浙江安吉大独栋别墅项目开盘营销策略报告

1、下阶段大独栋开盘营销策略报告下阶段大独栋开盘营销策略报告目录 准确准确把握市场走势把握市场走势 实现最佳业绩实现最佳业绩 准确准确定位定位 提升产品提升产品核心竞争力核心竞争力 精精准营销准营销 打造全方位推广通路打造全方位推广通路 激励方案激励方案 实现实现策略策略目标目标营销目标营销目标基本目标完成预订目标进阶目标实现利润最大化更高目标树立璞墅高端品牌形象 营销目标营销目标销售周期销售周期5 5个月个月销售任务：销售任务：5 5套排屋套排屋 1010套大独栋套大独栋总销金额：总销金额：50005000万万520201111.10.10月开盘月开盘20201111.11.11月加推月加推2

2、2月月4 4日春节日春节价格上涨，加推价格上涨，加推9 9套大独栋套大独栋20201111. .3 3月月5 5、6 6、7 7加加推推20201111.8.8月月-9-9月月余房续销余房续销将剩余房源将剩余房源一并推出一并推出加加推推1313套大独套大独栋，配合样板栋，配合样板段活动段活动20201111.12.12月加推月加推主推主推5 5、6 6、7 7排屋，续销的排屋，续销的同时累计和整同时累计和整理大独栋客户理大独栋客户为后期开盘准为后期开盘准备备三次加推时间结点三次加推时间结点分阶段销售目标分阶段销售目标119318月份9月份10月份11月份12月份8月份9月份10月份11月份12

3、月份合计1套排屋1套排屋7套独栋2套排屋2套独栋1套排屋1套独栋15套准确把握市场走势准确把握市场走势 实现最佳业绩实现最佳业绩 最近市场成交情况最近市场成交情况高层多层别墅交易套数（套）28308交易均价（元/）7413808564336 6、7 7月安吉成交量明月安吉成交量明显下滑，成交均价下降显下滑，成交均价下降5%5%，价格区间价格区间7500-80007500-8000。8 8套房套房源皆为源皆为2 2手市场成交别墅，在手市场成交别墅，在售楼盘售楼盘7 7月未有成交。月未有成交。同类产品价格情况竞品报价实际成交折扣成交/推盘排屋大独栋林雨香溪无9500-100000.95 11/26

4、君悦上居8200无0.945/99龙山庄园8000未开盘未开盘0翡翠湾7500未开盘0.92/60罗马风情9000未开盘0.958/46本次分期楼盘皆为市区别墅楼盘，排屋报价基本在8000左右，实际成交价7500左右去化与价格交叉比较客户数 单价合计5000-5500 5501-6000 6001-6500 6501-7000 7001-7500 7501-8000 8001-8500 8501-900123265116103430412218成交比重22%67%11%客户数 总价合计150万以下 151-180万 181-210万 211-220万 221-230万 231-240万 241

5、-250万 251-300万77315515283257300011520018成交比重61%28%11%100%从以往的来访客户及成交来看，客户对本案的心理预期价格：单价7000左右，总价基本控制在200万左右。现在售价格与来访客户心理预期价格差距过大，打开销售局面必须对现行价格进行调整。准确定位准确定位 提升产品核心竞争力提升产品核心竞争力 房号面积总价单价先阶段上浮15%总价上浮15%单价3-8#307.90 203460366082339793.687599.23-9#307.90 204599666452352894.8257641.754-2#307.90 201582165472

6、318194.4957529.054-8#307.90 197333164092269330.7657370.354-9#307.90 197702664212273579.7857384.154-12#307.90 200966365272311112.7957506.055-1#307.90 222888872392563221.3158324.855-2#307.90 220979871772541268.0458253.555-3#307.90 220579671642536664.948238.65-4#307.90 220086971482530999.588220.25-5#30

7、7.90 220394871582534540.438231.75-6#303.38 216765071452492797.6158216.755-7#303.38 224167573892577926.0438497.356-1#329.43 241636973352778824.4088435.256-2#329.43 241076973182772384.0518415.76-3#329.43 239495672702754199.5158360.56-4#329.43 239989872852759882.1838377.756-5#329.43 236991971942725407.

