某小区规划设计说明

1、一：规划背景一：规划背景1、基地位置：安徽桐城桐城市位于长江北岸，大别山东麓，地处合肥、安庆交界中心，东邻庐江、枞阳两县，西连潜山县，北接舒城县，南抵怀宁县和安庆市。桐城市又称“七省通衢”,有“中国文都”、“江淮第一城”的美称。桐城交通便捷，陆路方面，206国道、合九铁路和泸蓉高速公路纵贯全境，航空方面距安庆、合肥机场较近，水路通过菜子湖直通长江。2、地块背景桐城市商贸城拆迁安置小区项目地块为原望溪东路南侧经济适用房地块，为了满足拆迁区居民安置和生活需求，市政府特批同意将其纳入商贸城安置点。二：现状概况二：现状概况1、区位条件：基地位于桐城市市区东北侧，区位优势明显，发展潜力大。基地被望溪东路

2、、居巢北路、北八路、创业二路围合，四面环路。基地离火车站较近，交通便捷。原基地总用地面积约为3.7万平方米，本次规划占地约1.8万平方米。2、基地现状条件： 基地现状内除了已经建成的经济适用房,其余均为荒地。经济适用房层数为5/6层，排列整齐。基地用地较为规则，为长方形。三：规划设计要求三：规划设计要求1、布局合理，功能齐全，建筑形式与现有经济适用房形式和谐统一。2、根据业主对此项目的设计要求为依据，使规划设计和建筑设计符合建设单位的开发意向，同时与周边地区的功能分区相协调。3、冲分利用已经形成道路和绿化，将小区道路和景观绿化有机的结合起来，形成人与自然和谐统一的整体气象。四：规划设计依据四：

3、规划设计依据1、 中华人民共和国城乡规划法第146号2、 建设部城市规划编制办法3、城市居住区规划设计规范GB50180-93(2002年版)4、民用建筑设计通则（GB 503522005）5、桐城市城市总体规划纲要2013-20306、甲方所提供的地形图，设计任务书等设计条件资料。7、其他国家相关设计规程、规范、规定。五：总体布局五：总体布局基地形状为较为标准长方形，四面环路。作为居住区居中设置出入口比较均衡、合理。为了满足居民生活和交通需求，小区内规划一条环道为主干道，所有支路均连接到主干道上，另设置一个主入口和两个次入口。小区内分区明确，主入口正对入口广场和社区服务中心，社区服务中心周围

4、为中心绿化，在地理和功能上都是小区的中心部位；由中心向四周是整齐的住宅和迷人的绿化带交替布置，再通过道路将这些区域连接在一起，形成了安置点小区的基本框架，在空间和功能上实现和谐统一。六：绿化系统分析六：绿化系统分析小区绿化系统是由小区中心的中心绿化向小区其他地区扩散而形成的。入口广场依附于中心绿化带，中心绿化带向周围扩散，形成3个绿化控制区，最终渗透到每一栋住宅，与宅旁绿地联系在一起。中心绿化、入口广场、绿化控制区、宅旁绿地有机地结合在一起，构成了小区生动和谐的整体绿化环境。小区合理分配乔木、灌木、草类比例，使得小区景观构成参差交错，非常有层次性；常绿树种和落叶树种相互搭配，使得景色在表现出季

5、节更替的基础上，做到景随时移，位移景变，四季有景。七：道路系统分析七：道路系统分析小区道路系统由卵状环形干道（7米宽）、支道（3米）、人行通道（1-2米）组成。环形干道通过3个入口（1个主入口、2个次入口）将整个住宅小区和周围城市道路连接起来，构建了小区和城市之间人流、物流的桥梁；小区支道被合理的布置在整个小区之中，宛如一条条脉络，和小区干道有机的结合在一期，将每一个住户和城市连接起来；人行通道零碎的分布在小区的每一片区域，将干道和支路联系在一起，不仅完善了整个小区的道路系统，而且形成了一道道独特的景观游览小道。八：竖向规划八：竖向规划1、 充分利用地形并结合用地现状，尽量减少工程土方量，满足

