同致行郑州惠众·西城一品首批房源价格制定方案

1、TOUCH STONE(CHINA)20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/同致行地产惠众西城一品项目组2011年8月TOUCH STONE(CHINA)20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/本次项目定价的意义及原则：本次项目定价的意义及原则：近期在整个限购限贷的政策的打压下，整体房地产市场处于调整阶段，成交低迷，并且各近期在整个限购限贷的政策的打压下，整体房地产

2、市场处于调整阶段，成交低迷，并且各代理银行放款速度与之前相比有明显的放缓。因此本次定价的原则我司有以下几个方面的代理银行放款速度与之前相比有明显的放缓。因此本次定价的原则我司有以下几个方面的考虑：考虑：1、保证开盘最大化的销售，为惠众置业保证有足够的现金流回款；（根据目前各代理、保证开盘最大化的销售，为惠众置业保证有足够的现金流回款；（根据目前各代理银行的放款速度，必须在银行的放款速度，必须在9月份开盘就能达到一定的销售金额，方能在今年月份开盘就能达到一定的销售金额，方能在今年12月份月份前达到本项目所需的回款目标）；前达到本项目所需的回款目标）；2、9月份开盘必须达到一定的销售套数，才能在下

3、阶段有条件加推其他房源，保证惠月份开盘必须达到一定的销售套数，才能在下阶段有条件加推其他房源，保证惠众置业后续开发其他项目的资金要求；众置业后续开发其他项目的资金要求；3、项目首次开盘必须树立一个开盘热销的局势，才能在淡市下快速的树立项目的品牌、项目首次开盘必须树立一个开盘热销的局势，才能在淡市下快速的树立项目的品牌及为后续销售打下基础。及为后续销售打下基础。TOUCH STONE(CHINA)20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/二、现阶段入市价格的测算及建议二、现阶段入市价

4、格的测算及建议一、周边项目销售深度研究一、周边项目销售深度研究三、关于不同价格下解筹率的预判参考三、关于不同价格下解筹率的预判参考TOUCH STONE(CHINA)20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/项目周边竞争楼盘分布项目周边竞争楼盘分布本次研究及定价参考楼盘的选取，主要以项目周边位置、配套、环境相类似的几个楼盘作为参考，主要选取明钻、晶华城、九龙城、中原万达广场、中原新城5个项目，锦艺国际华都由于近一年没有新房源推出，所以不直接列为参考对象。本项目本项目晶华城晶华城正商

5、明钻正商明钻中原万达广场中原万达广场九龙城九龙城中原新城中原新城竞争项目销售研究竞争项目销售研究TOUCH STONE(CHINA)20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/项目名称正商明钻正商明钻开发商河南正商置业有限公司建筑类别板塔结合、高层物业类别住宅物业位置中原区农业西路与秦岭路交汇处东200米路北占地面积135亩总建筑面积40万平方米容积率3.2绿化率32%总户数3500户，当期1566户车位1566个竞争项目销售研究竞争项目销售研究TOUCH STONE(CHINA)2

6、0132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/3.6限购令出台正商明钻正商明钻近期成交均价接近为近期成交均价接近为64006400元元/ /，月成交量，月成交量9090套左右。套左右。正商明钻在限购令出台之前，整体销售均价及成交量表现比较平稳, 同郑州房地产市场表现比较一致，呈现量价小步提升的现象。限购令出台后，当月成交量即大幅下滑，在明钻整体的调低均价后，销量才逐步回升。以上数据均来至于房管局签约数据竞争项目销售研究竞争项目销售研究2011年销售均价及销量研究3.6限购令出台TOUCH

7、 STONE(CHINA)20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/一、正商明钻一、正商明钻7 7月月2424日开盘日开盘：u房源：房源：前期17#、19#楼开盘剩余房源及18#楼三栋,约560套房源打包销售；u面积区间：面积区间：包括43一房、89-102两房、118三房；u优惠：优惠：认筹当天办卡客户优惠100元/；按揭1%，一次性3%；三房额外优惠 25000元至总房款；u价格：价格：成交价6300-65006300-6500元元/ /；u销售情况：销售情况：当天销售5454

