百货店开店物业选择讲座

1、百货店开店物业选择百货店开店物业选择 主讲主讲: :王鑫王鑫一、商圈分析一、商圈分析（一）商圈的概念（一）商圈的概念商圈商圈 是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。简单地方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。简单地说，就是来店顾客所居住的地理范围。说，就是来店顾客所居住的地理范围。一、商圈分析一、商圈分析（一）商圈的概念（一）商圈的概念商圈的层次商圈的层次商圈一般可分为三个层次商圈一般可分为三个层次 核心商圈核心商圈 次级商圈次级商圈 边缘商圈边缘商圈（一）商圈的概念（一）商圈的概念A A、核心商圈、核心商圈 核心商圈

2、是最接近商店并拥有高密度顾客群的区域，一核心商圈是最接近商店并拥有高密度顾客群的区域，一般顾客光顾很方便，核心商圈顾客一般占商店的销售额的般顾客光顾很方便，核心商圈顾客一般占商店的销售额的55557070 B B、次级商圈、次级商圈 次级商圈是位于核心商圈以外的邻近区域，顾客需花费次级商圈是位于核心商圈以外的邻近区域，顾客需花费一段时间才能到达，这部分商圈顾客一般占零售店的销售额一段时间才能到达，这部分商圈顾客一般占零售店的销售额的的15152525。 C C、边缘商圈、边缘商圈 边际商圈位于次级商圈的外围，属于较远的辐射区域。边际商圈位于次级商圈的外围，属于较远的辐射区域。一、商圈分析一、商

3、圈分析1 1、烟台市商圈调查、烟台市商圈调查（二）商圈分析的作用（二）商圈分析的作用一、商圈分析一、商圈分析v确定新店的选址和商圈范围确定新店的选址和商圈范围v评估商圈的市场机会和发展潜力评估商圈的市场机会和发展潜力v了解消费者的购买行为和购买潜力了解消费者的购买行为和购买潜力 v了解消费者和目标市场的特征了解消费者和目标市场的特征 v了解竞争对手的特征了解竞争对手的特征v提供市场经营战略的指导依据提供市场经营战略的指导依据v获得其他相关数据获得其他相关数据（三）商圈的分析（三）商圈的分析一、商圈分析一、商圈分析 商圈分析，就是经营者对影响商圈的人口结构、商圈分析，就是经营者对影响商圈的人口结

4、构、生活习惯、产业结构、交通状况、城市规划、商业生活习惯、产业结构、交通状况、城市规划、商业氛围等因素进行实地调查和分析，为选择店址，制氛围等因素进行实地调查和分析，为选择店址，制定和调整经营策略提供依据。定和调整经营策略提供依据。2 2、主要商业项目情况调查（见表一）、主要商业项目情况调查（见表一）（三）商圈的分析（三）商圈的分析1 1、市场评估、市场评估 城市经济指标城市经济指标人口、国内生产总值、社会消费品零售总额等人口、国内生产总值、社会消费品零售总额等 居民经济指标居民经济指标人均可支配收入、人均消费支出、恩格尔系数等人均可支配收入、人均消费支出、恩格尔系数等其他经济指标其他经济指标

5、一、商圈分析一、商圈分析（三）（三）商圈的分析商圈的分析2 2、商圈调查、选址研究、商圈调查、选址研究 商圈规模调查：三级商业圈的人口数量，常住、外来人口商圈规模调查：三级商业圈的人口数量，常住、外来人口 数等数等选址调查：商圈所在区商业状况、环境的优劣势、道路交选址调查：商圈所在区商业状况、环境的优劣势、道路交 通状况等通状况等商铺调查：经营业态、经营方式、月租金、物业管理等商铺调查：经营业态、经营方式、月租金、物业管理等一、商圈分析一、商圈分析（三）（三）商圈的分析商圈的分析3 3、消费者研究、消费者研究 消费者购买行为和习惯：购买场所、所需时间、交通工消费者购买行为和习惯：购买场所、所需

