分钟寺商业区财务模型

1、分钟寺商业区财务模型分钟寺商业区财务模型第 页1q模型基本假设模型基本假设q可选的开发模式可选的开发模式q市场风险提示市场风险提示q主要结论主要结论目录目录第 页2建筑面积假设建筑面积假设规划总建筑面积（万平方米）规划总建筑面积（万平方米）100实际可建筑面积（万平方米）实际可建筑面积（万平方米）9090地下面积（万平方米）地下面积（万平方米）2020回迁面积（万平方米）回迁面积（万平方米）1212实地面积（万平方米）实地面积（万平方米）4040容积率容积率2.52.5本项目位于东南三环的交接地带，共占地本项目位于东南三环的交接地带，共占地4040万平方米左右，预计总建筑面积达万平方米左右，预

2、计总建筑面积达100100万平方米，容积率为万平方米，容积率为2.52.5项目预计从项目预计从20042004年开始启动，并初步假设通过三个阶段达到全部土地的开发年开始启动，并初步假设通过三个阶段达到全部土地的开发第 页3开发周期和销售比例假设开发周期和销售比例假设开发周期和每年的销售比例是影响项目投资和资金回收的重要因素，进而影响开发周期和每年的销售比例是影响项目投资和资金回收的重要因素，进而影响到项目的收益和风险到项目的收益和风险本案暂设为三个开发周期，分别于本案暂设为三个开发周期，分别于20042004年、年、20052005年以及年以及20062006年进行，每个周期持年进行，每个周期

3、持续两年，既而投入使用并实现相应的收入和收益续两年，既而投入使用并实现相应的收入和收益考虑到产品推出后不可能在一年时间内全部销售完毕，我们根据翔实的市场调考虑到产品推出后不可能在一年时间内全部销售完毕，我们根据翔实的市场调查依据对一个产品每年的销售比例作了假设，原则上定位查依据对一个产品每年的销售比例作了假设，原则上定位3 3年内销售完毕。同时年内销售完毕。同时考虑市场经营风险对各类产品假设了考虑市场经营风险对各类产品假设了1010的空置率和未销售率，使预测结果更的空置率和未销售率，使预测结果更为符合实际为符合实际开发周期假设开发周期假设开发周期开发周期2004年年2005年年2006年年开发

4、面积（万平方米）开发面积（万平方米）252550502525产产品品销销售售比比例例假假设设销销售售、出出租租进进度度第第一一年年（2006年年）第第二二年年（2007年年）第第三三年年（2008年年）5 50 0% %2 25 5% %2 25 5% %第 页4建筑和开发成本假设建筑和开发成本假设建筑和开发成本是进行财务预测的关键因素，为更为准确的完成财务预测，我建筑和开发成本是进行财务预测的关键因素，为更为准确的完成财务预测，我们分别通过实地考察和不同案例的研究，运用科学的分析工具和模型，得出了们分别通过实地考察和不同案例的研究，运用科学的分析工具和模型，得出了以下几个影响主要的财务假设数

5、据以下几个影响主要的财务假设数据项目项目单位成本（元单位成本（元/平米）平米）注解注解土地费用土地费用27252725土地出让金土地出让金625625拆迁费拆迁费21002100前期费用前期费用127.9127.9设计费设计费5757建安费建安费*3%勘测费勘测费5050可行性研究费可行性研究费11.411.4建安费建安费*0.6%招标费招标费9.59.5建安费建安费*0.5%建造费用建造费用19651965建筑安装费建筑安装费19001900监理及绿化费用监理及绿化费用6565基础设施配套基础设施配套400400销售费销售费500500销售佣金、广告费、营业税销售佣金、广告费、营业税管理费用

