小高层、高层二居82-87420349三居89-123526458洋房 二居945422三居94-151186恒大名都小高层、高层一居58到3月末，排卡客户已经接

5、近600组，以两居三居客户为主二居96-98小三居93-96大三居112-145公寓一居40-50二居89首开国风悦都小高层、高层二居80三居87-118n几个主要竞品以小高层、高层的80-90两居及87-120三居室成交最为火爆；n从户型配比上观察，几个项目产品同质化比较严重；n有少量洋房和公寓产品以提高项目档次，丰富产品线；市场研究市场研究热销项目研究热销项目研究四季花语新城林湾宏程华苑68-95高层，2-3居5月6月7月8月9月10月 11月12月72-83高层，2居79-112高层，2居、3居即将入市项目产品类型、主力面积区间与区域市场现有项目同质化严重。市场研究市场研究热销项目研究热

6、销项目研究n 竞争激烈品牌开发商的配套齐全、功能完善的大型复合社区相继开始进驻；n 同质化严重，高层市场竞争惨烈目前及未来一段时间，区域内产品类型以小高层、高层的80-90两居及87-120三居室为主，同质化比较严重，但同时，这两种产品亦受到青睐；几个品牌项目以少量的洋房、公寓产品和精装修产品提高项目档次、丰富产品线。市场研究市场研究小结小结龙河区域房地产市场特点：2客户分析 客户特征分析 客户定位客户分析客户分析- -客户特征分析客户特征分析 通过对于目前项目地块周边红星国际广场、证大大拇指广场、恒大名都等三个热销项目成交客户的分析，可以从侧面反应出本案须锁定的客群范围。客户分析客户分析-

7、-客户特征分析客户特征分析n地块周边几个竞品项目以区域内消化为主，主要依赖安次区地缘性客户；n来自广阳区的客群为重要客户。65%25%恒大名都安次区市内广阳区安次区南三县北京及其他区县67%红星国际广场安次区市内广阳区安次区南三县北京及其他区县证大大拇指广场安次区市内广阳区安次区南三县北京及其他区县客户分析客户分析- -客户特征分析客户特征分析基本属性青年及中青年、以居住为主的首次置业或首次改善人群。人口学特征年龄：26-45岁之间中青年为主流群体家庭结构：二口(三口)之家11%33%38%5%8%5%客户家庭结构单身贵族二人世界三口之家小康四口五口之家三代同堂8%12%32%35%13%60

8、以上46-5936-4526-3518-25客户年龄段阶段客户分析客户分析- -客户特征分析客户特征分析社会属性中等收入、政府公务员、企事业单位员工、正处于事业上升阶段社会学特征职业：私营业主居多，其次为公务员和公司职员。从事行业：医疗、建材、餐饮、文化用品等，还有不少政府事业单位官员。收入：家庭年收入1015万元较多，他们开始考虑置业、或改善居住环境.36%25%21%18%客户职业分布个体业主政府公务员企事业单位员工其他客户分析客户分析- -客户特征分析客户特征分析n价格、地段交通和户型是客群购房时考虑的最主要因素；n该部分客群对于价格的敏感度较高，有相当一部分客户是由于安次和广阳之间的价

9、格差而选择在此区域购房。价格开发商品牌地段区位周边配套小区环境 道路交通/公共交通、离市区距离等 完善的周边配套是客户较为关注因素 高性价比产品受市场追捧 绿化率、树种、水景等 比较认可知名品牌0%20%40%价格户型景观开发商品牌社区环境周边配套地段交通成交客户关注点客户分析客户分析- -客户特征分析客户特征分析客群购房主要以结婚用房、拆迁置业、南三县居民改善居住条件为主，另有相当一部分当地企业员工落户在廊坊、少量投资客户；首次置业“即将步入婚姻殿堂，享受二人世界，需要一个独立温馨的小家” 李先生方便工作拆迁置业等了很久，旧房子终于拆迁了，亲戚朋友这么多年都在附近，想就近再买一套房子王小姐

10、“我就在富士康工作，想着廊坊在北京周边，发展肯定很好，落户在这也行。”李女士 南三县改善居住“现在居住的生活环境品质不好，另房产还是保值的” 高先生 20%35%5%26%1%13%南三县改善居住结婚用房为孩子上学拆迁置业投资方便工作客户购房动机客户分析客户分析- -客户特征分析客户特征分析地缘性客户，当地原住民，对原居住区域有感情有信心；周边改造客户，对旧居地有感情，选择原地置业；产业依赖客户，由于区域产业的引入而催生的居住需求；南三县改善客户，对于居住环境改善有需求，结合地理位置考虑在安次-龙河区域购房。廊坊市范围内由于区域价格差而选择在此购房的客群。根据热销项目客户的共同特征，我们将本地

11、块客户定位为：客户分析客户分析- -客户定位客户定位3项目分析 地块条件梳理 地块条件判研地块初步认知：根据项目基本经济技术指标和地块条件来看，项目规模略小，并不具备打造高端品质大盘的基本条件；但地块形状规则，给规划设计带来一定便利。地 块本体分析本体分析- -地块条件梳理地块条件梳理地块A 二期经济技术指标表名称数量单位用地面积5.61公顷总建筑面积14.31万平米其中地上建筑面积10.38万平米地下建筑面积3.93万平米其中地下车库建筑面积27806平米库房建筑面积11455平米建筑高度50米容积率1.85建筑密度25%绿地率35%区位：位于市中心向南约4.2公里安次区南部的龙河高新区核心