6、排水管道埋设要求，满足国家有关技术规范和标准。2、 结合组团地形特点，总体上因地制宜，因坡就势，在地面和道路竖向规划上有利于排水。3.、竖向规划主要参照控规来确定高程和标高。结合周边道路合理确定路面标高。九：工程管线规划九：工程管线规划1、给水工程规划水源选择：以规划道路的市政供水管为安置小区供水水源。供水量预测：综合考虑住户生活、商业公建、绿化、消防不可预见等用水因素，取水标准350升人日计算。管网布置：给水管网布置为干管环状，支管枝状。2、排水工程规划排水体制：规划采用雨、污分流制。排水方式：单体内污、废水排出室外，经化粪池处理达到基本环保要求后，排入组团内排水管道，再到城市排水管网。3、

7、电力工程规划变电系统安置小区内设一间配电房,均位于社区服务中心内。从规划道路进线，经配电房降压后送到每家每户。供电方式：高压线由规划道路引来，接入小区的配电房，低压线路送到各幢楼房。高低配线均采用铜芯电缆埋地敷设，供电方式采用干线环状，支线枝状。路灯：在组团内道路两旁设置低杆庭院灯，对组团干道实施两边交叉安装，其它道路单侧安装，电源从配电房引来，由组团内物业管理中心集中控制管理。4、 电讯工程规划电讯线路用光纤由规划道路市政电讯干线引直线电话至小区的电讯交换箱，再引至各用户。十一：综合经济技术指标十一：综合经济技术指标十十：周边基础设施及配套服务设施周边基础设施及配套服务设施社区服务中心包含物

8、业管理用房、配电机房、电讯机房、部分商业服务用房，以及半地下非机动车车库等功能。小区周边基础公共设施通讯、水电、煤气供给管线已基本建设完成，基地本身距离火车站较近，望溪东路已建成通车多年，状况良好，居巢北路、北八路、创业二路建设也在逐步推进之中。由于城市发展的逐步，以及基地所处位置，周边医疗卫生、教育设施已基本建设完成，文化、体育、商业服务、社区服务等服务设施尚未配建到位，但是这些服务设施都将在预留发展用地以及周边规划用地上逐步规划建设完成。十二十二：建筑形式与风格建筑形式与风格安置小区内通过入口广场和干道、支路，再搭配花坛、座椅、路灯形成丰富的小区道路景观，同时要与安置小区的建筑物相互映衬。

9、建筑颜色采用偏暖色，形成温馨和谐的小区氛围。安置小区内住宅建筑主体采用欧式简约风格，以简洁明快为主要特色，重视室内使用功能，强调室内布置应按功能区分的原则进行，家具布置与空间密切配合。这样不仅节约空间和材料，而且使室内布置清爽、有序，富有时代感和整体美，体现了现代派所追求的“少就是多”的简约化设计。新建建筑风格与外观须与现状建筑向协调，建筑设计要节能环保，使用太阳能供热。十三：安全管理系统十三：安全管理系统为符合文明居住环境的要求，采用先进、适用的智能化成套集成技术，提供居住区的安全性、适用性和物业管理水平。1、安全防范子系统1）出入口管理及周界防越报警系统建立封闭式的小区，加强出入口管理，防

10、范区外闲杂人员进入，同时防范非法翻越围墙或栅栏。建立周界防越报警系统，在小区内安装探测器。当发生非法翻越时，探测器可立即将警情传送到智能化管理中心，中心将在电子地图上显示出翻越区域，以利于保安人员及时准确地处理。2）闭路电视监控系统闭路电视监控系统是在小区主要通道、重要公建及周界设置前端摄像机，将图像传送到智能化管理中心。中心对整个小区进行实时监控和记录，使中心管理人员充分了解小区的动态。3）对讲防盗门系统对讲系统是在各单元入口安装防盗门和对讲装置，以实现访客与住户对讲/可视对讲。住户可遥控开启防盗门，有效地防止非法人员进入住宅楼内。2、信息管理子系统1）远程抄表系统本系统的技术原理是通过采用

