不动产估价第一章

1、房地产估价理论与实务房地产估价理论与实务刘刘 卫卫 东东浙江大学土地科学与不动产研究所浙江大学土地科学与不动产研究所第一章第一章 房地产估价概述房地产估价概述第一节第一节 房地产的概念房地产的概念1。土地、土地资源、土地资产。土地、土地资源、土地资产土地是地球表层的一部分。是陆地表层由岩石、土壤、地形、气候、水文、生物等自然要素所组成的自然历史综合体，它包括人类过去和现在的活动成果。土地资源是指在一定技术条件和一定时间内可为人类利用的土地，是一种重要的自然资源。土地资产是指土地财产，即作为财产的土地。是指具有明确的权属关系，能够给土地所有者、使用者和经营者带来收益的的土地。2。房屋、建筑物、住

2、宅住宅是指专门供人们居住和生活的房屋，住宅是指专门供人们居住和生活的房屋，是房屋最为普遍的一种类型。是房屋最为普遍的一种类型。房屋是指能够遮风挡雨，供人们居住、工房屋是指能够遮风挡雨，供人们居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的空间场所。它一般由基础、墙、门、窗、柱、空间场所。它一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等主要构件组成。梁和屋顶等主要构件组成。建筑物是指人工建筑而成的东西，包括房建筑物是指人工建筑而成的东西，包括房屋和构筑物两大类。构筑物是指建筑物中除房屋和构筑物两大类。构筑物是指建筑物中除房屋以外的东西，人们一般不直接入内进行生产屋

3、以外的东西，人们一般不直接入内进行生产和生活活动例如烟囱、水塔、水井、水坝、和生活活动例如烟囱、水塔、水井、水坝、道路、隧道、桥梁、纪念碑等等。道路、隧道、桥梁、纪念碑等等。3.房地产、物业和不动产房地产、物业和不动产房地产是指明确了产权关系，能够为其所房地产是指明确了产权关系，能够为其所有者、经营者和使用者带来收益的十地和房屋。有者、经营者和使用者带来收益的十地和房屋。其存在的形态包括土地、建筑物和房地。其存在的形态包括土地、建筑物和房地。物业是指可以单独进行交易的单元性房地物业是指可以单独进行交易的单元性房地产。它可以是一块空地，也可以是一个住宅单产。它可以是一块空地，也可以是一个住宅单位

4、（一间住房或一套住房），一个工厂楼宇或位（一间住房或一套住房），一个工厂楼宇或者一个农庄，甚至一个进行土地成片开发的开者一个农庄，甚至一个进行土地成片开发的开发区。发区。不动产是指不能自行移动或在外力推动下不动产是指不能自行移动或在外力推动下会改变其性质和价值的物质性财产，它主要是会改变其性质和价值的物质性财产，它主要是土地及其定着物（建筑物）。土地及其定着物（建筑物）。第二节第二节 关于价格的认识关于价格的认识 1 1价格的定义价格的定义价格是指商品价值的货币表现，是商品交价格是指商品价值的货币表现，是商品交换的产物。换的产物。 价格是商品价值的货币表现，客观上要求价价格是商品价值的货币表现

5、，客观上要求价格和价值相一致，在商品交换中遵循等价交换格和价值相一致，在商品交换中遵循等价交换的原则在简单商品经济条件下，商品的价格的原则在简单商品经济条件下，商品的价格直接围绕它的价值而上下波动。当商品供不应直接围绕它的价值而上下波动。当商品供不应求时，价格就会涨到价值之上；当商品供过于求时，价格就会涨到价值之上；当商品供过于求时，价格就会跌到价值之下。求时，价格就会跌到价值之下。l l 2 2价格形成的条件价格形成的条件l 价格是商品交换的产物。要发生商品交价格是商品交换的产物。要发生商品交换，其前提是交换物品肯定具有：（）有用性：换，其前提是交换物品肯定具有：（）有用性：l （2 2）稀

6、缺性：（）稀缺性：（3 3）存在有效需求。）存在有效需求。在自由竞争的市场条件下，由于部门之间在自由竞争的市场条件下，由于部门之间的竞争，利润平均化，商品的价值转化为生产的竞争，利润平均化，商品的价值转化为生产价格，商品价格围绕生产价格而上下波动。价格，商品价格围绕生产价格而上下波动。在垄断市场条件下，垄断组织凭借垄断地在垄断市场条件下，垄断组织凭借垄断地位获取垄断利润，把商品某些商品的销售价格位获取垄断利润，把商品某些商品的销售价格抬到生产价格之上，使商品的市场价格表现为抬到生产价格之上，使商品的市场价格表现为垄断价格。垄断价格。2 2价格形成的条件价格形成的条件 价格是商品交换的产物。要发

