中国物业管理学

1、 .建立中国物业管理学学科刍议一、中国物业管理学的概念物业管理学是一门系统地研究物业管匾理过程的普遍规律、基本原理和一般方法的科学,是物业管理理论的最终成果。物业管理理论则是从物业管理实务中概括出来的物业管理知识的系统的结论。而物业管理实务就是物业管理的实际工作,包括物业管理的实际工作内容、工作程序、工作监方法和工作要求。是关于物业管理工作的程序和实践技能知识的总和,它强调的是如何具体地做好物业管理的每一项具体工作。中国物业管理从1981年3月在深圳诞生始,就注定了它的中国特色。无论是物业管理的实际工作,还是物业管理的经验总结,都与我国的政治、经济、文化息息相关。中国物业管理的实务与理论都深深

2、植根于中国这块土壤。中国物业管理学是系统地研究中国物业管理过程的普遍规律、基本原理和一般方法的一门学科。20年来,物业管理在我国已经逐步形匾成一个崭新的行业。物业管理实践的深入和实务的发展,为物业管理理论研究提供了现实可能性,也使其具有十分重要的现实意义。作为一门新学科,毋庸置疑,中国物业管理学的产生是社会经济发展的客观反映,是市场经济与行业实践发展的客观要求。物业管理学科的产生是随着我国房地产的商品化、房地产业的复苏与房地产市场的发展而逐步产生的。结合我国国情和管理现状,研究房地产开发建设、房地产流通、房地产消费以及在房地产消费过程中管理与服务活动的规律与特点,特别是研究物业管理学科范围所涉

3、及的一系列问题,使实践中大量丰富的感性知识,上升为理性知识,已经成为物业管理行业广大实务工作者和理论工作者的历史使命。因此要研究物业管理学就必须研究房地产商品在进入消费过程后的管理与服务活动的性质和特点,这也是中国物业管理学的性质和特点。这些性质和特点主要表现在以下几个方面:(一)综合性物业管理学涉及管理学、房地产经济学飞房地产营销学、房地产投资学、房地产金融学及建筑学、政治经济学、军事学、心理学、公共关系学、法学、财政与税收学、信息科学、电脑应用等诸多学科,是一门综合性很强的学科。(二)服务性物业管理是房地产生产、流通、消费的一个重要组成部分和有机延伸,是物业经济寿命中经济效益、社会效益、环

4、境效益和心理效益的重要保障,体现了自身的服务功能,也就是说,物业管理是一种服务型的管理。从管理角度来说,它是对物业统一的全面的管理,而这种统一的全面的管理要通过全方位的综合服务来体现,要寓管理于服务之中。管理也是服务,服务也是管理,管理是物业管理的本分,服务是物业管理的灵魂。这是由物业管理的性质所决定的。因此,物业管理学是一门服务性很强的学科。(三)技术性物业管理包括房屋规划设计、投资预算、监理、接管验收、房屋维护与修缮、设备维修、电话通讯、安全保卫、清洁卫生、绿化建设、环境美化、财务管理、房地产评估、微机技术等许多内容,由此决定了物业管理学具有自身特色的学科技术性。(四)法规性物业管理需要法

5、规来调整人们在物业管理行为过程中形成的权利和义务关系。宪法中关于住宅、城市管理、经济管理、公民权利等方面的规定及原则,既是我国物业管理法律源的最重要组成部分,也是我国物业管理法立法的根本依据和指导思想。目前,我国还没有一套完整、系统、超前、实用的物业管理法的法律规范体系,这与我国物业管理理论发展的不成熟和政府的重视不够有较为直接的关系。因此只有尽快建立中国特色的物业管理学,指导实践与物业管理法立法,才能使我国物业管理走向法制化的道路。(五)文化性物业管理人员及其服务对象都是具有一定的文化背景、文化心理的人,其管理与服务活动的过程和效果必然受到诸多文化困素的影响与制约。因此,物业管理学又具有文化

6、性。物业管理学所具有的以上特点不是彼此孤立、各不相干的,而是相互联系,并贯穿于整个学科体系之中的统一整体。二、为什么要建立中国物业管理学(一)物业管理在我国城市建设中的地位与作用物业管理已成为我国城市房地产在开发、建设、分配和销售后期走向房屋规范化管理的一支生力军。随着城市建设的迅速发展,特别是住宅小区建设的成片开发和文化、娱乐、观光旅游等设施的完善,现代物业管理已是转换城市房屋管理机制和城市物质文明与精神文明建设管理的最佳选择,20年来,我国的物业管理经过试点和推广,显示出了强大的生命力。为什么物业管理能显现出如此强大的服务与管理的活力呢?1、是由它在我国房地产管理机制转换中具有的服务与管理