6、管理费用15.83715.837基础设施配套费和前期费用的基础设施配套费和前期费用的3%财务费用财务费用见项目用款进展表见项目用款进展表不可预计费用不可预计费用9595建安费的建安费的5%总开发成本总开发成本5828.7375828.737第 页5销售和出租价格假设销售和出租价格假设销售和出租价格是不同于成本的影响财务模型最后结果的另外一个关键因素，销售和出租价格是不同于成本的影响财务模型最后结果的另外一个关键因素，具体体现在影响项目的收入以及收益具体体现在影响项目的收入以及收益销售和出租价格的假设也是在经过周边地盘和相关资料充分的考究基础上进行销售和出租价格的假设也是在经过周边地盘和相关资料

7、充分的考究基础上进行的，可能由于一些个别要素的不同会有稍微的差别，但是并不影响整个模型表的，可能由于一些个别要素的不同会有稍微的差别，但是并不影响整个模型表达的主要效果达的主要效果注解注解商品房出售（元商品房出售（元/平方米）平方米）60006000商业用房出售（元平方米）商业用房出售（元平方米）18,000.0018,000.00 假设为一般住房价格的三倍假设为一般住房价格的三倍商业房出租（元商业房出租（元/平方米平方米/天）天）5.55.5 同行价格同行价格地下车库出售价（元平方米）地下车库出售价（元平方米）750.00750.00 地下车库出租价（元车位地下车库出租价（元车位/月）月）3

8、00每车位占地面积（平方米）每车位占地面积（平方米）5租售价格：租售价格：根据周边楼盘的一般情况以及项根据周边楼盘的一般情况以及项目的初步规划目的初步规划第 页6资金来源假设资金来源假设由于该项目建设需要大量的资金投入，根据相关行业的一贯做法，我们假设自由于该项目建设需要大量的资金投入，根据相关行业的一贯做法，我们假设自有资金和银行贷款比例为有资金和银行贷款比例为3030：7070我们选用三年期的银行贷款，每年支付利息，并于三年后支付本金。根据银行我们选用三年期的银行贷款，每年支付利息，并于三年后支付本金。根据银行贷款种类和相应的利率规定，项目需要承担贷款种类和相应的利率规定，项目需要承担5.

9、49%5.49%的财务费用，该部分费用我们的财务费用，该部分费用我们可以在项目用款进度表中明确的看到可以在项目用款进度表中明确的看到小计小计自有资金（万元）自有资金（万元）23,38823,38827,02527,02529,06629,06679,47879,478贷款（万元）贷款（万元）贷出贷出54,57254,57256,05856,05853,82053,820164,449164,449偿还偿还0 00 00 054,57254,57256,05856,05853,82053,820164,449164,449净贷款净贷款54,57254,57256,05856,05853,8205

10、3,820(54,572)(54,572)(56,058)(56,058)(53,820)(53,820)0 0小计（万元）小计（万元）77,96077,96083,08383,08382,88582,885(54,572)(54,572)(56,058)(56,058)(53,820)(53,820)79,47879,478资金投入资金投入第 页7项目计划用款表项目计划用款表在建设和开发费用假设的基础上，我们先对本项目的用款计划进行了测试，目在建设和开发费用假设的基础上，我们先对本项目的用款计划进行了测试，目的在于初步了解本项目的投资规模和主要的支出项目的在于初步了解本项目的投资规模和主要的

11、支出项目2004年2004年2005年年2006年年2007年年2008年年2009年年2010年年总额总额土地成本土地成本50,20050,20050,20050,200前期费用前期费用3,1983,1986,3956,3953,1983,19812,79012,790建安工程费建安工程费23,75023,75071,25071,25071,25071,25023,75023,750190,000190,000监理费用监理费用8138132,4382,4382,4382,4388138136,5006,500基础设施配套基础设施配套10,00010,00020,00020,00010,000

12、10,00040,00040,000销售费用销售费用12,50012,50025,00025,00012,50012,50050,00050,000管理及其他费用管理及其他费用3963967927927927927927927927923,5633,563财务费用财务费用2,9962,9966,4586,45810,18110,1818,5138,5135,0525,05234,56334,56367,76267,762预备费预备费1,3571,3571,3571,3571,3571,3571,3571,3571,3571,3571,3571,3571,3571,3579,5009,500小计

