别墅办公产品系列研究(上)

1、别墅办公简介别墅办公的主要特点案例赏析别墅办公简介别墅办公的发展别墅办公与传统办公的对比据经济参考报报道，一家市场研究部门针对“写字楼使用的满意程度”问题进行了一次问卷调查，在1400多家写字楼的机构中，竟然有超过的机构对其现在使用的写字楼感到不满意。在70%的不满意中的受访者觉得写字楼空间狭小、人员嘈杂； 68%的受访者认为公共空间通风不足、噪音污染；认为写字楼拥挤、交通堵塞、不利于健康; 60%的受访者表示工作空间死板、缺乏活力、遏制了人们的创造欲望和创作精神；的受访者认为写字楼缺少人与自然的对话、影响员工的工作热情。办公写字楼现状办公写字楼现状你是否也曾想过可以在花园里办公，让工作也成为

2、一种享受！你是否也曾想过可以在花园里办公，让工作也成为一种享受！据美国绿色生态建筑机构调查，可以提高工作效率以上在美国、欧洲、日本等地，独栋办公物业已成了绝大多数知名企业的选择办公室里，不是机器和工人，而是设计者、开发者、创意者，花草、白云、鸟啼都是压力的缓解剂；别墅办公产品的模式别墅办公= +？别墅办公，别墅办公，意思是以满足办公活动和办公需求为主的别墅。别墅办公集办公、休闲、度假等多种功能于一体，设施包括:套房，供休憩用；会议室、翻译间，以配合商务会议的召开；以及健身房、桑拿房和游泳池等休闲娱乐设施。何为？Office Parku 是低密度、花园式办公的泛称，在国内一般称为商务花园、商务别

3、墅等；u 和传统的写字楼相比，花园式办公突出的特征是地理位置位于郊区，但交通十分便利;建筑密度和容积率较低，产品形态为独栋为主；u 建筑风格独具个性;拥有良好的自然通风和光照，以及花园式的生态环境，这样的办公空间真正实现了工作环境中人与自然环境的和谐统一，这些都是的传统的中央商务区无法具备的特征。更为惬意、生态、有效的办公格局别墅办公产品的模式别墅办公产品的起源美国谷歌总部美国微软总部目前在国际上，边缘新城小独栋楼群已成国际办公的主流建筑形态，尤其对那些不强烈依赖商务交流运营的科技企业有着不可抗拒的吸引力。他们从中央商务区的高楼里出来，搬进自己拥有产权的新城独栋建筑，同时这些建筑往往坐落在郊区

4、的山水环抱之中，低密度，个性化。单体建筑面积一般为1500至5000平方米，区域内绿化率高，实现“零污染”排放。n它的首创者是贝尔电话和美国通用食品公司，该理念起源于1940年代，并在1950年代初成为热点。n这不仅是出于对提高员工工作状态的考虑，同时也是对休闲商务的价值认同，而这正是“公园办公，商务别墅”的最早雏形。别墅办公产品的历程第一阶段基于科学研发的工业园区第二阶段商务与社区的综合体第三阶段商务与社区的综合体和邻里关系得到进一步发展第四阶段一个人性化的、自给自足的综合社区；我国自2002年开始发展，仍处于第一至第二阶段传统办公与别墅办公的区别别墅办公传统办公楼人均建筑面积（）21281

5、215容积率0.51.42.04.0绿地率30%20%工作模式24小时8小时休闲场所休息室、厨房、娱乐室、餐厅、咖啡厅茶水间体育设施健身房、篮球场、足球场、网球、沙滩排球、乒乓球无交流场所除会议室外，还配备餐饮、半开放式茶座、观景台等非正式交流场所会议室功能集办公、研发、物流于一体传统商务功能硬件设备网络、通信、高功率电力、备用发电机网络、通信目标企业脑力型、创意型、传媒型传统商业型入驻企业高科技、IT、大学产学基地、人才培训中心、创意企业金融、中介、房地产、贸易国际案例美国微软总部、美国谷歌总部-国内案例长沙“麓谷坐标”、深圳华侨城、北京百度大厦-自用VS投资8 ： 2-别墅办公五大优势于写

