上海虹桥地块市场调研

1、1EASTIDE ENTERPRISE 1虹桥区域简介2EASTIDE ENTERPRISE 2大虹桥概况大虹桥概况“大虹桥”指面积为8686平方公里平方公里的虹桥商务区，其以虹桥交通枢纽区域为中心，从大虹桥概念辐射范围来说，闵行、长宁、青浦、嘉定闵行、长宁、青浦、嘉定四区为主要覆盖区域，同时，普陀和松江两区也在“大虹桥”辐射效应内。大虹桥内涵是一个综合概念，包括交通、产业、空间、结构、布局等多个层次方面。对外，以交通枢纽为核心，构建为长三角的关键性节点；对上海，大虹桥则承担整合上海西部空间的历史重任，是上海国家战略的重要补充；对于上海西部，其将是继上海中心城区、上海浦东之后的第三个经济增长区

2、域，是上海西部的增长极。3EASTIDE ENTERPRISE 3古北浦东核心中央商务区陆家嘴大虹桥区位大虹桥区位u虹桥商务区位于上海市中心西侧，沪宁、沪杭发展轴线的交汇处结合虹桥综合交通枢纽布局设置；u虹桥商务区规划范围，东至环西一大道，南至沪青平高速公路，西至嘉定高速公路，北至沪宁高速公路；u距离现虹桥古北区域6.5公里，距离浦东核心中央商务区13公里。距离陆家嘴20公里环西一大道沪青平高速沪宁高速嘉定高速4EASTIDE ENTERPRISE 4大虹桥交通（大虹桥交通（虹桥交通枢纽是我国东部沿海地区以及长三角地区重要的城市综合交通枢纽，世界最大的综合交通枢纽）u地铁：地铁2号线、10号线

3、u高速公路：外环高速、沪青平公路、嘉闵高架、北翟高架u 上海对接江苏、浙江两省的西大门。u 虹桥一小时经济区扩展到华东主要中心城市，六小时将可以与北京对接； u 虹桥优良交通条件将带来上海经济重心开始偏向西部区域，；l虹桥 T1、T2 航站路l沪宁高铁、沪杭高铁、京沪高铁5EASTIDE ENTERPRISE 5大虹桥分区规划大虹桥分区规划u虹桥商务区包括两大区域：主功能区和拓展区：u主功能区：东至环西一大道，西至诸光路，南至沪青平高速，北至北翟高架，规划总面积27.3平方公里，核心区4.7平方公里，包括1平方公里国家会展中心，核心区一期1.4平方公里u拓展区：由主功能区向西至嘉金高速公路，向

4、北至沪宁高速公路，规划总面积约59.3平方公里6EASTIDE ENTERPRISE 6大虹桥分区规划大虹桥分区规划u东虹桥片区东虹桥片区商务提升区：主要指虹桥枢纽向东沿地铁2号线轴向延伸形成地区 ；是“大虹桥”现代服务业拓展轴的重要载体；u北虹桥片区北虹桥片区综合发展区：主要指嘉定区的江桥地区这个片区将成为具有较强特色产业导向的、面向江苏地区、以园区式生产性服务业为特色，联动嘉定新城发展的重要区域服务性片区 ；u南虹桥片区南虹桥片区综合发展区：主要指闵行区的七宝地区、九亭地区 ；u西虹桥片区西虹桥片区商务成长区：主要指青浦区的徐泾、赵巷地区;面向苏南的商务成长区。7EASTIDE ENTER

5、PRISE 7西虹桥商务区西虹桥商务区u西虹桥商务区是虹桥商务区的重要组成部分，位于虹桥商务区西侧，规划面积约19.02平方公里，范涉及青浦区徐泾镇约16.5平方公里，华新镇约2.52平方公里。u西虹桥商务区是虹桥商务区内最紧邻核心功能区和综合交通枢纽的区域，也是上海从东到西“经济黄金轴线”上，唯一直接连接江浙和长三角的区域，区位优势非常明显。u西虹桥商务区作为青浦区委、区政府“一城两翼”重大发展战略“东翼”的承载者，将以虹桥商务区建设为契机，发挥承东启西、东联西进的枢纽作用，将成为提供青浦未来经济发展新动力的重要“引擎”，也是青浦区服务上海、加快上海“四个中心”建设、联动长三角发展、辐射亚太

6、地区的重要平台G2G2京沪高速京沪高速小涞港小涞港（规划中）（规划中）G50G50沪渝高速沪渝高速G15G15沈海高速沈海高速2.522.52平方公平方公里里16.516.5平方公平方公里里8EASTIDE ENTERPRISE 8虹桥商务区域土地市场虹桥商务区域土地市场9EASTIDE ENTERPRISE 9u核心功能区区域内土地已经出让完毕。包括1平方公里的国家会展中心；商务核心区一期1.4平方公里，商务核心区二期（南区、北区）2.24平方公里u西虹桥商务区控规已经确定，会展中心配套区土地公开竞拍、价高者得，总部基地等相关服务业地块可带方案招标出让土地。会展中心南侧地块已经出让给绿地，出