13、小计82,31382,31397,89897,898121,319121,31970,22570,22519,70119,70136,71136,7112,1492,149430,316430,316项目用款计划表项目用款计划表(单位：万元）单位：万元）第 页8前三年是资金压力较大的建设开发时期前三年是资金压力较大的建设开发时期由于本项目的大部分资金是需要由银行贷款解决的，因而通过了解项目的用款由于本项目的大部分资金是需要由银行贷款解决的，因而通过了解项目的用款高峰是合理安排贷款规模的关键，进而有助于节约财务费用和整个项目的成本高峰是合理安排贷款规模的关键，进而有助于节约财务费用和整个项目的成

14、本从图表上可以看到，前三年的资金需求量最大，因而是资金压力最大的时期从图表上可以看到，前三年的资金需求量最大，因而是资金压力最大的时期项项目目用用款款计计划划表表（单单位位：万万元元）823139789812131970225197013671121494303160 09 90 0, ,0 00 00 01 18 80 0, ,0 00 00 02 27 70 0, ,0 00 00 03 36 60 0, ,0 00 00 04 45 50 0, ,0 00 00 05 54 40 0, ,0 00 00 02 20 00 04 4年年2 20 00 05 5年年2 20 00 06 6年

15、年2 20 00 07 7年年2 20 00 08 8年年2 20 00 09 9年年2 20 01 10 0年年总总 额额时间数额第 页9可行的开发模式及特点可行的开发模式及特点不同的开发模式有不同的收益和风险表现，我们这里将具体就以下三个模式进不同的开发模式有不同的收益和风险表现，我们这里将具体就以下三个模式进行详细的财务分析和预测，其他模式的预测也可以参照进行行详细的财务分析和预测，其他模式的预测也可以参照进行模式一模式一1 1住宅面积按拆迁面积计算，商业用房出售：住宅面积按拆迁面积计算，商业用房出售：商业用房出租商业用房出租3:13:1，地下面积全部按车库出，地下面积全部按车库出售售模

16、式二模式二2 2住宅面积按拆迁面积计算，商业用房出售：住宅面积按拆迁面积计算，商业用房出售：商业用房出租商业用房出租1:11:1，地下面积全部按车库出，地下面积全部按车库出租租模式三模式三3 3住宅面积按拆迁面积计算，商业用房出售：住宅面积按拆迁面积计算，商业用房出售：商业用房出租商业用房出租1:31:3，地下面积全部按车库出，地下面积全部按车库出租租第 页10模式一主要收入构成模式一主要收入构成模式一的特点是能够以较快速度回收资金，但是因为出租的面积较少，将会在模式一的特点是能够以较快速度回收资金，但是因为出租的面积较少，将会在一定程度上影响该项目的持续盈利能力一定程度上影响该项目的持续盈利

17、能力2006年年2007年年2008年年2009年年2010年年合计合计住宅出售住宅出售面积（万平方米）面积（万平方米）12120 00 01212单价（元单价（元/平方米）平方米）600060006000600060006000销售率销售率90%90%收入（万元）收入（万元）3240032400162001620016200162006480064800商业用房出售商业用房出售面积（万平方米）面积（万平方米）9.759.75303018.7518.7558.558.5单价（元单价（元/平方米）平方米）18,00018,000 18,00018,000 18,00018,000 销售率销售率9

18、0%90%收入（万元）收入（万元）78,97578,975 282,488282,488 312,863312,863 197,438197,438 75,93875,938 947,700947,700 商业用房出租商业用房出租面积（万平方米）面积（万平方米）3.253.2510106.256.2519.519.5单价（元单价（元/平方米平方米/天）天）5.55.55.55.55.55.5出租率出租率90%90%收入（万元）收入（万元）289628962216422164336353363540875408754365943659143228143228车库出售车库出售面积（万平方米）面积（