8、套套优惠力度大但销售较差。竞争项目销售研究竞争项目销售研究二、正商明钻二、正商明钻8 8月月1313日日14#14#楼开盘：楼开盘：u房源：房源：2期14#楼，共计210套左右； u面积：面积： 43一房、89-102两房、118三房 ； u优惠：优惠：100元/会员优惠+全款3%；按揭1%优惠、3房额外优惠22000元；u价格：价格：成交均价64006400元元/ /平米平米；102两房价格在6000-61006000-6100元元/ /；u销售情况：销售情况：当天共计成交7575套。近期开盘监控：近期开盘监控：TOUCH STONE(CHINA)20132013房地产营销策划大全房地产营销

9、策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/项目名称晶华城晶华城开发商河南洲海置业开发有限公司建筑类别板塔结合、多层、小高层、高层物业类别住宅物业位置中原区农业西路与秦岭路交汇处东200米路北占地面积120亩总建筑面积50万平方米容积率2.67绿化率32.2%总户数1398户车位地上：300个当前推售情况：当前推售情况：一期、二期已售罄，目前销售的为三期30#楼，27层，两梯四户，剩余房源不多，均价61006100元元/ /。竞争项目销售研究竞争项目销售研究TOUCH STONE(CHINA)20132013房地产营销策划大全

10、房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/3.6限购令出台3.6限购令出台晶华城晶华城近期销售均价为近期销售均价为61006100元元/ /，月成交量在，月成交量在2020套左右套左右。晶华城在2011年上半年主要销售最后一期四栋高层剩余产品，在限购令出台之前，成交均价一直处于6000元/以上，成交量相对较为理想；限购令出台之后，成交均价一度跌破6000元/，成交量也一直处于低谷，7月份推出新产品后，价格开始有所回升在6100元/左右，成交量也出现上涨。以上数据均来至于房管局签约数据2011年销售均价及销量研究竞争

11、项目销售研究竞争项目销售研究TOUCH STONE(CHINA)20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/项目名称九龙城九龙城开发商河南益通置业有限公司建筑类别板塔结合、多层、小高层、高层物业类别住宅物业位置中原区农业西路与桐柏路交汇处西300米占地面积430亩总建筑面积100万平方米容积率2.54绿化率35%当前推售情况：当前推售情况：u 目前推售二期天悦龙庭3#楼；u 房源面积为77平米两房变三房，134平米三房变四房，21平米的赠送面积 ；u 一期剩余房源执行特价房推售策略，

12、推出10套特价房，均价57005700元元/ /。二期二期一期一期竞争项目销售研究竞争项目销售研究TOUCH STONE(CHINA)20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/3.6限购令出台3.6限购令出台九龙城九龙城近期成交均价在近期成交均价在63506350元元/ /，月成交量在，月成交量在2525套左套左右。右。九龙城由于前期证件及产品质量问题，市场口碑一直较差，成交均价也一直处在6000元/左右徘徊，限购令出台后，由于加推了临农业路品质相对较高的产品，价格小幅出现上涨，成

13、交量也在短期内有一定增长，但随着政策的持续影响，成交量开始出现大幅下降，月均销售量仅但随着政策的持续影响，成交量开始出现大幅下降，月均销售量仅2020多套。多套。明显说明在现阶段的市场情况下，价格成为影响成交的关键，九龙城的营销策略制定明显失误。明显说明在现阶段的市场情况下，价格成为影响成交的关键，九龙城的营销策略制定明显失误。以上数据均来至于房管局签约数据2011年销售均价及销量研究竞争项目销售研究竞争项目销售研究TOUCH STONE(CHINA)20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：

14、http:/当前推售房源当前推售房源u 房源： 7月30日3#楼一单元开盘（临秦岭路） 33层两梯四户共128套； u 面积：两房84、86，三房134； u 优惠：按揭4%，全款7%；u 销售情况：5万元大定，当天销售80余套。u 近期推售：尾盘剩余房源销售2#2#3#3#sohosohosohosoho秦秦 岭岭 路路中中 原原 路路1#1#6#6#4#4#5#5#项目名称中原万达广场中原万达广场开发商郑州万达广场投资有限公司建筑类别高层物业类别商业、住宅、SOHO物业位置中原路与秦岭路交汇处占地面积92679平方米总建筑面积53万商业建面24.9万平方米住宅建面28.2万平方米容积率4.

