黄山路常发项目前期发展定位报告中期提报

1、黄山路常发项目前期发展定位报告（中期提报）、市场概要（一）城市理解1、城市区位:常州地处江苏南部，沪中段，属长江三角洲沿济开发区。北倚长江大与安徽省交界，东濒太无锡市相连，西与南江两市接壤。与苏州、联抉成片，构成了长三市圈，区位优势明显。2、城市交通常州市有着十分优越的区位条和便捷的水陆空交通条件，市区临长江，南濒太湖，沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河穿境而过。长江常州港作为国家一类开放口岸，年货物吞吐量藉州南通宁线海经堑，南湖与京、镇无角都件北湖州超过百万吨。3城市概况常州地处江苏，常州市下辖溧阳金坛两市及武进新北天宁钟楼戚墅堰区，下辖24个街道办事处32个镇217个居民委员会

2、（社区委员会）和645个村民委员会。4城市化进程城市化率可以代表一个城市的发展水平，也可以反映出一定阶段城市对房产的需求量。无锡城市化进程在前几年高速发展，城市化率已经达到了较高的水平与其经济状况相适应。而常州的人均GDPE经超过了3621美元，但是城市化率相对落后，在50%-59%之间，可见其城市化水平还存在很大的提升空间。5文化及旅游常州古城文化旅游区：唐代古刹天宁寺北宋苏东坡泊舟处舣舟亭仿古一条街篦箕巷；常州新区现代旅游区：横山风景旅游区，分设竹海古风紫霞晴岚桃雨柳烟波声月色碧水芳草和现代游乐及园务生产区等7个景区；春秋淹城：“三城三河”格局的举世奇观，成为新型省级生态旅游区。6宏观经济

3、“十五”期间，常州市国民经济总体呈现规模扩张结构改善品质提高活力增强的良性运行态势，城乡居民生活品质得到明显改善，各项社会事业发展取得显着成就，经济总量在江苏省内排位由“九五”期末的第六位升到了第五位，城市综合竞争实力跻身全国同类城市先进行列。2005年，常州实现地区生产总值突破1300亿大关，达到1302亿元，按可比价计算年均增长13.9%左右，城市综合实力在加快发展中实现新的提升。“九五”期间以来，常州人均地区生产总值由“九五”期末的17635元增加到“十五”期末的37174元，约折合4500美元，常州目前正处于城市化进程高速发展阶段。“十五”期间，常州第三产业呈现出传统行业不断提升、新兴

4、产业迅速崛起的良好发展态势，二、三产业比重比“九五”期末上升了3.2个百分点，产业结构进一步优化。“十五”期间，累计实现社会消费品零售额1454亿元，相当于“九五”时期的1.6倍，年均增幅达13.4%，消费规模不断扩大，增长速度逐年提升。“十五”时期以来，城镇居民人均可支配收入年均增长速度达11.2%，比“九五”高出2.5个百分点，2005年城镇居民人均可支配收入达到14589元，居民收入得到显着提高。6、居民生活水准2005年，常州城镇居民恩格尔系数为35.9%，较“九五”末期下降了4.2个百分点，常州城镇居民整体生活水准已从小康跨入富裕阶段。“九五”时期以来，常州城乡居民人均储蓄存款余额增

5、长迅速，2005年达到24704元，较“九五”末期增长136.63%。7、总结常州市近年经济运行呈现如下特点：综合实力稳步增强，财政收入稳步提高；投资规模稳步扩大，投资主体日益多元化;消费需求不断扩大，增长速度逐年提升；私营经济发展迅速，整体实力明显壮大；人民收入持续提升，人民生活步入富裕阶段房地产市场1、概述“十五”期间，常州市房价5年内接近翻番，房价每平方米由1686元提高到了3330元。年平均上涨幅度达14.6%,明显高于城镇居民11.2%的年均收入增幅。特别是2005年房价上涨最猛烈，涨幅达到34.4%,平均销售价格为4181.98元/平方米。2、房价变化200320042005区域均