7、生商品交换，价格是商品交换的产物。要发生商品交换，其前提是交换物品肯定具有：其前提是交换物品肯定具有： （1）有用性：（2）稀缺性；（3）存在有效需求。2 2价格构成价格构成 价格构成是指商品价格的形成要素及其组价格构成是指商品价格的形成要素及其组合，也称为价格组成。它反映了商品生产和流合，也称为价格组成。它反映了商品生产和流动过程中物质耗费的补偿，以及新创造价值的动过程中物质耗费的补偿，以及新创造价值的分配。一般包括生产成本、流动费用、税金和分配。一般包括生产成本、流动费用、税金和利润等利润等4 4个部分。个部分。生产成本和流动费用是商品生产和销售中生产成本和流动费用是商品生产和销售中所耗费

8、用的总和，即成本。这是商品价格的最所耗费用的总和，即成本。这是商品价格的最低界限，是商品生产经营活动得以正常进行的低界限，是商品生产经营活动得以正常进行的必要条件。必要条件。应当指出，构成商品价格的生产成本，不应当指出，构成商品价格的生产成本，不是个别企业的成本，而是行业（部门）的平均是个别企业的成本，而是行业（部门）的平均成本，即社会成本。流动费用包括生产单位支成本，即社会成本。流动费用包括生产单位支出的销售费用和商业部门支出的商业费用。商出的销售费用和商业部门支出的商业费用。商品价格中的流动费用是以商品在正常经营条件品价格中的流动费用是以商品在正常经营条件下的平均费用为标准计算的下的平均费

9、用为标准计算的 税金是国家通过税法，按照一定的标准，税金是国家通过税法，按照一定的标准，强制地向商品的生产经营者征收的预算缴款。强制地向商品的生产经营者征收的预算缴款。利润是商品价格减去生产成本、流动费用利润是商品价格减去生产成本、流动费用和税金（价内税）的余额。和税金（价内税）的余额。3 3成本价格和市场价格成本价格和市场价格 成本价格是指商品生产中实际耗费的预付成本价格是指商品生产中实际耗费的预付不变资本利可变资本所构成的价格。不变资本利可变资本所构成的价格。 在资本主义制度下，每个商品的价值在资本主义制度下，每个商品的价值= =不变不变资本资本+ +可变资本可变资本+ +剩余价值，其中不

10、变资本剩余价值，其中不变资本+ +可可变资本是用来补偿资本家预付资本中实际所耗变资本是用来补偿资本家预付资本中实际所耗费的资本价值，它称为生产成本或生产费用，费的资本价值，它称为生产成本或生产费用，构成了商品的成本价格。它是资本家之间彼此构成了商品的成本价格。它是资本家之间彼此竞争的基础。成本价格越低，竞争力就越强。竞争的基础。成本价格越低，竞争力就越强。 市场价格指买卖双方在商品交换过程中共市场价格指买卖双方在商品交换过程中共同认可的交易价格。即商品交易双方的实际成同认可的交易价格。即商品交易双方的实际成交价格。这种价格通常随着时间、供求关系的交价格。这种价格通常随着时间、供求关系的变化及交

11、易双方的心态、偏好、素质的不同而变化及交易双方的心态、偏好、素质的不同而经常波动。经常波动。3。定价与估价。定价与估价 估价应是模拟市场定价而不是替代市场定估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价估价（价估价（valuation）与通常意义上的定价）与通常意义上的定价（pricing）有本质不同。）有本质不同。估价是估价师在充分认识市场形成价格的机制和过程，以及深入调查了解市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的价值揭示出来。估价是提供关于价值的专业意见，为相关当事人的决策提供参考依据。价值是由众多的市场参与者的价值判断而非个别市场参与者的价值判断所形成。价值是由众多的市场

12、参与者的价值判断而非个别市场参与者的价值判断所形成。估价师只是运用自己掌握的估价理论知识、积累的估价实践经验去“揭示”或者“发现”它，而不是去“发明”或者“创造”它。 定价往往是相关当事人自己的行为，即诸如卖方要价、买方出价或者买卖双方的成交价等，应由交易当事人自己决定。交易当事人出于某种目的或者需要，可以使其要价、出价或者成交价低于或高于交易标的的价值。例如，根据国家产业政策，政府为了鼓励某些产业发展，在向其提供土地时可以给予价格优惠；或者为了限制某些产业发展，可以对其实行高地价政策。例如，1992年11月4日国务院关于发展房地产业若干问题的通知（国发199261号）指出：“土地使用权出让价

