[2008]写字楼创新

1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2022-4-22 写字楼创新写字楼创新版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2008.04.10本报告是严格保密的。2传统写字楼的传统写字楼的“铅华铅华”现象现象据世界卫生组织的研究显示，在密闭的写字楼中工作的人，患呼吸系统和神经系统疾病患呼吸系统和神经系统疾病的比例比一般人多出的比例比一般人多出4545。它虽然不会直接危害生命或对机体产生永久性伤害，但是对对员工的工作效率，工作能动性产生的影响将员工的工

2、作效率，工作能动性产生的影响将使公司蒙受巨大的隐性损失使公司蒙受巨大的隐性损失。本报告是严格保密的。3传统写字楼六大弊端传统写字楼六大弊端 有效层高低，造成空间狭小，给工作者拥挤压抑的感觉； 办公室不通风，自然采光差，造成资源浪费； 长时间等待电梯，公共交通不好，影响工作效率； 员工没有休息间或休息间条件差； 办公区附近很少有令人赏心悦目的景观； 工作空间死板、缺乏活力，缺少人与自然的对话、缺少人性化、缺少人本关怀。本报告是严格保密的。4写字楼创新的动力源泉来自于传统写写字楼创新的动力源泉来自于传统写字楼存在的弊端字楼存在的弊端创新的意义：创新的意义：创新是应市场的变化、客户需求的变化进行改变

3、、进行技术创新、升级的一种积极的态度，体现的是尊重市场、尊重客户，是一种专业化的发展方向，而不是一种标新立异。 创新的目的：创新的目的：寻找市场的空隙，激发客户的需求，为企业和客户创造更大的价值。 写字楼的本质：写字楼的本质：字楼的本质首先是一个商务的场所，它提供了企业可支配的时间和可支配的时间和空间的资源，空间的资源，供企业去创造价值创造价值。写字楼的创新方向：写字楼的创新方向：人性化、生态化、智能化人性化、生态化、智能化的新型写字楼已快速升华成为市场上的主流。本报告是严格保密的。5写字楼类别与入住企业类型的关系写字楼类别与入住企业类型的关系写字楼类别企业类型初创型成长型大型外企小户型写字楼

4、乙级写字楼甲级写字楼顶级写字楼本报告是严格保密的。6顶级写字楼创新顶级写字楼创新高度、文化高度、文化小户型写字楼甲级写字楼顶级写字楼顶级写字楼：顶级写字楼：扮演的是地标性建筑地标性建筑的角色，其在外部条件、内部条件和硬件、软件上长时间都已难以超越。顶级写字楼入驻企业：顶级写字楼入驻企业：顶级写字楼入驻企业为世界顶级企业和国内外的知名企业世界顶级企业和国内外的知名企业。这些企业除了对硬件软件有非常高的要求外，对精神层面也有非常高的追求。顶级写字楼创新：顶级写字楼创新：顶级写字楼通过其建筑高度建筑高度和文化内涵文化内涵来进行创新。顶级写字楼创新典型代表：顶级写字楼创新典型代表：台北101、金茂大厦

5、本报告是严格保密的。7顶级写字楼创新案例顶级写字楼创新案例台北台北101101文化内涵：文化内涵：第27层至第90层共64层中，每8层为一节，一共8节，每每八层所组成的倒梯形方块形状来自中国的八层所组成的倒梯形方块形状来自中国的 鼎鼎 每节顶楼向上展开的弧线，带来蓬勃向上的气氛而向上开展花蕊式的造型，象征中华文化节节高升及蓬勃发展的经济裙楼顶楼的采光罩，外型就是中国的外型就是中国的 如意如意 为了先前金融中心的主题，2427层的位置有直径近4层楼的方孔古钱方孔古钱币装饰币装饰此外还有处处可见的中国传统风格装饰物中国传统风格装饰物，在在表现出将中华文化与西方科技融合的理念。高高 度：度：台北10