7、职能作用所决定的物业管理是传统的房屋管理职能在建立现代城市管理机制中的新发展,是实现从简单的房屋维修服务向多样性服务与管理模式转换的客观需要。自城镇住房制度改革以来,传统的房屋管理功能逐渐消失,一个取代传统房屋管理的新模式即物业管理,正在走进千百万个住宅小区。近几年,无论在沿海开放城市,还是在内地边城,可以说,哪里有房地产开发建设,哪里就有物业管理与服务,这在我国住房体制改革中已成定势。物业管理一出现,就赢得了用户的普遍欢迎和接受,原因就在于它已成为新建小区不可或缺的综合管理人。住户需要什么样的服务,物业管理就能及时提供或增加服务项目。服务于城市建设,服务于入住居民的实际需要,已成为我国物业管

8、理的宗旨。建设部试点小区的物业管理,无论是在"建管衔接",还是在多样性的全方位物业服务与管理中,都为物业管理职能的发挥和房管模式的转变提供了可借鉴的宝贵经验。由此可见,物业管理的活力来源于房管新体制和物业管理职能的确立与发挥2、是由城市基层政权建设赋予它的社匾区管理职能所决定的随着物业管理社会化、专业化和企业化,以及新的房管机制的确立,它的覆盖面正在向城市管理的方方面面推进,不但新建住宅小区(不论房屋产权是属于单位还是个人)要实行按物业小区统一管理,就是政府机关、工业区、综合商厦、宾馆飞酒店、医院、学校、车站和码头等企事业单位或场所,也已开始实行物业管理。这充分说明物业管理

9、作为房地产管理的新体制,其所具有的广泛社会化与专业化管理与服务的了性质已经为人们所认识,表明物业管理已成为建立社会主义市场经济条件下的现代城市管理新体制的重要组成部分。从已有的经验看,城市的开发建设和现代化管理,不仅仅是城市规划、空间布局、经济结构、基础设施、生态环境等的完善、优化的发展过程,同时也是城市居民思维模式和行为方式科学化和理性化,并形成良好的道德风尚飞文明的心理素质等健康的生活方式的过程。所有这些城市开发、建设和管理的内容,特别是以提高公民素质为中心的城市建设与管理,是城市文明社区建设的内在要求。处在地域性基层政权如"街道办事处"或"社区管委会&quo

10、t;管辖内的物业小区管理,既是物的管理,也是人的管理。积极参与支持社区建设,把人与物的管理有机结合起来,以达到小区范围内人与人的和睦相处,物尽其用,提高物业使用价值和居民遵纪守法程度。这是物业管理的活力所在,也是现代城市的建设与发展对物业社会化管理的必然要求。显然,物业管理的社区管理职能的发挥,在城市建设和城市社会结构中的地位是十分明显的。3、是由它具有的社会效益和逐步实现自我积累的功能所决定的物业管理的广泛社会性决定着它的社会效益是多方面的。从城市建设管理角度来看,物业管理服务的活力就在于它是以服务为宗旨,寓管理于服务之中,以企业化经营为手段,以追求效益为目的的新型社会服务行业。物业管理在城

11、市房屋建设与管理的后期规范化管理中,为改变城市面貌,提供良好服务,突出"服务"二字的内涵,想居民之所想,急居民之所急,营造安定、祥和的小区(大厦)生活和工作环境,是城市管理中保持社会稳定的重要基础。把全方位的综合服务送到居民家中,这是物业管理者与辖区居民之间在物质和精神上的沟通,同时也必然会产生潜移默化的社会效益。效益来源于付出,而物业管理的付出,在现阶段,往往是义务服务多于有偿服务,社会效益显著,而经济效益有限。但可喜的是,随着众多的小区居民生活水平的提高,越来越多的家庭认识到,接受良好的物业管理服务也是一种必要的消费支出。物业管理必须以获得经济效益来作为生存和发展的基础