15、55绿化率14.8%总户数3807户车位住宅1002个、商业1341个竞争项目销售研究竞争项目销售研究TOUCH STONE(CHINA)20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/3.6限购令出台3.6限购令出台中原万达广场中原万达广场近期成交均价在近期成交均价在70607060元元/ /，月成交量在，月成交量在8080套左右。套左右。万达广场由于品牌知名度较高，成交均价一直区域处于高位，在限购令出台之前，月成交量均达到200套以上。由于前期销售速度较快，剩余货源本身不多，在限购令

16、出台由于前期销售速度较快，剩余货源本身不多，在限购令出台之后，受政策影响较小，成交均价无明显下调，但成交量出现大幅下降。之后，受政策影响较小，成交均价无明显下调，但成交量出现大幅下降。以上数据均来至于房管局签约数据2011年销售均价及销量研究竞争项目销售研究竞争项目销售研究TOUCH STONE(CHINA)20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/项目名称中原新城中原新城投资商升龙企业开发商郑州元龙房地产开发有限公司建筑类别高层物业类别住宅、酒店、写字楼物业位置中原区陇海路与桐柏

17、路交汇处总建筑面积180万商业建面28万平方米住宅建面140万平方米写字楼酒店7万平方米容积率5.6绿化率30%总户数25000户车位11000个竞品项目概况王府一号公园一号中原新天地观澜一号学府一号项目鸟瞰图项目鸟瞰图2#楼TOUCH STONE(CHINA)20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/3.6限购令出台3.6限购令出台中原新城中原新城近期成交均价在近期成交均价在69006900元元/ /，月成交量在，月成交量在100100套套左右。左右。中原新城在限购令出台之前，销

18、售均价及销售速度一度是区域标杆，在限购令出台在限购令出台之后，成交均价开始出现急速下调，成交量在成交均价下调中缓慢上升，近阶段推之后，成交均价开始出现急速下调，成交量在成交均价下调中缓慢上升，近阶段推出出68006800元元/ /的一口价后（不限户型、不限楼层），成交量开始出现大幅上涨。的一口价后（不限户型、不限楼层），成交量开始出现大幅上涨。以上数据均来至于房管局签约数据2011年销售均价及销量研究竞争项目销售研究竞争项目销售研究TOUCH STONE(CHINA)20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网

19、：房地产商域网：http:/当前推售情况：当前推售情况：一、中原新城一、中原新城2#2#楼楼7 7月月2424日开盘日开盘房源：房源：推出新天地组团2#楼，3个单元、33层、两梯六户，共324套房源；面积区间：面积区间： 55一方、86-90两房、133-140三房；销售均价：销售均价：69006900元元/ /；优惠：优惠：入会2%2%，一次性3%3%，按揭无优惠，开盘当天额外额外2 2个点个点优惠；销售情况：销售情况：当天成交51套，开盘去化率为16%16%，效果较差； 2#2#楼近期采用封盘后，小批量多频次推售开盘策略；楼近期采用封盘后，小批量多频次推售开盘策略；8.14中原新天地2#2

20、单元5-20层60套房源，开盘均价7100左右 ，当天成交30套；8.21中原新天地2#1单元6-20层房源 60套，开盘均价7100左右，当天成交19套；8.28中原新天地2#1单元5-31层房源 80套，左右均价7100左右 ，当天成交23套。近期开盘监控：近期开盘监控：二、中原新城近期推出二、中原新城近期推出68006800元元/ /一口价销售策略（一口价销售策略（B B区公园一号和区公园一号和E E区观澜一号，区观澜一号，不限户型、不限楼层），市场推广上推出不限户型、不限楼层），市场推广上推出64006400元元/ /起价，市场反映良好，日常的成起价，市场反映良好，日常的成交量开始有所

21、回升；交量开始有所回升；竞争项目销售研究竞争项目销售研究TOUCH STONE(CHINA)20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/1 1、从调研结果可以看出，受限购令的影响，近阶段周边竞争市场整体销、从调研结果可以看出，受限购令的影响，近阶段周边竞争市场整体销售价格与去年同期相比下降了近售价格与去年同期相比下降了近10%10%。2 2、限购令后，虽然周边竞争项目调整了营销策略并变相的降低了销售价、限购令后，虽然周边竞争项目调整了营销策略并变相的降低了销售价格，但成交量依旧低迷，