6、1高达508米，为世界第一高的摩天大楼，更是世界上首度超越500米的摩天大楼。小户型写字楼甲级写字楼顶级写字楼本报告是严格保密的。8顶级写字楼创新案例顶级写字楼创新案例金茂大厦金茂大厦文化内涵：文化内涵：金茂大厦为东方塔形东方塔形建筑风格，其平面构图是双轴对称的正方形，立面构图是立面构图是1313个内分塔节个内分塔节，由下而上、四角内收。从平面正方形对角线上看，构成两个最佳的视角。金茂大厦上小下大，逐节加快，似摩天宝塔一尊，巍峨神奇，兼有保俶塔和大雁塔的视觉意象兼有保俶塔和大雁塔的视觉意象。从正方形轴线上看，金茂大厦两边垂直，又似通天丰碑又似通天丰碑，顶天立地，兼有东兼有东岳秦王碑的永恒和乾陵

7、无字碑的丰富岳秦王碑的永恒和乾陵无字碑的丰富。环顾仰望，金茂大厦似塔似碑，形体不断变化，母题不断重复。层层向上收的体形使得它充满中国古塔的神韵。 高高 度：度：金茂大厦高达420.5米，为中国第二、亚洲第三、世界第五的摩天大楼。小户型写字楼甲级写字楼顶级写字楼本报告是严格保密的。9甲级写字楼创新甲级写字楼创新“标准标准”、附加值、附加值小户型写字楼甲级写字楼顶级写字楼甲级写字楼：甲级写字楼：甲级写字楼没有固定的标准，是目前行业内自发形成的一种通行叫法（将写字楼按照其综合素质不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级），是写字楼竞争中最激烈的区域。甲级写字楼入驻企业：甲级写字楼入驻企业：甲级写字楼入驻

8、企业主要为高端大型企业。甲级写字楼创新：甲级写字楼创新：周边和位置没有太大空间可以创新了，交通也是依赖政策，所以甲级写字楼的创新通常在于“标准标准”升级升级和增加附加值增加附加值。本报告是严格保密的。10甲级写字楼创新甲级写字楼创新“标准标准”升级升级结结 构：构：室内净高2.6米、2.7米、2.8米、3.0米（新鸿基IFC）。 平面布置中央无柱式、大开间的平面布局 （北京财富中心写字楼A座外框柱间距平均8.4米）。建筑材料：建筑材料：双层玻璃幕墙、LOWE双层呼吸式玻璃幕墙、LOWE三层呼吸式玻璃幕墙（凯晨世贸中心）。小户型写字楼甲级写字楼顶级写字楼本报告是严格保密的。11甲级写字楼创新甲级

9、写字楼创新“标准标准”升级升级电电 梯：梯：预选电梯系统对人流及电梯的有效分配（城开国际大厦）。高速双轿厢电梯系统1部双轿厢电梯，相当于两个单轿厢的运力，形同增加电梯数量，减小核心筒面积，提高平面使用率。 空调系统：空调系统：空调管道布置从两管制到四管制，中间有二+二管制，利用内区的供暖调节外区造成的影响。空调类型中央空调、VRV、VAV。新风量从30立方米到40立方米。 小户型写字楼甲级写字楼顶级写字楼本报告是严格保密的。12甲级写字楼创新甲级写字楼创新“标准标准”升级升级智智 能能 化：化：5A智能化系统，即办公自动化系统（OA）、通信自动化系统（CA）、楼宇自动化系统（BA）、消防自动化