7、让面积184292.8平方米，土地总价47.21亿元，容积率3，楼板价8539元/平米；其他规划用地根据拆迁进度、按照规划要求及产业定位，陆续推动上市u虹桥商务区总体规划面积约86平方公里，其中核心功能区规划占地面积约4.7平方公里，涉及青浦区域的西虹桥商务区约19平方公里。虹桥商务区土地出让情况虹桥商务区土地出让情况商务核心区商务核心区西虹桥规划西虹桥规划会展会展中心中心10EASTIDE ENTERPRISE 10虹桥商务区土地出让价格水平虹桥商务区土地出让价格水平万科（万科（2012.82012.8）楼板价楼板价1139511395元元/ /平米平米住宅、商办容积率住宅、商办容积率1.5

8、81.58三湘（三湘（2011.42011.4）楼板价楼板价1565815658元元/ /平米平米商办，容积率商办，容积率3.13.1瑞安（瑞安（2010.102010.10）楼板价楼板价13,700元元/ /平米平米商办，容积率商办，容积率4.84.8绿地（绿地（2013.72013.7）楼面价楼面价1869618696元元/ /平米平米住宅，容积率住宅，容积率1.021.02绿地（绿地（2013.62013.6）楼板价楼板价8539元元/ /平米平米商办，容积率商办，容积率3 3龙湖（龙湖（2011.82011.8）楼板价楼板价12150元元/ /平米平米商办，容积率商办，容积率4.84.

9、8运杰置业（运杰置业（2013.42013.4）楼面价楼面价96339633元元/ /平米平米商住，容积率商住，容积率2.52.5龙湖置业（龙湖置业（2013.12013.1）楼面价楼面价74207420元元/ /平米平米商住，容积率商住，容积率2.52.5江西豪盛（江西豪盛（2013.32013.3）楼面价楼面价78227822元元/ /平米平米商业，容积率商业，容积率1.61.611EASTIDE ENTERPRISE 11商业市场分析12EASTIDE ENTERPRISE 12商业市场商业市场商圈分析商圈分析青浦城区青浦城区 赵巷商圈赵巷商圈核心商务区核心商务区16km10km西虹桥商

10、务区西虹桥商务区大虹桥区域大虹桥区域u由于青浦区域范围较广，各板块中心距离较远，造成各板块区域各自为政，各个商圈仅对于本区域内人群服务，辐射力度小，商业氛围较弱；u青浦老城商圈依托人口支撑，现仍为青浦最核心商业区域；u西翼环湖经济圈依托淀山湖，以旅游度假型的目的型商业为主；u东翼现状商业除奥特莱斯、家乐福以外，其余多以沿街商业为主；未来围绕国家会展中心，虹桥商务区的打造，该区域将成为未来青浦新的商业核心。13EASTIDE ENTERPRISE 13虹桥商务区赵巷商务区东翼西翼环湖经济圈老城商业中心青浦城区10公里15公里10公里赵巷商业区赵巷商业区青浦城区青浦城区环湖经济区环湖经济区资源资源

11、l赵巷和徐泾高端居住区的财富阶层l高速及与江苏、浙江的距离，吸引来自整个长三角地区的居住人口l整个商业区规划，将形成商业聚集区l青浦区最核心的生活型商业区，目前青浦人娱乐、生活的主要商业区域；l未来规划青浦区的主城区，人口规模在70万人左右，有很好的人口支撑l淀山湖稀缺湖的自然水生态资源，吸引来自上海乃至长三角的旅游度假客群l对淀山湖整体的旅游生态度假区的定位，未来形成环湖的旅游经济区功能功能l目前已有奥特莱斯、吉盛伟邦，未来将有苏宁总部及珠江高端品牌折扣店，形成目的地型商业l目前已经形成以桥梓湾、苏宁为核心的三大商业圈，以日常生活型消费为主l目前以旅游度假休闲的度假村为主，包括东方绿舟等旅游

12、景点发展发展空间空间l未来发展空间巨大，规划中沿高速两侧均为商业，但以周末目的地型商业为主l依托强大的人口支撑，未来青浦生活型商业发展空间很大l发展空间较大，以旅游度假的目的地型商业为主商业市场商业市场青浦商业青浦商业（老城区商业是青浦区的生活型商业核心）。14EASTIDE ENTERPRISE 14东方商厦成泰百货青浦百货世纪联华农工商超市商业市场商业市场青浦主城商业现状青浦主城商业现状（现有商业档次偏低、业态传统、功能单一，不能满足需求，商业消费出现外溢）桥梓湾商圈：l核心主力店：l东方商厦、国美电器与商业街铺l规模：6万方左右l商业形式：l主力店和商铺进行统一规划，围绕商业街铺，以餐饮

13、、购物、娱乐为主l商业业态：l业态相对比较丰富，但品牌偏中档，缺乏时尚性和特色感青浦百货商圈：l核心主力店：l青浦百货、永乐家电l商业形式：l主力店分布零散，商业核心为老青浦自然形成的商圈，没有进行统一的规划布局和设计l商业业态：l档次偏低，业态传统，功能比较单一，商业业态亟待升级苏宁商圈：l核心主力店：l成泰百货、九都购物中心、苏宁电器l商业形式：l主力店分布零散，商业核心为老青浦自然形成的商圈，没有进行统一的规划布局和设计l商业业态：l档次偏低，业态传统，功能比较单一，商业业态亟待升级15EASTIDE ENTERPRISE 15商业市场商业市场商业市场成交量与价格分析商业市场成交量与价格