6、时间、交通工 具等具等消费者满意度研究：对目前商圈的满意度、对不同商家消费者满意度研究：对目前商圈的满意度、对不同商家 的评价和喜好度等的评价和喜好度等消费者购买力研究消费者购买力研究一、商圈分析一、商圈分析（三）（三）商圈的分析商圈的分析4 4、人流监测、人流监测 通过在一定时期的定点监测、统计出不同时段经过通过在一定时期的定点监测、统计出不同时段经过店址的人流总数、不同性别人数、不同年龄人数、进店人店址的人流总数、不同性别人数、不同年龄人数、进店人数等人流量指标。数等人流量指标。一、商圈分析一、商圈分析（三）（三）商圈的分析商圈的分析5 5、竞争者研究、竞争者研究 竞争者经营情况：经营规模

7、、经营业态、市场定位、产竞争者经营情况：经营规模、经营业态、市场定位、产品结构等品结构等竞争者竞争者SWOTSWOT分析分析 竞争者的经济效益和发展计划等竞争者的经济效益和发展计划等 一、商圈分析一、商圈分析二、店址选择二、店址选择1、店址选择的重要性、店址选择的重要性百货店筹建时，作好商百货店筹建时，作好商圈圈分析是必不可少的，但最终目的是分析是必不可少的，但最终目的是为了选定适当的设址地点。为了选定适当的设址地点。店址选择是一项大的、长期性投资，关系着企业的发展前途店址选择是一项大的、长期性投资，关系着企业的发展前途店址是百货店确定经营目标和制定经营策略的重要依据店址是百货店确定经营目标和

8、制定经营策略的重要依据店址选择是否合适，是影响便利店经济效益的一个重要因素店址选择是否合适，是影响便利店经济效益的一个重要因素店址选择要坚持店址选择要坚持“方便顾客方便顾客”的原则的原则二、店址选择二、店址选择2、店址选择的原则、店址选择的原则 百货店店址选择，是以适应消费流向情况、人口分布，方百货店店址选择，是以适应消费流向情况、人口分布，方便顾客购物为原则。便顾客购物为原则。选择城市中央商业区选择城市中央商业区选择城市交通要道和交通枢纽的商业街选择城市交通要道和交通枢纽的商业街选择城市居民区商业街和边沿区商业中心选择城市居民区商业街和边沿区商业中心选择购物中心选择购物中心二、店址选择二、店

9、址选择3、区域位置选择、区域位置选择 百货店在选址过程中，具体选择城市的百货店在选址过程中，具体选择城市的哪一个商业区域，应根据百货店的规模、市哪一个商业区域，应根据百货店的规模、市场定位，充分考虑顾客对不同商品的需求特场定位，充分考虑顾客对不同商品的需求特点及购买规律，确定区域位置。点及购买规律，确定区域位置。二、店址选择二、店址选择3、区域位置选择、区域位置选择 日常生活必需品日常生活必需品 这类商品同质性大，选择性不强，同时价格较低这类商品同质性大，选择性不强，同时价格较低 顾客购买频繁，在购买过程中，求方便心理明显，希望以顾客购买频繁，在购买过程中，求方便心理明显，希望以尽可能短的路程

10、，花尽可能少的时间去实现尽可能短的路程，花尽可能少的时间去实现 经营这类商品的商店应最大限度地接近顾客的居住地区经营这类商品的商店应最大限度地接近顾客的居住地区4、区域位置选择、区域位置选择周期性需求的商品周期性需求的商品对这类商品，顾客是定期购买的对这类商品，顾客是定期购买的在购买时，都发生了一定的比较，最终才选择出适合自己需要在购买时，都发生了一定的比较，最终才选择出适合自己需要 的商品品种的商品品种顾客购买这类商品数量不大，有高度的周期性，经营这类商品顾客购买这类商品数量不大，有高度的周期性，经营这类商品 的商店选择在商业网点相对集中的地区为宜，如地区性的商业的商店选择在商业网点相对集中

11、的地区为宜，如地区性的商业 中心成交通枢纽、交通要道的商业圈中心成交通枢纽、交通要道的商业圈二、店址选择二、店址选择3、区域位置选择、区域位置选择 耐用消费品及顾客特殊性需求的商品耐用消费品及顾客特殊性需求的商品耐用消费品多为顾客一次购买长期使用，购买频率低耐用消费品多为顾客一次购买长期使用，购买频率低顾客在购买时，一般已有既定目标，在反复比较权衡的基础上顾客在购买时，一般已有既定目标，在反复比较权衡的基础上 再做出选择再做出选择特殊需求的商品购买的偶然性较大，频度更小，顾客比较分散。特殊需求的商品购买的偶然性较大，频度更小，顾客比较分散。以经营这些类别商品的商店，商圈范围要求更大，应设在客流

