中国物业管理的发展状况

1、中国物业管理的发展状况与当前要解决的主要问题建设部住宅与房地产业司谢家瑾一、我国物业管理的发展20年前，深圳学习香港和国外的经验，在住宅区实施物业管理，开创了中国大陆物业管理的先河。20年来，物业管理发展迅速，社会化、专业化、市场化的物业管理体制初步建立。一）物业管理的发展成因1、住宅建设迅猛发展，大量住宅小区投入使用。改革开放以来，住宅建设飞速发展。我国城镇现有住宅已近80亿平方米。仅79年至99年城镇新建住宅52.5亿平方米。大量住宅小区投入使用，带来了管理工作的变化。除了对房屋进行维修外，还必须对附属物、设备、场地、环卫绿化、道路、治安进行专业化管理，以保持新建住区的完好，发挥其整体功能

2、和综合效益。国外和香港对住宅区和其它物业实施专业化管理的经验被引入，取得了较好的效果，带动了全国物业管理工作的起步和发展。2、住房制度改革的逐步深化。随着房改的步步深化，城镇居民住房自有率已经超过75%,形成一个住区内，一幢房子里的产权多元化格局。房管所及单位房管处（科）的管房体制已经完全不能适应。对管理的社会化形成了客观的要求。物业管理从体制上克服了房改后形成的多个产权单位多头、多家管理，各自为政、扯皮推诿等旧管理体制的弊端。3、体制改革的推动。随着计划经济体制加快向社会主义市场经济体制的转轨，政府职能的转变，以前那种由政府行政福利型直接管理房屋，政府对住区环境、社区服务直接负责的办法，已经

3、不能适应形势的变化。一个由业主自治与物业公司专业化管理结合，由物业管理企业实施经营型管理和有偿服务，使管理得以以业养业、自我发展、良性循环，既减轻了政府的压力和负担，又使得管理经费有了稳定来源的机制，日益显示其新体制的优越性。4、人民群众生活水平的不断提高。居民对住房问题的关切从有无转为大小，继而更加关注环境和社区服务。同时，广大住户拥有了自己的产业，对保持房产和附属设施的完好，以达到保值、增值的观念也逐步树立，使得物业管理的好坏已经成为居民选购住房考虑的重要因素，物业管理为越来越多的人接受，其行业地位不断攀升，外部环境逐步改善。二）推行物业管理取得的成效1、新建住宅小区基本实行物业管理新体制

4、，旧住宅区物业管理取得了突破建设部1994年下发了城市新建住宅小区管理办法，明确要求在新建小区推行物业管理制度。该办法实施以来，我国城镇近万个5万平方米以上的新建商品住宅小区普遍实行物业管理的新体制，改变了小区面貌一年新、二年旧、三年破的状况。各级政府也从中认识到实施物业管理是提高城市管理水平的有效途径。1997年以来，各地通过环境整治、完善配套、转换机制、理顺关系，在旧住宅区也逐步推开了物业管理。如辽宁省经过1997、1998两年的努力,治理改造了1994年前建成的旧住宅区688个，实施了物业管理的新体制2、物业管理行业不断发展，整体管理水平有了提高目前，物业管理新体制已被工业区、学校、医院

5、、车站、机场、商场、办公楼宇等各类物业的管理所采用。据去年底不完全统计，我国物业管理企业已达20,000家，从业人员几百万人，形成了包括房屋及相关设施设备维修养护、小区保安、环境清洁、绿化、居民生活服务、物业中介等配套服务。深圳市物业管理覆盖面已达90%以上，物业管理从业人员近15万人，年创造国民生产总值40多亿元；上海市152个房管所已全部转制为物业管理企业，管理住房面积6400多万平方米，占全市住房总量的40%。3、遵循市场规律，开始引入竞争机制深圳从1993年开始试点，引入竞争机制，推行业主和物业管理企业互相选择的新机制。该市采用公开招标、议标、邀请招标等竞争方式确定物业管理单位的项目已