14、分析u2013年上半年上海商业成交面积共计88.87万平方米，同比上涨61.45%，环比下跌11.05%。青浦区商业成交量约2万方，成交比例仅占总成交面积的3%；u2013年上半年，青浦区商业市场成交量约2万方，供求比为0.83:1；第三季度成交量约1.9万方，供求比为0.9:1，由此可知青浦区前三季度商业市场呈现供不应求的局面；u2013年前三季度青浦区商业市场供应量约为35000平米，截止目前供应量已经全部去化完全，月均去化量3000平米，由此可知该区域未来商业发展潜力巨大，市场良好。16EASTIDE ENTERPRISE 16商业市场商业市场商业售价和租金分析商业售价和租金分析港隆休闲

15、广场均价25000元/平米租金2-5元/平米/天富绅国际租金3-5元/平米 /天重固新世纪商业广场均价25000元/平米意邦饰界均价29000元/平米北竿山国际艺术中心均价20000元/平米租金4-7万/月奥特莱斯扣点16%，大牌6%-7%米格天地租金扣点15%永业购物中心虹桥良华购物广场尚未销售17EASTIDE ENTERPRISE 17商业市场商业市场商业市场小结商业市场小结u发展状况：青浦现有商业体量较小且档次较低、业态传统商业布局和商业业态亟待扩大和升级，随着虹桥商务区的建设，预计未来5年内，虹桥商务区的商业体量将达到20万平方米；u区域分布：青浦区现有商业多集中在老城区和赵巷商圈，

16、如奥特莱斯等；未来随着大虹桥商务区的建设，商业中心会逐渐向东转移；u产品分析：奥特莱斯作为消费目的地型商业综合体，商铺只租不卖；永业购物中心则是社区服务型商业，其余均为小型商铺；业态多为零售为主，餐饮类较少；u供销状况：青浦区2013年商业市场供应量小于成交量，呈现供不应求的局面，这表明该区域未来商业潜力巨大；每年商业成交量在5万方左右；国家会展中心36万方商业会由内部消化，因此并不存在竞争关系；虹桥商务核心区则规划有15万方的商业体量，未来5年内，按照每年成交5万方的速度，总共可去化25万方的商业，故该区域内未来对商业的需求量十分巨大；u销售价格：青浦区商业成交均价20000-30000元/

17、平方米，未来在虹桥商务区和会展中心的带动下，该区域内商业价值会更加巨大18EASTIDE ENTERPRISE 18典型案例分析典型案例分析百联奥特莱斯广场百联奥特莱斯广场位置位置青浦区沪青平公路2888号规模规模占地面积：160000平方米，建筑面积：110000平方米，容积率：0.7商业类型商业类型Shopping mall产品概况产品概况商业综合体，300余家商铺，400多个品牌，商铺面积100-500平米不等分层业态分层业态地上共4层，以商品销售和餐饮为主按照经营功能的不同，分为A.B.C三个区域A区：主要经营国际一线品牌的折扣商品B区：主要经营国际知名运动休闲品牌、国际二线品牌以及国

18、内著名品牌C区：3万平方米餐饮休闲娱乐区，主要提供各类大型餐饮和休闲娱乐场所停车位停车位地上2800个机动车停车位，600个地下车位租售状况租售状况商铺均只租不售，且采用保底扣点收租的形式，一般品牌的扣率在16%左右，对于国际大牌则扣率较低，为6%-7%客户客户青浦及周边居民，国内外游客为主点评点评百联奥特莱斯广场（上海青浦）是以销售国际、国内著名品牌折扣商品为主，集购物、休闲和旅游为一体，体现国际化、现代化、时尚化的大型购物广场 百联奥特莱斯广场（上海青浦）是以销售国际、国内著名品牌折扣商品为主，集购物、休闲和旅游为一体，体现国际化、现代化、时尚化的大型购物广场。商铺只租不售。19EASTI

19、DE ENTERPRISE 19典型案例分析典型案例分析意邦饰界大道意邦饰界大道位置位置青浦重固镇北青公路6588弄规模规模占地面积：540000平方米，建筑面积：130000平方米，商业类型商业类型专业建材批发零售商铺产品概况产品概况4层商铺，标准层面积24000平方米，可分割50平米-120平米，层高5米分区业态分区业态包括总部展示区、综合建材区、仓储物流区和商业配套区停车位停车位规划大型地下停车库和丰富地面停车位，户均10个车位租售状况租售状况目前在售为1-2层，面积50-120平米，均价29000元/平米，前三年18%一次性抵消房款，后七年保底8%；物业费3.00元/平方米月客户客户品

20、牌建材商，投资客为主综合情况综合情况意邦全球建材饰界位于上海市青浦区重固镇北青公路6588弄，东靠嘉松公路，西邻赵重公路。总建筑面积88万平方米，是意邦置业投资28亿元人民币重金打造的集展示、销售、采购、办公、仓储、物流、文化信息交流等功能于一体国际性建材品牌交易中心。点评点评运营商上海意邦建材经营管理有限公司具有16年的商业地产运营经验，曾成功运作上海浦东恒大建材市场。 投资回报高意邦饰界大道是88万平方米意邦建材家居世界的第三期，定位于西虹桥首个名品建材家居主题商业街。开发商兼运营商意邦集团为投资者提供10年统一经营管理服务及十年总计74%的稳定投资回报。2012年底开盘，商业在售面积65