6、字楼多集中于交通、经济发达区域，交通拥挤，出行便利，周边高楼林立，空气轻微污染。“蓝天、碧草、绿树成荫”是对办公别墅景观环境的形象描绘。绿化率，使得办公别墅的办公区域犹如生气盎然的公园，打开办公室的大门，就能呼吸到远离尘嚣的清新空气，走出屋门就能亲近自然。别墅办公传统办公楼办公别墅多建于市区周边，交通配套较为发达的区域，毗邻创业园区或未来商务中心、高速公路及地铁，是未来城市发展的重中之重。多居于成熟的市中心，交通网络四通八达，毗邻商务中心、配套齐全，是城市发展的核心，商务别墅内会具备一流的硬件配置，如完善的水、电、气、热等能源供应体系，齐备的公共服务设施，包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务

7、、金融邮电、市政公共和行政管理等城市核心，商业配套办公别墅的每一栋楼都是独立的，可以根据企业的特色来进行建筑外观和内部构造的个性化设计。办公别墅的建筑密度和容积率都很低，楼层在23层之间，与居住型别墅区相似。高层或超高层建筑，产品形式单一，空间格局固定；商务别墅多位于紧邻市中心的近郊，低价要相对便宜一些，均价也会相应的便宜，很适合成长型企业。纯写字楼一般都位于市中心，地理位置优越，单位均价很高。别墅办公五大优势于写字楼从（写字楼）到（别墅办公）的提升SA（安保智能化）FA（消防智能化）CA（通讯传输智能化）BA（楼宇智能化）OA（办公智能化）oxygen（氧气）office park （花园办

8、公）open（开放而自由）own（独立私家电梯/空调）opportunity(前景机会)别墅办公的主要特点别墅办公的主要特点别墅办公首先强调自然环境之美，绿化率达到30%以上，结合周边自然景观，配以草地、花木、湖泊、山丘等人工造景，营造出园林化或公园化的办公环境。工作人员如置身于大自然之中，使疲惫的身心得到彻底的放松和休息，同时优美健康的环境也可以大大提高工作效率。 1、自然环境优越。谷歌总部-沙滩排球场微软总部足球场别墅办公的主要特点以低密度、高品质、个性化的办公建筑为主，建筑体量、建筑风格还可依入驻方要求量身定做。多样化、个性化的建筑有利于突出企业文化。同时，与市中心区独立的一栋办公楼不同

9、，绿色生态办公区可以进行整体综合规划，做到园区内的人流、车流分离，配套设施也非常有针对性。2、人文环境协调。绿色生态办公区是一种高效、低耗、无废无污染且能实现一定程度自给的新型办公方式。区域内的路灯都装有光电板，白天吸收太阳能，以储备晚上所耗的电能；建筑表面是双层玻璃的呼吸式幕墙，两层玻璃之间有一个空腔，利用液压通风系统让风在空腔内流动，以降低夏季室内温度；幕墙外还种植大面积绿化植物，减少墙面接受的太阳辐射量，调节局部生态环境。别墅办公的主要特点3、高环保节能。别墅办公的主要特点随着市场竞争的加剧，企业对经营成本越来越重视，降低办公成本已经成为企业选址时首要的考虑因素。绿色生态办公区，包括任何

10、在郊区的办公区，与市中心区的同档次办公场所相比，成本优势十分突出。4、低成本优势。第一，城市核，市区的写字楼价格上涨到定高度。在这种情况下，位于边缘地区的总部独栋写字楼因为价格低廉的忧势，会对发展中的企业产生强大的吸引力。比如，与金融街每平米2万元的甲A级写宇楼相比，如果别墅办公均价仅每平米70元的，能节省大量的运营成本。第二企业办公规模扩大化。其一，随着社会的发展与经济的增长，企业已经积累起相当的财富，有条件去追求更宽松的办公环境，其二，企业在发展过程中规模逐步扩大，需要预留出足够的办公空间以厦打造品牌形象，这种情况下，独栋写字楼成为他们的办公首选。第三，进驻企业的内业工作量大于外业工作量。