12、地段。未来发展潜力价值大于目前实际价值。市中心银河路龙腾路新开路龙河富士康路n四至：地块一与地块交界规划路以南，富饶道西延线（原龙河园区纵三路）以北，龙飞路（原规划支路二）以东，龙腾路（原建设南路）以西。本体分析本体分析- -地块条件梳理地块条件梳理交通：通达性较好，公共交通可以满足人们基本出行所需。n与龙腾路（原建设南路）城市主干道相邻，道路通达性较好，向南可直达市中心；n公共交通：距离本案最近的是富士康西门站，公交线路基本覆盖整个廊坊繁华区域。公交线路主要途经路线15路南外环兴安市场火车站明珠大厦新华广场市民政局人民公园16路保龙仓超市火车站二小大中电器公园西门文化艺术中心体育馆11路锅厂

13、火车站明珠大厦市政府银河大厦二中九小本体分析本体分析- -地块条件梳理地块条件梳理富士康公寓楼前期规划地块龙腾路底 商本地块待开发地块待开发地块项目周边：周边环境比较安静，但无景观资源。 地块北侧是前期规划地块（待建设住宅社区），西侧和南侧是待开发地块（待建设住宅社区），东侧是项目底商；周边缺乏景观资源。本体分析本体分析- -地块条件梳理地块条件梳理超市公交车银行餐馆安次一幼配套：生活配套散、小，市政配套欠缺，群众认可度较低。n生活配套：项目西侧底商已经完工并投入使用，但仅具备小型超市，小型餐馆，2家银行等满足居民日常所需的基础设施；围绕本案无大规模商超，与廊坊市传统商业中心万达明珠商圈距离较

14、远。n市政配套：市政、文化、体育、医疗等设施欠缺。龙腾路本体分析本体分析- -地块条件梳理地块条件梳理地块周边：地块周边1公里范围内，有首开和恒大名都两个在售新楼盘；京汉、中建、秀兰三块即将开发新地块；其余均为老旧小区。未来项目周边住宅区环绕，但目前没有形成优质住宅区规模。本体分析本体分析- -地块条件梳理地块条件梳理银丰家园德荣帝景大家新城富士康公寓楼恒大名都首开秀兰地块京汉地块中建地块本体分析本体分析- -地块条件梳理地块条件梳理地块价值及机会点：区域发展潜力较好未来处于住宅区中心点，打造龙河区域配套商业有可操作性道路通达性好开发成本较低地块之“殇”：距离市中心较远规模较小，不适于高端定位

15、大盘开发配套设施匮乏，认可度较低景观资源无周边竞品实力强劲本体分析本体分析- -地块条件判研地块条件判研市场条件和地块条件已经明确区域购买客户已经清晰如何确定项目属性和产品属性吸引客户 实现目标？项目定位项目定位项目定位项目定位- -案例借鉴案例借鉴n首开：强大的开发商品牌保证；豪华的社区配套（独立商业中心、配备校车的幼儿园、）;内外双园林。23F高层23F高层23F高层23F高层12F公寓23F高层23F高层23F高层23F高层n恒大：集中式湖景园林景观；自身完善的配套设施（会所、影城、风情商街、双语幼儿园等）；超性价比精装修产品。项目定位项目定位- -案例借鉴案例借鉴18-24层高层组团洋

16、房组团酒店式公寓商业商业商业SOHO办公18F高层21F高层21F高层24F高层24F高层24F高层24F高层24F高层24F高层18F高层18F高层18F高层18F高层18F高层18F高层18F高层证大：洋房、精装公寓、办公SOHO多样产品打造丰富产品线。红星：洋房组团整体提升社区品质项目定位项目定位- -案例借鉴案例借鉴通过整体多组团、多片区的规划布置以及不同产品类型的排布，打造整体高端的形象；以产品不断创新，产品组合更加多元迎合市场需求；通过提供自身完善生活配套解决在相对不成熟区域内配套设施欠缺的弊病；以大型集中式景观营造良好社区环境，体现良好社区氛围，实现项目整体品质提升。几个成功项目

17、的可借鉴意义项目定位思路项目发展契机项目发展挑战区域客户特点项目本体条件成功案例借鉴 项目应紧紧抓住发展契机，充分挖掘区域价值，恒量自身条件，结合项目发展目标，以前瞻性眼光确定项目发展方向，确定项目定位，实现目标。龙河区域的不断崛起；周边成熟板块的直接竞争；周边实力强大竞品项目对客户的分流；客户对区域认同度较低。刚需是成交主流；价格敏感度很强；性价比是重要考量因素。高新区腹地、几个住宅项目中心点的位置；地块容积率、体量等 基本指标的限制；景观资源的缺乏；配套设施的欠缺；首开；恒大名都；红星；证大品质宜居高性价比产品力关键词：项目定位项目定位项目定位项目定位为龙河高新区提供生活服务的综合社区项目

18、定位:龙河高新区发展中的中高端舒居高性价比楼盘社区功能定位:4产品建议 产品线及户型建议 景观建议 配套及商业建议规划：在保证适合客户需求、利润实现最大化的同时增加居住舒适度，提升项目整体品质；户型：在精准的客户需求定位基础之上进行合理的创新；配套及商业建议：利用处于龙河核心腹地位置、周边住宅区环绕的优势，打造集中式布置配套及商业，弥补区域配套欠缺，提高项目活力；景观：大型集中性景观，提升项目整体品质。 规避同质化竞争 成本控制 利润最大化三大基本原则产品建议产品建议产品类型建议：小高层、高层产品搭配部分洋房户型面积建议：n小高层、高层产品小两室：75-90大两室：95-100小三室：90-110n洋房产品（9F-12F独单元带电梯）小三室：110-125大三室：125-130根据市场反馈及客户需求研究，建议产品类型和户型如下：产品建议产品建议项目名称产品类型户型户型面积区间（）供应套数去化套数红星国际广场 高层一居477672二居88-89380323三居87-894263