11、低压电力线载波通讯技术实现居民住户的电表、水表、使用量信息采集，处理及远程自动传送，其设备硬件电路设计为数字载波通讯。系统在每个电表箱安装一个系统终端，每台系统终端通过短距离的屏蔽信号线连接远传式电表、水表、燃气表，直接实时读取每块水、电、煤表具的用量信息，并通过380/220v电力线直接传送到安装在绿化地带的箱式变内的系统路由器，通过路由器再传送到物业管理中心的系统集中器内。在系统集中器内配有电话Modem，通过市内电话网与供电、燃气、自来水公司通过电话直接向集中器呼叫采集，自动形成记帐数据文件供打印收费帐单。2）供电设备、公共照明、供水等主要设备监控管理对小区内给排水、变配电系统以及电梯等

12、进行工作状态的实时监测和控制，从而实现公共设备的最优化管理并降低故障率。同时，利用传感器技术和网络通讯控制技术，根据自然光亮度和使用要求，采用智能开关方式和定时自动控制方式实现公共照明及环境灯光的自动控制。从而达到优化整个小区灯光照明，延长灯具寿命和节约能源的目的。3）紧急广播与背景音乐在小区广场、中心绿地、组团绿地、道路交汇等处设置音箱，音柱等放音设备，由管理中心集中控制，可在节假日、每日早、晚及特定时间播放音乐，也可通过遍布于小区内的音箱播放一些公共通知、科普知识、娱乐节目等。同时，在发生紧急事故时可作为紧急广播强制切入使用。3、物业计算机管理系统硬件部分采用计算机或计算机局域网组成。软件

13、部分以高效、便捷的软件体系来协调小区居民、物业管理人员、物业服务人员三者之间的关系。对物业管理中的房产、住户、服务、公共设施、工程档案、各项费用及维修信息资料进行数据采集、传递、加工、存储、计算等操作，反映物业管理的各种运行状况。软件结构应以网络为基础，实现信息共享，方便物业公司和住户信息沟通。4、信息网络子系统信息网络子系统提供小区的信息传输通道，是目前发展最为迅速的高科技领域之一。住宅小区开发建设和物业管理实施现代信息集成技术（HI-CIMS）的基本要求。1）建立通达每户的小区宽带光纤用户接入网络，向住户综合在提供2种以上的基本业务（普通电话、高速数据、有线电视）。2）基于上述宽带光纤用户

14、接入网，提供业务质量（QOS）合格的基于MPEG-2的交互式数字视频业务，支持数字视频广播、按次付费数字电视、电子节目指南（EPG）等高级数字视频应用。十四：专家评审意见十四：专家评审意见一：总体评价项目位于城市东北片区，南临北八路、西接居巢北路、东临盛唐北路，北侧为望溪东路，交通便利，区位优势明显。 该规划符合城市居住区规划设计规范，编制依据充分，设计思路、规划技术线路清晰，功能分区，原则予以通过。二：为使方案更加科学合理，提出如下完善意见与建议：（一）、进一步加强基地周边公共服务及基础设施情况分析，合理确定社区中心（物业）、配电设施等公共服务设施规模及位置。（二）、优化交通组织设计，合理确

15、定小区主出入口位置，明确机动车、非机动车停车位及数量。（三）、严格按照城市居住区规划设计规范强制性条文要求执行，切实改善居住环境，提高小区品味，合理配设公共绿地和室外活动空间。补充绿地布置图件，明确公共绿地位置及面积。（四）、建筑设计应体现节能、环保要求，建筑风格须与周边建筑相协调。（五）、合理科学确定雨、污水排放方向及路径，加强小区排水管网与市政管网、干渠的链接。（六）、优化户型方案设计。（七）、涉及人防、消防安全等以部门意见为准。十五：评审意见回复十五：评审意见回复一、基地周边公共服务及基础设施情况分析在分析图中的周边公共服务设施中有所反映；物业管理用房及相关配套商业服务设施均设置在社区服务中心内，配电房经过考虑放在社区服务中心室内。二、考虑到现状部分道路已经成型，以及已建成的部分现状建筑，小区道路系统和出入口位置不作修改；经核算，机动车停车位数量和位置不作修改，在社区服务中心做半地下车库，具体停车位分布见图册。三、绿地位置和功能详见分析图中的绿化位置图。四、新建建筑风格与外观须与现状建筑相协调，建筑设计要节能环保，使用太阳能供热，具体情况会在后期的建筑设计中反映。五、考虑到现状水渠存在诸多问题，雨污水排放保持原有设计不变，排向居巢北路和北八路，雨水与居巢北路市