11、比如说，像中国汽车技术研究中心这样的以研发为主的一类企业。第四，城市汽车保有量的增加。汽车保有量大，员工出行方便，企业总部选址在非城市中心区的优势才能够凸显出来。第五，现代通信技术的改进。倒如，视频会议系统的广泛应用，将使位于总部的管理层能够跨越地域的阻隔，与世界各地的员工或者合作伙伴自由交流。丰台科技总部新区是北京五太经济区之一，在这里，有低密度的建筑条件、高新技术产业区的优惠政策、中关村良好的政策环境、扎实的基础设施配套、优良的政府服务环境、先期项目总部基地”的积淀。这些优势使得丰台科技总部新区在国内率先成为了现代“beness pa，K”的孵化土壤。别墅办公的条件别墅办公的诞生不是市场的

12、偶然。只有当独栋办公需求客观存在，而且满足这种市场需求的物质条件成熟时，别墅办公才有可能成形。那么，一个地域要打造别墅办公，需要具备哪些条件？类别说明结论选址郊区、半郊区、边缘新城建面从规模来看， 项目的总体规模都比较大，而一期的开发规模则相对较少，一般8-10万平米。容积率主要集中在0.8到1.4之间，最小的0.6，最大的2.6。别墅办公的特性数据来源：中指调查类别说明结论产品形式倡导独栋的概念。在产品形式上独栋、双拼、多联等自由组合方式并存。园林景观景观环境优美，多以精致打造；较多的开放休闲空间；北京硬质景观较普遍；上海多滨水空间。别墅办公的特性类别结论面积面积主要与项目的定位有关，针对不

13、同企业满足不同需求。项目定位为小型企业的户型面积在300800平米，如财富兴园；定位在中型企业的户型面积为 8001500平米， 如大业领地；定位为大型企业的户型面积为1500平方米以上，如总部基地。层数层数以3-4层为主，最高达6层，高密度产品楼层数可适当增多。配套u创意性、灵感性：后现代主义、视野开阔，高净层高、低楼高、高绿化率u缓解压力：家元素、多功能性、舒适性；室内双层设计u灵活性工作时间：浴室、桑拿、洗衣房、午休间u娱乐、社交、饮食：讨论区、游戏区、中西饮食、茶点区u学习：多个图书点、报刊、网络u电力、通讯：高电路功率、360度网络覆盖、防雷、防断电u健身：篮球、网球、沙滩排球、桌球

14、、乒乓球、桌上足球、游戏厅、泳池别墅办公的特性类别说明结论营销以出售为主：82.5%采用出售的经营方式；有11%采用租售结合的经营方式，如北京的非中心等；只有5.9%采用只租不售的经营方式。推广 利用各地商会的方式进行项目推广，如上海、昆山等项目大都采用该方式与江浙一带的商会联系进行招商。 以政府主导招商的方式进行项目推广，如北京的原动力空间就是由海淀区政府负责招商，开发商只负责提供开发和服务。 利用相关的行业杂志、航空杂志、路牌广告等广告方式进行项目推广，如联东U谷、非中心、财富兴园等项目。 直接与企业点对点式的推广，如医谷直接寻找那些大型的医药类企业进行直接推广。别墅办公的特性数据来源：中指调查别墅办公的客源别墅办公要求比较严格，别墅办公在纯技术区域只能从事类似IT类的行业，设计类的，可以兼具开发、仓储和自住多种功能，适用于从事的企业。”企业在意因素 成本因素：“中央商务区2年的租金=园区独栋50年产权”； 商务因素：外地企业进驻北京、上海，提升企业知名度、地域品牌、商务环境等； 企业形象：拥有独立产权的办公楼，用作展示、接待等； 人才因素：外地企业将研发等部门放在北京、上海吸引高端人才； 办公环境：花园式办公环境、开放空间、休闲空间、绿色生态； 投资因素：价格低、升值空间大（原动力空间、联东U谷、大业领地）。服装、制作、