21、000平方米，目前已经销售20000平方米，月均去化1800平方米。20EASTIDE ENTERPRISE 20典型案例分析典型案例分析北竿山国际艺术中心北竿山国际艺术中心位置位置青浦业辉路222弄(近置发路)规模规模占地面积：200000平方米，建筑面积：90000平方米，容积率：0.45商业类型商业类型商业、办公、居住、文化娱乐休闲综合性社区产品概况产品概况地下一层，地上5层叠加、联排别墅可做商业、办公，不能做餐饮，均为现房，面积190-250平米，层高4.2米分区业态分区业态北竿山国际艺术中心以淞塘河为界分为东、西两区。东区有大型艺展中心、俱乐部、会所、商业综合体（集画廊、拍卖行、创意

22、商店以及教育等于一体）、以及超市、社区服务等。西区以各种类型的工作室为主，是艺术家和其他创意人的工作和生活的地方，也可以从事小型商业和展示活动。东西区合二为一，形成一个完整的创意产业平台。停车位停车位地上450个机动车车位租售状况租售状况均价20000元/平米，租金4-7万/月物业费4.71元/平方米月客户客户商铺投资，办公自用，艺术展示综合情况综合情况北竿山国际艺术中心为客户提供了一个集工作、生活、休闲和作品展示、交流等功能于一体的、时尚，可商、可住、可工作、可娱乐的综合性社区。点评点评北竿山国际艺术中心(简称SAC)由上海国资委直属国际投资集团所投资建设，以其创新性、稀有性、清水混凝土建筑

23、的精益求精及现代美感,成为一座值得传承的艺术创意地产收藏品。北竿山国际艺术中心是一个以艺术为精髓的完整的文化、娱乐、商业、休闲聚落，是时尚前沿与潮流的汇聚地。 2010年底开盘，可售商业面积60000平方米，已售55000平方米，去化率92%，月均销售1500平方米。21EASTIDE ENTERPRISE 21办公市场分析22EASTIDE ENTERPRISE 22EASTIDE ENTERPRISE 22上海市写字楼租金状况上海市写字楼租金状况陆家嘴板块陆家嘴板块均价均价8 8万元万元/ /平米平米租金租金7-117-11元元/ /平米平米/ /天天徐家汇板块徐家汇板块均价均价6 6万万

24、-7-7万元万元/ /平米平米租金租金6-106-10元元/ /平米平米/ /天天人民广场板块人民广场板块均价均价3.53.5万万-6-6万元万元/ /平米平米租金租金8-108-10元元/ /平米平米/ /天天虹桥开发区板块虹桥开发区板块均价均价3 3万万-4-4万元万元/ /平米平米租金租金3-73-7元元/ /平米平米/ /天天南京西路板块南京西路板块均价均价6 6万万-7-7万元万元/ /平米平米租金租金10-1510-15元元/ /平米平米/ /天天淮海路板块淮海路板块均价均价4 4万万5-75-7万万元万万元/ /平米平米租金租金8-118-11元元/ /平米平米/ /天天23EA

25、STIDE ENTERPRISE 23EASTIDE ENTERPRISE 23核心功能区：核心功能区：商务办公商务办公商业、酒店商业、酒店大虹桥商务办公分布情况大虹桥商务办公分布情况24EASTIDE ENTERPRISE 24EASTIDE ENTERPRISE 24虹桥商务区周边办公售价与租金情况上海西郊商务区-C2国际区均价21800元/平方米租金2元/天/平米旭辉虹桥国际均价33000元/平米租金3.5-4元/天/平米万科时一区均价40000元/平米暂无租金价格意邦国际均价16500元/平米租金1.5-2元/天/平米绿地中心二期均价60000元/平米租金7-7.5元天/平米苏宁天御国

26、际广场均价35000元/平米租金3.5元/天/平米秀森大厦均价26000元/平米租金2元/天/平米世盟壹天地均价19800元/平米租金暂无25EASTIDE ENTERPRISE 25上海市办公楼市场上海市办公楼市场u上海市写字楼每年成交量保持在150-200万平米左右，2012年青浦区成交量约20万平米；u尽管上海市写字楼存量保持在400多万平米，但核心商圈范围内办公物业大多持有，不销售；26EASTIDE ENTERPRISE 26EASTIDE ENTERPRISE 2627EASTIDE ENTERPRISE 27u2013上半年上海楼市共计成交写字楼12062套，共计成交面积96.2

27、3万平，较去年上半年大涨115.97%，延续回暖态势；u2013年上半年写字楼市场供求比1:1.8，大宗物业的成交对写字楼市场影响效果显著，2012年第四季度出现较为集中的整购，也使得成交量大涨28EASTIDE ENTERPRISE 28EASTIDE ENTERPRISE 28北区北区1.441.44平方公里平方公里南区南区0.80.8平方公里平方公里核心区一期核心区一期1.4平方公里平方公里u虹桥商务区核心区一期约1.4平方公里，开发总规模约170万平方米，商务办公面积约114万平米。总建筑面积(万平方米)100.0%170商务办公67.0%113.9商业12.0%20.4文化娱乐5.5

