法大讲座新一轮土地制度改革的法律逻辑

1、改革试点及法律的关系改革试点及法律的关系 法律及政策之间的关系法律及政策之间的关系中共中央关于全面推进依法治国若干重大问题的决定中共中央关于全面推进依法治国若干重大问题的决定实现立法和改革决策相衔接，做到重大改革于法有据、立法主动适应实现立法和改革决策相衔接，做到重大改革于法有据、立法主动适应改革和经济社会发展需要。改革和经济社会发展需要。实践证明行之有效的，要及时上升为法律。实践条件还不成熟、需要实践证明行之有效的，要及时上升为法律。实践条件还不成熟、需要先行先试的，要按照法定程序作出授权。对不适应改革要求的法律法先行先试的，要按照法定程序作出授权。对不适应改革要求的法律法规，要及时修改和废

2、止。规，要及时修改和废止。5改革试点及法律的关系改革试点及法律的关系全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定规定的决定暂时调整实施中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地暂时调整实施中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的产管理法关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。有关规定。全国人民代表大会常务委员

3、会关于授权国务院在北京市大兴区全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等等232232个试点县（市、区）、天津市蓟县等个试点县（市、区）、天津市蓟县等5959个试点县（市、区）个试点县（市、区）行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定暂时调整实施中华人民共和国物权法、中华人民共和国担保法关于暂时调整实施中华人民共和国物权法、中华人民共和国担保法关于集体所有的耕地使用权、宅基地使用权不得抵押的规定。集体所有的耕地使用权、宅基地使用权不得抵押的规定。5深化农村改革综合性实施方案深化农村改革综合性实施方案 深化农村土地制度改革的基本方向和三大

4、内容深化农村土地制度改革的基本方向和三大内容基本方向：落实集体所有权，稳定农户承包权，放活土地经营基本方向：落实集体所有权，稳定农户承包权，放活土地经营权权三大内容：三大内容：一是开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制一是开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点。度改革试点。二是深化农村土地承包经营制度改革。二是深化农村土地承包经营制度改革。三是健全耕地保护和补偿制度。三是健全耕地保护和补偿制度。5深化农村土地制度改革的基本方向深化农村土地制度改革的基本方向 深化农村改革综合性实施方案深化农村改革综合性实施方案坚守土地公有性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受

5、损坚守土地公有性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损“三条三条底线底线”，防止犯颠覆性错误。，防止犯颠覆性错误。深化农村土地制度改革的基本方向是：落实集体所有权，稳定农户承深化农村土地制度改革的基本方向是：落实集体所有权，稳定农户承包权，放活土地经营权。包权，放活土地经营权。落实集体所有权，就是落实落实集体所有权，就是落实“农民集体所有的不动产和动产，属于本农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有集体成员集体所有”的法律规定，明确界定农民的集体成员权，明晰的法律规定，明确界定农民的集体成员权，明晰集体土地产权归属，实现集体产权主体清晰。集体土地产权归属，实现集体产权主体清晰。稳定

6、农户承包权，就是要依法公正地将集体土地的承包经营权落实到稳定农户承包权，就是要依法公正地将集体土地的承包经营权落实到本集体组织的每个农户。本集体组织的每个农户。放活土地经营权，就是允许承包农户将土地经营权依法自愿配置给有放活土地经营权，就是允许承包农户将土地经营权依法自愿配置给有经营意愿和经营能力的主体，发展多种形式的适度规模经营。经营意愿和经营能力的主体，发展多种形式的适度规模经营。5深化农村土地制度改革的基本方向深化农村土地制度改革的基本方向农村土地产权结构的现行法农村土地产权结构的现行法土地所有权土地所有权: :集体和国有（物权法集体和国有（物权法124124、土地管理法、土地管理法9/

