北京市住宅工程质量分户验收管理

1、北京市住宅工程质量分户验收管理工作培训讲座北京市建筑工程监督培训中心二零零九年九月一、文件出台的背景、管理目的和工作一、文件出台的背景、管理目的和工作要求要求1、文件出台的背景 近年来，随着北京经济的加速发展，住宅工程建设发展速度，为加强和完善住宅工程质量管理，确保住宅工程的建设质量，结合北京市实际情况，2005年市建委制定了关于印发的通知（京建质2005999号），2006年又制定了关于印发的通知（京建质【2006】第139号，用于具体指导全市开展住宅工程分户验收工作，住宅工程的分户验收工作成为保证住宅工程质量、减少住宅质量投诉的重要手段之一。但是经过两年工作实践，发现在住宅工程分户验收中存

2、在一些不完善之处。目前执行的（京建质2006139号）和关于印发补充表格的通知（京建质【2007】1285号）附件中住宅工程质量分户验收表需要填写的表格内容较多，不便实际操作，为此，经组织有关 建设、施工、监理单位座谈，听取有关单位意见，结合实际情况，现制定了关于加强住宅工程质量分户验收管理工作的通知（京建质2009383号），以下简称“383号”文。 关于印发的通知（京建质2006139号）、关于印补充表格的通知（京建质20071285号同时废止。关于印发的通知（京建质2005999号）附件中住宅工程质量分户验收表停止使用。2、管理目的和工作要求、管理目的和工作要求（1）明确各参建单位的质量

3、责任 本文件中规定“建设单位是住宅工程分户验收工作的责任人。分户验收的具体组织共作应由建设单位项目负责人承担”；“施工单位应当配合建设单位完成分户验收工作”；“工程监理单位对分户验收承担监理责任”；参见的建设方、监理方、施工方以及物业公司组织分户验收工作组。 分户验收工作组对建设方负责。（方案由建设单位负责编制，可分专业编制，审批，监理单位监督成立专业验收小组，组长由建设单位担任，（土建、暖通、电气），施工单位配合完成建设单位可委托施工单位完成方案，但建设单位、监理必须共同审核，测量仪器由施工单位提供)（2）贯彻建设工程施工质量验收统一标准（GB50300-2001)，把分户验收工作与施工过程

4、中的分部工程、分项工程、检验批的验收相衔接，并在分户验收过程中起到了对检验批的验收结论进行复核的作用。 分户验收工作的组织者是建设单位。在分户验收过程中，建设单位组织施工、监理和已选定的物业单位组成的分户验收组主要工作是：对已按照国家施工质量验收规范进行验收合格的工程采取分户检查的方式进行复核。无论是施工过（以统一标准为主，配合相关验收规范、规程为依据，做验收标识与检验批相对应，当实际抽查中（以统一标准为主，配合相关验收规范，规程为依据，做验收标识与检验批相对应，当实际抽查中实测值不一致时，若在规定值内结论应一致，若在规定值以外，检验批重新评定。）程中分部工程、分项工程、检验批的验收，还是分户

5、验收，依据的标准均是国家施工质量验收规范。在分户验收时，每一套住宅及公共部位工程质量检查结论与相对应的检验批工程质量验收结论应当一致。（3）要求各参见单位切实落实分户质量验收责任。 通过383号文的制定的执行，住宅工程在交付业主入住前，工程各参建单位组成的分户验收组确实进入每一户对工程观感质量和使用功能质量进行检查。 原关于印发的通知（京建质2006139号）和关于印发补充表格的通知（京建质20071285号）附件中住宅工程质量分户验收表共分8项内容58张表格，操作中与检验批验收存在一定的重复性工作，特别是有大量的表格填写内容。本次文件的重新修订，要达到参见单位切实对观感质量和使用功能质量进行

6、入户实地检查的目的。（4）对住宅工程质量分户验收管理工作进行补充和完善。 明确了分户验收工作中各参建单位的职责和责任，规定了验收组组成人员。 提出了分户验收的两个阶段和实施的时间，将分户验收合格作为主体结构分部工程质量验收和工程竣工的前置条件。 规定了分户验收工作要以分户验收工作方案为指导。 明确了建立单位预验收和分户验收的关系。（分户验收完成合格后，监理单位组织预验收，合格后出具评估报告） 明确了分户验收工作组的工作程序和内容。 提出 了对检查项目进行标识管理的工作要求，实测实量、使用功能和观感质量检查完成后应粘贴标识，并对标识的样式进行了规范。 明确了相应的检查记录表格内容可以手写。 规定

7、了分户验收的合格标准。 特别强调了对于检查发现的不符合相关工程质量技术标准、规范或设计文件要求的项目应填写住宅工程质量问题整改处置记录。（标识工作必须粘贴，可以手写、签字齐全，其他附件机打。附件一、二、三建设单位留存，附件四：标识必须保留到竣工验收。） 修订了住宅工程质量分户验收表，补充了住宅工程质量分户验收检查记录表。 明确了相关分户验收资料的保存单位。 对于参见单位不按照分户验收管理工作要求履行职责的，有市住房城乡建设委或区县建委责令改正。（验收中存在的问题必须填写处置记录，整改合格后复查，填写检查记录表。验收表保存数量见后附表） 二、京建质二、京建质2009383号文件的内容号文件的内容

8、 为进一步加强本市住宅工程质量管理，落实住宅工程质量分户验收管理规定（京建质【2005】999号），保证新建住宅工程观感质量和使用功能质量，结合本市实际情况，现将有关要求通知如下：二、京建质二、京建质2009383号文件的内容号文件的内容（一）建设单位是住宅工程质量分户验收工作（以下简称分户验收）的责任人。分户验收的具体组织工作应由建设单位项目负责人承担。 建设单位项目负责人应组织成立分户验收工作组进行分户验收。分户验收工作组成员应包括以下人员： 1、建设单位各专业技术负责人。 2、监理单位各专业监理工程师。 3、施工单位项目技术、质量负责人，项目技术、质量专业人员等。 4、分包单位项目负责人

