六安凯鸿城市广场第四季度营销方案

1、20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/六 安 凯 鸿 城 市 广 场第 四 季 度 营 销 方 案MADE BY ZHIGUAN 2012MADE BY ZHIGUAN 201220132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/一 、 市 场 环 境 分 析二 、 目 标 客 户 回 顾三 、 销 售 目 标 分 析四 、 策 略 要 素 思 考五 、 营 销 推 广 执

2、行目录20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/一、市场环境分析20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/2012年8月全市住宅、商业成交量分析区域市场截止2012年8月31日，六安市商品房总成交量为1527套，其中住宅成交量为1317套，商业成交量为210套。总成交量上，8月份环比7月份下降15.64%，其中8月份住宅成交量环比7月份下降15.2%，环比6月份和5月份

3、分别上涨22.4%和下降1.72%。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/2012年8月全市住宅、商业成交均价分析区域市场从数据上看，8月份总成交量为1527套，环比6月份、5月份和4月份分别下降15.64%、上升15.19%和下降2.55%。从成交均价上看，3月份至8月份，住宅成交均价波动幅度不大，总体在4500元/平米左右浮动，并且在3月份达到最高值4582元/平米；从总体趋势来看，商业成交均价有一定的起伏，有一定的波动幅度，其中商业成交均价在8月份达到最高值为6013元/

4、平米，环比7月份4593元/平米上涨23.62%,主要是由于市区部分商业项目上市销售带动均价走高。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/2012年8月全市住宅、商业周成交量分析区域市场从8月份每周成交量来看，8月首周住宅成交量以310套占据高位，随后一路下滑，显示8月份后程较为乏力，但27日至31日，销量又有所回升，或许预示着六安楼市九月份或赢得一开门红。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商

5、域网：房地产商域网：http:/2012年8月全市住宅、商业周成交均价分析区域市场从8月份每周成交量来看，由于8月份六安楼市每周均价波动不大，月中出现住宅均价最高值1643.86元/，至月尾，住宅均价下滑为4131.4元/，总体平稳。 20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/周边在售项目：红街、浙东商贸城、六安大市场、阳光威尼斯主要对标项目：红街、浙东商贸城、阳光威尼斯项目红街浙东商贸城六安大市场阳光威尼斯目前售价（元/）均价1100025000元/ 商铺转让价1.1-2万元/1

6、2000元/5900上市时间2009年底12年5月1日2009年底11年7月总体量（万 ）10603440容积率2.084.284.074.28案例选择标准：1、可比较原则：距离本案较近，或产品形态相似，产品及价格定位较接近；2、可借鉴原则：项目营销思路及动作有可取之处值得本案学习或存在一定问题可以使本案得以参考。竞品项目区域市场皖西路皖西路本案本案红街红街浙东商贸城浙东商贸城阳光威尼斯阳光威尼斯六安大市场六安市区中心商圈六安市区中心商圈市区新商圈市区新商圈市区老商圈市区老商圈20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房

7、地产商域网：房地产商域网：http:/ 北ABCDEE：名品购物中心A：主题百货；B：鞋革箱包；C：休闲餐饮；D：儿童城、休闲运动馆 项目分析项目分析红街红街项目项目内容内容区位皖西路以北占地42757.84容积率2.08总建面10万核心价值六安核心商圈、开发过六州首府和皖西宾馆，具有一定的品牌知名度主营业态主题百货、鞋革箱包城、休闲餐饮区、名品购物中心等销售区域除A区主题百货不对外销售外，其余部分均分割成产权式商铺销售，后期统一招商，统一管理。开盘日期2009年底销售情况目前红街加上A区未售体量约在4.5万方左右，大部分销售集中于去年6月之前，由于开街以来运营效果较差，目前去化较困难，尤其是

8、三楼层面，所以大部分以整租为主。价格一层约1.4-2,6万元/，二层约8000-1.2万元/，三层约5000-7000万元/商铺情况层高4.5米，商铺面积为20-70 销售方式3年返租，每年5%，一次返还打入总房价，首付款为总房价扣除15%后的5成，一次性付款99折20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/E区A区D区A区共3.7856万平米全部未售沿皖西路的负一层门面销售表价在6万-7.5万元/平米，常青路与皖西路交界口沿街门面销售表价在3-5万左右，实际销售中会有一定的折扣，约