7、14/159/14/15、农村土地承包法）农村土地承包法）土地承包经营权：土地承包经营权： 1. 1.土地所有权之上设定的他物权（物权法、农村土地承包土地所有权之上设定的他物权（物权法、农村土地承包法）法） 2. 2.反映的经济关系反映的经济关系“三权分置三权分置”之下农地产权结构的困境之下农地产权结构的困境 1. 1.土地承包权和土地经营权性质的确定土地承包权和土地经营权性质的确定 2. 2.登记制度的配合登记制度的配合5农村土地承包经营制度改革农村土地承包经营制度改革深化农村改革综合性实施方案深化农村改革综合性实施方案抓紧修改有关法律，落实中央关于稳定农村土地承包关系并保持长久抓紧修改有关

8、法律，落实中央关于稳定农村土地承包关系并保持长久不变的重大决策，适时就二轮承包期满后耕地延包办法、新的承包期不变的重大决策，适时就二轮承包期满后耕地延包办法、新的承包期限等内容提出具体方案。在基本完成农村集体土地所有权确权登记颁限等内容提出具体方案。在基本完成农村集体土地所有权确权登记颁证的基础上，按照不动产统一登记原则，加快推进宅基地和集体建设证的基础上，按照不动产统一登记原则，加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记颁证工作。明确和提升农村土地承包经营权确权用地使用权确权登记颁证工作。明确和提升农村土地承包经营权确权登记颁证的法律效力，扩大整省推进试点范围，总体上要确地到户，登记颁证的法

9、律效力，扩大整省推进试点范围，总体上要确地到户，从严掌握确权确股不确地的范围。出台农村承包土地经营权抵押、担从严掌握确权确股不确地的范围。出台农村承包土地经营权抵押、担保试点指导意见。在有条件的地方开展农民土地承包经营权有偿退出保试点指导意见。在有条件的地方开展农民土地承包经营权有偿退出试点。制定出台完善草原承包经营制度的文件，规范草原承包行为和试点。制定出台完善草原承包经营制度的文件，规范草原承包行为和管理方式，充分调动广大牧民保护和建设草原的积极性。引导农村集管理方式，充分调动广大牧民保护和建设草原的积极性。引导农村集体所有的荒山、荒沟、荒丘、荒滩使用权有序流转。体所有的荒山、荒沟、荒丘、

10、荒滩使用权有序流转。5农村土地承包经营制度改革农村土地承包经营制度改革 在农村耕地实行所有权、承包权、经营权在农村耕地实行所有权、承包权、经营权“三权分置三权分置”的基础上，的基础上，按照依法自愿有偿原则，引导农民以多种方式流转承包土地的经营权，按照依法自愿有偿原则，引导农民以多种方式流转承包土地的经营权，以及通过土地经营权入股、托管等方式，发展多种形式的适度规模经以及通过土地经营权入股、托管等方式，发展多种形式的适度规模经营。把握好土地经营权流转、集中和规模经营的度，不片面追求超大营。把握好土地经营权流转、集中和规模经营的度，不片面追求超大规模经营，不搞大跃进，不搞强迫命令，不搞行政瞎指挥，

11、使适度规规模经营，不搞大跃进，不搞强迫命令，不搞行政瞎指挥，使适度规模经营及农村劳动力转移、农业科技进步、农业社会化服务水平相适模经营及农村劳动力转移、农业科技进步、农业社会化服务水平相适应。提升农户家庭经营能力和水平，重点发展以家庭成员为主要劳动应。提升农户家庭经营能力和水平，重点发展以家庭成员为主要劳动力、以农业为主要收入来源、从事专业化集约化农业生产的规模适度力、以农业为主要收入来源、从事专业化集约化农业生产的规模适度的农户家庭农场，使之成为发展现代农业的有生力量。适时提出促进的农户家庭农场，使之成为发展现代农业的有生力量。适时提出促进家庭农场发展的相关立法建议。家庭农场发展的相关立法建