12、以经营这些类别商品的商店，商圈范围要求更大，应设在客流 更为集中的中心商业区或专业性的商业街道，以吸引尽可能的更为集中的中心商业区或专业性的商业街道，以吸引尽可能的 潜在顾客。潜在顾客。二、店址选择二、店址选择二、店址选择二、店址选择4、地点选择、地点选择二、店址选择二、店址选择 交通条件交通条件交通条件是影响百货店选择开设地点的一个重要因素交通条件是影响百货店选择开设地点的一个重要因素v 从企业经营的角度来看从企业经营的角度来看在设店地点或附近，是否有足够的停车场在设店地点或附近，是否有足够的停车场商品运至商店是否容易商品运至商店是否容易v 从方便顾客购买角度来看从方便顾客购买角度来看到车站

13、、码头的距离和方向到车站、码头的距离和方向设店地点主要客流来去方向设店地点主要客流来去方向城市交通管理状况城市交通管理状况4、地点选择、地点选择二、店址选择二、店址选择 客流规律客流规律百货店成功的另一个关键因素是客流量大小，客流包括现百货店成功的另一个关键因素是客流量大小，客流包括现有客流和潜在客流，商店选择开设地点总是力图处在潜在客有客流和潜在客流，商店选择开设地点总是力图处在潜在客流最多，最集中的地点。流最多，最集中的地点。4、地点选择、地点选择 客流规律客流规律 客流类型客流类型自身客流：指那些专门为购买某商品的来店顾客所形成的客自身客流：指那些专门为购买某商品的来店顾客所形成的客 流

14、，这是商店客流的基础，是商店销售收入的主要来源。流，这是商店客流的基础，是商店销售收入的主要来源。 分享客流：指一家商店从邻近商店形成的客流中获得的客分享客流：指一家商店从邻近商店形成的客流中获得的客 流，这种分享客流往往产生于经营错位或相互补充商品种流，这种分享客流往往产生于经营错位或相互补充商品种 类的商店之间，或大商店与小商店之间。类的商店之间，或大商店与小商店之间。 派生客流：指那些顺路进店的顾客所形成的客流，这些派生客流：指那些顺路进店的顾客所形成的客流，这些 顾客并非专门来店购物。顾客并非专门来店购物。二、店址选择二、店址选择4、地点选择、地点选择 客流规律客流规律客流目的、速度和

15、滞留时间客流目的、速度和滞留时间 不同地区客流规模虽可能相同，但其目的、速度、不同地区客流规模虽可能相同，但其目的、速度、滞留时间各不相同，要做具体分析，再作最佳地址选滞留时间各不相同，要做具体分析，再作最佳地址选择。择。二、店址选择二、店址选择4、地点选择、地点选择二、店址选择二、店址选择4、地点选择、地点选择客流规律客流规律 街道两侧的客流规模街道两侧的客流规模 同样一条街道，两侧的客流规模在很多情况下，同样一条街道，两侧的客流规模在很多情况下，由于光照条件、公共场所、交通条件设施等影响，而由于光照条件、公共场所、交通条件设施等影响，而有所差异。有所差异。二、店址选择二、店址选择4、地点选

16、择、地点选择客流规律客流规律 街道特点街道特点 选择商店开设地点还要分析街道特点与客流规模选择商店开设地点还要分析街道特点与客流规模的关系。交叉路口客流集中，能见度高，是最佳开的关系。交叉路口客流集中，能见度高，是最佳开设地点。设地点。竞争对手竞争对手 商店周围的竞争情况对百货店经营的成败将产生巨大影响，因商店周围的竞争情况对百货店经营的成败将产生巨大影响，因此对商店开设地点的作选择时必须要分析竞争对手。此对商店开设地点的作选择时必须要分析竞争对手。 设店地点附近如竞争对手众多，商店经营独具特色，将会吸引客设店地点附近如竞争对手众多，商店经营独具特色，将会吸引客 流，促进销售增长，增强商店信誉