28、%9.35酒店6.5%11.05服务设施8.0%13.6公共设施1.0%1.7u虹桥商务区核心区二期(南区和北区)约2.24平方公里，开发总规模约165万平方米，商务办公面积约95万平方米。u会展中心占地1290亩，规划总建筑面积147万平米，其中包括15万平米商业及30万平米商务办公，其他为五星级酒店、会展展示区及其他配套；29EASTIDE ENTERPRISE 29办公办公市场小结u发展状况：发展状况：大虹桥区域整体发展处于起步阶段，因而办公市场尚未成熟；按照功能定位及规划设计，未来十年内该区域将快速发展，办公市场会十分活跃。u区域分布：区域分布：办公物业主要分布在虹桥核心区，功能拓展区

29、周边区域也将提供局部商务配套。u产品分析：产品分析：该区域起点高，发展潜力巨大，聚集了中国几乎最优秀的开发企业角逐竞争，可以预见未来该区域写字楼物业必定高端、现代，配套一流。u供销状况：供销状况：青浦每年的写字楼成交量在20万以内，未来区域内市场供应量大，虹桥商务核心区土地已经出让完毕，规划办公面积约206万平米；会展中心及西虹桥会展中心配套区办公面积约有100万平米。未来3-5年，大体量写字楼将集中上市，市场竞争会更加激烈。按照功能规划，功能拓展其他区域内也会不断推动大量办公物业上市。u销售价格：销售价格：青浦 区域内写字楼成交均价集中在1.82万之间，标准写字楼较少，虹桥商务区写字楼较大，

30、典型项目万科售价达4万/平米；30EASTIDE ENTERPRISE 30开发商开发商上海慧创现代服务园发展有限公司项目面积项目面积占地25617平方，总建筑面积76074平方米。容积率2.37出售时间出售时间2012年2月商业类型商业类型1层为精品商铺，层高5.55米、面宽8.4米；2-9层为3.8米标准层高的办公楼面积区间面积区间办公单元建筑面积235到1845平方米。面积可随意搭配现在售价现在售价均价21800元/平方米停车位停车位车位地下376个，20万元/个总层数总层数共9层销售情况销售情况去化率95%，租金租金2元/天/平米相关费用相关费用物业费暂无点评点评产品类型为纯办公产品类

31、型为纯办公+底层商铺；商铺已基本售完，剩余少量写字楼，写字楼均价约底层商铺；商铺已基本售完，剩余少量写字楼，写字楼均价约21800元元/平米。平米。上海西郊商务区-C2国际区31EASTIDE ENTERPRISE 31开发商开发商上海旭创置业有限公司 区位区位长宁通协路288弄(近协和路)项目面积项目面积占地22917平方米，总建筑面积64000平米开盘时间开盘时间2011.11商业类型商业类型标准甲级写字楼，以11栋办公楼运行模式，其中不仅有小面积独栋总部，还有区域内唯一的loft产品面积区间面积区间小独栋办公建筑面积约2800-6500平米；标准层2500平米现在售价现在售价均价3300

32、0元/平米停车位停车位地下停车位460个，价格未定总层数总层数有11层、8层、3层出租情况出租情况租金2元/天/平米相关费用相关费用物业费15.00元/平方米月点评点评已有170多家企业入驻，其中包括联合利华、TNT、博世、爱立信等知名企业产品类型为甲级标准写字楼，位于地铁沿线,，可作为总部园区，均价33000元/平方米旭辉虹桥国际32EASTIDE ENTERPRISE 32该项目为虹桥商务核心区首个开盘的项目，均价该项目为虹桥商务核心区首个开盘的项目，均价38000-4500038000-45000元元/ /平米。今年平米。今年1010月开盘，推出一栋月开盘，推出一栋8 8层标层标准办公楼

33、，总面积约准办公楼，总面积约1.21.2万平米，其中万平米，其中100-150100-150办公产品售罄，办公产品售罄，150-300150-300平米去化率平米去化率70%70%左右。左右。开发商开发商上海万树置业有限公司项目面积项目面积包含6.8万方办公、10万方住区、1.3万方街区。出售时间出售时间2013年10月商业类型商业类型办公、住宅、公寓，办公包括4栋高层和4栋多层现在售价现在售价住宅均价38000元/平米，办公3万84万5元/平米，面积区间面积区间推出100-300办公产品，独立产权，自由分割，4.5米层高；约3000独栋办公总层数总层数8层标准办公，4层独栋办公 层高层高8层

34、标准办公，4.5米层高相关费用相关费用物业管理费4.8元/平月停车位停车位地下停车库车位和地上停车位共1400个销售情况销售情况今年10月推出的一栋8层标准办公楼，100-150售罄，150-300平米整体去化率90%。万科时一区33EASTIDE ENTERPRISE 33住宅市场分析34EASTIDE ENTERPRISE 34青浦区住宅用地成交分析（青浦区住宅用地成交分析（2012年年11月月-2013年年11月）月）地块名称土地总面积 建设用地面积 规划建筑面积代征用地面积容积率 年限 密度 出让形式 用途起价（万）成交价（万）成交楼面价（元）溢价%保证金（万） 是否成交赵巷镇特色居住

35、区12-1(H2-01)号地块1019619599197911 5970 1.027030%挂牌居住10079020158否香花桥街道久业路东侧H-10A-05地块858808164114695342391.870挂牌动迁安置10740107407312148是赵巷镇特色居住区G1-04地块94411867878852376241.027030%挂牌居住911261655001869681.6218226是夏阳街道华浦路西侧16-06地块1332813328199921.570挂牌居住119952820014106135.12399是徐泾镇崧泽大道北侧B1-02地块92166870911567

