写字楼能耗分析报告

1、写字楼物业管理能耗分析报告能耗在写字楼物业管理中占据极为重要的位置，其费用支出约占物业管理成本的30%-40%（不含代收代缴部分）。在人力成本很难下降的今天，节能降耗就变成物业管理的主要赢利点。既建的楼宇节能可以分为两种：一种投入一定的资金通过对原系统设备进行改造，修正原设备不合理的匹配和失误，或是在楼宇中采用一些先进的产品和技术来达到节能的目的.我们称之为改造节能；另一种是通过科学的管理方法，不需要投入资金就可以达到节能的目的，我们把它称为管理节能。下面我们就从写字楼的后期管理中能耗组成来谈如何节能。一、物业管理中写字楼能耗组成1、电能。主要有中央空调及末端设备、公区照明（走道、楼梯、地下室

2、、设备房照明）、电梯（电梯用电、井道照明、轿厢照明等）、水泵（给水泵、消防泵、排污泵）、通风系统（排烟、排风、正压送风等）、电信设备（电话网络机房设备用电、手机信号覆盖设备用电）、安防设备（车场管理系统、监控系统、消防系统、门禁系统等）、其它机房设备用电等；2、水耗。绿化用水、保洁用水、公共卫生间用水、开水房饮用水、中央空调冷冻冷却系统用水、其它用水（如设置洗车场的用水、消防用水）等；3、天然气。主要中央空调用气、食堂用气等。二、能耗使用状况分析1、中央空调系统是大楼的能耗大户，其能耗一般能占到写字楼能耗的40%-65%,其所在比例的高低一般取决于四个方面：一是大楼本身的节能设计是否足够好，如

3、外墙保温、玻璃是否中空或更好；二是中央空调设备的选择和施工工艺及材质是否是节能型，如水管的保温厚度及材质的选择、中央空调的选型等；三是中央空调的日常运行方式是否做到节能，如空调的开启时间、出水回水温度、是否有智能调节系统等；四是中央空调的运行管理、维修维护是否满足设备要求并节能，如发现问题是否及时处理、风管的清洁及末端设备的清洗、巡检的频次和内容能否在第一时间发现问题并及时处理、保养过程是否专业、结果是否达到应有的效果等。2、电梯用电是大楼能耗的第二大户。一般有如下几个方面影响电梯的能耗：一是设备的选型是否节能，如选用带能量回馈装置的电梯；二是多台电梯的运行方式，如群控方式、单独控制等；三是电

4、梯的运行管理和维修维护是否满足要求，如设备老化及锈蚀将增加电梯运行能耗等；电梯轿厢照明是否采用节能型灯泡；井道照明是否用完及时关闭等。3、公区照明的能耗。一般受下面几个因数影响：一是灯具的选择及开关控制方式；二是灯具的数量及设置方式；三是运行管理方式，如时控器等。4、其它系统的用电基本恒定，除去前期设备选型对能耗的影响很大外，后期管理节能的方法和手段不多。三、节能分析及建议（一）中央空调系统1、管理节能（进出水温度调节）一般来讲，冷冻水的温度每升高1C（或是热泵供热水温度每降低1C）能耗下降3%长期以来，人们将制冷工况7-12C（冷凝温度由环境决定）和热泵工况40-45c（蒸发温度由环境决定）

5、作为中央空调系统的标准工况，有超过80%以上中央空调系统的使用者在整个运行中都严格的“遵守”了这一标准工况，这就无端耗费了大量的能源.目前中央空调调节室内温度的传统的方式是按标准工况进行的，冷冻水温度7c（热泵冷凝水45C）保持不变，当不需要太多冷（热）量时，电磁阀门自动关闭，既室内的温是通过流量的调节来控制的，我们称之为量的调节”；而通过控制中央空调冷冻水（热泵冷凝水）的出水温度来调节室内的温度，此种调节方式称之为质的调节其质的调节”好处是降低了单位冷（热）量的能耗。传统的中央空调系统量的调节”是一种极其不经济的调节方式，其做法损耗了更多的电力，应倡导对中央空调进行质的调节”，特别是在过渡季

6、节期间，因末端设备相对有较大的换热余量，通过提高冷冻水的出水温度（或降低热泵工况冷凝温度）,完全可以在不牺牲舒适度的前提下，达到节能的目的。将室内温度提高2-3C（或冬季降低室内温度2-3C）,那末通过提高冷冻水出水温度（或降低热泵工况冷凝温度）的措施既可以提高制冷机的效率，又可以达到少提供冷（热）量以使室内温度达到规定的要求。更重要的是：对中央空调系统进行量的调节”，使控制室内温度更具有可操性.其实在实际运行中，中央空调系统实现经济工况运行，不仅仅是每升高（或降低）1C,减少能耗约3%左右，还使得制冷机的制冷（热）量有所增加；还会减少制冷机及配套水泵开启的台数，使节能效果更为显著。如3台制冷