12、议。5农村土地承包经营制度改革农村土地承包经营制度改革十八届三中全会十八届三中全会决定决定（2020）加快构建新型农业经营体系。坚持家庭经营在农业中的基础性）加快构建新型农业经营体系。坚持家庭经营在农业中的基础性地位，推进家庭经营、集体经营、合作经营、企业经营等共同发展的地位，推进家庭经营、集体经营、合作经营、企业经营等共同发展的农业经营方式创新。坚持农村土地集体所有权，依法维护农民土地承农业经营方式创新。坚持农村土地集体所有权，依法维护农民土地承包经营权，发展壮大集体经济。包经营权，发展壮大集体经济。稳定农村土地承包关系并保持长久不稳定农村土地承包关系并保持长久不变，变，在坚持和完善最严格的

13、耕地保护制度前提下，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。承包经营权入股发展农业产业化经营。鼓励承包经营权在公开市场上鼓励承包经营权在公开市场上向专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业流转，发展多种形式向专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业流转，发展多种形式规模经营。规模经营。鼓励和引导工商资本到农村发展适合企业化经营的现代种养业，鼓励和引导工商资本到农村发展适合企业化经营的现代种养业，向农业输入现代生

14、产要素和经营模式。向农业输入现代生产要素和经营模式。5农村土地承包经营制度改革农村土地承包经营制度改革 2014中央一号文件中央一号文件1717完善农村土地承包政策。完善农村土地承包政策。稳定农村土地承包关系并保持长久不变，稳定农村土地承包关系并保持长久不变，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能。在落实农村土地集使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能。在落实农村土地集体所有权的基础上，稳定农户承包权、放活土地经营权，允许承包土体所有权的基础上，稳定农户承包权、放

15、活土地经营权，允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资。地的经营权向金融机构抵押融资。有关部门要抓紧研究提出规范的实有关部门要抓紧研究提出规范的实施办法，建立配套的抵押资产处置机制，推动修订相关法律法规。切施办法，建立配套的抵押资产处置机制，推动修订相关法律法规。切实加强组织领导，实加强组织领导，抓紧抓实农村土地承包经营权确权登记颁证工作，抓紧抓实农村土地承包经营权确权登记颁证工作，充分依靠农民群众自主协商解决工作中遇到的矛盾和问题，可以确权充分依靠农民群众自主协商解决工作中遇到的矛盾和问题，可以确权确地，也可以确权确股不确地，确权登记颁证工作经费纳入地方财政确地，也可以确权确股不确地，确权登记

16、颁证工作经费纳入地方财政预算，中央财政给予补助。稳定和完善草原承包经营制度，预算，中央财政给予补助。稳定和完善草原承包经营制度，20152015年基年基本完成草原确权承包和基本草原划定工作。切实维护妇女的土地承包本完成草原确权承包和基本草原划定工作。切实维护妇女的土地承包权益。加强农村经营管理体系建设。深化农村综合改革，完善集体林权益。加强农村经营管理体系建设。深化农村综合改革，完善集体林权制度改革，健全国有林区经营管理体制，继续推进国有农场办社会权制度改革，健全国有林区经营管理体制，继续推进国有农场办社会职能改革。职能改革。5农村土地承包经营制度改革：政策导向及现行法农村土地承包经营制度改革

17、：政策导向及现行法1 1稳定农村土地承包关系并保持长久不变：稳定农村土地承包关系并保持长久不变：农民更加充分而有保障的土地承包经营权，现有土地承包关系要保持农民更加充分而有保障的土地承包经营权，现有土地承包关系要保持稳定并长久不变。稳定并长久不变。( (1 1) ) 尊重集体土地所有权，消除土地承包的行政干预尊重集体土地所有权，消除土地承包的行政干预( (2 2) ) 限制集体土地所有权，禁止农民集体合谋调整土地限制集体土地所有权，禁止农民集体合谋调整土地( (3 3) ) 尊重土地承包经营权，根除强制收回承包地的规定尊重土地承包经营权，根除强制收回承包地的规定( (4 4) ) 采登记要件主