22、客户观望情绪比较严重。格，但成交量依旧低迷，客户观望情绪比较严重。3 3、项目及营销上重要的节点、项目及营销上重要的节点认筹及开盘解筹效果越来越不理想，客认筹及开盘解筹效果越来越不理想，客户对普通的营销手段已经开始麻木，关注重点只在实际成交价格上。户对普通的营销手段已经开始麻木，关注重点只在实际成交价格上。4 4、因此本项目此次首批房源入市价格制定必须合理、客观，尊重近阶段、因此本项目此次首批房源入市价格制定必须合理、客观，尊重近阶段真实的市场情况及升级客户的心理预期来制定，才能达到一个较好的真实的市场情况及升级客户的心理预期来制定，才能达到一个较好的销售效果，保证在限购令影响的淡市下取得营销

23、制胜。销售效果，保证在限购令影响的淡市下取得营销制胜。调研启示调研启示竞争项目销售研究竞争项目销售研究TOUCH STONE(CHINA)20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/二、现阶段入市价格的测算及建议二、现阶段入市价格的测算及建议一、周边项目销售深度研究一、周边项目销售深度研究三、关于不同价格下解筹率的预判参考三、关于不同价格下解筹率的预判参考TOUCH STONE(CHINA)20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：

24、1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/n 客观市场下现阶段的入市售价测算客观市场下现阶段的入市售价测算n 现阶段入市策略及价格建议现阶段入市策略及价格建议二、现阶段入市价格的测算及建议二、现阶段入市价格的测算及建议TOUCH STONE(CHINA)20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/A、成本法B、收益法C、市场比较法D、客户心理价位摸排价格定位方法选择价格定位方法选择TOUCH STONE(CHINA)20132013房地产营销策划大全房地产营销策划

25、大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/根据目前郑州楼市现状，结项目周边在售楼盘深入调研与各项目实际成交均价，我司按照区域因素（项目地段、片区商业环境、交通便捷状况、周边污染、区区域因素（项目地段、片区商业环境、交通便捷状况、周边污染、区域发展前景、片区自然环境域发展前景、片区自然环境 ）与项目因素（物业规模、整体规划、外立面形象、）与项目因素（物业规模、整体规划、外立面形象、园林设计及小区绿化、产品创新设计、朝向、公共部分装修档次、会所、幼儿园林设计及小区绿化、产品创新设计、朝向、公共部分装修档次、会所、幼儿园、车位噪音影响

26、、物业管理园、车位噪音影响、物业管理 ）等标准进行分析对比，运用科学的价格计算模型推算项目的价格。项目价格预期项目价格预期市场比较法市场比较法项目价格定位方法项目价格定位方法TOUCH STONE(CHINA)20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/市场比较法项目定价项目地段、片区商业环境项目地段、片区商业环境交通便捷状况、周边污染交通便捷状况、周边污染区域发展前景、片区自然环境区域发展前景、片区自然环境 区域因素修正区域因素修正 规划设计情况修正规划设计情况修正 物业规模、整体

27、规划物业规模、整体规划外立面形象、园林设计及外立面形象、园林设计及小区绿化、产品创新设计小区绿化、产品创新设计、朝向、公共部分装修档、朝向、公共部分装修档次、会所、教育配套、车次、会所、教育配套、车位、噪音影响、物业管理位、噪音影响、物业管理 选取相似区域同类楼盘做为对比参照项目价格定位项目价格定位项目价格预期项目价格预期市场比较法市场比较法TOUCH STONE(CHINA)20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/交易时点交易时点研判销售速度或周期进行修正，调差系数控制在合理的

28、范围。区域因素区域因素项目地段片区商业环境交通便捷状况周边污染区域发展前景片区自然环境 产品设计规划情况产品设计规划情况物业规模整体规划外立面形象园林设计及小区绿化产品创新设计朝向公共部分装修档次会所、幼儿园、车位噪音影响物业管理 市场宣传推广市场宣传推广市场比较法项目定价市场比较法市场比较法项目价格定位原理项目价格定位原理TOUCH STONE(CHINA)20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/1 1、区域因素修正、区域因素修正价格定位因素修正价格定位因素修正单项调差系数设置

29、控制在：1%；综合调差系数控制在： 10%。比较因素比较因素本项目本项目正商明钻正商明钻九龙城九龙城晶华城晶华城中原万达广场中原万达广场中原新城中原新城片区商业环境54.54.5555.5项目地段1099.59.51011交通便捷状况109991010.5周边污染1516151615.516区域发展前景151414.514.51615.5区域认可度201819192121片区自然环境252425252525总 计10094.596.598102.5104.5TOUCH STONE(CHINA)20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053