12、,为搞好服务与管理,取得最佳的社会和经济效益,在立足于服务的同时,必须以优质的经营管理为手段,提供各种有偿服务,增强自身造血功能,从以业养业、保本微利逐步走向扩大积累、服务社会,使有偿服务逐步走向规范与合理,这是增强物业管理与服务活力的必由之路,也是政府减少行政干预的必然选择。把服务融于管理,管理伴着服务,在建立现代物业管理企业制度中抓住"科学管理"这一专业化与企业化的最基本的环节,就是抓住了企业的灵魂。管理也是生产力,生产与服务效率的提高,是物业管理服务于社会、推动城市物质文明与精神文明建设的集中体现。"科学管理"是统帅物业管理的专业化、企业化,形成规

13、模经营的重要因素。只有以科学的管理、优质高效的服务投入物业管理运行,做到"硬件"管理与以人为本的"软件"服务并重,才能在服务中求发展,在管理中求效益,使旺盛的活力体现在服务与管理之中,使社会效益、环境效益和企业效益达到相得益彰的效果。总之,物业管理对于城市建设和社会发展,城市居民安居乐业和社会稳定有着极为重要的意义。随着城市经济体制、房屋管理体制的转轨,传统的房屋管理职能已不能适应城市建设管理的需要。物业管理作为一种最具活力的房屋管理新体制在城市建设与管理中所处的地位和作用日益突出,是城市基层政权建设与文明小区建设不容忽视的行业,在现代城市建设与发展中,

14、以其社会化、专业化和企业化的经营管理活动,发挥越来越显著的功能(二)建立中国物业管理学是提高我国物业管理水平的迫切需要1、我国的物业管理是"朝阳"产业,在不久的将来会有巨大的发展刚刚到来的21世纪将从根本上改变人们现有的物业管理的观念飞运作方式及其产业结构。从当前科学技术发展的趋势来看,21世纪的物业将是高科技、高智能化的产物,必将从根本上突破20世纪的建筑局限,建筑形式将有质的飞跃,建筑艺术将更大程度上向人性化方向发展,科技应用将无所不在,进而彻底改变人类的生活、工作方式和管理模式。因此,物业管理在21世纪也将向高科技与高智能化方向发展,物业管理人对此必须有充分的心理准备

15、素质准备和知识准备,以迎接即将来临的严峻挑战。2、我国的物业管理与发达国家和地区相比较,还有很大的差距总的来说,我国的物业管理起步较晚,水平较低,特别是与发达国家和地区之间尚有很大的差距。例如,有一个外国考察团到深圳后,说深圳建筑多姿多彩,可惜大厦管理眼不上,内部设施运行不良,有失修破损的感觉。美国一大学房地产管理教授格林黑格说:"在中国旅行时,一些只不过三五年的楼房,看上去像有20多年了。"与此相反,瑞士有不少"二战"前的住房,既保持了传统的建筑风格,又具备了崭新的内部设施;新加坡的住宅区,每5-7年就要进行一次粉饰装修、更新设施,以保持全新的面貌;香

16、港的大发展商都组建有自已的物业管理公司,使它们自己建造的物业能长期保持良好状态,以增强社会信任感,招来顾客,促进销售。3、我国的物业管理从业人员的素质亟待提高我国的物业管理从业人员的知识、技术、经验等素质,还远不能适应当前的物业管理发展状况。他们当中接受过物业管理专业教育的人才若晨星;全国高等院校几乎均未设立该专业;物业管理的各类培训也一定程度上流于形式。这种局面如不迅速加以改变,势必严重影响和制约我国物业管理事业的进一步健康发展。(三)建立中国物业管理学是培养物业管理人才的重要途径 培养物业管理人员,有两种途径:一是实践。现实生活中丰富的物业管理实践活动是产生与培养物业管理人才的重要途径。二

17、是理论。只有在理论的指导下,实践才能向广度和深度拓展,才能成为自觉能动的改造活动,才能获得不断的发展与完善。因此,物业管理学科理论的学习与研究,是我们培养物业管理人员的又一重要途径和手段。我国的物业管理需要产生大批具有相关专业知识的从业人员,尤其是高质量的中高级物业管理人才,以适应物业管理发展的需要。(四)建立中国物业管理学是物业管理E健康发展的必然要求历史发展到今天,物业管理所面临的各种新情况新问题层出不穷,由此产生的种种矛盾也在社会生活中日益凸显,一些模糊认识已使物业管理走了不少的弯路,急需解决的首要问题便是物业管理立法,只有这样才能保障物业管理的健康发展,而立法的基础之一便是要建立中国特