10、系统（FA）和安保自动化系统（SA）。 以宽频、智能化网络、卫星及有线电视系统等为代表的信息技术手段的运用，智能化停车场、智能定位、智能收费以及物业交互平台使物业管理信息化。 小户型写字楼甲级写字楼顶级写字楼本报告是严格保密的。13甲级写字楼创新甲级写字楼创新增加附加值增加附加值生态空间：生态空间：以绿色植被集中布置与楼层局部挑空相结合的形式营造绿色办公休闲氛围。改善楼体的通风条件和视觉效果，创造和谐自然的交流空间。公共空间：公共空间：特朗普大厦的大堂特朗普大厦的大堂小户型写字楼甲级写字楼顶级写字楼本报告是严格保密的。14甲级写字楼创新甲级写字楼创新增加附加值增加附加值物业服务：物业服务：酒店

11、服务式办公物业服务把酒店管理的模式和服务意识融入物业管理，同时结合写字楼物业管理的特点，是一种优质的管理和服务形式。 组团共管的物业管理模式其其 他：他：承诺一定年限的投资回报、行政专用洗手间、VIP电梯、总裁车库、商务配套组合。小户型写字楼甲级写字楼顶级写字楼本报告是严格保密的。15小户型写字楼创新小户型写字楼创新创意工作社创意工作社小户型写字楼入驻企业： 多为设计创意工作者或小型工作室者多为设计创意工作者或小型工作室者小户型写字楼创新模式小户型写字楼创新模式FILLFILL空间模式空间模式“街区街区”设计理念设计理念小户型写字楼甲级写字楼顶级写字楼本报告是严格保密的。16FILLFILL空

12、间模式空间模式迎合了创意工作者缺乏规律迎合了创意工作者缺乏规律性和时间性的工作特性和审美需求性和时间性的工作特性和审美需求“街区”设计理念FILL空间模式FILLFILL空间模式：空间模式：在复式、挑高的基础上，引入富有舞台效果的楼梯和鲜艳明快的墙面色彩，是集工作与生活功能于一体的建筑。FILLFILL空间：空间：“FILL”是由四个英文单词的首个字母组成，这四个英文单词分别为free、idea、loft和life，是自由的、激发灵感的、透明开放的与艺术性相结合的“生活空间”。FILLFILL空间模式典型代表：空间模式典型代表：宝华现代城泛欧现代大厦本报告是严格保密的。17FILLFILL空间

13、模式案例空间模式案例泛欧现代大厦泛欧现代大厦泛欧现代大厦基本信息：泛欧现代大厦基本信息：物业名称： FILL泛欧现代大厦 物业地址：共和新路广中路开发商：宝华集团、上海全成置业有限公司总建筑面积：16000平方米 项目楼层数：14层标准层面积：1000平方米 层高：5.4米总套数：240套 单元面积：4158平方米地上车位：20个 地下车位：700个“街区”设计理念FILL空间模式首先，FILL泛欧现代大厦5.4米的层高在写字楼产品中是不多见的，类似于loft的构造。其次，FILL泛欧现代大厦设计了煤气传输系统，配备了齐全的厨卫系统，另外每套房间还配备了独立的卫生间。 本报告是严格保密的。18

14、“街区街区”设计理念设计理念“旧中建新，新中有旧旧中建新，新中有旧”“街区”设计理念FILL空间模式“街区街区”设计理念：设计理念：经过改造废弃工厂和仓库，即要保留历史文化又要尽情体现商务的特征。“街区街区”：“街区”概念相对严肃、压抑的写字楼氛围提出，以低密度和张扬的个性取胜。“街区街区”设计理念典型代表：设计理念典型代表：8号桥本报告是严格保密的。19“街区街区”设计理念案例设计理念案例88号桥号桥“街区”设计理念FILL空间模式历史文化：历史文化：前身是上海汽车制动器厂15000平方米的旧工业厂房。经过精心改造，原来那些厚重的砖墙、林立的管道、斑厚重的砖墙、林立的管道、斑驳的地面驳的地面被保留了下来，使整个空间充满了工业文明时代的沧桑韵味。本报告是严格保密的。20“街区街区”设计理念案例设计理念案例88号桥号桥“街区”设计理念FILL空间模式商