19、万平方米）5.565.568.898.895.565.5620.0020.00单价（元单价（元/平方米）平方米）750.00750.00 750.00750.00 750.00750.00 出售率出售率90%90%收入（万元）收入（万元）1,875.001,875.00 3937.53937.54312.54312.52437.52437.5937.50937.50 13,500.0013,500.00 总收入（万元）总收入（万元）116,146116,146 324,789324,789 367,010367,010 240,750240,750 120,534120,534 1,169,2

20、281,169,228 第 页11模式一主要财务表现模式一主要财务表现2 20 00 04 4年年2 20 00 05 5年年2 20 00 06 6年年2 20 00 07 7年年2 20 00 08 8年年2 20 00 09 9年年2 20 01 10 0年年总总额额营营业业收收入入0 00 01 11 16 6, ,1 14 46 63 32 24 4, ,7 78 89 93 36 67 7, ,0 01 10 02 24 40 0, ,7 75 50 01 12 20 0, ,5 53 34 41 1, ,1 16 69 9, ,2 22 28 8营营业业支支出出8 82 2, ,

21、3 31 13 39 97 7, ,8 89 98 81 12 21 1, ,3 31 19 97 70 0, ,2 22 25 51 19 9, ,7 70 01 13 36 6, ,7 71 11 12 2, ,1 14 49 94 43 30 0, ,3 31 16 6开开发发成成本本7 77 7, ,9 96 60 09 90 0, ,0 08 83 39 96 6, ,8 88 85 53 34 4, ,5 56 63 30 00 00 02 29 99 9, ,4 49 90 0销销售售费费用用0 00 01 12 2, ,5 50 00 02 25 5, ,0 00 00 01

22、12 2, ,5 50 00 00 00 05 50 0, ,0 00 00 0管管理理及及其其他他费费用用0 00 03 39 96 67 79 92 27 79 92 27 79 92 27 79 92 23 3, ,5 56 63 3财财务务费费用用2 2, ,9 99 96 66 6, ,4 45 58 81 10 0, ,1 18 81 18 8, ,5 51 13 35 5, ,0 05 52 23 34 4, ,5 56 63 30 06 67 7, ,7 76 62 2预预备备费费1 1, ,3 35 57 71 1, ,3 35 57 71 1, ,3 35 57 71 1,

23、 ,3 35 57 71 1, ,3 35 57 71 1, ,3 35 57 71 1, ,3 35 57 79 9, ,5 50 00 0税税前前利利润润( (8 82 2, ,3 31 13 3) )( (9 97 7, ,8 89 98 8) )( (5 5, ,1 17 73 3) )2 25 54 4, ,5 56 64 43 34 47 7, ,3 31 10 02 20 04 4, ,0 03 38 81 11 18 8, ,3 38 85 57 73 38 8, ,9 91 12 2所所得得税税0 00 0( (1 1, ,7 70 07 7) )8 84 4, ,0 00

24、06 61 11 14 4, ,6 61 12 26 67 7, ,3 33 33 33 39 9, ,0 06 67 72 24 43 3, ,8 84 41 1净净利利润润( (8 82 2, ,3 31 13 3) )( (9 97 7, ,8 89 98 8) )( (3 3, ,4 46 66 6) )1 17 70 0, ,5 55 58 82 23 32 2, ,6 69 98 81 13 36 6, ,7 70 06 67 79 9, ,3 31 18 84 49 95 5, ,0 07 71 1累累计计净净利利润润( (8 82 2, ,3 31 13 3) )( (1 18