9、、专业技术质量负责人（参加分包项目质量分户验收）。 5、已选定物业公司的，物业公司项目负责人、专业技术人员等。（方案（1）编制依据（2）工程概况（3）组织机构）（二）分户验收分为两个阶段进行（二）分户验收分为两个阶段进行第一阶段： 建设单位应在主题结构分部工程验收前，组织相关单位和人员对住宅工程的每一套住宅及公共部位的主题结构工程观感质量、结构尺寸和使用功能质量进行专门验收。分户验收合格后方能组织主题结构分部工程质量验收。（主体结构分户验收合格后，方可进行结构验收）第二阶段： 建设单位应在施工单位提交工程竣工报告后，单位（子单位）工程竣工验收前，组织相关单位和人员对住宅工程的每一套住宅及公共部

10、位的工程观感质量、主要部位净尺寸和使用功能质量进行专门验收。分户验收合格后方能组织单位（子单位）工程质量竣工验收。（三）在分户验收第一阶段开始30天前，建设单位项目负责人应组织施工单位和监理单位编制完成分户验收工作方案。 分户验收工作方案应明确分户验收工作组成员和人员职责、两个阶段的验收工作组织程序等内容，确定每一套住宅和公共部分工程的检查验收项目、内容和数量，并绘制抽查点分布图，同时应落实质量检查人员和检查工具。（四）施工单位应当配合建设单位完成分户验收工作。施工单位应当建立住宅工程各检验批、分项、分部（子分部）工程与每一套住宅及公共部位的对应关系，并应在主体结构分部工程施工报验表（在附件中

11、单独列明）和工程竣工验收报告中分别予以明确，以备分户验收时进行检查。（五）工程监理单位对分户验收承担监理责任。 工程总监理工程师应依据分户验收情况组织对工程质量进行竣工预验收，预验收合格后总监理工程师方可在施工单位工程竣工报告上签署意见，并对工程进行质量评估，提出工程质量评估报告。 工程质量评估报告应包含对分户验收进行评估的结论，并应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。（全过程参与并负监督责任）（六）分户验收应依据国家和本市工程质量标准、规范，以及设计文件和施工合同约定，对单位工程每一套住宅和公共部位进行验收。（公共部位按单元、分层划分验收单元，第一阶段设计尺寸误差观感质量土建实测抽样

12、第二阶段的观感质量，使用功能要求全数检查水、电的实测全数检查）（七）在分户验收的检查验收过程中，应对涉及到的工程观感质量和使用功能质量作为主要检查验收项目，包括：建筑结构外观及尺寸偏差；门窗安装质量；地面、墙面和顶棚面层质量；防水工程质量；采暖、制冷、通风系统安装质量；给水、排水系统安装质量；室内电气工程安装质量；其他规定、标准中要求分户检查的内容。（八）分户验收工作组在检查验收时应做好以下工作： 1、对于上述检查验收项目，应逐项对照住宅工程相应检验批质量验收规定的检查项目进行验收，并应对验收合格的项目在住宅工程质量分户验收检查记录表的相应位置填写对应的检验批质量验收记录表格的编号。2、对于工

13、程观感质量和使用功能质量应全数检查验收，并应分别采取实测实量，以及查验有关安全及功能的检验和抽样检测结果报告等手段进行检查。观感检查项目应通过目测观察的方法检查。平整、垂直、标高等需要实测实量的检查内容，应使用靠尺板、水平仪和尺子等专业检查工具，按照质量验收标准规定的检查数量和方法进行检查验收。3、对于检查验收符合要求的，应在检查点位上做出明显检查标识（含主体结构工程检查验收符合）。根据实际检查情况，检查标识内容应包括以下内容：住户编号、房间位置、检查项目内容、实测实量结果、对应的检验检测报告编号、观感质量检查结果、使用功能质量现场检查结果，以及检查验收结论等内容。4、检查标识可采取印章、不干

14、胶标贴等形成制作，相应检查内容可手写，同时应能够保持其牢固和耐久性。主体结构工程检查标识应保留至下一道工序施工。其余检查标识应保留至单位（子单位）工程质量竣工验收合格前。（持续到下一道工序）5、对于已全部装饰装修和设备安装到位的住宅工程，上述检查标识有可能影响工程装饰效果时，应采取在住宅户内显著位置设立检查图表等形成标明检查结果。6、对发现的住宅工程观感质量和使用功能质量不符合相关工程质量技术标准、规范或设计文件要求的，分户验收工作组应填写住宅工程质量问题整改处置记录，书面责成责任单位进行整改并应对整改情况进行复查，复查情况应经建设单位专业负责人或监理单位专业监理工程师签字认可。（九）分户验收

15、合格应符合下列规定： 1、施工单位已提交工程竣工报告，并已完成建设工程设计和施工合同约定的工作量。 2、工程所含分部（子分部）工程的质量均已验收合格。 3、每一套住宅及公共部位工程质量检查结论与相应的检验批工程质量验收结论一致，且住宅工程质量分户验收检查记录表齐全。4、每一套住宅及公共部位工程的观感质量由验收人员通过现场检查，并共同确认为合格。5、按照本规定要求，对每一套住宅及公共部位检查合格后，已在检查点位上做出了明显检查标识或设立了检查图表。6、对于工程质量不符合要求的项目，施工单位已整改完毕，且已经建设单位专业负责人或监理单位专业监理工程师重新检查验收合格，并形成整改处置记录。（工程名称