30、527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/2 2、项目规划设计情况修正、项目规划设计情况修正价格定位因素修正价格定位因素修正单项调差系数设置控制在：1%；综合调差系数控制在： 10%。比较因素比较因素本项目本项目正商明钻正商明钻九龙城九龙城晶华城晶华城中原万达广场中原万达广场中原中原新城新城物业规模55.55.555.55.5外立面形象54.5交通布局54.544.554.5停车规划4.54.5自身配套1099910.510.5公共部分装修档次101010101010物业管理1110.5市场认可度10109101111整

31、体规划151514.5151514园林设计及景观绿化2523.523.523.52423.5总 计1009694.595.510298.5TOUCH STONE(CHINA)20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/3 3、市场宣传推广修正、市场宣传推广修正价格定位因素修正价格定位因素修正项目应打破了市场常规操作方法，从目前在售楼盘来看,其营销理念及营销手段明显处于同类楼盘之上。单项调差系数设置控制在：1%；综合调差系数控制在：10%。比较因素比较因素本项目本项目正商明钻正商明钻九

32、龙城九龙城晶华城晶华城中原万达广场中原万达广场中原新城中原新城发展商品牌及实力202120202221宣传推广202021192221事件营销252524242626现场包装353636343636合计10010210197106104TOUCH STONE(CHINA)20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/4 4、交易时点修正、交易时点修正价格定位因素修正价格定位因素修正片区市场上供应量以及对相应的竞争压力分析，综合评估，调差系数设置在合理的5%范围内。 比较因素比较因素本项

33、目本项目正商明正商明钻钻九龙城九龙城晶华城晶华城中原万达广中原万达广场场中原新中原新城城工期情况353634363636推售节奏252624252626市场环境202020202121开盘季节202121212121交易时点修正10010399102104104TOUCH STONE(CHINA)20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/住宅销售均价制订体系住宅销售均价制订体系住宅定价系统住宅定价系统分项分项正商明钻正商明钻九龙城九龙城晶华城晶华城中原万达广中原万达广场场中原新城中

34、原新城交易价格64006350610070606900区域因素修正105.5%103.5%102.0%97.5%95.5%产品规划设计修正104.0%105.5%104.5%98.0%101.5%市场宣传推广修正98.0%99.0%103.0%94.0%96.0%交易时期修正97.0%101.0%98.0%96.0%96.0%修正价格6675.2 6933.0 6563.1 6087.4 6164.0 TOUCH STONE(CHINA)20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/p

35、 p项目综合项目综合 = P= P修正修正A A* * tn tn65726572元元/ / (p(p项目修正项目修正AA比较比较A A楼盘修整价格，楼盘修整价格， tntn各楼盘相应权重各楼盘相应权重) )p p项目修正项目修正A A =P =PA A* * A1 A1* *A2A2* * * *AnAn(p(p项目修正项目修正AA比较比较A A楼盘修整价格，楼盘修整价格，AnAn楼盘楼盘A A各比较价格系数各比较价格系数) )项目项目正商明钻九龙城晶华城中原万达广场中原新城系数25%25%25%15%10%也就说明, 在本项目的自然资源、产品品质、项目规模、自身配套、市场情况、工期情况等质

36、素的综合评定条件下，结合与项目周楼盘合理竞争力，本项目的住宅现阶段入市销售价格水平可达到6572元/。住宅销售定价住宅销售定价住宅定价系统住宅定价系统TOUCH STONE(CHINA)20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/住宅定价系统住宅定价系统客户主要心理价位预期集中在6400-6600之间，根据客户价位占比权重测算本项目预期售价为64276427元元/ /。客户心理价位摸排客户心理价位摸排已升级客户价格心理预期摸排已升级客户价格心理预期摸排价格区间6000及以下6001-

37、63006301-66006601-68006801以上合计客户数量10105124606305占比3%34%41%20%2%100%客户心理价位修正测算客户心理价位修正测算客户预期单价取值60006200650067006801合计权重比例3%34%41%20%2%100%售价测算19721352643131813464276427TOUCH STONE(CHINA)20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/1、结合项目自身的价值与周边竞争楼盘的比较得出项目售价为：6572657