9、在5000元/平米，但整个A区所有商业未上市销售。 B、C、D、E区负一层售价在1.4-2.6万元/平米，越靠近A区的价格越高，沿中间通达的价格较高。一层常青路外铺均价在26000元/平米,内铺价格在1-2万元/平米。2层去年初销售时的价位在7000-8000元/平米，去年下半年后价格调整为8000-1.2万元/平米，随之也有相应的折扣。三层一直去化较为困难，价格在5000-7000元/平米。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/作为六安首条复合型商业步行街，红街完全摈弃了孤立

10、于城市中心的传统百货大楼式的单体商业，它将购物、旅游、休闲、娱乐及文化展示高度熔铸，集于一体，堪称六安商业王国的“百业之窗”。 目前红街加上A区未售体量约在4.5万方左右，大部分销售集中于去年6月之前，由于开街以来运营效果较差，目前去化较困难，尤其是三楼层面，所以大部分以整租为主。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/0%01365.7%4670179.3%1071351幢号楼层推量成交去化率B-11408661.4%21417351.8%C-1523159.6%2600%D-

11、1937883.9%11089890.7%213775.1%322100%-1904954.4%E1794861%2764255% 项目分析项目分析红街红街红街截止目前总体去化率达到65%以上，一层约1.4-2,6万元/，二层约8000-1.2万元/，三层约5000-7000万元/ 。一层房源去化较快，其次为-1层20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 项目分析项目分析浙东商贸城浙东商贸城项目项目内容内容区位皖西路和解放中路交汇处占地14万容积率4.28总建面60万（商业18万

12、）核心价值六安核心商圈、规模巨大业态齐全，并引入乐天玛特超市（原时代超市），10年返租对于六安投资客户有较大吸引力。主营业态B区住宅，5.1开盘销售区域面积90-130平米住宅开盘日期09年7月25日销售情况1-2层共400间左右，沿街铺大部分回迁 ，仅3间左右，1-2层出售均价3.5万元/平米，基本有价无市。一层内铺价格在8000-15000间，均价1.2万左右。2层价格在5000-9000间，均价7-8千。主要业态或南北货商品，3年返租，5%。5月1日开盘，由于价格较低，与A区基本持平，目前内铺基本售罄 价格住宅均价5500元/平米商铺情况临街商铺为二层设计，一二层联售销售方式内铺销售方式

13、：B区为3年返租，每年5%，一次性打入总房价，首付款为总房价扣除15%后的5成。项目销售时，将内铺分割为15-20平方米出售，以降低投资门槛。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/地处解放路和大别山路的老商业繁华区域，是六安未来商业发展的绝版地块。将建设成为包括大型百货、大型超市、大卖场、大型电器、电子商业综合类龙头商贸城。规划配置大型停车仓储8万的超大型新型商业版块。目前，在登记预约住宅，面积90-130平米，销售均价预计在5700-5800元/平米，商业项目暂无销售计划。通

14、过二手房中介查到目前浙东商贸城外铺的租金在130元/平米/月左右（沿解放路）。内铺一层转让价约在1.1-1.5万元/平米，原销售价格在1.1-1.3元/平米，受运营效果影响，投资回报率较低。外铺暂无出售信息。原2009年7月沿解放路侧外铺销售价格在1.1-2万元/平米（两层均价） 20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 项目分析项目分析浙东商贸城浙东商贸城浙东商贸城目前商铺所剩较少，只有A区9套商铺及20栋商业裙房535套房源，项目商业整体去化不佳。 1-2层出售均价3.5万元

15、/平米，基本有价无市。一层内铺价格在8000-15000间，均价1.2万左右。2层价格在5000-9000间，均价7-8千。主要业态或南北货商品，3年返租，5%。幢号楼层推量成交去化率A/900%20#12103618%23259429%20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 项目分析项目分析六安大市场六安大市场项目项目内容内容区位六安市皖西东路与公安路交叉口占地34万容积率4.07总建面17万核心价值六安核心商圈、小商品综合市场，具有一定的品牌知名度主营业态主题百货、家具、灯