18、色的物业管理学学科。三、中国物业管理学的研究对象与任务(一)中国物业管理学的研究对象一门学科的建立,其研究对象的内涵应是本学科领域内所具有的自身内在矛盾的特殊性。矛盾存在于千差万别与千变万化之中,不同的事物各自所包含的矛盾,同一事物所包含的各种矛盾,同一事物的不同发展阶段所包含的矛盾等,都各有其特殊性。如:房地产开发与建造矛盾不同于开发商售后保修服务的矛盾,短期售后服务矛盾又不同房地产长期消费中的矛盾,房屋所有权与使用权一致性的矛盾不同于所有权与使用权分离的矛盾,等等。只有通过认真地观察与分析矛盾的特殊性和掌握各个矛盾的特殊本质,才能科学地认识事物在不同阶段上各不相同的内在运动规律,进而找到解

19、决矛盾的正确理论与方法。这正是一门新学科建立与形成的前提。科学地解决房地产流通与长期消费(使用)过程中的矛盾,解决"重建设,轻管理"的矛盾和建管脱节的矛盾,是全面推行与社会主义市场经济相适应的房地产管理体制,建设社会化、专业化与企业化的物业经营管理机制的重要课题。研究建立物业管理学科的首要问题,就是在探索中寻求与明确物业管理学科的研究对象、体系与方法。一门新学科的形成,应具有区别于其他学科的特定的研究对象和内容。毛泽东同志在矛盾论中指出:"科学研究的区分,就是根据科学对象所具有的特殊的矛盾性。因此,对于某一现象的领域所特有的某一种矛盾的研究,就构成某一门科学的对象

20、"。物业经营与管理作为我国一门新兴的学科,它的研究对象所具有的特殊矛盾,主要是房地产商品的价值实现之后,进入房地产消费(使用)过程这一特定经济领域的特殊矛盾的经济关系及其运动规律。众所周知,房屋和土地是人类赖以生存和发展的基本物质基础。随着经济的增长、科学的进步和社会的发展,房地产已经成为商品,并进入千家万户。房地产业的兴起,为我国住房制度改革带来了生机与活力。传统的住房公有制在市场经济体制下发生了根本性变化,房屋产权关系逐渐由原来单一的国家所有向多元化转变,产权分散的比例越来越大;在观念更新的同时,房地产已成为财产,围绕房屋与土地的所有权、使用权产生的经济关系也日益复杂。随着城镇规

21、划和成片住宅小区建设的迅速发展,房地产开发、建设飞交付使用后,对居住小区在消费(使用)过程中的诸多管理与服务,已失去过去那种传统职能作用。房地产业在流通领域的终止和物业在消费(使用)领域的开始,恰恰反映了这两个学科所具有的特殊矛盾性,这样,就为房地产消费(使用)这一特定的领域认识和研究物业经营和管理活动的特殊的经济关系及其运动规律提供了客观条件,因而也就从实践到理论为物业管理学科的产生与建设提供了客观基础。物业管理学科在房地产消费(使用)领域的研究对象是十分广泛而且纷繁复杂的,它不仅包括房屋维修、完善房屋使用功能和延长建筑物、构筑物预期寿命的法制化、规范化研究,而且包括物业市场、技资飞产权关系

22、飞人与环境、综合经营、房地产估价、金融融资、社区公共关系和文化建设等诸多社会经济文化活动及其相互关系与运动规律的研究。所以,物业管理学作为社会服务行业而与房地产业相区别的如上所述的内容,即是形成物业管理学科的研究对象的主要内涵物业管理学科的性质,是由它在房地产消费(使用)领域中区别于房地产业而具有的特有属性所决定的。如前所述,这种特有属性决定了物业管理学科属于消费经济学。从这个意义上说,它既具有部门经济学性质,又是一门具有房屋与建筑用地合理使用与有效利用等技术经济特点的经营与管理学科。作为消费领域的部门经济学科,物业管理学的研究范围既要包括房屋再生产在消费过程中的生产活动,也要涉及房屋&quo

23、t;建管衔接"的经济关系与运动规律;而学科的研究范围虽然涉及房屋生产技术与流通活动,但就它的学科性质而言,则应着重于房地产消费(使用)领域,努力研究与构建具有中国特色的物业管理与服务理论体系。并且,这种研究必须以社会主义市场经济为基础,以建设有中国特色社会主义经济理论为指导,通过实证,加以理论的升华概括,使其真正成为一门既具有独立学科体系,又能在理论与实务两个方面体现出作为一门学科所必须具有的科学性、系统性、理论性、实践性的特色。(二)中国物业管理学的研究任务从上述物业管理学的研究对象可以着出,物业管理学的研究任务应该包括:以各类物业的封闭式管理与服务为基点,研究、认识在物业长期消费