18、义的物权变动模式，规定土地承包经营权自登记时采登记要件主义的物权变动模式，规定土地承包经营权自登记时设立设立( (5 5) ) 确立自动续期制度，使土地承包经营权成为一种无期限的权利确立自动续期制度，使土地承包经营权成为一种无期限的权利现行法上土地承包经营权的期限限制现行法上土地承包经营权的期限限制物权法第一百二十六条耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至物权法第一百二十六条耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。林业行

19、政主管部门批准可以延长。前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。5农村土地承包经营制度改革：政策导向及现行法农村土地承包经营制度改革：政策导向及现行法农村土地承包法第二十条农村土地承包法第二十条 耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。院林业行政主管部门批准可以延长。 土地管理法第十四条土地管理

20、法第十四条 农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的农包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。营权受法律保护。落实落实“现有土地承包关系要长久不变现有土地承包关系要长

21、久不变”政策的法律技术主要有两种政策的法律技术主要有两种: : 第一，借鉴我国历史上的永佃权制度，规定土地承包经营权可永久设第一，借鉴我国历史上的永佃权制度，规定土地承包经营权可永久设立于集体土地之上立于集体土地之上; ; 第二，将物权法第第二，将物权法第 126 126 条第条第 2 2 款规定的款规定的“前款规定的承包期届前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包”，明确解释或，明确解释或修订为，承包期届满后，土地承包经营权自动续期，续期无次数或期修订为，承包期届满后，土地承包经营权自动续期，续期无次数或期限的限制。当承包

22、地无人继承时，土地承包经营权消灭。相比来说，限的限制。当承包地无人继承时，土地承包经营权消灭。相比来说，第二种方法比较可取。第二种方法比较可取。5农村土地承包经营制度改革：政策导向及现行法农村土地承包经营制度改革：政策导向及现行法2. 2. 赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能：担保权能： 物权法物权法第一百二十八条土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有第一百二十八条土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过权将土地承包经营权采取转包、

23、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。物权法物权法第一百二十九条土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，第一百二十九条土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。记；未经登记，不得对抗善意第三人。农村土地承包法第四十一条农村土地承包法第四十一条 承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源承包方有稳定的非农职

24、业或者有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业的，经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方及发包方在生产经营的农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方及发包方在该土地上的承包关系即行终止。该土地上的承包关系即行终止。 5农村土地承包经营制度改革：政策导向及现行法农村土地承包经营制度改革：政策导向及现行法3. 3. 稳定农户承包权、放活土地经营权，允许承包土地的经营权向金稳定农户承包权、放活土地经营权，允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资融机构抵押融资物权法第一

25、百八十四条下列财产不得抵押：物权法第一百八十四条下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（五）

26、依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。5农村土地承包经营制度改革：政策导向及现行法农村土地承包经营制度改革：政策导向及现行法4 4. . 抓紧抓实农村土地承包经营权确权登记颁证工作抓紧抓实农村土地承包经营权确权登记颁证工作物权法物权法第一百二十七条土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。第一百二十七条土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确

27、认土地承包经营权。权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。土地管理法土地管理法第十四条第十四条 农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的农包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土

28、地承包经营权受法律保护。营权受法律保护。在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。农村土地承包法农村土地承包法第二十二条第二十二条 承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。生效时取得土地承包经营权。5

29、农村土地承包经营制度改革：政策导向及现行法农村土地承包经营制度改革：政策导向及现行法目前农村土地承包经营权确权登记颁证工作存在的问题及对策建议目前农村土地承包经营权确权登记颁证工作存在的问题及对策建议在产权经济学之下，产权清晰是流转的前提在产权经济学之下，产权清晰是流转的前提。目前开展的登记：人的编成主义无法契合统一不动产登记的法理目前开展的登记：人的编成主义无法契合统一不动产登记的法理衔接的方法衔接的方法5农村土地征收：现行法及修法方向农村土地征收：现行法及修法方向中共中央办公厅和国务院办公厅关于农村土地征收、集体经营中共中央办公厅和国务院办公厅关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基