16、，开竣工日期，各单位项目负责人）7、建筑物外墙显著部位已镶刻符合要求的工程标牌。（十）分户验收合格后，应出具由建设单位项目负责人、总监理工程师和施工单位项目负责人分别签字并加盖验收专用章的住宅工程质量分户验收表。（十一）建设单位、施工单位、监理单位不按本通知要求履行职责的，由市住房城乡建设委或区县建委责令改正。（十二）本通知自2009年7月1日起施行。2009年7月1日以后开始分户验收的，应当按照本通知要求执行；2009年7月1日前已经开始分户验收但是尚未完成分户验收工作的，可以按原规定执行。 北京市建设委员会关于印发的通知（京建质2006139号）、关于印发补充表格的通知（京建质200712

17、85号）同时废止。关于印发的通知（京建质2005999号）附件中住宅工程质量分户验收表停止使用。附件：1、住宅工程质量分户验收表2、住宅工程质量分户验收检查记 录表3、住宅工程质量问题整改处置记录4、检查标识（样本）分户验收管理工作流程示意图分户验收管理工作流程示意图查看流程图分户验收管理工作流程示意图（略） 形成 形成 未通过 通过分户验收第一阶段开始30天前（主体结构分部工程质量验收前）建设单位组织施工、监理单位编制分户验收工作方案分户验收工作方案方案审批是否通过明确建设、监理、施工、分包、物业等各方组成人员和人员职责等建设单位组织成立分户验收工作组检验批、主体结构各分项/子分部工程质量验

18、收均已完成且合格四、分户验收问题解答四、分户验收问题解答1、问、问（京建质（京建质2006139号）、号）、关于印关于印发发补充表格的通知补充表格的通知（京建质（京建质【2007】1285号）同时废止。是否废止？号）同时废止。是否废止？答：是废止了。2、问：分户验收所执行的质量验收标准、问：分户验收所执行的质量验收标准是什么？是什么？答：在分户验收过程中，对于工程观感质量和使用功能的检查项目、检验方法、检查数量等应依据相关工程质量技术标准和规范执行。3、问：分户验收检查过程中应检查哪些项、问：分户验收检查过程中应检查哪些项目和内容？目和内容？ 答：对于工程观感质量和使用功能质量应全数检查验收。

19、采取实测实量和观感检查是分户验收时能够在房间内目测观察到的内容。对于有关使用功能质量的检查应查验相应的检验和抽样检测结果报告。在分户验收时，对应工程质量技术标准和规范所要求的检查项目已隐蔽可不进行检查。4、问：分户验收检查实测实量项目的数、问：分户验收检查实测实量项目的数量如何确定？量如何确定？答：依照相应的工程施工质量验收规范所规定的数量进行检查。如：现浇结构尺寸偏差规范中要求的“主控项目”应全数检查；“一般项目”应抽查住户套内构件数量的10%，且不少于3件。对于一套三室两厅的住宅来讲，5个房间20面可视墙面，应抽查观感质量相对较差的3面。5、问：分户验收和检验批验收的关系是、问：分户验收和

20、检验批验收的关系是什么？什么？答：分户验收是建设单位组织的对每一户户内和公共部位观感质量和使用功能质量的抽样检查。检验批的验收是依据国家施工质量验收规范由监理工程师组织施工单位项目专业质量（技术）负责人等进行验收。这两个验收的组织主体不一样。 分户验收的检验是对已按照国家施工质量验收规范进行验收合格的工程采取分户检查的方式进行复核。在分户验收时，每一套住宅及公共部位工程质量检查结论与相对应的检验批工程质量验收结论应当一致。 当分户验收检查发现有不符合规范中“主控项目”要求的情形时，应首先对对应的检验批的工程质量进行整改，整改合格后重新对检验批及相应的分项、分部工程进行验收。 当发现有不符合规范

21、中“一般项目”要求的情形时，“一般项目”的不合格点率按对应的检验批划分统计结果超过20%，或不合格点的最大偏差值大于1.5倍允许偏差时，应对对应的检验批的工程质量进行整改，整改合格后重新对检验批及相应的分项、分部工程进行验收。6、问：分户验收时人员和工具可能与检、问：分户验收时人员和工具可能与检验批验收时不同，相同点位的实测实量数验批验收时不同，相同点位的实测实量数值可能不同，是否需要重新对检验批验收？值可能不同，是否需要重新对检验批验收？答：在检查工具符合相关计量标准条件下，同一点位数值存在人为读数误差。只要按照相关验收标准、规范和设计文件得出的结论与检验批一致，分户验收合格，不必重新验收检

22、验批。7、问：附件、问：附件4检查标识（样本）保存什么时检查标识（样本）保存什么时候？候？答：分户验收第一阶段检查标识保留至下道工序施工。分户验收第二阶段检查标识应保留至单位（子单位）工程质量竣工验收前，即参建四方形成单位（子单位）工程质量竣工验收记录的签章时间前。竣工交付使用时可予以消除。8、问：、问：分户验收工作方案分户验收工作方案在分户验收在分户验收第一阶段开始第一阶段开始30天前编制完成是否时间太天前编制完成是否时间太紧，尤其是对第二阶段而言，而且装修的紧，尤其是对第二阶段而言，而且装修的标准有些还未确定？标准有些还未确定？答：分户验收工作方案在分户验收第一阶段开始30天前编制完成，第

23、二阶段验收内容可以按照设计要求进行编制，当装饰装修和设备安装工程发生变更时应及时进行调整和完善。9、问：附件、问：附件2中，中，“验收内容验收内容”如何填写？如何填写？“施工单位检查评定结果施工单位检查评定结果”是否应增加是否应增加“分包单位项目负责人分包单位项目负责人”？答：“验收内容”在第一阶段“建筑结构外观尺寸及偏差”，在第二阶段内容是附件1中除“建筑结构外观尺寸及偏差意外”的后7项内容。10、问：附件、问：附件4中中“检查人员（签名检查人员（签名/盖盖章）章）”应由谁签字盖章？应由谁签字盖章？答：由分户验收组成员签字。11、附件、附件4检查内容如何填写？可否出现不检查内容如何填写？可否