6、价均价同比均价同比（元/平方（元/平方增长率（元/平方增长率米）米）(%)米）(%)城城中3668.244551.0124.075374.2718.09区城东26802638.75-1.544670.7777.01城南30932945-4.784025.2636.68城西2942372526.614185.8912.37城北3007.5358019.044386.4122.53小计3350407221.554526.9911.17新北区2550339032.943697.769.08武进中心区2400285018.753371.5418.03总计29503663.6124.194181.981

7、4.152005年常州市区商品住宅平均销售价格为4181.98元/平方米，较2004年增长14.15%,增长幅度较2004年小调十个百分点。2006年1-6月份商品住宅平均销售价格一览表（单位：元/平方米）区域一月份二月份三月份四月份五月份六月份城区城中555856524695557857775681城东424043674518424043153995城南422942484652440744564122城西442744214401416842513949城北441245524201411443914760平均价格472346764441437745564417新北区31183371386336

8、1635223615武进中心区319033403469381538053945总平均价格394641524183407341794252个案规划价格配套金商务办公一栋，办公236,办公单价范围东芝电梯，双良（天然气）城面积65280,商铺6,面3980-4800,均价中央空调大积80013004400;商铺一层厦8800,二层5800。九24层，总建94000平米，1办公均价配有健身会所，游泳池洲4层为冏业，五层起为办7000-8000元/m2,（4楼），公用会议厅，也艮公，单层囿枳在3000平米，租金中间层次15F5A智能化办公平台。共宇办公最小面积为100平米。上下2元/nf天。11部二菱

9、电梯，远程遥地下两层车库，面积约其余的在1.5元/控防火系统，喷淋，日16000平米m2,天左右,无折产中央空调，单层两侧扣。各一安全通道，办公区每层设两个面积约501tf的花园。府住宅，办公，商铺，酒店式住宅均价3380元公寓内部配有4部电梯琛公寓。1栋28层住宅楼，3m2,3180-3580元（蒂森克虏伯电梯，性商务广场梯7户配置，面积45-120m2,主力面积为70-80褶的两室两厅户型，占60%Z上。住宅规划126户。1幢19层办公楼，面积范围50-140m2,主力为88.63m2,共规划350问办公褶（开盘时）；办公均价3580元m2,3350-3780元%酒店式公寓均价3500元3

10、300-3700元褶；商铺均价1万nf（13）层的平均价，0.81.2万nf能一般），两个安全楼梯，走廊宽度为1.72.1米。层高为2.3米。7曷都商贸总建4力平米，规划13层为商业，426层为商务公寓（其中不设置4,13,14,24层，公寓共19层）。商业：1层100200平米占多数，挑高5.6米。23层多为300平米的。办公：每层34个房间，单间回枳在43平米。开间3.9米，进深7.5米，层高2.9米。套间囿枳约为100m20物业管理费为：商务公寓2元/褶，商业为3元/itf。公寓内部配有4部电梯（蒂森克虏伯电梯，性能一般），两个安全楼梯，走廊宽度为1.72.1米。层高为2.3米。大成大大成大厦规划18层，12层两栋楼。底卜3层为商场，4层为娱乐，5-18层为办公，办公的价格为5800-5900元/m2,租金为1-1.2元/厦地下两层车库，大约300个m2012层的单栋楼车位作为酒店来经营。爱建启两栋25层住宅，14此楼盘价位在铝合金窗框料（单框中空特层为冏铺，回积为1.8万褶；4100-4800元之双层），摄像门禁监控系时525层为住宅，面积为3.4问，均价4450元/统，自动灭火喷淋系统，代万%面积规划为52.16m2,有98折优惠，东芝电梯151.65m2,主力面积为一次性付款97折。105.14113.69褶的两室两楼盘差价在30-50厅。两栋住宅楼之间的裙楼元/平