30、地制度改革试点工作的意见性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见针对征地范围过大、程序不够规范、被征地农民保障机制不完善等问针对征地范围过大、程序不够规范、被征地农民保障机制不完善等问题，要缩小土地征收范围，探索制定土地征收目录，严格界定公共利题，要缩小土地征收范围，探索制定土地征收目录，严格界定公共利益用地范围；规范土地征收程序，建立社会稳定风险评估制度，健全益用地范围；规范土地征收程序，建立社会稳定风险评估制度，健全矛盾纠纷调处机制，全面公开土地征收信息；完善对被征地农民合理、矛盾纠纷调处机制，全面公开土地征收信息；完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。规范、多元保障机制。深化农村

31、改革综合性实施方案深化农村改革综合性实施方案农村土地征收制度改革的基本思路是：缩小土地征收范围，规范土地农村土地征收制度改革的基本思路是：缩小土地征收范围，规范土地征收程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制，建立兼顾征收程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制，建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。5农村土地征收：现行法及修法方向农村土地征收：现行法及修法方向第十一届全国人大常委会第三十次会议土地管理法修正案草案第十一届全国人大常委会第三十次会议土地管理法修正案草案1.1.删除按土地原有用途补偿

32、和倍补偿上限规定，草案明确了删除按土地原有用途补偿和倍补偿上限规定，草案明确了公平补偿的基本原则公平补偿的基本原则这些规定及当时的经济社会发展水平是相适应的，但现在逐渐暴露出一些不这些规定及当时的经济社会发展水平是相适应的，但现在逐渐暴露出一些不适应新形势、新情况的问题。从补偿原则看，在原用途基础上按照年产值倍数适应新形势、新情况的问题。从补偿原则看，在原用途基础上按照年产值倍数补偿，没有综合考虑土地年产值以外的其他因素，包括土地区位、供求关系及补偿，没有综合考虑土地年产值以外的其他因素，包括土地区位、供求关系及土地对农民的就业和社会保障功能等。从补偿标准看，倍的上限规定过死，土地对农民的就业

33、和社会保障功能等。从补偿标准看，倍的上限规定过死，不适应不断变化的经济社会发展情况和各地不同情况。不适应不断变化的经济社会发展情况和各地不同情况。2.2.增加社会保障补偿内容增加社会保障补偿内容草案在现行条规定的土地补偿、安置补助、青苗和地上附着物补偿草案在现行条规定的土地补偿、安置补助、青苗和地上附着物补偿三项补偿的基础上，把住宅从地上附着物中单独列出，并增加了社会保障补偿。三项补偿的基础上，把住宅从地上附着物中单独列出，并增加了社会保障补偿。5农村土地征收：现行法及修法方向农村土地征收：现行法及修法方向3.3.补偿资金不落实不得批准和实施征地补偿资金不落实不得批准和实施征地为保证公平补偿原

34、则的落实和补偿制度的实施，草案明确规定，征地必为保证公平补偿原则的落实和补偿制度的实施，草案明确规定，征地必须按照合法、公正、公开的原则制定严格的程序。补偿资金不落实的，不得批须按照合法、公正、公开的原则制定严格的程序。补偿资金不落实的，不得批准和实施征地。准和实施征地。4.4.授权国务院制定征地补偿安置具体办法授权国务院制定征地补偿安置具体办法草案规定，征收农民集体所有土地补偿安置的具体办法，由国务院制定。草案规定，征收农民集体所有土地补偿安置的具体办法，由国务院制定。依照国务院制定的具体办法，省、自治区、直辖市可以规定补偿安置的具体标依照国务院制定的具体办法，省、自治区、直辖市可以规定补偿

35、安置的具体标准。准。5农村土地征收：现行法及修法方向农村土地征收：现行法及修法方向1.1.征收范围征收范围物权法第四十二条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以物权法第四十二条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地