24、出现不合格？合格？答：检查内容依照相应的国家施工质量验收规范所列项目进行填写。采取实测实量和观感检查是分户验收时能够在房间内目测观察到的内容。对于有关使用功能质量的检查应查验相应的检验和抽样检测结果报告。在分户验收时，对应工程质量技术标准和规范所要求的检查项目已隐蔽可不进行检查。可以出现不合格，但是必须有附件3的“住宅工程质量问题整改处置记录”。12、问：附件、问：附件4“标识（样本）标识（样本）”是否每个是否每个检查点都要标识？检查点都要标识？答：每个检查点均应有相应的检查标识，检查标识的形式可采取印章、不干胶标贴等。对于标识有可能影响工程装饰效果时，应采取在住宅户内显著位置设立检查图表等形

25、成标明检查结果。13、问：混凝土结构工程，分户验收第一、问：混凝土结构工程，分户验收第一阶段和第二阶段对于墙面质量验收内容有阶段和第二阶段对于墙面质量验收内容有何不同？何不同？答：分户验收第一阶段墙面检查主要是依据砼结构工程施工质量验收规范（GB50204-2002)对现浇砼的外观质量和尺寸偏差进行检查验收。分户验收第二阶段，如墙面是耐水腻子交活，应对其面层观感质量和表面允许偏差参照有关标准（建筑内墙用耐水腻子应用技术规程）进行检查验收；如墙面装饰面层为涂料或壁纸，应依据建筑装饰装修工程施工质量验收规范（GB50204-2001）进行检查验收。北京市住宅工程质量分户验收管理工作北京市住宅工程质

26、量分户验收管理工作案案 例例 解解 析析北京市建设工程监督培训中心二零零九年九月主主 要要 内内 容容第一部分：分户验收工作流程图第一部分：分户验收工作流程图第二部分：编制方案第二部分：编制方案第三部分：举例：分户验收过程、做法第三部分：举例：分户验收过程、做法第四部分：几点注意事项第四部分：几点注意事项第一部分：分户验收工作流程图第一部分：分户验收工作流程图查看流程图第二部分：编制方案第二部分：编制方案主要内容应包括：1、编制依据2、工程概况3、组织机构及各方职责4、分户验收的准备工作（技术准备、人员准备、工具准备）5、每一套住宅及公共部位与住宅工程各检验批、分项、分部（子分部）工程的对应关

27、系（列表或绘图）6、检查验收项目、抽查点分布图7、检查验收一般规定及检查内容8、标识管理（统一标识形成、防止方法等）9、不合格处置10、资料存档、移交第三部分：工程案例第三部分：工程案例1、编制依据 应根据工程实际情况列出国家和我市法律法规、规范性文件，工程质量标准、规范，以及设计文件和施工合同约定等内容。如：序号序号类别类别名称名称编号编号1地方住宅工程质量分户验收管理规定京建质【2005】999号2地方关于加强住宅工程质量分户验收管理工作的规定京建质【2009】383号3国家建筑工程施工质量验收统一标准GB50300-20014国家混凝土结构工程施工质量验收规范GB50204-20025地

28、方混凝土结构工程施工质量验收规程DBJ01-82-20046国家建筑地面工程施工及验收规范GB50209-20027国家建筑装饰装修施工质量验收规范GB50210-20018国家给排水采暖工程施工质量验收规范GB50242-20029国家建筑电气工程施工质量验收规范GB50303-200210国家通风与空调工程质量验收规范GB50243-200211地方建筑工程资料管理规程DBJ01-51-200312宋家庄住宅楼工程施工图纸13施工组织设计2、工、工 程程 概概 况况 本工程位于丰台区宋家庄，地下1层，为人防；地上10层，为住宅。分4各居住单元，1梯2户，户型相同，户型代号为A，镜像对称，每

29、户三室两厅一厨一卫，室内面积为125平方米。本工程为全现浇钢筋混凝土剪力墙结构。2.1工程基本概况工程基本概况序号序号项目项目内容内容1工程名称宋家庄住宅楼工程2工程地址丰台区宋家庄3建设单位北京市丰台开发公司4设计单位北京大方设计院5监理单位北京至诚监理公司6勘察单位北京勘察设计研究院7质量监督单位北京市丰台区监督站8施工总承包单位北京市丰台建筑集团公司9施工主要分包单位高邮市兴邮建筑劳务有限公司10安徽省平安建筑劳务有限公司11合同承包范围设计图纸全部内容12质量目标合格工程13合同工期2009年2月1日至2010年12月1日2.2建筑概况建筑概况序序号号项目项目内容内容1防水工程地下采用

30、不小于250厚S6防水砼刚性防水层，柔性防水层为二层3+3厚聚酯胎SBS改性沥青防水卷材2屋面屋面采用SBS改性沥青防水卷材（3mm+3mm）3厨房采用1.5mm单组份聚氨酯涂膜防水4厕浴间采用1.5mm单组份聚氨酯涂膜防水屋面防水等级级56外装修外墙装修外墙涂料，商业局部采用外墙砖饰面7屋面工程为不上人平屋面，SBS3+3防水卷材，水泥砂浆面层8内装修公共部分楼梯、电梯前室30厚水泥砂浆地面、耐擦洗涂料墙面、耐擦洗涂料顶棚9户内门窗工程塑料门窗（内门预留安装位置）10墙面内墙面为耐水腻子找平11地面水泥砂浆地面12顶棚耐水腻子找平（主体结构室内防水外装及屋面内装修1）公共部位2）户内对应上图

31、变动）2.3给水排水采暖概况给水排水采暖概况序号序号项目项目内容内容1室内给水系统给水管道及配件安装、室内消火栓系统安装2室内排水系统排水管道及配件安装、雨水管道及配件安装3室内热水供应系统管道及配件安装4卫生器具安装卫生器具给水配件安装、卫生器具排水管道安装5室内采暖系统管道及配件安装、散热器安装6建筑中水系统中水管道及配件安装2.4电气概况电气概况序号序号项目项目1电缆头制作、接线和线路绝缘测试2成套配电柜、控制柜（屏、台）和动力、照明配电箱（盘）安装3普通灯具安装工程4开关、 插座、风扇安装3.组织机构及各方职责组织机构及各方职责3.1组织机构 分户验收的具体组织工作应由建设单位项目负责