38、2元元/ /；2、配合近期升级客户心理价预计测算出本项目整体销售均价为：64276427元元/ /；综合评估项目现阶段入市销售均价约为：综合评估项目现阶段入市销售均价约为：6500元元/住宅定价系统住宅定价系统TOUCH STONE(CHINA)20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/根据现阶段客观市场评分体系及客户心理预期摸排，现阶段的入市价格较低，但原预定住宅整体均价：6800元/能不能实现？怎么实现？住宅定价系统住宅定价系统TOUCH STONE(CHINA)2013201

39、3房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/n 客观市场下现阶段的入市售价测算客观市场下现阶段的入市售价测算n 现阶段入市策略及价格建议现阶段入市策略及价格建议二、现阶段入市价格的测算及建议二、现阶段入市价格的测算及建议TOUCH STONE(CHINA)20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/一、采用低开高走价格策略一、采用低开高走价格策略二、按楼栋素质科学定价策略二、按楼栋素质科

40、学定价策略三、合理化的价差制定策略三、合理化的价差制定策略住宅定价系统住宅定价系统实现信心保障实现信心保障TOUCH STONE(CHINA)20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/n 首次开盘务必求一个较好的销售结果，形成良好口碑，为后期销售奠定基础；首次开盘务必求一个较好的销售结果，形成良好口碑，为后期销售奠定基础；n 首次开盘要预留一定的溢价空间，让第一批钟情于项目的客户得到实惠；首次开盘要预留一定的溢价空间，让第一批钟情于项目的客户得到实惠；n 目前受调控政策的影响，市场

41、处于低迷期，入市时不宜采用高举高打的策略，目前受调控政策的影响，市场处于低迷期，入市时不宜采用高举高打的策略，价格不宜过高；价格不宜过高；n 开发商在片区市场的知名度不高，难以形成有利的口碑效应，因此，在首批房开发商在片区市场的知名度不高，难以形成有利的口碑效应，因此，在首批房源应采用源应采用 低开高走的策略，引爆市场；低开高走的策略，引爆市场；一、采用低开高走价格策略一、采用低开高走价格策略住宅定价系统住宅定价系统TOUCH STONE(CHINA)20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：

42、http:/p 楼栋打分表因素及所占比重楼栋打分表因素及所占比重二、按楼栋素质科学定价二、按楼栋素质科学定价住宅定价系统住宅定价系统TOUCH STONE(CHINA)20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/二、按楼栋素质科学定价二、按楼栋素质科学定价住宅定价系统住宅定价系统因素因素交易时交易时机机污染污染采光采光噪音噪音户型设户型设计计景观景观通风通风视野视野得分得分 权权重楼栋重楼栋20%20%14%14%10%8%8%6%100%2#2#101091099989.48 4#

43、4#1010910910999.62 6#6#8109899998.86 7#7#779999988.14 8#8#998.5888898.53 9#9#7788.588887.67 TOUCH STONE(CHINA)20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/p 各楼栋整体销售均价明细各楼栋整体销售均价明细二、按楼栋素质科学定价二、按楼栋素质科学定价住宅定价系统住宅定价系统楼栋号楼栋号2#2#4#4#6#6#7#7#8#8#9#9#合计合计楼栋均价（元/）7047 7085 68

44、80 6685 6791 6558 楼栋面积（）11774131481317812909241132461399735销售总价（元）82974860931553119066117186298629163740584161415294678245849整体均价（元/）6800.48 6800.48 TOUCH STONE(CHINA)20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/参考近期市场客观情况、及我们建议采用的低开高走的价格策略；再结合项目本身楼栋本身素质的不同，那么我们建议在保证

45、整体均价6800元/实收价格的基础上：66026602元元/ /首批房源7#、9#楼的入市价格在：TOUCH STONE(CHINA)20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/根据此策略推算，首批房源入市销售过程中整体成交均价将不低于66026602元元/ /。住宅首批定价系统住宅首批定价系统p 7#7#、9#9#楼销售定价楼销售定价三、合理化的价差制定策略三、合理化的价差制定策略惠众7#、9#整体实收价格汇总楼栋可售面积销售金额均价7#12909 86,302,972 6,685

46、.49 9#24613 161,421,013 6,558.36 合计37522 247,723,985 6,602.106,602.10 TOUCH STONE(CHINA)20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/9#：6558元/7#：6685元/8#：6791元/6#：6880元/4#：7085元/2#：7047元/p 平面示意平面示意TOUCH STONE(CHINA)20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：10535