13、格，要以基准地价为依据，并体现国家产业政策。”至于私人之间的让利交易就更不用讲了。 估价和定价的区别和联系估价和定价的区别和联系1、房地产估价是一种法定的咨询行为。定价是商业决策、房地产估价是一种法定的咨询行为。定价是商业决策行为。房地产估价通常要报估价管理机构批案；房地行为。房地产估价通常要报估价管理机构批案；房地产开发商定价也需要报价格主管部门备案。产开发商定价也需要报价格主管部门备案。2、估价一般是第三方（专业估价机构）的行为。定价一、估价一般是第三方（专业估价机构）的行为。定价一般是卖方的行为。般是卖方的行为。3、定价可以高于市场价或低于市场价；估价一般是模拟、定价可以高于市场价或低于

14、市场价；估价一般是模拟市场价，力求逼近房地产交易正常市场价格。市场价，力求逼近房地产交易正常市场价格。4、定价的目的一般是用于房地产租售；估价的目的是为、定价的目的一般是用于房地产租售；估价的目的是为了引导交易价格的合理形成，推动市场交易，也可以了引导交易价格的合理形成，推动市场交易，也可以是用于贷款或鉴证或别的目的是用于贷款或鉴证或别的目的 。5、估计力求价格客观、公正、合理；定价确保通过产品、估计力求价格客观、公正、合理；定价确保通过产品销售，实现资金良性循环，企业可持续发展。销售，实现资金良性循环，企业可持续发展。第三节第三节 对房地产和房地产市场的认识对房地产和房地产市场的认识一、对于

15、一宗地产的认识一、对于一宗地产的认识 主要从下列方面入手。主要从下列方面入手。 （l l）坐落位置）坐落位置 行政区划关系：国家、地区、城市、街道、行政区划关系：国家、地区、城市、街道、门牌号码；门牌号码； 自然地理位置及自然条件；自然地理位置及自然条件； 经济地理位置及区位优势；经济地理位置及区位优势； 邻里关系和临街状况。邻里关系和临街状况。 （2 2）面积大小、形状和四至。）面积大小、形状和四至。（3 3）土地权利状况：所有权、使用权、租赁权）土地权利状况：所有权、使用权、租赁权等等。等等。 （4）土地利用现状。）土地利用现状。（5 5）规划设计要求：）规划设计要求： 用地性质、建筑容积

16、率；建筑密度（建筑覆盖率）；用地性质、建筑容积率；建筑密度（建筑覆盖率）；建筑高度；绿化率；建筑后退要求（规划红线距离）；建筑高度；绿化率；建筑后退要求（规划红线距离）；建筑艺术要求（建筑风格、颜色等）；出入口位置；建筑艺术要求（建筑风格、颜色等）；出入口位置；地面标高；停车、消防、环保、文物保护等其它要求。地面标高；停车、消防、环保、文物保护等其它要求。（6 6）土地成熟度：）土地成熟度：“三通一平三通一平”、“五通五通一平一平”、“七通一平七通一平”、“八通一平八通一平”。 （7 7）土地市场环境：）土地市场环境：（8 8）土地管理规定。）土地管理规定。二、对于建筑物的认识二、对于建筑物的

17、认识其内容包括：其内容包括： （1 1）建筑物的坐落位置：）建筑物的坐落位置： （2 2）建筑用途；）建筑用途； (3)(3)建筑面积建筑面积 （4 4）建筑层高和层数）建筑层高和层数 （5 5）建筑结构）建筑结构 （6 6）建筑装饰）建筑装饰 （7 7）建筑设备）建筑设备（8 8）建筑造型与外观；）建筑造型与外观；（9 9）平面格局。包括建筑平面布置、建筑朝向等；）平面格局。包括建筑平面布置、建筑朝向等；（1010）建成年月、维修保养状况及完损程度。包）建成年月、维修保养状况及完损程度。包括地基的稳固性、沉降情况等；括地基的稳固性、沉降情况等；（1111）产权状况。所有权、使用权、租赁权和抵