16、具、名品购物中心等销售区域2011年年初基本销售完毕开盘日期2009年底销售情况六安大市场三期于去年3月份基本已销售完毕，目前已无现场销售，已在运营中，但由于定位较之前的一、二期大市场较高，总体运营效果较差。价格公安路为一层门面，面积在50平米左右，价格在16000-17000元/平米。淠望路为两层门面，每层在50平米左右，两层均价12000元/平米。民惠路为两层门面，每层在50平米左右，两层均价9000-16000元/平米。商铺情况层高4.5米，商铺面积为20-40 销售方式内铺返租5年：年返租金额在5%左右。内铺租金1.2万/年左右20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升

17、级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/八年的品牌美誉，家喻户晓的百姓市场。一、二期商住楼盘已成功运营，并成功创办了2.5万小商品综合市场、3万皖西规模最大、档次最高、品牌最全的家具、灯饰市场。六安大市场三期于去年3月份基本已销售完毕，目前已无现场销售，已在运营中，但由于定位较之前的一、二期大市场较高，总体运营效果较差。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 项目分析项目分析阳光威尼斯阳光威尼斯项目项目内容内容区位由梅山

18、路、皖西路、淠望路围合而成占地14万容积率4.28总建面40万产品情况城市中央居住区，周边商业、生活配套齐全，购物、餐饮、休闲、医疗、金融、交通等非常方便，并且教育配套也极其丰富； 项目由中国建筑西北研究院担纲设计，欧式立面，意大利风格，全部框架隐梁、隐柱结构，大栋距保证每栋楼的采光、通风、景观的均好性。产品方面，设计中规中矩，没有突出亮点以及增加附加值的设计。住宅户型90-130 的两房、三房为主住宅价格5900元/开盘日期2011年7月商铺户型一、二两层联卖，一层层高3.6米，二层3米，主力面积约100-150商铺价格2.8万-3.2万元/商铺情况临街商铺为二层设计，一二层联售客户来源市中

19、心住宅项目价值认可度高，供应稀缺，销售压力较小，客群主要来自周边区域客户、返乡置业客户以及周边乡镇客户。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/目前在售17、18号楼的尾盘，仅剩余6套左右，开盘均价在5900元/平米，价格区间5700-6500元/平米，该两栋楼于去年5月左右销售，正是六安楼市黄金季节，所以基本销售完毕。5月前后会有靠近人民路两栋多层建筑上市销售，共60余套，暂未定价。该项目大部分已销售完毕或交付，仅剩余少量体量，目前宣传力度较小。20132013房地产营销策划大

20、全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 项目分析项目分析阳光威尼斯阳光威尼斯阳光威尼斯临街商铺为两层设计，一、二两层联卖，一层层高3.6米，二层3米，主力面积约100-150。均价为2.8-3.2万元/平米幢号楼层推量成交去化率D17344.3%27344.3%E17229%27229%20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/竞争形势小结1、六安城区商业处于供大于求状况，且在售商业尾盘较多，总体

21、运营效果不佳。2、从租金层面看，六安目前店面租金普遍不高，且部分较好地段甚至一度出现租金下滑现象，而目前店面售价较高，投资店面的年回报比大约3%-5%。3、浙东商贸城，引入乐天玛特超市（原时代超市），10年返租对于六安投资客户有较大吸引力。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/二、目标客户回顾20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/2012年年售楼处启用售楼处启用

22、10月月一期启动一期启动13年年2月月一期商铺认筹一期商铺认筹7月月一期住宅开盘一期住宅开盘项目时间节点梳理4月月一期商铺开盘一期商铺开盘9月月二期商铺住宅开盘二期商铺住宅开盘q项目目前拆迁已结束，项目基本规划已经成型项目目前拆迁已结束，项目基本规划已经成型q针对需要快速回笼资金快速效果的原则需加快工程进度针对需要快速回笼资金快速效果的原则需加快工程进度根据推盘时间节点，本方案仅针对首批开盘商铺进行策略演练根据推盘时间节点，本方案仅针对首批开盘商铺进行策略演练20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产

23、商域网：http:/核心辐射群核心辐射群次级辐射群次级辐射群延伸辐射群延伸辐射群核心辐射群核心辐射群: : 六安市内核心城区客群六安市内核心城区客群以及霍邱、霍山、金寨县城客群以及霍邱、霍山、金寨县城客群次级辐射群次级辐射群: : 六安周边县城区客群六安周边县城区客群 （在外经商的六安人，具较强消费力）（在外经商的六安人，具较强消费力）延伸辐射群延伸辐射群: : 旅游旅游 商务等连带客群商务等连带客群客 群 区 域 来 源 分 析20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/关键词：具