25、 80 0, ,2 21 11 1) )( (1 18 83 3, ,6 67 77 7) )( (1 13 3, ,1 11 19 9) )2 21 19 9, ,5 57 78 83 35 56 6, ,2 28 84 44 43 35 5, ,6 60 02 29 93 30 0, ,6 67 73 3第 页12模式一现金流量情况模式一现金流量情况现金流量表现金流量表2004年2004年2005年2005年2006年2006年2007年2007年2008年2008年2009年2009年2010年2010年总额总额开发成本开发成本82,31382,31397,89897,898121,31

26、9121,31970,22570,22519,70119,70136,71136,7112,1492,149430,316430,316现金净流出现金净流出82,31382,31397,89897,898121,319121,31970,22570,22519,70119,70136,71136,7112,1492,149430,316430,316收入收入0 00 0116,146116,146324,789324,789367,010367,010240,750240,750120,534120,5341,169,2281,169,228住宅售楼收入住宅售楼收入0 00 032,40032

27、,40016,20016,20016,20016,2000 00 064,80064,800商业用房销售收入商业用房销售收入0 00 078,97578,975282,488282,488312,863312,863197,438197,43875,93875,938947,700947,700商业用房租金收入商业用房租金收入0 00 02,8962,89622,16422,16433,63533,63540,87540,87543,65943,659143,228143,228车库出租收入车库出租收入0 00 01,8751,8753,9383,9384,3134,3132,4382,438

28、93893813,50013,500自营收入自营收入其他其他现金净流入现金净流入0 00 0116,146116,146324,789324,789367,010367,010240,750240,750120,534120,5341,169,2281,169,228项目现金流项目现金流(82,313)(82,313)(97,898)(97,898)(5,173)(5,173)254,564254,564347,310347,310204,038204,038118,385118,385738,912738,912累计现金流累计现金流(82,313)(82,313)(180,211)(180,

29、211)(185,384)(185,384)69,18069,180416,489416,489620,527620,527738,912738,9121,477,8251,477,825第 页13模式二主要收入构成模式二主要收入构成模式一的特点是能够较好地平衡回收资金和项目持续盈利能力之间的关系，对模式一的特点是能够较好地平衡回收资金和项目持续盈利能力之间的关系，对对于采用较多银行贷款的项目来说存在一定的资金还款压力对于采用较多银行贷款的项目来说存在一定的资金还款压力2006年年2007年年2008年年2009年年2010年年合计合计住宅出售住宅出售面积（万平方米）面积（万平方米）12120

30、 00 01212单价（元单价（元/平方米）平方米）600060006000600060006000销售率销售率90%90%收入（万元）收入（万元）3240032400162001620016200162006480064800商业用房出售商业用房出售面积（万平方米）面积（万平方米）6.56.5202012.512.53939单价（元单价（元/平方米）平方米）18,00018,000 18,00018,000 18,00018,000 销售率销售率90%90%收入（万元）收入（万元）52,65052,650 188,325188,325 208,575208,575 131,625131,62

31、5 50,62550,625 631,800631,800 商业用房出租商业用房出租面积（万平方米）面积（万平方米）6.56.5202012.512.53939单价（元单价（元/平方米平方米/天）天）5.55.55.55.55.55.5出租率出租率90%90%收入（万元）收入（万元）579257924432744327672716727181749817498731887318286457286457车库出租车库出租面积（万平方米）面积（万平方米）1.111.111.781.781.111.114.004.00单价（元单价（元/车位车位/月）月）300300 300300 300300 出售率

32、出售率90%90%收入（万元）收入（万元）150150 465465 810810 1,0051,005 1,0801,080 3,5103,510 总收入（万元）总收入（万元）90,99290,992 249,317249,317 292,856292,856 214,379214,379 139,023139,023 986,567986,567 第 页14模式二主要财务表现模式二主要财务表现2004年2004年2005年2005年2006年2006年2007年2007年2008年2008年2009年2009年2010年2010年总额总额营业收入营业收入0 00 090,99290,992