36、6350761.87030%挂牌动迁安置195951959512503919是徐泾镇明珠路西侧B3-04地块30269284765125617941.87030挂牌动迁安置6407640712501282是朱家角镇珠溪路西侧、浦泰路南侧地块138471122592177758158801.87030%挂牌动迁安置1397513975139752795是香花桥街道C-14-05地块36053279756993780782.570挂牌动迁安置41154115588823是赵巷特色居住区0号地块1154321121377123804329441.027030%挂牌居住1183571412001140

37、519.359179是盈浦街道五浦汇一期C地块（44-01）地块5641156411112822270挂牌动迁安置135391353912002708是盈浦街道五浦汇一期B地块（41-01）地块399063990679811270挂牌动迁安置9578957812001516是新城一站19A-01A地块2733925219504382120270挂牌居住2421135611706047.094843是赵巷特色居住区0号地块1154321121377123804329441.027030挂牌居住11835759179否盈浦街道五浦汇一期A地块72146670851341695061270挂牌动迁安

38、置161251612512023225是盈浦街道西大盈港东侧地块22235176932654045421.570挂牌动迁安置26012601980521是盈浦街道宝宜苑北侧地块5093850938101877270挂牌动迁安置122451224512022449是1029435EASTIDE ENTERPRISE 35大虹桥典型商住办用地成交大虹桥典型商住办用地成交（2012年年11月月-2013年年11月）月）2013年大虹桥板块目前住宅用很少，以商业和办公为主；以青浦区为例，2012年11月-2013年11月青浦区已成交的土地虽然以居住用地为主，但是基本是动迁安置用地，只有6块地是居住用地

39、，溢价很高，基本显示住宅市场供不应求。土地楼板价最低1.1，最高3万，目前价格集中在2万区间；36EASTIDE ENTERPRISE 36青浦区-西虹桥 周边典型楼盘u青浦区住宅公寓售价集中在2.22.8万元/平米；别墅3.55万元/平米；37EASTIDE ENTERPRISE 37别墅办公标准办公别墅商业公寓万科城时一区万科城时一区住宅、公寓、办公、商业住宅、公寓、办公、商业38EASTIDE ENTERPRISE 38位置位置外环以外，闵行申长路泰虹路紧邻虹桥交通枢纽，驾车仅5分钟规模规模占地:112864平方米，建筑面积24.7万平米产品类型产品类型全装修：住宅、公寓，毛坯：办公开盘

40、时间开盘时间2013-10-13容积率容积率1.58去化量去化量一期200户一月内售罄，一栋办公楼约1.3万平米，去化70%；一期目前约去化2.7万平米；售价售价均价37500元/,办公33900元/物业费物业费4.80元/月客户客户上海西区客户，外来中高端客户，部分上海本地投资客户项目简介项目简介20万方国际生活综合体巨献虹桥商务区，包含6.8万方办公、10万方住区、1.3万方街区。总户数1050户，5-11层住宅，8层标准办公，4层独栋办公，2层商铺；住宅产品：一类小高层（精装修），一类别墅，别墅未开盘； 办公：两类产品，四栋11层小高层，四栋别墅式办公；100-300办公产品，独立产权，

41、自由分割，4.5米层高；3000独栋办公，附带顶层花园以及地下空间。 商业：1.3万街区，全部自持；车位车位商业1个/100平米，住宅小于100平米0.5个/户，大于100平米，0.7个/户户型户型住宅户型：75105平米办公户型：100300平米，3000平米别墅户型：暂时未出商铺面积：150300平米万科城时一区万科城时一区住宅、公寓、办公、商业住宅、公寓、办公、商业39EASTIDE ENTERPRISE 39金地天御：豪华住宅、大平层金地天御：豪华住宅、大平层位置位置外环外西郊板块，距虹桥机场约6公里，距人民广场约18公里规模规模占地面积:8.4万平米 ；建筑面积:10万平米；绿化率4

42、0% 产品类型产品类型精装修住宅、豪华住宅；装修标准装修标准：5000-10000元/平开盘时间开盘时间2011年5月31日开盘容积率容积率1.2户型户型总户数520户，包含三种户型90、186、360平米停车位停车位车位780个去化量去化量目前为止还剩3套样板间售价售价均价50000元/平米物业费物业费4.30元/平方米月客户客户长宁区及古北区部分拥有别墅的业主项目简介项目简介天御社区三面环水，闹中取静，入口处千米专属幽静林荫大道，打造南岸和西岸河岸景观，设置多样亲水平台，感受独特的亲水生活；中轴景观带及多处景观组团，配合下沉式景观跌水。 金地天御180-350平米的原创平墅，18米超大面宽

43、与3.6米室内层高全套房设计，1、2、3层均带精装私家庭院及地下室，4、5层全复式设计并设置双层挑高摘星庭院，2、3层配置私家电梯直接入户，并可直达庭院及地下室。40EASTIDE ENTERPRISE 40南山雨果南山雨果公寓、别墅公寓、别墅位置位置外环以外，青浦徐泾镇叶联路规模规模占地面积:16万平米 ；建筑面积:16万平米；绿化率41%产品类型产品类型毛坯-高层、小高层公寓、联排别墅开盘时间开盘时间别墅2013年6月29日，公寓8月30日容积率容积率1.0户型户型总户数1422户去化量去化量别墅销售70套（5个月），公寓销售大概40%（88平2+1房热销）售价售价均价22000元/，别墅