6、达100多个，促进了管理水平的提高。近两年，全国40多个城市也开展了物业管理项目的招投标活动，深圳的20余家品牌企业进入内地市场。建设部办公楼和部大院住宅区在1999年初选聘了深圳万科公司进行物业管理，湖南长沙市委、市政府办公楼今年通过公开招标，选聘了深圳深业集团物业管理公司进行管理，取得了较好的效果，在社会上也引起较大反响。4、重视立法工作，加强了行业管理1994年以来，我部和有关部门先后制定了城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法、住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法、物业管理企业财务管理规定等几项部门规章和一些规范性文件。广东、江苏、江西、深圳、上海、青岛等18个省市业相继出台了物业管

7、理条例，明确了物业管理的范围、业主、使用人及物业管理企业的权利和义务，使物业管理初步做到了有法可依、有章可循。另外，上海、杭州、天津、南京等城市还主动请人大代表、政协委员和有关部门领导视察监督物业管理工作，对改进物业管理工作取得了积极的效果。三）物业管理对发展国民经济及提高人民居住生活质量的作用物业管理的推进与发展，改革了我国的城市管理体制和房地产管理体制，改善了广大居民的生活、工作环境，推动了两个文明建设，为促进住宅建设成为新的经济增长点和实施社会再就业工程作出了积极的贡献。1、改善了居住质量物业管理通过开展多项服务，使得房屋修缮及时了，小区环境整洁了，社区文化生活丰富了，居民生活方便了，生

8、活质量有了明显提高。2、维护了住区的安定实行物业管理以来，保安人员配合协助公安部门对小区实行24小时保安。这支队伍对预防和制止刑事犯罪，以及及时制止可能发生的火灾、燃气泄露、爆炸等恶性事故起到重要作用。从各地反映的情况分析，实行物业管理较好的小区，治安状况明显好于尚未实行物业管理的小区。3、有利于扩大就业和实施再就业工程，促进产业结构调整目前我国物业管理尚属于劳动密集型，就业容量大。物业管理企业80%以上的人员来自城市的下岗职工、复员退伍军人和农村剩余劳力，经培训后进入物业管理行业。其中10%从事管理，20%左右从事房屋及相关设施设备管理，40%左右从事保安，30%左右从事环境清洁、绿化及居民

9、生活服务。“十五”期间，我国将新建城镇住宅27亿平方米，仅此，将增加物业管理从业人员100多万人，对调整我国产业结构，促进服务业的发展极为有利。4、刺激城镇居民服务消费支出增长如以城镇住宅50%实施物业管理、居民接受物业管理服务的消费支出平均每户每月按50元计算，全国城镇居民年物业管理服务消费支出将超过300亿元。四）物业管理发展中存在的主要问题1、法制建设滞后物业管理涉及销售商品房的开发公司与业主、业主委员会、物业管理企业之间诸多的权利义务关系，尽管这些年来国家和地方出台了一些规范物业管理的法规、政策，但由于缺乏大法和行政法规，致使物业管理中产生的大量矛盾纠纷得不到及时解决，司法机关也因缺乏

10、法律依据难以及时处理。因此，加快物业管理的立法步伐，尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系，已成为保障行业健康发展的当务之急。2、产权关系不明晰受产权人的委托实行管理服务，应以产权明晰为管理的基础。但是很多住宅小区房屋的共用部位、共用的设施设备、及小区配套的房屋、设施设备、道路、场地等产权界定尚未明确，责、权、利难以界定，给物业管理和收费带来困难。3、建管之间缺乏有效衔接一些开发项目在规划设计、施工阶段遗留下较多的问题，建管脱节造成物业管理先天不足。有的工程质量低劣，有的配套设施不完善，有的开发建设单位在商品房促销时，对物业管理作出不切实际的承诺，给后续的管理带来困难。4、业主与物业管理企

