经济评价指标与方法

1、第六章经济评价指标与方法一、本章分值及题型分布题型分值2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年单项选择题596347747多项选择题444464444判断题242223222计算题12121212122020128合计232924212434332221第一节效益和费用识别【投资分析中的成本与财务会计中的成本的区别】（财务会计中的成本是实际发生费用的记录，数据是唯一的；投资分析中的成本是对未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素不同，不同的方案有不同的成本数据；在投资分析的成本中，还要列入一些财务会计中没有的成本概念，如机会成本、沉没成本、

2、不可预见费用等）1下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是（）。（2006年试题）A与财务报表中的成本完全不一样B应根据实际发生费用记录来确定C与财务报表中的成本一样D是对项目未来将要发生的费用的预测和估算答案：D见教材P171解析：房地产投资分析中的成本与财务会计中的成本不完全相同。【房地产开发项目总投资与四类成本类型】（开发经营成本、开发产品成本、营业成本和期间费用。见教材P172图6-1，这也是本章的重点和难点）1房地产开发项目用于出租或自营时，开发期和经营期发生的期间费用均计入开发建设投资。（）（2011年试题）答案：×见教材P173解析：房地产开发用于出租或自营时，开

3、发期的期间费用计入开发建设投资，而经营期的期间费用计入运营费用。2房地产开发企业的经营成本主要包括（）。（2006年试题）A土地转让成本B经营管理费用C配套设施销售成本D商品房销售成本E房地产出租经营成本答案：ACDE见教材P173解析：管理费用属于期间费用，不属于经营成本。3按照房地产开发项目经营方式的不同，期间费用可能全部或部分计入开发建设投资中。（）（2010年试题）答案：×见教材P173解析：房地产开发项目用于销售时，期间费用计入开发建设投资中的管理费用、财务费用和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营

4、费用；房地产置业投资项目的期间费用计入运营费用。【营业收入】（又称经营收入，分三类，取决于经营模式）营业收入销售收入出租收入自营收入销售收入销售房屋面积×房屋销售单价出租收入出租房屋建筑面积×房屋租金单价自营收入营业额营业成本自营中的商业经营风险回报【利润】企业利润分为四个层次：营业利润营业收入营业成本期间费用营业税金及附加土地增值税（开发投资）营业利润营业收入营业成本运营费用（持有出租）税前利润或利润总额营业利润营业外收支净额税后利润或净利润利润总额所得税可供分配利润税后利润（法定盈余公积金法定公益金未分配利润）1房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外

5、收支净额之和为（）。（2007年试题）A利润总额B投资利润C税后利润D可分配利润答案：A见教材P174解析：利润总额营业利润营业外收支净额。【税金】1关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有（）。（2010年试题）A应纳税所得额=收入总额不征税收入免税收入各项扣除允许弥补的以前年度亏损B所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率C企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算D企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关E企业所得税税率为25%答案：ACE见教材P175176【房地产投资效果的表现形式】经营方式经济效果表现形式置业投资出租经营租金收益租金收入物业增

6、值股权增值物业转让或物业的再融资行为开发投资销售开发利润成本利润率投资收益率等指标主要是销售收入第二节经济评价指标【房地产投资项目经济评价指标体系】项目类型盈利能力指标清偿能力指标静态指标动态指标房地产开发投资（出售、出租和自营）成本利润率销售利润率投资利润率静态投资回收期财务内部收益率财务净现值动态投资回收期（出租、经营）借款偿还期（出租、经营）利息备付率（出租、经营）资产负债率房地产置业投资（出租、经营）投资利润率静态投资回收期资本金利润率、资本金净利润率现金回报率、投资回报率财务内部收益率财务净现值动态投资回收期利息备付率借款偿还期偿债备付率资产负债率流动比率速动比率（短期指标）1下列指

7、标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有（）。（2007年试题）A净现值B投资利润率C现金回报率D静态投资回收期E内部收益率答案：BCD见教材P178解析：要注意辨析房地产投资项目与房地产开发投资项目和房地产置业投资项目。如现金回报率属于房地产投资项目经济评价指标，也属于置业投资项目经济评价指标，不属于开发投资项目经济评价指标。2用于反映项目清偿能力的经济评价指标有（）。（2007年试题）A权益投资比率B利息备付率C偿债备付率D内部收益率E资产负债率答案：BCE见教材P178解析：权益投资比率属于置业投资项目的主要不确定性因素。3下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有（）。（

8、2006年试题）A投资回收期B借款偿还期C利息备付率D财务净现值E现金回报率答案：ADE4下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的有（）。A现金回报率B投资回收期C借款偿还期D资产负债率E资本金利润率答案：CD见教材P178【全部投资和资本金评价指标的差异】（2011年考试出了两个考点）1投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的，是为了（）。（2011年试题）A抵御通货膨胀的影响B提高资本金的投资收益率C提高全部投资的平均收益率D降低借贷资金的资金成本答案：B见教材P1782财务杠杆的正向作用是当全部投资的收益率小于借贷资金成本水平时，借贷越多，资本金的收益率越大。（）（2011年试题）答

9、案：×见教材178解析：投资者使用财务杠杆的主要目的是为了提高资本金的收益水平。财务杠杆的正向作用是当全部投资的收益率大于借贷资金成本水平时，投资者使用借贷资金才能够提高资本金的收益水平。【通货膨胀的影响】（2010年出了两个考点）1对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率（）。（2010年试题）A包含了对通货膨胀的补偿B不包含对通货膨胀的补偿C没有实际意义D不能直接用于财务评价答案：B见教材P179解析：预期收益率通常随着对通货膨胀率预测的变化而变化，当折现率不包含对通货膨胀的补偿时，房地产投资收入现金流的折现值才是一个常数。