24、(使用)过程中广泛而又多样的社会化管理与服务的需求运动规律,研究、认识物业与环境使用功能的不断完善,研究、认识使物业社会化、专业化和企业化的经营与管理实现良性运作的物业管理模式。"任务确定之后,干部就是决定性的因素"。培养和造就一大批物业经营与管理人才,形成理论与实践相结合的学科建设队伍,是完成上述研究任务与目标不可缺少的前提条件。就物业管理学科的性质而言,社会主义市场经济学与消费经济学是它的理论基础,物业管理学科则是上述基础理论在房地产消费(使用)领域中,实施物业经营与服务的应用与发展。物业管理学科的技术经济特点,决定着它既是房地产经营与管理的专业基础学科,又是房屋工程技

25、术维修与管理的理论基础。所以物业管理学科的建设及其研究任务,既不同于为具体工程建设目标服务的工业与民用建筑的施工技术,也不以探索自然界与人类社会的广义规律为其目的,而是研究、寻求物业管理作为广泛的社会性管理与服务行业所应该包括的各类物业的经营管理,以及与房屋工程技术相结合的普遍性与规律性,以建设符合我国国情、具有中国特色的物业管理学。物业管理学科的建立和发展,还要求我们对房地产经济学、房地产营销学、房地产投资学、房地产金融学及行为心理学、行政社区管理学、法学、估价学、财政与税收学、电脑应用等诸多学科的知识进行学习,加以掌握,融会贯通。物业经营与管理的广泛的社会服务性特点,决定了该学科建设一定要

26、适应社会需要,既要满足国家对物业发展的近期和远期需要,又要满足社会科技文化发展和人们自身素质提高的需耍,即物质文明和精神文明的需要。这个特点,同时还决定了物业管理学科建设不能急功近利,一蹦而就,而只能是在选定学科发展方向的前题下,一方面采用多学科渗透、补充,一方面借鉴各地区、各方面物业管理的实践经验,群策群力,努力去完成学科任务和实现学科目标。四、中国物业管理学的研究方法中国物业管理学的研究方法一般说来,有以下三种:(一)唯物辩证法唯物辩证法是研究物业管理学的基本方法。研究中国特色的社会主义物业管理学,一定要坚持运用辩证唯物主义的观点和方法,在纷繁复杂的诸多矛盾中寻求符合客观实际的正确认识,这

27、样才能发现物业管理内部的本质联系,从而在学科建设的实践中找到符合物业管理特点的解决问题的途径。由于物业管理是一门独具学科体系的新兴学科,有其特殊的研究对象和领域,在运用唯物辨证法解决物业管理的现象与矛盾时,应结合国情而不宜照搬不适用于我国的某些西方物业管理理论。我们必须看到国家制度与体制上的差别,建设具有中国特色的物业管理学。(二)系统方法每一单元的物业都是一个系统,同时又是从属于一个更大系统的子系统。从物业管理的角度来说,系统一方面是指一个实体,另一方面是指一种方法。所谓系统方法,即用系统的观点来研究和分析物业管理活动的全过程。系统方法要求我们了解和把握系统的特性,从中找出系统的特点,并据以

28、研究、分析和解决物业管理中的各种问题。(三)实证方法在具体应用宏观调控与微观管理相结合飞静态管理与动态分析相结合、定性研究与定量分析相结合等方法的同时,既要注重理论演绎的方法,更要特别注重实证方法的研究与应用。所谓实证法,简而言之,就是实际证明的方法。在物业管理的现阶段,由于大量的不规范形态的存在,仅仅采用理论演绎方法去联系众多感性材料,往往会出现理论脱离现实的情形。因此,只要有可能,就应该强调实证方法的应用,使之有助于对现实问题的分析和物业管理基础性研究的开展。通过有关数据的收集、整理,基本情况与过程的描述,以及更多的案例分析,为进一步的理论阐述与研究提供事实基础。所以,在学科研究方法上,只重视理论探讨而忽视实证分析,常常无法得出令人信服的结论。理论来源于实践,实践又是检验真理的唯一标准。只有把实证分析置于理论演绎之中,才能使理论具有普遍意义。五、结束语物业管理是社会经济发展到一