33、249,317249,317292,856292,856214,379214,379139,023139,023986,567986,567营业支出营业支出82,31382,31397,89897,898121,319121,31970,22570,22519,70119,70136,71136,7112,1492,149430,316430,316开发成本开发成本77,96077,96090,08390,08396,88596,88534,56334,5630 00 00 0299,490299,490销售费用销售费用0 00 012,50012,50025,00025,00012,5001

34、2,5000 00 050,00050,000管理及其他费用管理及其他费用0 00 03963967927927927927927927927923,5633,563财务费用财务费用2,9962,9966,4586,45810,18110,1818,5138,5135,0525,05234,56334,5630 067,76267,762预备费预备费1,3571,3571,3571,3571,3571,3571,3571,3571,3571,3571,3571,3571,3571,3579,5009,500税前利润税前利润-82,313-82,313-97,898-97,898-30,328-

35、30,328179,092179,092273,155273,155177,668177,668136,874136,874556,251556,251所得税所得税0 00 0-10,008-10,00859,10059,10090,14190,14158,63058,63045,16845,168183,563183,563净利润净利润-82,313-82,313-97,898-97,898-20,320-20,320119,992119,992183,014183,014119,037119,03791,70691,706372,688372,688累计净利润累计净利润-82,313-82

36、,313-180,211-180,211-200,530-200,530-80,538-80,538102,475102,475221,513221,513313,218313,218685,906685,906第 页15模式二现金流量情况模式二现金流量情况现金流量表现金流量表2004年2004年2005年2005年2006年2006年2007年2007年2008年2008年2009年2009年2010年2010年总额总额开发成本开发成本82,31382,313 97,89897,898 121,319121,319 70,22570,225 19,70119,701 36,71136,711

37、 2,1492,149 430,316430,316 现金净流出现金净流出82,31382,313 97,89897,898 121,319121,319 70,22570,225 19,70119,701 36,71136,711 2,1492,149 430,316430,316 收入收入- - - - 90,99290,992 249,317249,317 292,856292,856 214,379214,379 139,023139,023 986,567986,567 住宅销售收入住宅销售收入- - - - 32,40032,400 16,20016,200 16,20016,20

38、0 - - - - 64,80064,800 商业用房销售收入商业用房销售收入- - - - 52,65052,650 188,325188,325 208,575208,575 131,625131,625 50,62550,625 631,800631,800 商业用房出租收入商业用房出租收入- - - - 5,7925,792 44,32744,327 67,27167,271 81,74981,749 87,31887,318 286,457286,457 车位出租收入车位出租收入- - - - 150150 465465 810810 1,0051,005 1,0801,080 3,

39、5103,510 自营收入自营收入其他其他现金净流入现金净流入0 00 090,99290,992249,317249,317292,856292,856214,379214,379139,023139,023986,567986,567项目现金流项目现金流(82,313)(82,313)(97,898)(97,898)(30,328)(30,328)179,092179,092273,155273,155177,668177,668136,874136,874556,251556,251累计现金流累计现金流(82,313)(82,313)(180,211)(180,211)(210,538)

40、(210,538)(31,446)(31,446)241,709241,709419,377419,377556,251556,2511,112,5011,112,501第 页16模式三主要收入构成模式三主要收入构成模式三的特点刚好和模式一相反，一方面能够很大程度地确保项目的持续盈利模式三的特点刚好和模式一相反，一方面能够很大程度地确保项目的持续盈利能力，但是同时要承担很大的还贷和资金回收压力能力，但是同时要承担很大的还贷和资金回收压力2006年年2007年年2008年年2009年年2010年年合计合计住宅出售住宅出售面积（万平方米）面积（万平方米）12120 00 01212单价（元单价（元

41、/平方米）平方米）600060006000600060006000销售率销售率90%90%收入（万元）收入（万元）3240032400162001620016200162006480064800商业用房出售商业用房出售面积（万平方米）面积（万平方米）3.253.2510106.256.2519.519.5单价（元单价（元/平方米）平方米）18,00018,000 18,00018,000 18,00018,000 销售率销售率90%90%收入（万元）收入（万元）26,32526,325 94,16394,163 104,288104,288 65,81365,813 25,31325,313