36、农民的生活，维护被征地农民的合法权益。民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。5农村土地征收：现行法及修法方向农村土地征收：现行法及修法方向2.2.征收程序征收程序土地管理法第四十五条土地管理法第四十五条 征收下列土地的，由

37、国务院批准：征收下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田；（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。（三）其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。务院备案。征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征其中，经国务院批准农用地转用的

38、，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。第四十六条依照本条第一款的规定另行办理征地审批。第四十六条 国家征收土地的，依国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。被征收土地的所有权人、使用权人应

39、当在公告规定期限内，持土地权属证书被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。5农村土地征收：现行法及修法方向农村土地征收：现行法及修法方向第四十八条第四十八条 征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。被征地的农村集体经济组织和农民的意见。第四十九条第四十九条 被征地的农村集体经济组织应当将征收土地的补偿费用的收支状被征地的农村集体经济组织应当将征收土地的补偿费用的收支

40、状况向本集体经济组织的成员公布，接受监督。况向本集体经济组织的成员公布，接受监督。禁止侵占、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用。禁止侵占、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用。5农村土地征收：现行法及修法方向农村土地征收：现行法及修法方向土地管理法实施条例第二十五条征收土地方案经依法批准后，由被征收土土地管理法实施条例第二十五条征收土地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征收土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿地的用途

41、、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告。的期限等，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告。被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征收土地方案，会同有关部市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征收土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予

42、以公告，门拟订征地补偿、安置方案，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征收土地的准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征收土地方案的实施。人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征收土地方案的实

43、施。征收土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起征收土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3 3个月内全额支付。个月内全额支付。5农村土地征收：现行法及修法方向农村土地征收：现行法及修法方向3.3.保障机制保障机制土地管理法第四十七条土地管理法第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地

44、被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产

45、值的十五倍。得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。基金。5农村土地征收：现行法及修法方向农村土地征收：现行法及修法

46、方向依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。平均年产值的三十倍。国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的

47、标准。补偿费和安置补助费的标准。5农村土地征收：现行法及修法方向农村土地征收：现行法及修法方向土地管理法实施条例第二十六条土地补偿费归农村集体经济组织所有；地土地管理法实施条例第二十六条土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。征收土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农征收土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织

48、管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。于支付被安置人员的保险费用。市、县和乡（镇）人民政府应当加强对安置补助费使用情况的监督。市、县和乡（镇）人民政府应当加强对安置补助费使用情况的监督。全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时

49、调整实施有关法律规定的决定点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定内容：暂时调整实施征收集体土地补偿的规定。综合考虑土地用途和区位、内容：暂时调整实施征收集体土地补偿的规定。综合考虑土地用途和区位、经济发展水平、人均收入等情况，合理确定土地征收补偿标准，安排被征地农经济发展水平、人均收入等情况，合理确定土地征收补偿标准，安排被征地农民住房、社会保障；加大就业培训力度，符合条件的被征地农民全部纳入养老、民住房、社会保障；加大就业培训力度，符合条件的被征地农民全部纳入养老、医疗等城镇社会保障体系；有条件的地方可采取留地、留物业等多种方式，由医疗等城镇社会保障体系；有条件的地方可采取留地

50、、留物业等多种方式，由农村集体经济组织经营。农村集体经济组织经营。5农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革中共中央办公厅和国务院办公厅关于农村土地征收、集体经营中共中央办公厅和国务院办公厅关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见针对农村集体经营性建设用地权能不完整，不能同等入市、同针对农村集体经营性建设用地权能不完整，不能同等入市、同权同价和交易规则亟待健全等问题，要完善农村集体经营性建权同价和交易规则亟待健全等问题，要完善农村集体经营性建设用地产权制度，