8、3338273.16-6#329.43 237090871972726543.8678276.556-7#329.43 242724073682791326.2768473.27-3#307.90 228307974152625540.2758527.257-5#307.90 227291873822613855.478489.37-6#303.38 223864173792574437.1738485.857-7#303.38 227292374922613861.4048615.8价格调整：报价调整根据客户预算情况及市场定价走势，将原上浮根据客户预算情况及市场定价走势，将原上浮15%去除，

9、回归原有定价。去除，回归原有定价。价格调整：折扣0.6一次性付款0.3璞墅卡0.1开盘认筹0.1准时签约0.10.4银行按揭0.1璞墅卡0.1开盘认筹0.1准时签约0.10.2分期0璞墅卡0.1开盘认筹0.1通过付款方式的不同区分折扣体系。关系客户再以上基础上增加通过付款方式的不同区分折扣体系。关系客户再以上基础上增加0.2精准营销精准营销 打造全方位推广通路打造全方位推广通路业务动作 答客问 楼盘亮点挖掘 销讲说辞 电话说辞完善 楼盘沙盘介绍 楼盘展板介绍 客户议价、逼定演练 来访接待运用 电话CALL客运用执行成交客户的维护(成交客户推荐客户成交24套排屋或13套大独栋指定房源，返还1万元

10、) 此类客户对我们项目是完全肯定的，从销售的角度来说，从他们的口中介绍我们的项目，能很好的降低客户的防备心理。 成交客户多为各个领域的成功人士，人脉较广，身边的朋友也相对有一定的实力。来访客户分析跟踪(10月1日前登记的来访客户推荐客户成交24套排屋或13套大独栋指定房源，返还1万元) 做好每次来访客户，回笼客户登记。分析来访每一组来访客户的关注点、摸清客户心理，合理配盘。 针对投资客，自用客准备2组不同的说辞。如：针对投资客户，在讲解中突出大市场的变化、安吉的发展规划、区域发展规划、楼盘配套的变化、价格、回报情况。针对自用客强调交通情况、周边及本案商业情况、小区景观情况、房型优势等业务动作购

11、买电话名单CALL客预约来访接近成交业务动作云鸿大厦竹制品交易市场转椅市场白茶市场高档物业成熟小区过期别墅区浙北商场中都百货百汇广场茶室足浴酒店写字楼派单成熟物业派单商业网点派单娱乐场所派单业务动作之圈城活动备注：办公楼客户配发邀请函，凭企业法人、部门经理、私营业主相关名片或备注：办公楼客户配发邀请函，凭企业法人、部门经理、私营业主相关名片或证明来访售楼处证明来访售楼处 附赠油卡附赠油卡业务动作之圈城活动圈城活动派发油卡圈城活动派发油卡通过安吉收费站派发售楼处邀请函通过安吉收费站派发售楼处邀请函通过加油站派发售楼处邀请函通过加油站派发售楼处邀请函1.每张卡每张卡200元元2.受邀请对象车价必须

12、受邀请对象车价必须20万以上万以上3.来访按车辆牌照登记来访按车辆牌照登记1车车1卡卡u联合安吉茶室夸大推广力度u茶室进门设立易拉宝u包厢茶几设立小展板u茶室派发邀请函，来访客户赠送茶室现金券100元业务动作之圈城活动业务动作之全城推广现阶段道旗、现阶段道旗、道旗 灯箱 高炮是本案现阶段主要来访途径。8、9月份增加城区户外看板势在必行l增加安吉主干道道旗或灯增加安吉主干道道旗或灯箱（广告内容告知大独栋即箱（广告内容告知大独栋即将开盘）将开盘）l增加蓝点标志地点高炮增加蓝点标志地点高炮（通过颜色强烈反差增加市（通过颜色强烈反差增加市区行人关注度）区行人关注度）业务动作之全城推广安吉全城短信多处群

13、发杭州短信群发同策会资源对项目短信群发抢墅！抢墅！7000元元/平方抢平方抢4A风景风景区新亚洲别墅，石材干挂里面，区新亚洲别墅，石材干挂里面，城市隐居生活，城市隐居生活，300平尊享平尊享500空间，抢墅热线：空间，抢墅热线：XXX好别墅就好比罗曼尼红酒经得起时间的沉淀 璞墅品酒会欢迎您的鉴赏业务动作之全城推广 专家研讨会或者论坛目的目的通过专家和意见领袖的言论，影响目标客户判断，促进认筹和销售关键点关键点1 1：论坛主题：论坛主题主题既要有一定新闻性，又要与项目相契合，如安吉的新城市建设等。关键点关键点2 2：嘉宾邀请：嘉宾邀请在时间和预算允许的前提下，嘉宾档次、权威性越高越好。关键点关键点3 3：事前事后软文炒作：事前事后软文炒作此类活动主要靠事前事后的新闻炒作来增加影响力和公信力。业务动