42、315,900315,900 商业用房出租商业用房出租面积（万平方米）面积（万平方米）9.759.75303018.7518.7558.558.5单价（元单价（元/平方米平方米/天）天）5.55.55.55.55.55.5出租率出租率90%90%收入（万元）收入（万元）868786876649166491100906100906122624122624130977130977429685429685车库出租车库出租面积（万平方米）面积（万平方米）1.111.111.781.781.111.114.004.00单价（元单价（元/车位车位/月）月）300300 300300 300300 出售率出

43、售率90%90%收入（万元）收入（万元）150150 465465 810810 1,0051,005 1,0801,080 3,5103,510 总收入（万元）总收入（万元）67,56267,562 177,318177,318 222,203222,203 189,441189,441 157,370157,370 813,895813,895 第 页17模式三主要财务表现模式三主要财务表现2004年2004年2005年2005年2006年2006年2007年2007年2008年2008年2009年2009年2010年2010年总额总额营业收入营业收入0.000.000.000.0067,

44、562.2567,562.25177,318.38177,318.38222,203.25222,203.25189,441.38189,441.38157,369.50157,369.50813,894.75813,894.75营业支出营业支出82,313.1582,313.1597,897.5297,897.52121,319.23121,319.2370,224.8970,224.8919,700.5219,700.5236,711.4936,711.492,148.992,148.99430,315.79430,315.79开发成本开发成本77,960.0077,960.0090,08

45、2.5090,082.5096,885.0096,885.0034,562.5034,562.500.000.000.000.000.000.00299,490.00299,490.00销售费用销售费用0.000.000.000.0012,500.0012,500.0025,000.0025,000.0012,500.0012,500.000.000.000.000.0050,000.0050,000.00管理及其他费用管理及其他费用0.000.000.000.00395.93395.93791.85791.85791.85791.85791.85791.85791.85791.853,563

46、.333,563.33财务费用财务费用2,996.002,996.006,457.876,457.8710,181.1610,181.168,513.408,513.405,051.535,051.5334,562.5034,562.500.000.0067,762.4767,762.47预备费预备费1,357.141,357.141,357.141,357.141,357.141,357.141,357.141,357.141,357.141,357.141,357.141,357.141,357.141,357.149,500.009,500.00税前利润税前利润-82,313.15-82

47、,313.15-97,897.52-97,897.52-53,756.98-53,756.98107,093.48107,093.48202,502.73202,502.73152,729.88152,729.88155,220.51155,220.51383,578.96383,578.96所得税所得税0.000.000.000.00-17,739.80-17,739.8035,340.8535,340.8566,825.9066,825.9050,400.8650,400.8651,222.7751,222.77126,581.06126,581.06净利润净利润-82,313.15-82

48、,313.15-97,897.52-97,897.52-36,017.18-36,017.1871,752.6371,752.63135,676.83135,676.83102,329.02102,329.02103,997.74103,997.74256,997.90256,997.90累计净利润累计净利润-82,313.15-82,313.15-180,210.66-180,210.66-216,227.84-216,227.84-144,475.21-144,475.21-8,798.38-8,798.3893,530.6493,530.64197,528.38197,528.38454

49、,526.29454,526.29第 页18模式三现金流量情况模式三现金流量情况现金流量表现金流量表2004年年2005年年2006年年2007年年2008年年2009年年2010年年总额总额开发成本开发成本82,31382,31397,89897,898324,006324,006602,180602,180686,310686,310605,036605,036474,257474,2572,872,0002,872,000现金净流出现金净流出82,31382,31397,89897,898121,319121,31970,22570,22519,70119,70136,71136,711