32、人承担，建设单位负责组建分户验收工作组，分户验收工作组成员为：（建设、监理、施工、分包、物业各专业人员组成）分户验收工作组成员分户验收工作组成员（1）组长：建设单位北京市丰台开发公司 项目负责人（项目经理）：王建（2）副组长：建设单位北京市丰台开发公司 项目总工：张迅 北京至诚监理公司 项目监理工程师总监：丁萍 北京市丰台建筑集团公司 项目经理：李斌 物业公司项目负责人：刘波（3）下设3个专业验收小组：人员安排如下：专业验收小组人员安排专业验收小组人员安排土建专业验收小组： 建设单位：任力 监理单位：李明 施工单位：周杨、殷明 分包单位：李辉 物业公司：王秋专业验收小组人员安排专业验收小组人员

33、安排给水排水采暖验收小组： 建设单位：苗峰 监理单位：单士 施工单位：闫霞 分包单位：赵鹏 物业公司：刘远 专业验收小组人员安排专业验收小组人员安排电气专业验收小组： 建设单位：任荣 监理单位：唐军 施工单位：万成 物业公司：张保3.2各方职责各方职责3.2.1建设单位：是分户验收的第一责任人，分户验收的具体组织工作应由建设单位项目负责人承担，建设单位负责组建分户验收工作组。3.2.1.1根据分户验收方案确定的检查项目、内容、数量以及检查时间，组织、协调施工单位、监理单位开展分户验收工作，落实分户验收中测量设备、人员、资金等问题。3.2各方职责3.2.1.2对现场检查情况及时在分户验收检查标识

34、上确认、签章；对于发现的问题填写住宅工程质量问题整改处置记录，责成责任单位修改，并对整改情况进行复查。验收分户验收项目检查评定结果，并及时在住宅工程质量分户验收检查记录表上确认，签章。验收合格后，组织填写住宅工程质量分户验收表，并做好分户验收资料移交和保存工作。3.2各方职责各方职责3.2.1.3住宅工程交付使用时，将住宅工程质量分户验收表作为住宅质量保证书的附件交给业主。3.2.1.4对于建设单位直接分包的工程，应组织相应分包单位参加分户验收工作。3.2各方职责各方职责3.2.2监理单位：对分户验收承担监理责任。3.2.2.1.参与方案的编制。3.2.2.2配备相应数量的具有相应资格的监理人

35、员，以及足够的检查验收工具。3.2各方职责各方职责3.2.2.3按分户验收方案中确定的分户验收的检查项目、内容和数量，参照户型做法表和抽查点分布图，对现场检查情况及时在分户验收检查标识上确认、签章；对于发现的问题填写住宅工程质量问题整改处置记录，责成责任单位修改，并对整改情况进行复查。验收分户验收项目检查评定结果，并及时在住宅工程质量分户验收检查记录表上确认，签章。验收合格后，在住宅工程质量分户验收表上确认、签章。追溯与之对应的检验批、分项、分部工程验收记录表，按照验收程序重新组织验收。3.2各方职责各方职责3.2.2.4负责对分户验收工作的组织程序和验收实施过程进行监督（对工程实施监督是建立

36、的职责）。3.2.2.5工程总监理工程师应依据分户验收情况组织对工程质量进行竣工预验收，并对工程进行质量评估，383号文中强调：工程质量评估报告应包含对分户验收进行评估的结论，并应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。3.2各方职责各方职责3.2.3施工单位：应当配合建设单位完成分户验收工作。3.2.3.1参与方案的编制。3.2.3.2配备足够的质量检查人员和检查测量工具。质检人员要具备相应资格，熟悉和掌握分户验收内容及方法，根据分户验收在工程装修、竣工阶段工作量大的特点，安排和及时调整质检人员及测量工具。3.2各方职责各方职责3.2.3.3建立住宅工程各检验批、分项、分部（子分部）工程

37、与每一套住宅及公共部位的对应关系，并在主体结构分部工程施工报验表（在附件中单独列明）和工程竣工验收报告中分别予以明确，以备分户验收时进行检查。3.2各方职责各方职责3.2.3.4对现场检查情况及时在分户验收检查标识上确认、签章并粘贴；组织责任人员对住宅工程质量问题整改处置记录中提出的问题进行整改并回复。对分户检查情况，并及时在住宅工程质量分户验收检查记录表上记录，签章。验收合格后，在住宅工程质量分户验收表上签章。追溯与之对应的检验批、分项、分部工程验收记录表，按照验收程序重新组织验收。3.2.3.5对于不符合工程质量技术标准、规范或设计文件要求的工程项目，应负责进行整改。3.2各方职责各方职责

38、3.2.4物业单位：已选定的物业公司应当参与分户验收。3.2.4.1参与确定分户验收的检查项目、内容和数量。3.2.4.2配备一定数量的具有相应资格的检查人员。3.2.4.3按确定的分户验收的检查项目、内容和数量对工程进行分户验收，并及时在住宅工程质量分户验收检查记录表上确认，签章。4.分户验收的准备工作分户验收的准备工作4.1技术准备：准备好相应文件，根据户型图选点，绘制并确认检查点布置图；向验收组人员技术交底。4.2检测工具准备检测工具准备序号序号名称名称规格规格数量数量检测项目检测项目备注备注1杠尺2m8把平整度、坡度铝合金2水平尺600-800mm4把水平、坡度铝合金3直角检测尺200