18、）产权状况。所有权、使用权、租赁权和抵押权；押权；（1212）其他。例如开发商、设计者、施工者、物）其他。例如开发商、设计者、施工者、物业管理等。业管理等。二、对于房地产市场的认识二、对于房地产市场的认识l房产市场是以房产作为交易对象的流通市场，也是房房产市场是以房产作为交易对象的流通市场，也是房屋商品交换关系的总和。屋商品交换关系的总和。l一、房地产的特性一、房地产的特性土地的特性土地的特性 房地产的特性房地产的特性 房地产市场的特性房地产市场的特性。 （一）土地特性（一）土地特性 1、土地的自然特性、土地的自然特性 （1）数量的有限性（不可再生性）数量的有限性（不可再生性） 供给缺乏弹性供

19、给缺乏弹性 （2）位置的不可移动性）位置的不可移动性 （3）效用的持久性）效用的持久性价格具上升趋势价格具上升趋势 （4）效用的差异性（不可替代性）效用的差异性（不可替代性）决定决定2、土地的经济特性 （1）用途的多样性）用途的多样性 （2）供给的稀缺性）供给的稀缺性 （3）经济地理位置的可变性）经济地理位置的可变性 （4）可垄断性）可垄断性（二）房地产（不动产）的特性（二）房地产（不动产）的特性 1、位置固定性、位置固定性 2、使用长期性、使用长期性 3、投资大量性、投资大量性 4、保值增值性、保值增值性 5、受政策面因素影响较大、受政策面因素影响较大三、完备市场具备的条件三、完备市场具备的

20、条件1。同质产品；。同质产品； 2。买方卖方众多；。买方卖方众多；3。市场买卖自由；。市场买卖自由； 4。买卖者信息掌握充分；。买卖者信息掌握充分；5。买卖者无串通共谋行为。买卖者无串通共谋行为。6。买方要求效用最大化，卖方要求利润最大化；。买方要求效用最大化，卖方要求利润最大化；7。就成交额而言，各个经济主体的购销额无关。就成交额而言，各个经济主体的购销额无关重要；重要；8。商品销售没有空间限制。商品销售没有空间限制。四、房地产市场的特征四、房地产市场的特征房地产市场是一个不完全市场。房地产市场是一个不完全市场。它的特征为：它的特征为：1。区域性。区域性 2。交易的个别性。交易的个别性3。土

21、地的垄断性。土地的垄断性 4。政府干预性。政府干预性5。环境相关密切性。环境相关密切性 6。维护的重要性。维护的重要性7。管理的不可缺少性。管理的不可缺少性 8。服务专业性。服务专业性9。产品变现和市场适应的限制性。产品变现和市场适应的限制性 第四节第四节 房地产价格房地产价格一、房地产价格的特性一、房地产价格的特性 由于土地与建筑物是通过不同途径形成的，因此它们价格特由于土地与建筑物是通过不同途径形成的，因此它们价格特征也不同。征也不同。 土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价格是地租土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价格是地租的本金化；而建筑物是劳动产物，其价格可由生产成本和利的

22、本金化；而建筑物是劳动产物，其价格可由生产成本和利润构成。此外，在我国，地价是指土地使用权价格，而房价润构成。此外，在我国，地价是指土地使用权价格，而房价一般是指所有权价格。一般是指所有权价格。 在房地产价格中，土地的价格是起决定性作用的，因此了在房地产价格中，土地的价格是起决定性作用的，因此了解土地价格的特性很重要。解土地价格的特性很重要。l土地价格的特性主要有：土地价格的特性主要有： 1、地价是地租的资本化、地价是地租的资本化 2、地价主要由需求方决定、地价主要由需求方决定 3、地价呈不断增长趋势、地价呈不断增长趋势 4、地价与土地用途相关（受政策影响）、地价与土地用途相关（受政策影响）

23、5、地价具有个别性、地价具有个别性l土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系（一）我国土地权属类型（一）我国土地权属类型 在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地使用在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而非所有权。权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而非所有权。l1. 根据国家规定：根据国家规定： 城镇土地国家所有（全民所有） 农村土地、城市郊区土地农村集体经济组织所有l农村集体所有的

24、土地不能直接出让其使用权，需由国家征用后，农村集体所有的土地不能直接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。再出让。l2.土地使用权属无形资（对物产权），其价值取决于其载体土地使用权属无形资（对物产权），其价值取决于其载体土地的特性和条件。土地的特性和条件。l3.国有土地使用权包括出让土地使用权和划拨土地使用权国有土地使用权包括出让土地使用权和划拨土地使用权 前者是指以无偿的方式获得的土地使用权，主要属于公益性前者是指以无偿的方式获得的土地使用权，主要属于公益性用地（例如政府办公用地、国防用地、教育用地、城市基础设施用地（例如政府办公用地、国防用地、教育用地、城市基础设施和公共绿化用地等等）。其