44、31000元物业费物业费2.853.8元/月客户客户长宁区及古北区部分中高端业主项目简介项目简介地处西郊传统的徐泾国际别墅区内，约16万方法式建筑群地处大虹桥规划正核心，高标准配置的教育、医疗、居住、文化等公共服务机构。小区由三条原生河湾自然环抱，北侧与一条原生河流相邻，有一原生湖泊，整体以“原味塞纳河畔的法式风情”规划建设。叶联路将小区划分为两个相对独立的组团，东区为联排别墅、大平层等的低密度组团；西区为11层法式小高层建筑。 41EASTIDE ENTERPRISE 41位置位置外环外、西郊别墅板块核心及大虹桥商务核心区规模规模占地面积:4.82万平米 ；建筑面积:7.23万平米；绿化率3

45、5%产品类型产品类型住宅、公寓、别墅（别墅毛坯、住宅精装修）开盘时间开盘时间2013年9月29日容积率容积率1.5户型户型总户数672户，有9-13层小高层、4层叠加别墅去化量去化量公寓一期76-96(售罄2个月)30-40%，别墅30套160叠墅（2个月）售价售价均价27500元/平，别墅4.25万物业费物业费2.98元/平方米月客户客户上海西区总高端客户，部分投资客户项目简介项目简介招商虹桥华府有着约10分钟内生活机能圈，假日酒店（四星）、希尔顿酒店、银涛、旭宝2个18洞的高尔夫球场，拥有英法德意、宋庆龄等9所知名国际学校；上海国家会计学院；古北商业配套、奥特莱斯Shopping mall

46、、家乐福、百安居、迪卡侬 招商虹桥华府招商虹桥华府住宅、公寓、别墅住宅、公寓、别墅42EASTIDE ENTERPRISE 42位置位置外环以外，青浦区联民路877弄规模规模占地面积:12万平米 ；建筑面积:19万平米；绿化率40%产品类型产品类型住宅、公寓、商铺、别墅（徐泾区域在售的规模最大的别墅区）开盘时间开盘时间2012年9月，2013-4-13加推容积率容积率1.0户型户型总数644户，9幢14-17层86-133平米高层住宅，41幢180-280三层为主的联排别墅 去化量去化量2013年3月剩最后50套公寓，90内公寓去化较快，叠墅销售45-65%售价售价均价23000元/平米物业费

47、物业费2.80元/平方米月客户客户上海西区中高端客户，部分涉外客户项目简介项目简介君悦湾以低密度住宅为主，规划由288套联排及双拼别墅组成，另建有少量的88151平米的公寓产品，小区内建有1017平方米的景观湖，湖中设有欧式风格的铁艺亭院，拥有水底拼花的喷水广场，在别墅部分将景观规划成春、夏、秋、冬四季五个景区，种植了如郁金香，薰衣草、银杏等多种名贵的植物。君悦湾整个小区采用了多种智能化的系统，如千里眼、个性刷卡系统、物联网系统、路况查询及一键呼车等君悦湾君悦湾高层公寓，联排别墅高层公寓，联排别墅43EASTIDE ENTERPRISE 43项目分析44EASTIDE ENTERPRISE 4

48、4地块区位l处于上海从东到西“经济黄金轴线”的重要节点之上。l最紧邻核心功能区和交通枢纽，是唯一直接连接江浙和紧密连接长三角的区域。l与虹桥机场主航道控制范围有效错开，有利于适当提高土地开发强度。45EASTIDE ENTERPRISE 45会展会展中心中心4西虹桥商务区依托国家会展中心，规划为“一核一核三区三区”：u一核一核：会展中心配套区u三区三区 总部基地和现代金融服务业集聚区 南部特色居住产业集聚区 蟠龙文化休闲与创意产业集聚区地块规划46EASTIDE ENTERPRISE 46会展中心配套区会展中心配套区u会展中心会展中心占地面积1290亩，建筑面积147万平米，其中包括15万平米

49、商业及30万平米，基本内部消化；u会展中心配套区会展中心配套区主要以商务、商业为主。容积率2.5，规划建筑总面积110万平米，其中包括商业36万平米，办公60-70万平米；该区域主要面向房地产开发商进行招商洽谈，开发大体量商业综合体项目。地块需公开市场拍卖竞得。会展会展中心中心47EASTIDE ENTERPRISE 47会展会展中心中心u规划区内域定位为总部基地，主要是面向企业总部基地的招商洽谈；u一般要求进驻西虹桥的企业缴纳税额达到800万元/亩/年，可能对物业持有比例有进一步约定。u楼面价约在9000元/平米起，若进驻企业足够优秀，可以招标出让土地，具体可以在谈；总部基地和现代金融服务业

50、集聚区；总部基地和现代金融服务业集聚区；48EASTIDE ENTERPRISE 484地块二地块二会展会展中心中心地块四地块四地块三地块三地块一地块一几个地块的出让时间节点：几个地块的出让时间节点：u地块一、商办（地块一、商办（29012901，28022802，杨总关注），杨总关注）2014年不一定能够上市，有两家企业还未拆迁；29-01地块占地27030平米，40 亩，容积率2.5，限高60米，楼面价约9000元起（该 地块内有两家公司，高小姐公司约占一半面积）；28-02地块22177平米，33.3亩，容积率2.5，限高60米，楼面价约9000元起；未来该地块意向引入纳税能力强的企业进