39、mm4把方正钢制4钢卷尺5m8把直线距离5塞尺4把平整度、坡度6线坠0.5kg4把垂直7经纬仪1把垂直测量组借用8水准仪1把测量组借用9小线1.25kg10小锤4把空鼓11游标卡尺2把12红蓝铅笔20根13塔尺2把14激光测距仪2台尺寸精度2mm15漏电测试仪1台漏电测试16绝缘插表1台绝缘测试5.提供分户验收与检验批的对应关系提供分户验收与检验批的对应关系（列表或绘图）（列表或绘图）注：必须提供；6.检查验收项目、检查点布置图检查验收项目、检查点布置图6.1分户验收项目：6.1.1分户验收项目包括：（与之对应的是附件2中的“验收内容”（1）建筑结构外观及尺寸偏差（2）门窗安装质量（3）墙面、

40、地面和顶棚面层质量（4）防水工程质量（八大项目为固定项目，各小项根据工程实际情况具体商定）（5）采暖、制冷、通风系统安装质量（6）给水、排水系统安装质量（7）室内电气工程安装质量（8）其他要求分户验收检查的项目（如：落地窗防护栏杆等） 根据本工程结构，装饰装修做法，水电系统使用功能等，对检查项目和内容要进行详细说明。6.1.2土建专业：建筑结构外观及尺寸偏差、塑料门窗安装质量、特种门安装质量、墙面耐水腻子质量、水泥砂浆地面、水性涂料涂饰顶棚、防水工程等。6.1.3给水排水采暖专业：室内给水管道及配件安装：室内消火栓系统安装；室内排水管道及配件安装；卫生器具安装；室内雨水管道及配件安装；建筑中水

41、系统及游泳池水系统安装；室内采暖管道及配件安装，室内采暖辅助设备及散热器及金属辐设板安装等。6.1.4电气专业：室内、公共部分电气工程安装质量以电缆头制作、接线和线路绝缘测试，成套配电柜、控制柜（屏、台）和动力、照明配电箱（盘）安装，普通灯具安装工具，开关、插座、风扇安装，四项检验批应全部合格。6.2户型图和检查点布置图户型图和检查点布置图6.2.1户型图 略（按施工图户型进行完善，并标注相关检查点位，只保留轴线尺寸第一阶段使用结构平面图，第二阶段使用户型平面图进行修改）6.2.2水泥砂浆面层点布置图水泥砂浆面层点布置图（其他检查（其他检查项目均可在此图上表示，但是应采用不项目均可在此图上表示

42、，但是应采用不同的符号分别标识）同的符号分别标识） 略略7.检查验收一般规定及检查内容检查验收一般规定及检查内容7.1一般规定7.1.1对于上述检查验收项目，逐项对照住宅工程对每一套住宅及公共部位的检查项目进行验收，并对验收合格的项目在住宅工程质量分户验收检查记录表（附件2）中“相应检验批质量验收记录表格编号”位置中相应位置填写该住宅与之对应的检验批质量验收记录表表格的编号。7.1.2对于工程观感质量和使用功能质量应全数检查验收，分别采取实测实量，以及查验有关安全及功能的检验和抽样检测结果报告等手段进行检查。 观感检查项目通过目测观察的方法检查。 平整、垂直、标高等需要实测实量的检查内容，使用

43、激光测距仪、靠尺板、水平仪和尺子等专业检查工具，按照质量验收标准规定的检查数量和方法进行检查验收。7.1.3检查住宅工程观感质量和使用功能质量时： 检查项目内容符合相关工程质量技术标准、规范或设计文件要求；或者，主控项目全部合格，一般项目的合格点率达到80%及以上，且无严重缺陷时（不合格点实测偏差应小于允许偏差的1.5倍），判为合格。 检查项目内容不符合相关工程质量技术标准、规范或设计文件要求，或主控项目不合格，一般项目不合格点率超过20%；或者，一般项目的实测偏差值大于允许偏差的1.5倍，判为不合格。分户验收工作组应填写住宅工程质量问题整改处置记录，书面责成责任单位进行整改并应对整改情况进行

44、复查，复查情况经建设单位专业负责人或监理单位专业监理工程师签字认可，判为合格。7.2检查内容检查内容7.2.1建筑结构外观及尺寸偏差7.2.1.1检查内容建筑结构外观及尺寸偏差分户验收，是对每一套住宅及公共部位的主体结构、观感质量、结构尺寸进行专门验收。具体详见下表。施工质量验收规范的规定（施工质量验收规范的规定（DBJ01-82-2004)主控项目1外观质量现浇结构的外观质量不应有严重缺陷2过大尺寸偏差处理及验收现浇结构不应有影响结构性能和使用功能的尺寸偏差一般项目1外观质量一般缺陷现浇结构的外观质量不宜有一般缺陷允许偏差检验方法2轴线位置（mm）墙、柱、梁8钢尺检查剪力墙53垂直度（mm）

45、层高5m8经纬仪或吊线，钢尺检查4标高（mm)层高+10激光测距仪5截面尺寸+8、-5钢尺检查6表面平整度（mm）82m靠尺金额塞尺检查7.2.1.2质量标准、检查方法、数量依据混凝土结构工程施工质量验收规范（GB50204-2002）和混凝土结构工程施工质量验收规程（DBJ01-82-2004)7.2.1.3根据本工程户型：尺寸偏差项目检查数量：按每户住宅划分，对梁柱应抽查构件3件；对墙和板，应抽查代表性的自然间3间（3面墙）。7.2.2塑钢门窗安装质量7.2.2.1检查内容塑料门窗安装工程应符合施工图、设计说明及其他设计文件的要求。塑料门窗安装工程分户验收内容，可根据竣工时观感到的观感和使