24、一定资金实力、从众行为投资关键词：具一定资金实力、从众行为投资（2 2）投资客特）投资客特征征（1 1）投资客类）投资客类型型类型类型/ /特征特征第三类：对六安发展有一定了解，并有第三类：对六安发展有一定了解，并有一定业务或相关往来的其它客群。一定业务或相关往来的其它客群。具有一定资金实力，好面子，权威具有一定资金实力，好面子，权威人士；人士；投资渠道相对较贫乏，热衷商业物投资渠道相对较贫乏，热衷商业物业投资，业投资，对商业物业投资存在从众性消费行对商业物业投资存在从众性消费行为。为。第一类：六安当地私营业主、公务员、第一类：六安当地私营业主、公务员、私营国营企业的管理者等；私营国营企业的管

25、理者等；第二类：六安外出做生意及打工人第二类：六安外出做生意及打工人员；员；客群特征分析20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/三、第四季度目标分析20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/第四季度销售目标：u实现累计来访2000组u商铺购买意向客户1200组u具备购买力并能成功邀约到访客户500组u认筹客户300组u首期商铺去化100组根据9月总体来电来访及销售情况

26、反馈，9月平均每周来访达到一百组以上组，主要为过路客源，因本阶段并未做大的推广动作，故来电量偏低。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/四、策略要素思考20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/策略想法p基于目前的市场现状，下阶段项目的推广如何根据项目特点，有针对性的开展宣传推广p销售流程以及卖点挖掘的深度培训和强化演练p售价低开高走，让客户获利，项目有增值趋势；p

27、通过招商引进知名大商家，促进商铺销售； p定期下六安周边县城乡镇巡演，抓住周边有力的购买群体； p做好客户分类及梳理，对内铺进行挤压去化，确保首批房源去化均匀；p收筹计划：内铺5万每筹，外铺50万每筹；p后期住宅加推节点，主要视项目资金流、及运作情况而定。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/整体推广策略：整体推广策略：扩大传播面，抢夺关注，解决客户疑问广告展示与第三方炒作同步，增强信心推广主题推广主题 绝对商业核心，买铺就选市中心绝对商业核心，买铺就选市中心 -凯鸿城市广场售

28、楼处盛大开放，盛邀品鉴 20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/五、策略推广执行20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 项目一期启动目标客户70%为投资客，30%为经营户，目标是建立以“可持续经营”为导向的商业模式，由此降低专业风险，保障未来的正常经营。售卖对象30%必须是经营户Target 120132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼

29、升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 快节奏，闪电战， 整期整体推售时间控制在18个月以内，以确保24个月左右交付客户自营，同时确保推盘第一年半年内销售清空90%。超速营销，缩短营销周期Target 220132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 一期开盘以不高于市场价格入市，低开高走，以产品力+超值性吸引自营商户，保证自营商户利益。超值营销，提升物业价值Target 320132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市

30、！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/活动目的：借助政府公信力，为项目造势。参与人员：前期已登记客户 (开发商的关系户)、 六安当地商业户； 、媒体从业人员。活动内容：政府论坛n主流媒体的提前炒作；n活动现场精心包装；n政府领导高调发言。12月20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：h

31、ttp:/阶段执行第三阶段 开盘前各阶段具体执行节点及工作内容如下：【时间节点】：1月-3月【阶段目标】：【推广主题】：推开这扇门的人，都足以影响这座城市 300米超长临街面，10平米商业综合体 【工作重点】：STEP THREE：强势推广期1、扩大项目影响面，全城震撼2、集中维护前期已认筹大客户及老业主3、配合市场宣传，强化客户蓄水，为开盘做准备4、以凯鸿一期商业的火爆认筹，带动住宅的销售。1、媒体全线上刊，风暴式席卷全城（户外、网络、报广、DM、电台）2、主力店进驻签约，密集化新闻、活动炒作3、大客户邀访，内部需求测试，价格测试20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上

