财务分析案例之解读某地产

1、LOGOCHINA VANKE CO.,LTD. LOGO 公公 司司 简简 介介1 行行 业业 筛筛 选选 报报 表表 分分 析析 综综 合合 分分 析析234ContentsCHINA VANKE CO.,LTD5 前前 景景 展展 望望YOUR COMPANY NAME or YOUR SITE ADDRESSLOGOCHINA VANKE CO.,LTD公司简介：公司简介：地产巨头：地产巨头： 到今年到今年2424岁，岁，仍旧金枪不倒，仍旧金枪不倒，青春永驻。青春永驻。 上市公司：上市公司： 9090年代深圳年代深圳第一批上市公司，第一批上市公司，2424年来依旧扮演年来依旧扮演股民的

2、摇钱树。股民的摇钱树。 王石：王石： 万科灵魂人物，万科灵魂人物，好比巴萨的小罗。好比巴萨的小罗。19991999年退居幕后。年退居幕后。 万科周刊：万科周刊：中国第一内刊，中国第一内刊，注重企业文化，注重企业文化，饱含人文精神。饱含人文精神。 建筑无限生活：建筑无限生活： 万科宗旨，已万科宗旨，已伴随着万科成为伴随着万科成为 城市时尚标签。城市时尚标签。 四季花城：四季花城： 十年磨一剑，十年磨一剑， 出鞘光芒耀，出鞘光芒耀， 引导居住理念引导居住理念 前沿。前沿。 住宅产业化：住宅产业化： 这是万科的这是万科的专业化选择，务专业化选择，务求引导行业标准。求引导行业标准。 海螺行动：海螺行动

3、： 解决城市低解决城市低收入人群住房收入人群住房问题，体现企问题，体现企业公民的责任。业公民的责任。YOUR COMPANY NAME or YOUR SITE ADDRESSYOUR COMPANY NAME or YOUR SITE ADDRESSLOGO公司简介：公司简介：万万 科科 发发 展展 轨轨 迹迹 98年，地产上市公司数量剧增，反映了行业的发展。 04年，在宽松信贷环境下，九大地产公司抬头，领跑房地产进入繁荣期 。 万科开始从众多房地产企业中分离出来，连上台阶，尤其在06、07年把其他公司远远抛在后面。CHINA VANKE CO., LTDYOUR COMPANY NAME

4、or YOUR SITE ADDRESSLOGO净净利利润润净资产净资产营业营业利利润润营业营业收入收入筛选标杆企业和可比企业筛选标杆企业和可比企业行业分析行业分析: : 大大 浪浪 淘淘 沙沙总资产总资产CHINA VANKE CO.,LTDYOUR COMPANY NAME or YOUR SITE ADDRESS总资产总资产净资产净资产营业收入营业收入营业利润营业利润净利润净利润0000020000020000020000020000026000486000486000486000486000486003830004026003836006636006630000246003836002

5、46600246600246000402000024000926002244002244600376600663601588600383600383601588000046600663601588600675000046601588600675600675601588600663600325000024000667000667002244000667600376600325000006YOUR COMPANY NAME or YOUR SITE ADDRESSLOGO资产负资产负债表债表利润表利润表现金流现金流量表量表资产负资产负债表债表利润表利润表现金流现金流量表量表报表分析报表分析会计分析

6、会计分析比率分析比率分析财务报表分析财务报表分析CHINA VANKE CO.,LTD存货明细结构分析存货明细结构分析YOUR COMPANY NAME or YOUR SITE ADDRESSYOUR COMPANY NAME or YOUR SITE ADDRESSLOGO资产负债表分析资产负债表分析资产结构资产结构资产中流动资产平均占资产中流动资产平均占95%以上，其中存货所以上，其中存货所占比重很高，平均在占比重很高，平均在70%以上，由此可推知存以上，由此可推知存货会成为资金需求和占用的重要因素。排在第货会成为资金需求和占用的重要因素。排在第二位的是货币资金，由于房地产业是资金高度二

7、位的是货币资金，由于房地产业是资金高度密集性的行业，开发房地产项目所占用的资金密集性的行业，开发房地产项目所占用的资金非常庞大，非常庞大， 从同行业的其他公司比较可以看出从同行业的其他公司比较可以看出，万科在行业中居于中游地位，属正常现象。，万科在行业中居于中游地位，属正常现象。v资产负债率近几年呈上升趋势，而从其融资方资产负债率近几年呈上升趋势，而从其融资方式看，更倾向于短期负债，短期负债率平均在式看，更倾向于短期负债，短期负债率平均在45%以上。对比同行业其他企业可以看出，万科以上。对比同行业其他企业可以看出，万科的负债率在行业中居中游位置。的负债率在行业中居中游位置。v由此，我们得出结论