46、用功能以及实测项目的质量进行确定，具体参照表2-02-1。施工质量验收规范的规定（施工质量验收规范的规定（GB50210-2001) 主控项目1门窗质量第5.4.2条2框、扇安装第5.4.3条3拚樘料与框连接第5.4.4条4门窗扇安装第5.4.5条5配件质量及安装第5.4.6条6框与墙体缝隙填嵌第5.4.8条 一般项目1表面质量第5.4.8条2密封条及旋转门窗间隙第5.4.9条3门窗扇开关力第5.4.10条4玻璃密封条、玻璃槽口第5.4.11条5排水孔第5.4.12条施工质量验收规范的规定（施工质量验收规范的规定（GB50210-2001)一般项目6项目允许偏差（mm)检查方法门窗槽口宽度、高

47、度1500mm2用钢尺检查1500mm3门窗槽口对角线长度差2000mm3用钢尺检查2000mm5门窗框的正、侧面垂直度3用1m垂直检测尺检查门窗横框的水平度3用1m水平尺和塞尺检查门窗横框标高5用钢尺检查门窗竖向偏离中心5用钢直尺检查双层门窗内外框间距4用钢尺检查同樘平开门窗相邻扇高度差2用钢直尺检查平开门窗铰链部位配合间隙+2、-1用塞尺检查推拉门窗扇与框搭接量+1.5、-2.5用钢直尺检查推拉门窗扇与竖框平行度2用1m水平尺和塞尺检查7.2.2.2质量标准、检查数量、方法依据浇筑装饰装修工程施工质量验收规范（GB50210-2001)进行检查。7.2.2.3根据本工程户型，尺寸偏差项目检

48、查数量：（1）门窗安装工程分户验收每户抽查6樘，不足6樘时应全数检查。（2）每户住宅塑料门窗安装工程观感和使用功能质量应全数检查并记录。（3）实测实量内容应按照本方案规定的检查部位、检查数量，确定检查点。实测值应全数记录。7.2.3墙面、地面和顶棚面层质量（耐水腻子墙面、水泥砂浆地面、耐擦洗涂料顶棚）7.2.3.1墙面耐水腻子（1）检查内容：根据竣工时观察到的观感和使用功能以及实测项目的质量进行确定，具体参照表3-16-1施工质量验收规范、规程的规定（施工质量验收规范、规程的规定（GB50210-2001)(DBJ01-48-2000)主控项目 1耐水腻子层基层腻子应坚实、牢固、无粉化、起皮和

49、裂缝一般项目 1耐水腻子层表面应洁净、表面平整、无凹凸、漏刷、错台、颜色一致，手感细腻光滑，装饰线条顺直，无污染等现象。 2耐水腻子层表面允许偏差检查项目允许偏差（mm)检验方法中级高级立面垂直度32用2m靠尺和塞尺检查表面平整度32用2m托线板检查阴阳角垂直32用2m托线板检查阴阳角方正32用方尺和塞尺检查（建筑内墙用耐水腻子应用技术规程）（2）质量标准、检查数量、方法依据建筑装饰装修工程施工质量验收规范（GB50210-2001）和建筑内墙用耐水腻子应用技术规程（DBJ04-48-2000）进行检查。（3）检查数量：根据本工程户型，尺寸偏差项目检查数量：1）墙面耐水腻子工程每户应抽查不得少

50、于3间，不足3间时应全数检查。2）每户住宅墙面耐水腻子工程观感和使用工程质量应全数检查，并以房间为单位记录。3）实测实量内容宜按照本方案规定的检查部位、检查数量，确定检查点。实测值在允许偏差范围内判为合格，当超出允许偏差时应在此实测记录上画圈做出不合格记号，以便判断不合格点是否超出不合格点率。实测值应全数记录。7.2.3.2地面水泥砂浆面层地面水泥砂浆面层（1）检查内容：根据竣工时观察到的观感和使用功能以及实测项目的质量进行确定，。具体参照表3-04-1。施工质量验收规范的规定（施工质量验收规范的规定（GB50209-2002)主控项目1面层与下一层结合第5.3.4条一般项目1表面坡度第5.3

51、.5条2表面质量第5.3.6条3踢脚线与墙面结合第5.3.7条4楼梯踏步第5.3.8条允许偏差（mm)检验方法5表面允许偏差表面平整度4mm用2米靠尺及模型塞尺检查6踢脚线上口平直4mm拉5m线和用钢尺检查7相邻踏步高度差10mm钢尺检查8踏步两端宽度差10mm钢尺检查9旋转楼梯踏步两端宽度5mm钢尺检查（2）质量标准、检查数量、方法依据建筑地面工程施工质量验收规范（GB50209-2002)进行检查1）检查数量：根据本工程户型，尺寸偏差项目检查数量水泥砂浆面层工程验收时应符合施工图、设计说明及其他设计文件的要求。水泥砂浆面层分户验收应按每户住宅划分为一个检验批。当分户检验批具备验收条件时，可

52、及时验收。每户抽查3间，不足3间时应全数检查。每户住宅水泥砂浆面层观感和使用功能质量应全数检查，并以房间为单位记录。实测实量内容宜按照本方案的检查部位、检查数量、确定检查点。实测值在允许偏差范围内判为合格，当超出允许偏差时应在此实测值记录上画圈做出不合格记号，以便判断不合格点是否超出允许偏差1.5倍和不合格点率。实测值应全数记录。7.2.3.3水性涂料涂饰顶棚水性涂料涂饰顶棚（1）检查内容：根据竣工时观感到的观感和使用功能以及实测项目的质量进行确定，具体参照表3-02-1。施工质量验收规范的规定（施工质量验收规范的规定（GB50210-2001）主控项目1材料质量第10.2.2条2涂饰颜色和图

53、案第10.2.3条3涂饰综合质量第10.2.4条4基层处理第10.2.5条一般项目1其它材料和设备衔接处第10.2.9条允许偏差检查方法2薄涂料涂饰质量允许偏差颜色均匀一致目测泛碱、咬色允许少量轻微流坠、疙瘩允许少量轻微砂眼、刷纹允许少量细微砂眼、刷纹通顺装饰线、分色线直线度22米靠尺（2）质量标准、检查数量、方法，依据（GB50210-2001)（3）检查数量：根据本工程户型，尺寸偏差项目检查数量。1）水性涂饰检验批项目应符合施工图、设计说明及其他设计文件的要求。2）水性涂饰工程分户验收每户应抽查3间，不足3间时应全数抽查。3）每户住宅水性涂料涂饰工程观感和使用功能质量应全数抽查，并以房间为