10、2当预测通货膨胀率趋高时，投资者往往会要求降低期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响。（）（2010年试题）答案：×见教材P179解析：通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀的影响。3一般来说，通货膨胀导致折现率提高，房地产增值导致折现率降低。（）（2008年试题）答案：×见教材P179解析：通货膨胀导致折现率提高，但房地产增值一般不影响折现率。【难点】通货膨胀和房地产增值的区别，见教材P179。第三节动态盈利能力指标及其计算【财务净现值FNPV】（在后面以计算题的形式进行分析、讲解。2011年出现两个考点：一是开发-销售模式下动态盈利能力时的计

11、算期的判断，二是当财务净现值等于零获利能力的判断）1对于“开发销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的计算期包括（）。（2011年试题）A开发期B论证决策期C经营准备期D经营期E销售期答案：AE见教材P108解析：对于房地产开发投资中项目类型为出售的，其动态盈利能力时的计算期为项目开发期与销售期之和；对于房地产开发投资中项目类型为出租或自营的，其动态盈利能力时的计算期为开发期与经营期之和；当房地产投资项目为置业投资的，其动态盈利能力时的计算期为经营准备期和经营期之和。2如果某项目FNPV等于零，说明该项目的获利能力（）。（2011年试题）A达到了基准收益率的要求B超过了基准收益率的

12、要求C未达到财务内部收益率的要求D达到了财务内部收益率的要求答案：A见教材P181解析：如果某项目的FNPV等于0，说明该项目的获利能力刚刚达到了基准收益率的要求，此时，FIRRic，项目不亏不盈，保本，因而在财务上是可以接受的，；如果FNPV小于0，则项目不可接受。FIRR不是衡量项目获利能力的指标，它是衡量项目是否能保本的指标。【基准收益率与财务内部收益率辨析】基准收益率是投资所要求的最低投资报酬率，称为最低要求收益率（MARR），决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。基准收益率也称为设定的目标收益率ic。财务内部收益率是项目投资所能支付的最高贷款利率，是到项目终了时，所有投资

13、可以被完全收回时的收益率；通过试算i1和i2，得出正的NPV1和负NPV2，利用内插法公式计算出FIRR。注意i1和i2之差不得超过1%2%。当FIRR大于或等于ic时，项目在财务上是可以接受的，反之则是不可接受的。【小窍门】记住教材图63就能轻松掌握以上知识点。1下列关于收益率指标的表述中，错误的是（）。（2008年试题）A基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率B财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率C常规项目的财务内部收益率是唯一的D差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差答案：D见教材P180、182解析：常规项目是净现金流量的正负号在项目寿命期内仅有一次变化的项目，对于

14、常规项目，财务内部收益率有唯一实数解。差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。2假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17%、i4=18%时，其应对的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是（）。（2010年试题）A1667%B1671%C1680D1700%答案：A解析：FIRR=i2NPV2/(NPV2NPV3)×（i3i2）=16%100/(100-50)×（17%16%）=1667%。3某房地产开发项目采用2

15、0%的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率（）。（2006年试题）A小于20%B满足目标收益率要求C大于20%D不满足目标收益率要求答案：C见教材P182，图62。4下列关于内部收益率的表述中，正确的有（）。（2007年试题）A内部收益率反映了项目的动态盈利能力B内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率C当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的D如果使用贷款，且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率E内部收益率越高，投资风险就越小答案：ABC见教材182解析：全投资中包含银行的借贷资本或其他投资人的资本，这部分资金要求的是利息不包含投

16、资的利润收益，因此，这部分的资金承受的风险要少于资本金投资的风险；而资本金投资要求的投资回报包含资本金的利息（出于机会成本的考虑）和正常的投资利润两部分，因此，资本金投资承受的风险要大些，而投资风险与投资收益率正相关，相应的资本金的目标收益率要大于全投资的目标收益率，换句话说，全投资收益率是自有资金的投资收益率与银行要求的收益率平均的结果。自有资金的投资收益率高于银行要求的贷款收益率，只有自有资金的投资收益率较高，与银行要求的较低收益率进行平均，得出的全投资收益率一定会低于自有资金的投资收益率。另请参见例62。内部收益率越高，说明其能承担的资金成本和项目风险就越高。【动态投资回收期】将动态投资

17、回收期Pb与基准回收期Pc相比较：如果PbPc，则项目在财务上可行，如果PbPc，则项目在财务上不可行。1某项目净现值和累计净现值如下表，则该项目的动态投资回收期是（）年。年末012345净现值（万元）-2000,004463543232532596406745557累计净现值（万元）-2000,00-155365-112133-58874519350750A309B348C383D392答案：D见教材P187解析：动态投资回收期=（累计净现金流量现值开始出现正值期数1）上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值=（41）58874/64067=392（年）【通货膨胀对动态指标的影响】考虑了通货膨胀后，实际收益率、名义收益率与通货膨胀率之间的关系：（1名义收益率）（1实际收益率）×（1通货膨胀率）1某房地产投资项目的目标收益率为10，内部收益率为16，实际收益率为12，银行贷款利率为75，则计