51、驻，作为该企业的总部基地；u地块二：商办（地块二：商办（13021302）最快2014年2月份上市，目前地块上面还有一家企业未动迁；占地43290平米，65亩，容积率3，限高80米，楼面价约9000元起；u地块三商住办（地块三商住办（07020702， 0704 0704， 08020802，），）预计2014年下半年出让，地块尚未拆迁；商办用地（ 0702 0702， 0704 0704）64784平米，97亩，容积率2.5，限高42米，地价6000起，要求进驻企业纳税额500万/亩/年，也可以分割出让给中小企业。住宅用地（08-02）25166平米 ，37.7亩，容积率1.6，限高42米，

52、210套住宅；u地块四、蟠龙古镇地块（商住）地块四、蟠龙古镇地块（商住）政府有意向对此地块进行开发，推进进度不详 。49EASTIDE ENTERPRISE 49地块交通条件（除依托虹桥综合交通枢纽的重大资源外，西虹桥区域内交通条件也非常便捷）u G50、G15便捷连接江浙、长三角地区。u 嘉闵高架、崧泽高架便捷连接虹桥交通枢纽区。u 区域内有2号线（已建成），17号线、23号线（规划中）三条地铁的多个站点。u 四条公交首未站；u 区域内徐民路、盈港路规划直通虹桥商务区核心功能区。50EASTIDE ENTERPRISE 50地块服务配套u成熟的国际社区成熟的国际社区：地块内有较多国际人士集聚

53、度较高的居住小区、别墅区，社区环境比较成熟。u教育资源教育资源：已有德法学校、蒙特梭利幼儿园、西华国际学校、上海美国学校、英国国际学校等较为成熟的 国际教育资源； 同时还有国家会计学院、上海大学房地产学院等高等院校。u医疗资源医疗资源：虹桥商务区内规划建设国际医疗园区；已建成的中山医院青浦分院升级为三级医院、综合性外资医疗机构上海、德达医院在建中。u青浦新城青浦新城：已列为上海市“十二五”时期郊区重点建设新城，是西虹桥商务区有力的配套支撑。u高星级酒店高星级酒店：已建成上海竞衡西郊假日酒店、皇冠假日酒店等。u配套商业配套商业：家乐福、百安居等。51EASTIDE ENTERPRISE 51地块

54、周边市政配套 为配合国家会展项目推为配合国家会展项目推进，上海市对会展周边区域进，上海市对会展周边区域的各项基础配套进行全面升的各项基础配套进行全面升级改造，包括综合交通、地级改造，包括综合交通、地下空间、给排水系统、电力下空间、给排水系统、电力系统、电信系统等。为西虹系统、电信系统等。为西虹桥商务区未来城市开发和发桥商务区未来城市开发和发展奠定了良好的基础。展奠定了良好的基础。措施类型序号近期建设项目道路1新建北青公路快速路(S26-嘉闵高架)2拓宽天山西路(诸光路-华翔路)3拓宽蟠龙路(崧泽大道-徐泾中路)4拓宽华徐公路(北青公路-徐泽大道)5新建诸光路地下道路(北青公路-徐民东路)6拓宽

55、诸光路(北青公路-沪青平公路)7拓宽徐泾中路(华徐公路-华翔路)8拓宽崧泽大道(规划一路-小涞港)9新建小涞港(天山西路-规划六路)10新建规划六路(诸光路-涞港路)轨道交通11轨道交通2号线徐泾东站扩容改造12积极推进轨道交通17号线前期工作客货场站13建设一至二处货运轮候区14建设诺干个公交枢纽，P+R停车场、普通停车场和大巴停车场等跨铁路外环线节点15建设停车场、人行和车行通道及其他配套设施16启动中段工程即会展改线段裁弯取直工程52EASTIDE ENTERPRISE 52地块一（地块一（29012901，28022802）u2901四至：四至：北至会恒路，南至徐民路，西至路，东至河道

56、路；规划条件：规划条件：规划用地27030平米（40.5亩），容积率2.5，限高60米，用地性质商业小于50%，办公大于50%；地块交通：地块交通：目前该地块仅有南侧徐民路作为出入性道路 ，该 路上有公交站点，其余三侧没有道路，但该地块未来四周均规划有道路，且离会展中心较近，离地铁2号线站点较近，交通条件优越；地块现状：地块现状：目前地块内有2个厂家，其中一个新巴乐可公司（B地块，占规划用地约一半，未拆迁），一家为上海宏信设备公司（A地块，该地块内设备用地，无厂房），地块东侧为河流，与地块高差约3米左右，河道约20米宽，不具备景观条件，河道东侧为住宅自建区；影响因素：1）地块因拆迁问题，预计最快2014年下半年才能上市；29-01A B53EASTIDE ENTERPRISE 53服装公司设备公司AB河流29-01ABB 地块现有用地为厂房，规划性质为绿地 、道路及商办用地；u道路：徐民路现状为2车道道路，将于2014年拓宽改造，规划32米；u供水：徐民路现状有供水DN300；u供电 ：现有蟠龙供电站35KV,在地块20-03内，距离较近；沿徐民路有民用电力线路；u燃气：规划在徐民路底上设DN200燃气管道；u污水：规划在徐民路底上设DN300400燃气管道；地块二（地块二（2901）54EASTIDE ENTERPRISE 5