54、单位记录。4）水性涂料基层的表面平整、立面垂直、阴阳角垂直、阴阳角方正等质量应符合相应抹灰基层的国家级北京市质量验收标准。7.2.4防水工程质量防水工程质量7.2.4.1防水隔离层（1）检查内容：根据竣工时观察到的观感和使用功能以及实测项目的质量进行确定，具体参照表4-01-1。施工质量验收规范的规定（施工质量验收规范的规定（GB50209-2002)主控项目1材料质量设计要求2隔离层设置要求第4.10.8条3水泥类隔离层防水性能第4.10.9条4防水层防水要求第4.10.10条一般项目1隔离层厚度设计要求2隔离层与下层粘结第4.10.12条3防水涂层第4.10.12条允许偏差（mm)检查方法

55、4允许偏差mm表面平整度3mm用2m靠尺和楔形塞尺检查5标高4mm用水准仪检查6坡度 2/1000且 30mm用坡度尺检查7厚度1/10用钢尺检查（2）质量标准、检查数量、方法：依据建筑地面工程施工质量验收规范（GB50209-2002)1）检查数量：根据本工程户型，尺寸偏差项目检查数量。隔离层工程应符合施工图、设计说明及其他设计文件的要求。隔离层工程分户验收每户应抽查4间，不足4间应全数抽查。每户住宅隔离层工程观感和使用功能质量应全数检查，并以房间为单位记录。2）实测实量内容宜按照本方案规定的检查部位、检查数量，确定检查点。当量取高度尺寸时，确定实测值的基准值，记录在相应项目表中第一个空格内

56、，实测值或与基准值相减的差值在允许偏差范围内判为合格，当超出允许偏差时应在此实测值记录上画圈做出不合格记号，以便判断不合格点是否超出允许偏差1.5倍和不合格点率。实测值应全数记录。7.2.4.2防水工程试水检查防水工程试水检查序号序号/位置位置 楼楼 单元单元 层层 号号户型户型 楼 单元 层部位检查项目地面隔离层使用功能检查检查内容检验/检测报告编号检查结论防水层防水要求（一次蓄水试验）表C5-18( )防水层防水要求（二次蓄水试验）表C5-18( )检查人员（签名/签章）时间 年 月 日7.2.5给水排水采暖工程给水排水采暖工程7.2.5.1检查内容 给排水采暖安装工程分户质量验收内容，根

57、据竣工时观察到的观感质量和使用功能以及实测项目的质量进行确定，具体对照住宅工程相应检验批质量验收规定的检查项目进行验收。在施工过程中和竣工验收之前，根据国家施工质量验收规范，对每一套住宅、相关公共区域涉及到的分户验收项目和验收内容的观感和使用功能质量进行验收。7.2.5.2质量标准、检查数量、方法质量标准、检查数量、方法（1）一般规定1）给排水采暖分部工程分户质量验收应符合施工图、设计说明及其他设计文件的要求。2）给排水采暖分部工程分户质量验收，应逐项对照住宅工程相应检验批质量验收规定的检查项目进行验收。3）每套住宅给排水采暖分部工程观感和使用功能质量应全数检查，实测实量内容按照规范规定及对照

58、住宅工程相应检验批质量验收规定的检查项目进行验收，确定检查部位、检查数量，检查点，使用相关测量工具，认真测量全数记录，并做好检查标识。4）当实测偏差超出允许偏差范围时，应进行整改并重新验收，记录整改项目测量结果。（5）主控项目 主控项目的条文是必须达到的要求，是工程中对安全、卫生、环境保护和公共利益起决定性作用的检验项目。也是保证使用功能的重要检验项目。该项目如果达不到规定的要求，或者降低标准进行验收，就等于降低该项目甚至整个工程性能指标，就会严重影响工程的安全性能和使用功能；相反，如果提高要求就等于提高性能指标，增加工程投资和延长工期。规范中各章节中的主控条文都应该不折不扣地去落实，主控项目

59、的质量抽样检验应全数合格。（3）一般项目 一般项目是除主控项目以外的检验项目，在施工时其条文也是应该达到的，只不过少数条文可以适当放宽要求，也不影响工程安全性能要求和使用功能。这些条文虽不像主控项目那样重要，但对工程安全性能和使用功能以及观感质量都有较大的影响。这些项目在验收时，抽查处（件、点），其质量指标必须达到要求。 无法用定量判断的一般项目，就要根据实际的安装效果来判断是否通过验收，按一般项目的要求逐条落实，不符合要求的不能通过验收。（4）实测项目说明 实测项目的检查、其数据及项目要符合设计要求和施工验收规范。允许有一定的偏差的项目，在一般项目中，用数据规定的标准，可以有个别偏差范围。一

60、些无法定量的而采用定性的项目，如卫生器具给水配件安装项目，接口严密，启闭部分灵活；管道接口项目，无外露油麻等。这些就要靠验收组来判定。（5）观感质量的检查 规范中没有给出对本分部工程在分部质量验收时观感质量验收的标准，但在统一标准中，要求有对建筑给水排水及采暖分部工程进行观感质量验收详见该标准附录G附表G.01-4单位（子单位）工程观感质量检查记录。为了满足观感质量的验收，应该达到以下要求。1）管道的接口方式符合设计要求以及有关工艺标准的要求，管件的使用符合相应管道连接的要求。管道表面平整、无损坏，垂直度不超差。2）管道的坡度均匀，无过大或过小现象，并且符合设计的要求。3）支架的形式、结构合理