17、。流，促进销售增长，增强商店信誉。 店址周围的商店业态互补、经营错位、协调并存，形成相关商店店址周围的商店业态互补、经营错位、协调并存，形成相关商店 群，往往对经营产生积极影响。如经营相互补充类商品的商店相群，往往对经营产生积极影响。如经营相互补充类商品的商店相 邻而设，在方便顾客的基础上，扩大了各自的销售。邻而设，在方便顾客的基础上，扩大了各自的销售。二、店址选择二、店址选择4、地点选择、地点选择地形特点地形特点 选择商店开设地点时，就是要选择能见度高的地点设店，选择商店开设地点时，就是要选择能见度高的地点设店，商店尽量临街而设，并尽可能选在二面或三面临街的路口，增商店尽量临街而设，并尽可能

18、选在二面或三面临街的路口，增强能见度，并可多设出入口，多设临街宣传橱窗。同时，一些强能见度，并可多设出入口，多设临街宣传橱窗。同时，一些大型公共场所迎面处都是能见度较高的地点。大型公共场所迎面处都是能见度较高的地点。城市规划城市规划 商店开设地点的选择要充分考虑城市建设的规划。商店开设地点的选择要充分考虑城市建设的规划。二、店址选择二、店址选择4、地点选择、地点选择三、物业选择三、物业选择1 1、位置、位置 地处城市核心商圈内或次级商圈内。主出入口最少有一地处城市核心商圈内或次级商圈内。主出入口最少有一个面临主要街道，建筑在人流相对较旺一侧，如东西向街个面临主要街道，建筑在人流相对较旺一侧，如

19、东西向街道最好在面南一侧。道最好在面南一侧。单位：万元单位：万元三、物业选择三、物业选择三、物业选择三、物业选择三、物业选择三、物业选择三、物业选择三、物业选择三、物业选择三、物业选择三、物业选择三、物业选择7、配套设备、配套设备（1）电气设备）电气设备配电配电双回路高压供电双回路高压供电商场内电力单独供给并计量商场内电力单独供给并计量满足商场内满足商场内80-120W/80-120W/平方用电平方用电所需用电配线到位所需用电配线到位 卖场内一次照明的照明不低于卖场内一次照明的照明不低于450450勒克斯勒克斯二次照明留有不小于二次照明留有不小于20W/20W/平方的余量平方的余量三、物业选择

20、三、物业选择7、配套设备、配套设备（1）电气设备）电气设备照明照明保证商场内正常的饮用、生活、餐饮加工、保证商场内正常的饮用、生活、餐饮加工、空调冷却用水量。空调冷却用水量。商场内人均用水量为商场内人均用水量为22-3422-34升升/ /人人. .天天 三、物业选择三、物业选择7、配套设备、配套设备（2）给排水）给排水商场采用集中采暖商场采用集中采暖商场设中央空调系统商场设中央空调系统商场内冬季采暖温度在商场内冬季采暖温度在16-1816-18度，夏季供冷温度度，夏季供冷温度 在在22-2522-25度度商场内通风设备噪声，顶层在商场内通风设备噪声，顶层在45-5545-55分贝，底层分贝，

21、底层 在在50-6050-60分贝分贝三、物业选择三、物业选择7、配套设备、配套设备（3）暖通空调）暖通空调 通信通信商场内设置有内部电话网，一般交换机容量商场内设置有内部电话网，一般交换机容量128128门，门，中继线中继线1616条。条。商场有足够的电话网线入户，一般电话入户不少于商场有足够的电话网线入户，一般电话入户不少于200200回线。回线。各楼层品牌店、收银台、办公室均有电话接口各楼层品牌店、收银台、办公室均有电话接口各楼层休闲、共用空间、疏散梯处有各楼层休闲、共用空间、疏散梯处有ICIC卡电话接口卡电话接口商场内设有中国移动、联通、网通、电信等移动电话商场内设有中国移动、联通、网通、电信等移动电话信号放大设备信号放大设备三、物业选择三、物业选择7、配套设备、配套设备（4）弱电系统）弱电系统 网络网络商场内有不少于商场内有不少于100100兆网络光缆入户兆网络光缆入户各楼层品牌店、办公室和总服务台、顾客服务中心预各楼层品牌店、办公室和总服务台、顾客服务中心预留不少于留不少于1 1个网线接口个网线接口商场内设有局域网商场内设有局域网广播系统广播系统 商场内设背景音乐系统商场内设背景音乐系统三、物业选择三、物业选择7、配套设备、配套设备（4）弱电系统）弱电系统 火灾自动报