47、27879 房地产商域网：房地产商域网：http:/p 7#7#、9#9#楼价格表验证楼价格表验证p客户需求分析p平面调差制定p楼层调差制定p特殊调差制定住宅首批定价系统住宅首批定价系统三、合理化的价差制定策略三、合理化的价差制定策略TOUCH STONE(CHINA)20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/p升级客户户型需求分析升级客户户型需求分析三、合理化的价差制定策略三、合理化的价差制定策略7#7#楼楼9#9#楼楼西单元西单元东单元东单元户型户型 楼层楼层766511385

48、.2109125.185109139东一户西一户中户东二户西二户东一户西一户东二户西二户东一户西一户西二户东二户1-51-5层层63432101136-106-10层层28324101115218110511-1511-15层层2321283111712316-2016-20层层18991111164121-2521-25层层244171226-2926-29层层2413030层以层以上上1小计小计7785334255947241814合计合计17423108总合计总合计305客户需求分析：1、客户普遍选择面积小两房，面积大的房源客户选择量少；2、同样面积房源，客户选择东户的量远远大于西户；3

49、、客户选择7#楼多于9#楼，9#楼东单元选择多于西单元；4、客户选择楼层主要集中在620层，TOUCH STONE(CHINA)20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/p市场稀缺、畅销户型资源优势明显，数量有限，要保证最大程度实现其价值及利润；p认筹升级客户集中倾向于的单位，通过价格的制定，人为的引导客户向其他相似单位的分流；p认筹升级客户心理障碍（污染因素）明显的单位，必须与其他单位拉开一定的差距，但必须差距应适中，以免过高拉大优势单位影响解筹率；p 平面调差原则平面调差原则住

50、宅首批定价系统住宅首批定价系统三、合理化的价差制定策略三、合理化的价差制定策略TOUCH STONE(CHINA)20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/p 平面调差因素及所占比重平面调差因素及所占比重住宅首批定价系统住宅首批定价系统三、合理化的价差制定策略三、合理化的价差制定策略TOUCH STONE(CHINA)20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/p 平面调

51、差比分平面调差比分住宅首批定价系统住宅首批定价系统三、合理化的价差制定策略三、合理化的价差制定策略楼栋序序号号户型编号户型编号因素因素户型户型污染污染面积面积朝向朝向采光采光景观景观视野视野通风通风噪音噪音得分得分分值分值价格价格修正修正权重权重15%15%15%15%10%10%10%5%5%100%7#01西二户113.19877778977.65 -238.0 10002东二户113.199710898988.60 11.0 30003东一户76.110991010109999.50 247.0 55004中户65.69109101010109899.60 273.0 55005西一户7

52、6.110899989978.80 63.0 3009#01西单元-西二户125.19877768967.50 -277.0 002西单元-东二户109.59988777988.05 -133.0 15003东单元-西二户109.59988777988.05 -133.0 15004东单元-东二户13991069899988.55 -2.0 20005东单元-东一户85.2910810999899.10 142.0 40006东单元-西一户85.29989999898.80 63.0 35007西单元-东一户85.29989999888.75 50.0 30008西单元-西一户85.29888

53、989878.30 -67.0 200TOUCH STONE(CHINA)20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/9#楼平面差楼平面差面积价差125.10面积价差109.5150面积价差109.5150面积价差139200面积价差85.2200面积价差85.2300面积价差85.2350面积价差85.2400住宅首批定价系统住宅首批定价系统三、合理化的价差制定策略三、合理化的价差制定策略TOUCH STONE(CHINA)20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升

54、级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/7#楼平面差楼平面差面积价差113.1100面积价差113.1300面积价差76.1300面积价差76.1550面积价差65.69550住宅首批定价系统住宅首批定价系统三、合理化的价差制定策略三、合理化的价差制定策略TOUCH STONE(CHINA)20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/p考虑到目前客户对高楼层单位的抗性较大，建议最大价差应控制在475元以内；p考虑到楼层越高价格越高的因素，建议层差控制应坚持“楼层越高，层差越小”的原则；p考虑到10、20、30等价格敏感楼层的因素，因此选择这几个楼层作为层差变化的楼层；p考虑到客户对顶层单位的抗性，建议顶层单位价格应低于次顶层单位。p 楼层调差原则楼层调差原则三、合理化的价差制定策略三、合理化的价差制定策略TOU