51、赋予农村集体经营性建设用地出让、租赁、设用地产权制度，赋予农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能；明确农村集体经营性建设用地入市范围和途径；建入股权能；明确农村集体经营性建设用地入市范围和途径；建立健全市场交易规则和服务监管制度。立健全市场交易规则和服务监管制度。5农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革深化农村改革综合性实施方案深化农村改革综合性实施方案集体经营性建设用地制度改革的基本思路是：允许土地利用总集体经营性建设用地制度改革的基本思路是：允许土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的存量体规划和城乡

52、规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的存量农村集体建设用地，及国有建设用地享有同等权利，在符合规农村集体建设用地，及国有建设用地享有同等权利，在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，可以出让、租赁、入股，划、用途管制和依法取得的前提下，可以出让、租赁、入股，完善入市交易规则、服务监管制度和土地增值收益的合理分配完善入市交易规则、服务监管制度和土地增值收益的合理分配机制。机制。5农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革1.1.什么入市？什么入市？土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性土地利用总体规划和城乡规划确定为工

53、矿仓储、商服等经营性用途的存量农村集体建设用地用途的存量农村集体建设用地2.2.入什么市？入什么市？一级市场抑或二级市场：一级市场抑或二级市场：“出让、租赁、入股出让、租赁、入股”3.3.怎么入市？怎么入市？同地同权？同地同权？5集体经营性建设用地入市：现行法及修法方向集体经营性建设用地入市：现行法及修法方向物权法第一百五十一条集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管物权法第一百五十一条集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。理法等法律规定办理。土地管理法第四十三条土地管理法第四十三条 任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依任何单位和个人进行建设，需要使用土

54、地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。农民集体所有的土地。5集体经营性建设用地入市：现行法及修法方向集体经营性建设用地

55、入市：现行法及修法方向土地管理法第五十九条土地管理法第五十九条 乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。审批手续。第六十三条第六十

56、三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。城市房地产管理法第九条城市房地产管理法第九条 城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。全国人民代表大会常务委员会关于授

57、权国务院在北京市大兴区等三十三个试全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定内容：暂时调整实施集体建设用地使用权不得出让等的规定。在符合规划、内容：暂时调整实施集体建设用地使用权不得出让等的规定。在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行及国有建设用地使用权同等入市、同权同价。租赁、入股，实行及国有建设用地使用权同等入市、同权同价。5农村土地征

58、收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革中共中央办公厅和国务院办公厅关于农村土地征收、集体经营中共中央办公厅和国务院办公厅关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见宅基地制度改革试点的主要任务是宅基地制度改革试点的主要任务是“要完善宅基地权益保障和要完善宅基地权益保障和取得方式，探索农民住房保障在不同区域户有所居的多种实现取得方式，探索农民住房保障在不同区域户有所居的多种实现形式；对因历史原因形成超标准占用宅基地和一户多宅等情况，形式；对因历史原因形成超标准占用宅基地和

59、一户多宅等情况，探索实行有偿使用；探索进城落户农民在本集体经济组织内部探索实行有偿使用；探索进城落户农民在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地；改革宅基地审批制度，发挥农民自愿有偿退出或转让宅基地；改革宅基地审批制度，发挥农民自治组织的民主管理作用。自治组织的民主管理作用。”5农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革深化农村改革综合性实施方案深化农村改革综合性实施方案宅基地制度改革的基本思路是：在保障农户依法取得的宅基地宅基地制度改革的基本思路是：在保障农户依法取得的宅基地用益物权基础上，改革完善农村宅基地制度，探索农民住房

60、保用益物权基础上，改革完善农村宅基地制度，探索农民住房保障新机制，对农民住房财产权作出明确界定，探索宅基地有偿障新机制，对农民住房财产权作出明确界定，探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制，探索农民住房财产权抵押、担使用制度和自愿有偿退出机制，探索农民住房财产权抵押、担保、转让的有效途径。保、转让的有效途径。5宅基地制度改革：现行法及修法方向宅基地制度改革：现行法及修法方向1.1.宅基地使用权的功能：用益物权宅基地使用权的功能：用益物权+ +住房保障住房保障物权法第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理物权法第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律