7、机以7c出水温度按80%负荷运行，同2台制冷机以10c出水温度按100%负荷运行，后者所提供的冷量仅减少了9%（B不是17%）但减少的能耗约为25%.2、管理节能（时间）一般写字楼的空调开启时间从早上7、8点钟到下午5、6点钟。这个时间可根据实际运行经验进行微调。比如，写字楼九点上班，那么员工一般在8点半到九点之间将是主要人流时间，如果空调从开启到楼内温度合适的时间需要1个小时，那么我们在7点半钟开启比较合适。在春秋两季温度较为合适的季节。我们可以根据天气的变化适时调节进出水量和温度，必要时可关闭空调，开启新风系统那个，或缩短空调的开启时间。对于周六日、节假日的管理。可根据写字楼的各办公室的加

8、班情况，制定详细且节能的管理方式。这个与写字楼的实际状况相关，这里就不在论述。3、维修维护对节能的作用一个运行良好的中央空调系统是节能的管理。而对系统的维护保养则是空调系统运行良好的最有力的保障。所以我们建议空调需要由专业技术人员和公司对其进行维护保养，且严格按照设备厂家提供的运行要求进行管理。建议对各种设备及其附属器件做预防性检查，为早期发现故障及查找原因并进行检修作准备。包括：运行人员一班一次检查、维保人员每月一次巡检、维保人员每年检修。机组修理分为：大修、中修、小修周期如下所示：大修一小修一小修一中修一小修一小修一中修一小修一小修一大修。每一大修周期基本包括六个小修和二个中修。维修时间参

9、照：57年大修、2年中修、12个月小修、每月定期检查。以上的几种节能方式不是独立存在，建议各写字楼根据实际情况，将之组合起来使用，并在实际操作中严格执行。这样才能做到节能降耗。（二）电梯系统1、电梯的运行管理方式写字楼中的电梯一般有下列几种管理方式：一是群控管理，就是将多台电梯集中控制，在楼层分配过程采用智能化模型，当电梯有外招时，可根据每一台电梯的现状进行分析处理，然后指令最合适的那一台电梯（一般是选择最近的，且未满载）响应，电梯厅的多部电梯选用此种方式。一般电梯厂家提供的此类程序是可以根据运行情况进行参数修改的。建议在运行管理中多观察，根据运行能耗结果进行参数修订，如群控的电梯台数，载重量

10、的微调，电梯无外招时的停靠楼层等。在客流量很小的空闲状态”，空闲轿厢中有一台在基本待命，其他所有轿厢被分散到整个运行行程上，为使各层站的候车时间最短，将从所有分布在整体服务区中的最近一站调度发车，不需要运行的轿厢自动关闭，避免空载运行。上班时，几乎没有下行乘客，客流基本上都上行，可转入上行客流方式”，各区电梯都全力输送上行乘客，乘客走出轿厢后，立即反向运行。下班时，则可转入下行客流方式午餐时，上、下行客流量都相当大，可转入午餐服务方式工不断地监视各区的客流量，随时向客流量大的区域分派轿厢，以缓解载客高峰。二是分散控制，就是电梯不联网，每台电梯各自运行，各自响应自己的外招。一般的消防电梯就采用此

11、种模式。此种模式又有如下几种运行模式：电梯无召唤时停靠在所在楼层；电梯无召唤时停靠在中间楼层；电梯无召唤时停靠在一层。此三种模式的能耗差别不大，后两种在实际运行中比第一种略微节能。2、电梯的维修维护与日常管理建议由专业电梯公司负责电梯的维修维护，物业公司负责日常巡视和监督检查电梯公司的工作。做好电梯日常维修，做好井道内相关机械部件的锈蚀处理，轨道保证不缺少润滑油等措施。这里因为涉及到更多的管理技术细节，不在累述。3、电梯相关照明节能对于井道照明，因为用时才开启，其能耗不大。节能效果不明显。只要做好相应的管理制度，不出现长明灯就行。电梯轿厢照明是小区或写字楼的节能重点。现在通行的做法是电梯公司提

12、供的做法：就是电梯停止不动后几分钟，电梯照明关闭，一旦有外招则自动打开。根据以往经验，电梯轿厢照明推荐改用LED照明系统，可每年节能20%左右；适当控制轿厢照明的照度也能起到节能的作用。（三）公区照明系统因其系统的特殊性，节能措施可从多个方面实施：1、新技术新材料节能。如采用更为节能的灯具，智能型时控器等。但在新技术新材料的使用中要考虑改造成本和维护成本。比如现在地下室使用的节能灯有T5和T8,厂家说T8比T5节能，事实却是如此，但是T8的寿命还偏短，成本也比T5要高。采用那一种，需要经过成本核算才知道。2、管理制度节能。将节能降耗的思想融入到实际管理中。加强巡视，发现不该亮的灯立即关闭。根据季节的变化，调整时控器的时间，如夏天总平灯具的开启时间延后和白天关闭时间提前