32、市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/阶段启动准备期推广启动期强势推广期锁客体验期工作重点产品景观商业等基础素材交底及规划设计配合，销售物料准备案场开放DM扫街户外媒体出街招商启动项目奠基政府联动商业说明会媒体全面上线开盘前活动筹备开盘前人员培训准备华润苏果及前期意向客户签约节点招商筹备与洽谈销售物料确定重点客户储备及维护大量蓄客媒体全覆盖签约启动活动店招商前期大客户接触招商期大客户洽谈招商期大客户洽谈客户招商启动暖场活动开盘前正式发卡蓄客开盘活动推广主题地段+项目整体规划概念地段+稀缺性+项目整体规划+华润苏果强势入驻地段+稀缺性+项目

33、整体规划华润苏果强势入驻地段+项目资源+价格优势地段+项目资源+价格优势地段+项目资源+价格优势+开盘倒计时主力媒体线下大牌DM车身围挡大牌DM户外网络DM短信车身围挡前期+自有媒介更新前期持续线下推广主力店启动大客户启动主力店客户洽谈大客户启动主力店客户洽谈及温暖客户体验加强大客户测试客户分级价格测试锁客政府联动商业说明会售楼处进场围挡预告奠基仪式暨食尚汇品鉴商业开盘华润苏果及前期意向客户签约9月10月2月1月12月11月20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/华润苏果签约会暨

34、意向客户酒会在即将开盘前，在蓄客情况良好的前提下，联合华润苏果举办签约会，将项目影响力推至顶峰。此次签约会，除媒体人员和政府官员外，将邀请所有意向客户。在意向客户对项目产生一定好感度和初期购买意向的阶段，通过签约会的事实证明和意向客户交流氛围，坚定客户认可并升华至强烈购买意向。2月20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/1、客户分级售卡会员制预约：当确定客户意向性后，我们将通过有效的会员制营销提升意向客户成为准客户（C级客户），通过此方案来锁定意向客户。当本案具备预售条件时机，收

35、取小订，升级客户、以达锁客目的。卡片优惠制定客户初步分级客户重点维护销售主题【线下锁客】制定购卡折扣意向客户购卡每月阶段储客折扣逐月递减+单套老业主专享折扣+多套老业主专享折扣OR购卡客户升级对点深度维护C-CC+运作方式：运作方式：1、会员卡实行实名制，一名只能购买一张，50000元/张。未购买客户会员卡可退;2、借鉴“日进斗金”的形式，分时设定卡片优惠，锁定客户诚意；3、给予老业主及多套房老业主额外优惠刺激老业主潜能；4、给予老业主介绍奖励，激励老带新；4、在蓄客过程中，所有客户皆可购买会员卡，并通过已购卡会员吸纳其他意向客户购卡成为会员。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大

36、全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/2、客户升级价格测试价格测试客户升级价格调整开盘预售价格测试：价格测试：针对商铺建立高中低区三种测试价格，对客户报价，并进行面积及铺位号落点，试探客户对于价格的反应，并得出客户需求集中区域，为价格调整提供依据。客户分级数量评判标准B？组办理VIP卡，参加价格测试，确定购买楼层，并且承受总价与本项目测试价格段匹配。B-？组办理VIP卡，参加价格测试，价格段匹配，但面积不确定。C？组办理VIP卡，未参加本轮价格测试，表示近期会来或观望等开盘再来。客户分级：客户分级：通过价格测试，对客户进行升级

37、，晋级出“B-B级”客户重点维护，同时依据价格测试结果调整定价策略，平衡高中低区及端户与中间户产品需求比例。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/阶段执行第四阶段 开盘前各阶段具体执行节点及工作内容如下：【时间节点】：开盘前1个月以内【阶段目标】：【推广主题】：华润苏果盛大开盘 “皖西中，10万平米城市综合体即将盛大开盘”【工作重点】：STEP FOUR：锁客体验期1、开盘前售楼处布置，销售道具全部到位2、客户锁定开展，通过需求对位和价格测试，摸清客户需求，为推盘方案和价格提供依据支撑1、客户梳理分类2、大客户及诚意客户需求对位3、价格表及开盘方案物料制作20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/阶段启动准备期推广启动期强势推广期锁客体验期工作重点产品景观商业等基础素材交底及规划设计配合，销售物料准备案场开放DM扫街户外媒体出街招商启动项目奠基政府联动商业说明会媒体全