25、权益特征主要有：无使用权年限规定；和公共绿化用地等等）。其权益特征主要有：无使用权年限规定；不可单独转让、出租、抵押。不可单独转让、出租、抵押。2. 土地使用权出让土地使用权出让 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。用权出让金的行为。 土地使用权出让可以采取协议、挂牌、招标和拍卖等方式。有土地使用权出让可以采取协议、挂牌、招标和拍卖等方式。有最高年限规定：居住七十年，工业五十年，文、教、科、卫、

26、体最高年限规定：居住七十年，工业五十年，文、教、科、卫、体五十年，商业等四十年，综合或其他五十年。五十年，商业等四十年，综合或其他五十年。 出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。l 土地使用权使用期限届满，土地使用者可申请续期，否则国家将土地使用权使用期限届满，土地使用者可申请续期，否则国家将无偿收回土地使用权。无偿收回土地使用权。（二）我国土地使用权价格体系（二）我国土地使用权价格体系 1、基准地价、基准地价2、标定地价、标定地价3、出让底价、出让底价4、市场交易地价、市场交易地价四、四、 房地产价格类型房地产价格类型一、市场价格、理论价格、评估价格

27、一、市场价格、理论价格、评估价格市场价格市场价格房地产交易双方的实际成交价格。房地产交易双方的实际成交价格。理论价格理论价格房地产在理想的市场条件下的公平房地产在理想的市场条件下的公平 交易价格。价格交易价格。价格=价值价值评估价格评估价格估价人员对房地产客观合理价格做估价人员对房地产客观合理价格做 出的估计、推测和判断。出的估计、推测和判断。二、生地价、熟地价、毛地价和净地价二、生地价、熟地价、毛地价和净地价生地价生地价未开发的农地、荒地的价格。未开发的农地、荒地的价格。熟地价熟地价主要指经过开发，具有一定的基础设主要指经过开发，具有一定的基础设施配套条件的土地价格。施配套条件的土地价格。毛

28、地价毛地价城市中需要拆迁而未拆迁的土地价格。城市中需要拆迁而未拆迁的土地价格。净地价净地价指城市中拆迁完成后可供直接建设的指城市中拆迁完成后可供直接建设的土地价格。土地价格。三、总地价、单位面积地价和楼面地价三、总地价、单位面积地价和楼面地价总地价总地价指一块土地销售获得的全部地价收入。指一块土地销售获得的全部地价收入。单位地价单位地价指单位土地面积销售获得的地价收指单位土地面积销售获得的地价收入。（单位地价入。（单位地价=总地价总地价/土地面积）土地面积）楼面地价楼面地价平均到每一单位建筑面积的土地价平均到每一单位建筑面积的土地价格。（楼面地价格。（楼面地价=单位地价单位地价/容积率）容积率

29、）四、基准地价、标定地价和土地交易底价四、基准地价、标定地价和土地交易底价 基准地价是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积的区域平均价格。标定地价，是在基准地价的基础上，按土地使用标定地价，是在基准地价的基础上，按土地使用年期、地块大小、形状、容积率、微观区位、市场行年期、地块大小、形状、容积率、微观区位、市场行情条件，修订评估出的具体地情条件，修订评估出的具体地块在某一时期的价格。（目前土地系统定义）标定地价是指一定时期和一定条件下，能代表不标定地价是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。（按照房地产管理法要求定义）土地交易底价土地交易底价是政府部分在土地出让过程中是政府部分在土地出让过程中确定的、内部掌握的、可接受的最低交易地价。确定的、内部掌握的、可接受的最低交易地价。五、房屋重置价与房屋五、房屋重置价与房屋重置成本房屋重置价格是假设房屋在估价时点重新建造所需要的必要的建造费用加平均利润。即按照估价时点当时的平均建筑技术水平、工艺水平、建筑材料价格、人工和机械费用等，新建造同类结构、式样、质量及功能的新房屋所需的费用加平均和润。 房屋重置成本是指按照估价时点当时的建筑技术、工艺水平、建筑材料价格、人工和机械费用等，建造与旧建筑物具有同等效用的新建筑物