合同风险控制

1、内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩风险的定义风险的定义价值损失的可能性价值损失的可能性内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩内容内容 居间服务合同解析居间服务合同解析12345内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩 合同履行的风险合同履行的风险 123内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩1.2合同履行风险权属风险权属风险12内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩

2、1.2.1合同履行风险：权属风险内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩1.2.2合同履行风险：交易资金风险内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩1.3合同后风险居间合同后，担保合同中居间合同后，担保合同中12内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩1.3.1合同后风险：居间合同后，担保合同中内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩1.3.2合同后风险：担保责任的解除 客户商业贷款：自银行放款至他项权证返回银行 客户公积金贷款：自买卖双方过户至房产证交付担保中心 客户代业主

3、垫资提前还款：自客户代为垫资还款至提交过户登记内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩1.3.2合同后风险：担保责任的解除内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩2.签署合同的基本要求内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩2.签署合同的基本要求内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩2.签署合同的基本要求内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩3.3.居间服务合同解析居间服务合同解析出售方：谁有权利卖房？出售方：谁有权利卖房？12345内部资料

4、内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩3.居间服务合同解析内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩2.居间服务合同解析内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩温馨提示内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩2.居间服务合同解析 内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩2.居间服务合同解析内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩2.居间服务合同解析未婚已婚外籍人士港/澳/台未成年人个人与单位按揭公证全款市属公积金国管公积金房

5、屋抵押贷款内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩2.居间服务合同解析契约当事人信息核查事项 产权人本人证件核实 合法受托人委托书及/或委托公证书 当事人的权利能力和行为能力产权证、身份证件及通过沟通的初步判断 共有权人的处分意见共有权人信息核实、能够出具同意出售证明 未成年人、无民事行为能力人及限制民事行为能力人法定代理人代理或监护人代理（监护公证）内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩2.居间服务合同解析 接受买卖方的委托(替卖方发布信息,带买方看房) 代收转付定金 撮合交易(提供订立合同的机会) 合同履行保障(签后服务) 买方

6、拿房本并入住,卖方拿售房款内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩2.5.1流程控制风险 最简单稳妥的解决方案：分段付款，见本付清2.5.2见本前必须完成的几个环节 全款交易：签看房确认书-签定金协议，支定金-签买卖合同、居间合同-文件齐全报单-过首付-过户-出证-物业交割-付尾款 商贷交易：过首付-评估-面签-批贷-过户-见本/见税放 公积金交易：过首付-过户-面签-评估-见本/见税放 转按揭：过首付-提交资料-评估-银行审核并办理手续-赎楼解押-过户-出本-抵押内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩 2.5.3正确认识交易履行方

7、案的个性化 基于民事法律关系的特性，即法无明文禁止即可为，同一宗房产交易可以衍化出不同的履行方案，存在无限种可能。只要交易行为不违反法律规定，买卖双方即可按照个人意愿选择履行方案。适当的履行方案可以最大限度的缩短办理周期、减少交易双方的成本支出，起到事半功倍的效果。只要我们用心去为交易双方着想，一定能够找到更好的解决方案。内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩2.居间服务合同解析 居居 间间 服服 务务 合合 同同.doc内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩3.买卖合同解析 北京市存量房屋买卖合同（经纪成交北京市存量房屋买卖合同

8、（经纪成交版）版）.doc内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩4.补充协议解析内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩4.补充协议解析 内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩4.补充协议解析 内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩4.补充协议解析交易双方要求丙方确认税费条款 按照国家法律、法规及相关政策规定，纳税系甲乙双方应尽之法定义务。丙方作为居间方可基于甲乙双方的委托，以现行有效的税收政策为前提，为甲乙双方提供拟交易房产将涉及到的税目及其相应税率的咨询，亦可按照甲

9、乙双方的要求为其初步计算相关税费数额，但丙方所提供上述信息仅供甲乙双方参考，具体事项的确定可由丙方陪同甲乙双方前往房屋所在地税务登记机关核实确认。(1)可以提供参考金额(2)可以陪同查询(3)纳税人缴纳,不能转嫁内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩4.补充协议解析 内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩4.补充协议解析 内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩4.补充协议解析内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩4.补充协议解析内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁

10、外传严禁外传 违者严惩违者严惩4.补充协议解析内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩4.补充协议解析内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩4.补充协议解析内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩4.补充协议解析内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩4.补充协议解析 内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩4.补充协议解析 内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩4.其它类型补充协议解析内部资料内部资料 仅供学习

11、仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩4.其它类型补充协议解析 内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩4.其它类型补充协议解析内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩4.补充协议解析内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩5.内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩结论:流程控制风险内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩规范经纪行业规范经纪行业 20092009年年1 1月月1 1日起至日起至1212月月3131日止日止, ,建委实行北京市房建委实行北京市房地产经纪行业违法违纪行为记分标准地产经纪行业违法违纪行为记分标准( (针对机构和针对机构和个人分别记分个人分别记分) ) 处理处理: :机构机构: 3: 3分分对机构负责人约谈告诫对机构负责人约谈告诫 6 6分分停止新分支机构备案停止新分支机构备案3 3个月个月, ,停止网签及租赁备案停止网签及租赁备案3 3个月个月, ,向社会公示向社会公示1 1年年 1212分分-停止新分支机构备案停止新分支机构备案6 6个月个月, ,停止网签及租赁备案停止网签及租赁备案6 6个月个月, ,向社会公示向社会公示2