11、业双向选择的机制尚未建立在大多数地区，物业管理的市场环境没有形成，业主与物业管理企业双向选择的机制尚未建立。5、物业管理收费有待规范目前，由于职工工资中没有足够的住房消费含量，很多城市对物业管理的收费定价主要考虑居民的承受能力，收费标准低于成本，物业管理企业亏本经营，难以发展。也有的物业管理企业存在多收费、少服务问题，引发住户的不满。6、行业队伍素质偏低，人才短缺物业管理作为专业化的管理，需要各类高素质的管理人才，但目前物业管理的职业化队伍尚未形成。努力造就一支懂经营、善管理、通技术、精业务的行业经营管理者队伍，促使管理、技术人员专业知识不断更新，促进职工服务技能全面提高的任务非常急迫。五）当

12、前规范和发展物业管理的重点工作九届全国人大四次会议通过的中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要明确提出要规范发展物业管理业”。这一重要决策，指明了我国物业管理的发展方向。当前，物业管理已在房地产业与其他服务业相结合的基础上发展形成为一个相对独立的行业。推进房地产开发、销售和物业管理的分业经营，改变物业管理由住宅与房地产开发派生出来并依附于房地产开发的状况，逐步实行物业管理企业与房地产开发企业脱钩，独立进入市场，实施专业化经营将是大势所趋。物业管理与房地产业分业经营是“十五”规划关于加快发展服务业的重要内容之一。今后一段时间，物业管理的指导思想是：以改善群众居住条件、促进社会经济发展

13、为中心，以建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制为目标，以培育市场、规范市场为重点，加快立法步伐，加快机制转换，加强监督指导，尽快提高服务质量，树立良好行业形象，推进物业管理的健康发展。要针对存在的问题，切实抓好以下几项工作：1、加强物业管理立法。通过法律的形式，规范各市场主体的权利和义务，解决共用部位产权不清，建管脱节等问题，保障物业管理市场的健康发展。国务院已将制定物业管理条例列入今年立法计划。目前，我部已经完成了起草上报工作，经国务院法制办协调论证后，争取在年内颁发，把物业管理的发展进一步纳入法制化的轨道。2、加快房管所转制步伐，逐步扩大物业管理的

14、覆盖面。按照政事分开的原则和事业单位改革的要求，搞好房管所的转制工作。在巩固新建住宅小区物业管理成效的基础上，有计划地对旧住宅小区进行整治、改造、出新，加快推行社会化、专业化、市场化的物业管理体制。3、规范物业管理收费。明确物业管理收费的定价原则、定价方式和价格构成，规范物业管理收费并加强监管。同时，争取国家尽快制定物业管理消费货币化政策，在职工工资中，相应增加物业管理消费支出部分，解决消费能力不足的问题。4、规范市场行为，大力推行和规范物业管理项目的招投标活动。为了使物业管理项目招投标活动有法可依，有章可循，部里正着手制定物业管理招投标规则。通过公平竞争、优胜劣汰，提高行业整体水平。5、全面

15、提高从业人员素质。通过组织开展多层次的物业管理人才培训，重点是建立企业经理（部门经理）和管理处主任（项目经理）的持证上岗制度、加强企业关键岗位和一线服务职工的技能培训，以适应行业、企业发展的需要。6、推行行业技术进步。包括管理软件、管理顾问、智能化管理系统、电子商务的开发、认证、推荐等工作，促进物业管理工作技术含量的提高。二、中国物业管理协会成立半年来做的工作及显示出的巨大生命力中国物业管理协会成立和运作半年以来，已开展了以下主要工作，初步显示出新兴行业协会的生机和活力。1、积极配合政府参与物业管理条例的起草、论证活动，向有关方面充分反映物业管理行业的建议、意见和要求。2、接受政府委托，由协会

16、6位兼职副会长带队，在时间紧、任务重的情况下，去年四季度顺利完成了2000年度全国物业管理示范项目的考评验收工作，其中88个物业管理项目被建设部授予“全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）”称号。考评人员严格执行考评标准，遵守考评纪律，表现出较高的业务水平，受到被考评单位的尊重。参加考评带队的协会副会长在考评过程中应各地物业管理主管部门的要求，进行专场讲座，传授经验，宣传政策，普遍受到好评。3、组织部分物业管理企业经理出国考察物业管理，首次和国外的物业管理协会建立了联系，促进物业管理行业的国际交流；并就国外物业管理立法和从业人员的执业资格考试制度撰写了考察报告，对进一步推动我国物业管理工作提