50、2,1492,149430,316430,316收入收入0 00 067,56267,562177,318177,318222,203222,203189,441189,441157,370157,370813,895813,895住宅销售收入住宅销售收入0 00 032,40032,40016,20016,20016,20016,2000 00 064,80064,800商业用房销售收入商业用房销售收入0 00 026,32526,32594,16394,163104,288104,28865,81365,81325,31325,313315,900315,900商业用房出租收入商业用房出租

51、收入0 00 08,6878,68766,49166,491100,906100,906122,624122,624130,977130,977429,685429,685车库出租收入车库出租收入0 00 01501504654658108101,0051,0051,0801,0803,5103,510自营收入自营收入其他其他现金净流入现金净流入0 00 067,56267,562177,318177,318222,203222,203189,441189,441157,370157,370813,895813,895项目现金流项目现金流(82,313)(82,313)(97,898)(97,

52、898)(53,757)(53,757)107,093107,093202,503202,503152,730152,730155,221155,221383,579383,579累计现金流累计现金流(82,313)(82,313)(180,211)(180,211)(233,968)(233,968)(126,874)(126,874)75,62975,629228,358228,358383,579383,579767,158767,158第 页19主要风险提示主要风险提示- -市场风险分析市场风险分析市场的需求和供给的不平衡，以及宏观经济、政策情况是产生市场风险的主要市场的需求和供给的不

53、平衡，以及宏观经济、政策情况是产生市场风险的主要因素，项目的好坏首先是受市场风险影响的因素，项目的好坏首先是受市场风险影响的竞争对手众多竞争对手众多销售能力要求高销售能力要求高未来市场不确定性未来市场不确定性尽管房地产行业存在很大的发展空间，但是目前北京市场尽管房地产行业存在很大的发展空间，但是目前北京市场众多的楼盘还是在一定程度上加大了本项目的市场风险，众多的楼盘还是在一定程度上加大了本项目的市场风险，因而作出风格和作出特色是从竞争对手中脱颖而出，赢得因而作出风格和作出特色是从竞争对手中脱颖而出，赢得厂商和客户青睐的关键厂商和客户青睐的关键任何一个商品的推销和推广都和销售的作用密不可分，房任

54、何一个商品的推销和推广都和销售的作用密不可分，房地产业尤其如此，因而不断提高项目的销售能力是本项目地产业尤其如此，因而不断提高项目的销售能力是本项目成功的关键成功的关键市场都有不确定性，由于房地产行业的特点，不可能一次市场都有不确定性，由于房地产行业的特点，不可能一次性消化当年的所有产品，因而未来的销售业绩将在很大程性消化当年的所有产品，因而未来的销售业绩将在很大程度上决定于市场的情况，更好地做好市场规划将能很好地度上决定于市场的情况，更好地做好市场规划将能很好地减小市场的风险减小市场的风险第 页20主要风险提示主要风险提示- -经营风险分析经营风险分析如果具备了一定的市场环境，经营能力将在绝

55、大程度上决定项目的盈利能力和如果具备了一定的市场环境，经营能力将在绝大程度上决定项目的盈利能力和盈利水平，提高项目的经营能力，例如销售管理能力、物业管理能力以及服务盈利水平，提高项目的经营能力，例如销售管理能力、物业管理能力以及服务水平等是降低经营风险的关键水平等是降低经营风险的关键成本控制关键成本控制关键销售管理风险销售管理风险经营管理风险经营管理风险项目实施需要不断优化，采取切实可行的工程技术措施和项目实施需要不断优化，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，控制各项成本费用，降低投资成本将能直接降施工方案，控制各项成本费用，降低投资成本将能直接降低项目的风险低项目的风险刚才提到项目的销售能力是非常重要的，那么对市场营销刚才提到项目的销售能力是非常重要的，那么对市场营销的管理工作同样重要，具体方法有对营销方式、营销渠道的管理工作同样重要，具体方法有对营销方式、营销渠道以及营销人员