8、：房地产业的资金来源主由此，我们得出结论：房地产业的资金来源主要靠负债尤其是短期负债来支持，且主要是靠预要靠负债尤其是短期负债来支持，且主要是靠预收购买方、占用供应商、及其他应付款来供给。收购买方、占用供应商、及其他应付款来供给。CHINA VANKE CO.,LTD危机四伏危机四伏YOUR COMPANY NAME or YOUR SITE ADDRESSYOUR COMPANY NAME or YOUR SITE ADDRESSLOGO危机四伏危机四伏v短期偿债更容易使企业陷入资金匮乏的危机短期偿债更容易使企业陷入资金匮乏的危机v经济衰退使得面临很高的资金供给断裂风险经济衰退使得面临很高的

9、资金供给断裂风险v无息短期负债很可能带来更高的资金断流风险无息短期负债很可能带来更高的资金断流风险CHINA VANKE CO.,LTDYOUR COMPANY NAME or YOUR SITE ADDRESSLOGO存货构成分析存货构成分析v 由现金流量表附表可以看出，存货占用由现金流量表附表可以看出，存货占用资金是导致经营活动现金流量为负的主要资金是导致经营活动现金流量为负的主要因素，因此，我们对存货项目进行分析。因素，因此，我们对存货项目进行分析。CHINA VANKE CO.,LTDYOUR COMPANY NAME or YOUR SITE ADDRESS本集团存货构成分析本集团存

10、货构成分析 2007年年 2006年年项目项目金额金额比重比重金额金额比重比重已完工开发产品已完工开发产品4,666,254,7347.02%2,967,461,5578.68%在建开发产品在建开发产品33,876,902,34750.95%14,762,305,35043.19%拟开发产品拟开发产品27,877,597,73741.93%16,439,381,36648.10%其他其他0.10%10,029,639.320.03%合计合计66,484,847,643100%34,179,177,913100%YOUR COMPANY NAME or YOUR SITE ADDRESSLOGO

11、分析结论分析结论: :v 由于房地产开发周期较长，这些项目占用的资由于房地产开发周期较长，这些项目占用的资金周转较慢，加之在建项目需要持续的后续资金金周转较慢，加之在建项目需要持续的后续资金投入和迅速扩张的投资规模更加剧了商品采购和投入和迅速扩张的投资规模更加剧了商品采购和接受劳务的资金支出需求，所以势必导致资金的接受劳务的资金支出需求，所以势必导致资金的耗用越来越多，如果房地产市场持续较强，那么耗用越来越多，如果房地产市场持续较强，那么资金会不断回流，但假如房地产市场一旦走下坡资金会不断回流，但假如房地产市场一旦走下坡路，企业必然面临资金周转不灵的困境。路，企业必然面临资金周转不灵的困境。C

12、HINA VANKE CO.,LTDYOUR COMPANY NAME or YOUR SITE ADDRESSYOUR COMPANY NAME or YOUR SITE ADDRESSLOGO利润表分析利润表分析利润较高利润率较低利润率较低综合评价综合评价03年至年至07年各项利年各项利润指标呈现稳定的润指标呈现稳定的逐年上升的趋势，逐年上升的趋势，企业的盈利能力在企业的盈利能力在不断增强，主要是不断增强，主要是加大了对营业成本加大了对营业成本的控制，说明企业的控制，说明企业的利润增长是合理的利润增长是合理的可持续的。的可持续的。万科的销售净利率万科的销售净利率、营业利润率等指、营业利润率

13、等指标均处于行业中下标均处于行业中下游的位置，主要在游的位置，主要在于其营业成本、营于其营业成本、营业税费及销售和管业税费及销售和管理费用率在行业中理费用率在行业中不突出，使其综合不突出，使其综合成本费用较高。成本费用较高。万科向来以成本管理享誉业内外，之所以出现此种现象，是由万科低价销售策略引起的。因此，低价销售策略能否提高盈利能力、增强竞争力还需对其财务效率作进一步分析。CHINA VANKE CO.,LTDYOUR COMPANY NAME or YOUR SITE ADDRESSYOUR COMPANY NAME or YOUR SITE ADDRESSYOUR COMPANY NAM

14、E or YOUR SITE ADDRESSLOGO相关指标对比分析相关指标对比分析YOUR COMPANY NAME or YOUR SITE ADDRESSLOGO现金流量表分析现金流量表分析除个别企业外，行业其他企业均存在不同程度此类问题。由此可见，房地产业面临非常高的风险。CHINA VANKE CO.,LTD万科的造血功能力差，主要靠不万科的造血功能力差，主要靠不断断的、更的、更大大规规模的模的资资金金筹筹集集来填补来填补越越来来越大的窟窿越大的窟窿，显显而易而易见见，其，其风险风险非常大，一旦其非常大，一旦其筹资筹资链条断链条断裂企裂企业将业将面面临临停停产产的危的危险险。投资活动