17、出了建议。4、发起“广泛开展物业管理理论与实践问题的研究活动”，就物业管理法律关系、物业管理消费货币补贴政策、物业管理企业开拓市场、物业管理科技进步、物业管理的建管衔接等15个专题，确定了课题研究牵头单位，布置会员单位结合自身实际情况，选择专题，组织力量，撰写论文，参与课题研究活动，在行业内兴起了学习、研究的良好风气。各专题研究目前进展顺利。5、接受建设部委托，受理并初审了各地上报的第一批一级物业管理企业资质申报资料，第一批40家一级企业已经建设部批准并公告。6、中国物业管理协会会刊中国物业管理得到国家新闻出版署的批准，已经完成创刊工作，下半年将完成3期试刊，明年正式发行。7、委托深圳物业管理

18、学院编写了“物业管理项目经理（管理处主任）培训教材”，现正在抓紧修改定稿。协会还对借鉴国外经验，加快建立物业管理项目经理执业资格考试制度提出了初步意见，已经报人事司。8、中国物业管理协会网（）的建设与推广取得了成效，加快了有关信息的发布，加强了会员之间的联系。英国、日本等物业管理协会从中国物业管理协会网上了解到我国的物业管理协会工作，主动与我会建立联系，邀请我会派代表参加有关国际会议。9、白蚁防治专业委员会已正式成立，并全面展开工作，近期工作重点是规范白蚁防治用药，推广无毒药品的使用。房屋安全鉴定专业委员会正在抓紧重组，三季度将召开成立大会。10、配合住宅与房地产业司

19、开展全国物业管理行业调查，年底将能基本掌握全行业的主要情况。中国物业管理协会是真正意义上的行业协会。它的会员、理事、常务理事、副会长均来自于物业管理企业。副会长和常务理事均由在全国有影响、有代表的品牌物业管理企业的经理担任。协会的组成具有广泛性和代表性，全行业的骨干企业踊跃加入协会（现已经超过1200家），会员分布于建设、房地产、电力、石油、铁路、冶金、农林、水利、金融、教育文化等各个系统，既有国有企业、中外合资企业、股份有限公司，也有民营企业的代表。中国物业管理协会是在我国社会主义市场经济体制日趋完善、政府职能正在转化、政企分开迅速推进、协会的建设与发展有了法律支持、社会各方面都呼唤行业协会

20、发挥积极作用的新形势下成立的，从它的设立、性质与任务、权利与义务到其组织机构、管理制度等，都严格贯彻了国家关于社会团体管理工作的精神，在体制和机制上，具有相当的先进性。从掌握的资料看，美国、英国、法国、日本、韩国、澳大利亚、新加坡等经济发达国家以及我国的台湾、香港地区，都设有物业管理的一级协会。据了解，市场经济国家的政府职能总体上都比较简化，行业管理和行业自律工作主要靠协会。随着专业的细分，这些国家协会分得都很细，比较有利于一方面行业管理工作的落实。美国的物业管理协会已经有60多年历史，主要职责是负责管理经理的培训，从业人员和注册管理公司的资格认证，为行业提供服务，加强行业人员素质的提高和行业自律。中国物业管理协会成立以来，建立了内部管理的各项规章制度，在规范内部运作，减少人员开支，勤俭办协会的思想指导下，做了大量工作。目前有了正式的办公场所，协会还确定了分片活动的召集人，充分发挥了副会长和常务理事单位的作用，稳妥发展会员，广泛团结业内人士，加强行业自律，还为会员单位排忧解难做了一些工作，受到会员单位的拥护和好评。我们相信，只要大家团结努力，协会将发挥更大的作用进一步显示其巨大的生命力。三、西部物业管理发展问题一）西部物业管理发展与沿海的差异1、起步较晚：一般是90年代初期开始萌芽，中期开始起步并发展起来的；2、覆盖率不高：一般在2030%;3、管理水平：参差不齐，差异