15、现金流投资活动现金流贡献率一直为贡献率一直为负，趋于恶化。负，趋于恶化。筹资活动负担几筹资活动负担几乎全部甚至超过乎全部甚至超过全部的资金来源。全部的资金来源。经营活动在蚕食经营活动在蚕食越来越多的资金。越来越多的资金。 投资活动现金流投资活动现金流贡献率一直为贡献率一直为负，趋于恶化。负，趋于恶化。筹资活动负担几筹资活动负担几乎全部甚至超过乎全部甚至超过全部的资金来源。全部的资金来源。经营活动在蚕食经营活动在蚕食越来越多的资金。越来越多的资金。 投资活动现金流投资活动现金流贡献率一直为贡献率一直为负，趋于恶化。负，趋于恶化。筹资活动负担几筹资活动负担几乎全部甚至超过乎全部甚至超过全部的资金来

16、源。全部的资金来源。经营活动在蚕食经营活动在蚕食越来越多的资金。越来越多的资金。 投资活动现金流投资活动现金流贡献率一直为贡献率一直为负，趋于恶化。负，趋于恶化。筹资活动负担几筹资活动负担几乎全部甚至超过乎全部甚至超过全部的资金来源。全部的资金来源。经营活动在蚕食经营活动在蚕食越来越多的资金。越来越多的资金。 投资活动现金流投资活动现金流贡献率一直为贡献率一直为负，趋于恶化。负，趋于恶化。筹资活动负担几筹资活动负担几乎全部甚至超过乎全部甚至超过全部的资金来源。全部的资金来源。经营活动在蚕食经营活动在蚕食越来越多的资金。越来越多的资金。 投资活动现金流投资活动现金流贡献率一直为贡献率一直为负，趋

17、于恶化。负，趋于恶化。筹资活动负担几筹资活动负担几乎全部甚至超过乎全部甚至超过全部的资金来源。全部的资金来源。经营活动在蚕食经营活动在蚕食越来越多的资金。越来越多的资金。 YOUR COMPANY NAME or YOUR SITE ADDRESSLOGO综合分析综合分析万科万科可比可比企业企业2007年年2006年年2005年年2007年年2006年年2005年年修正的杜邦财务分析体系修正的杜邦财务分析体系CHINA VANKE CO.,LTDYOUR COMPANY NAME or YOUR SITE ADDRESSLOGOYOUR COMPANY NAME or YOUR SITE AD

18、DRESS20072007年房地产业年房地产业9 9大企业各项财务指标大企业各项财务指标项目000002600048600383000024000402600376601588000046600663权益净利率37.473%25.925%22.879%18.751%17.893%18.257%7.675%13.789%22.324%净经营资产利润率15.699%9.114%9.422%8.010%9.466%4.303%3.731%6.499%21.863%杠杆贡献率21.774%16.810%13.457%10.740%8.428%13.953%3.944%7.290%0.461%税后经营利

19、润率14.968%20.064%17.667%29.067%17.378%4.667%10.607%15.632%42.032%净经营资产周转率104.885%45.426%53.333%27.558%54.469%92.200%35.176%41.574%52.015%经营资产周转天数8361608109618831094959149315621579经营差异率15.184%9.207%9.103%7.940%7.954%3.565%3.494%6.512%16.967%净财务杠杆143.397%182.588%147.823%135.274%105.962%391.374%112.884%

20、111.945%2.717%YOUR COMPANY NAME or YOUR SITE ADDRESSLOGO 万科之所以能取得该种万科之所以能取得该种优势，与其良好的商业信誉优势，与其良好的商业信誉和作为行业老大强劲的经济和作为行业老大强劲的经济实力是分不开的。实力是分不开的。综合分析综合分析从以上分析，我们可以发现：从以上分析，我们可以发现：万科负债比率在万科负债比率在60%以上，以上，且负债中短期无息债务为主，且负债中短期无息债务为主，比其他企业具有相对优势，比其他企业具有相对优势，较低利息率，带来较高杠杆贡献率。较低利息率，带来较高杠杆贡献率。万科净经营资产的周转万科净经营资产的周转

21、速度具有绝对的优势。速度具有绝对的优势。主要归功于：主要归功于：成本控制的高效率成本控制的高效率低价销售策略低价销售策略房地产行业权益净利率都比较高，房地产行业权益净利率都比较高，以万科尤为突出。以万科尤为突出。主要驱动力：主要驱动力：较高的杠杆贡献率较高的杠杆贡献率较高的净经营资产周转率较高的净经营资产周转率CHINA VANKE CO.,LTDYOUR COMPANY NAME or YOUR SITE ADDRESSLOGO前景展望前景展望v 房地产行业在房地产行业在20072007年以前属于一个暴利的行年以前属于一个暴利的行业，行业平均利润率高，企业规模增长迅速，但业，行业平均利润率高，企业规模增长迅速，但是也潜存着很大的风险。是也潜存着很大的风险。 存在的问题存在的问题 政策建议政策建议 未来的挑战未来的挑战CHINA VANKE CO.,LTDYOUR COMPANY NAME or YOUR SITE ADDRESSLOGO难题