深圳写字楼物业停车位调研学习教案

1、会计学1深圳写字楼物业深圳写字楼物业(w y)停车位调研停车位调研第一页，共26页。写字间物业(w y)停车位调查汽车(qch)市场现状(xinzhung)写字楼及其他物业停车场建设情况办公物业停车位经营情况政府对办公物业的态度办公物业停车场调研总结第1页/共26页第二页，共26页。n停车场供应方式加深停车场供求矛盾深圳市城市规划标准与规则自1990年试行，当时规划的小区车位比是10：1，1997年修订为2：1，2003年，重新订正为平均超过1户1车位。 目前深圳市共有(n yu)经营性停车场1888个，停车面积65.7万平方米，停车位数22.96万个。而深圳市目前在册的汽车就将近60万辆，外

2、地牌照车10万辆，停车场非常稀缺。车位汽车比为1：3。按照国际上通行的标准，一辆汽车要有1.4个停车位，总停车位需要近100万个，而目前才将近23万个。因此，机动车量与车位配比失衡的问题非常突出。车位的增加主要依靠配建停车场的修建。但由于停车场所带来的收益与其他物业带来的收益无法取得比较优势，开发商往往按城市规划中配建停车场指标中的低限进行建造。不久前发布的汽车产业政策中明确“鼓励个人、集体、外资投资建设停车设施”。但由于政策缺少实施细则、收费价格不能根据市场调节 、土地使用政策模糊等原因阻碍停车设施的投资与管理。第2页/共26页第三页，共26页。u东门东门(dn mn)、人民南片区、人民南片

3、区物业名称物业位置营业面积入住时间车位数停车场形式使用情况国贸时代广场 （裙楼）人民南与嘉宾路交汇处 5000平米1997年180个地下一层、地面临时车位使用率较高 土畜产大厦（西武）罗湖区东门南路4000平米1996年200个地下两层、地上临时车位使用率高，目前能满足天安国际动感名城罗湖区人民南路3层商业1993年300个地下三层80%使用率鸿基东港大厦罗湖区东门中路4层商场1999年100个地下一层100%使用率南海中心罗湖区东门中路3层商业1995年126个地下两层、地面临时车位使用率较高深圳国际金融大厦罗湖建设路4万多平米1997年150个3套电梯塔式使用率99%建设路停车场罗湖区建设

4、路100个3层机械立体车库40%使用率东门中银金融中心大厦罗湖区东门中路2003年77个仓储式立体车库试运营，认知度不高第3页/共26页第四页，共26页。办公区，停车位的使用率较高。东门是深圳早期的商业兴旺的地区(dq)，改造后主要是步行街、街铺档次较低。因此其停车位相对较少，使用率较高，停车位紧张。人民南是市级商业区，是深圳目前档次最高的核心商业区。商业所在楼体都能提供较多的地下车位。但在商业楼宇上层办公区消耗部分车位，因此停车位也较紧张。 东门(dn mn)金融中心深圳国际金融大厦国贸大厦第4页/共26页第五页，共26页。物业名称物业位置建筑面积入住时间车位数停车场形式使用情况发展银行大厦

5、蔡屋围南77000平米1996年10月地下195个、地面临时45个地下二、三层，地面临时100%使用率，尚有200多辆车使用附近停车场红岭大厦红岭南路1985年150个地面临时车位露天车位，100%万德大厦深南路档案大厦旁2001年440个两个地下两层车库、地面临时车位白天100%，晚上50%新闻大厦深南东路66000平米1996年180个地下一层半、地面临时车位使用率100%地王大厦蔡屋围北138075平米900个地下三层停车场，地面临时使用率90%以上商业银行大厦深南东路1999年150个地下两层、地面临时车位工作日90%使用周末空置率高第5页/共26页第六页，共26页。求的状况。n高档办

6、公区每100平米建筑面积停车需求(xqi)达0.6以上。较早写字楼的停车场主要是地面停车场，而新建写字楼的停车场大多采用地下车库的形式(xngsh)。 办公区写字楼的配建停车场使用率较高，工作日白天基本上都在90%以上，晚上空置率较高。地王大厦(dsh)发展银行大厦商业银行大厦第6页/共26页第七页，共26页。物业名称物业位置建筑面积入住时间车位数停车场形式使用情况鹏基停车场华发北路300个地面临时每天每车位4-5次中航停车场中航路100个地面临时每天每车位4-5次莱英达停车场华强北路50个地面临时每天每车位3-4次深纺大厦（女人世界）华强北路200个地下81个，地面临时100%使用率，每车位

7、每天5次东方时代（住宅未入伙）华强北路、茂业百货6.7万平米2003年260个负二层使用，负三层未用工作日负二层60%使用率赛格广场华强北路与深南路交汇16.9万平米1999年500个地下四层工作日95%使用率群星广场华强北路与红荔路交汇14.5万平米2001年699个地下三层工作日70%使用率第7页/共26页第八页，共26页。停车场利用率高，平均每车位每天周转3-4次。华强北片区为市级商业区，平均日客流量逾50万人次，成为深圳市最旺的商业中心之一，是集商业、办公、餐饮、娱乐、居住的大型综合性集中式商业，整体属中档。 华强北很多铺面主要(zhyo)由厂房改建而来，因此车位不足，停车位非常紧张。

8、鹏基停车场中航停车场群星停车场赛格停车场第8页/共26页第九页，共26页。u其他大型其他大型(dxng)(dxng)商业商业商业总营业面积车位数停车场形式收费情况使用情况香蜜湖北山姆会员店20000平米400个地面临时车位免费使用率较高，周末100%梅林家乐福6000平米300个地面临时车位免费使用率高，顾客可免费停在梅林一村车库中信城市广场6.75万购物中心719个地下车库、地上临时车位5元/3小时280/月室内总体不够用，旁边小道停满国贸时代广场5000平米180个地下一层、地面临时车位5元/小时500/月室内使用率较高土畜产大厦（西武）4000平米200个地下两层、地上临时车位5元/小时

9、500/月室内使用率较高，但不显拥挤天安国际动感名城3层商业300个地下三层5元/小时500/月室内80%的使用率第9页/共26页第十页，共26页。营业(yngy)面积车位数超过1。对于比较大的独立(dl)商业，例如山姆会员店、梅林家乐福以及中信城市广场等，都充分考虑了停车问题，山姆会员店有400个车位，家乐福300个，中信719个，每100平米的车位供给数都超过了1。山姆会员(huyun)店中信城市广场天安国际动感名城第10页/共26页第十一页，共26页。类型形式优缺点经营成本认可度自走式平面停车场地面临时停车方便，建造成本、运营费用低，但土地利用率低。较低较高自走式立体停车场（含地下）多层

10、停车场及配建地下停车场土地利用率相对高，多层停车场四层以上进出时间长。钢砼建造成本约1500-2000元/m2 ，运营费用50元/位。一般机械式停车场智能仓储式车库（地下、半地下、地上）土地利用率高，存取车1-2分钟/次，但运营成本较高。建造成本约5万元/个，运营费用170元/个月，其中维护费100元个月。一般电梯式停车塔（地上）高密度停车，耗电低，存取车1-2分钟/次，但建造和维护成本高。建造成本8-11万元/个，运营费用220元/个月，其中维护费170元个月。较好升降横移式（地上）多为临时性质，存取车慢，1-3分钟/次。建造成本3.2万元/个，运营费用120元/个月。一般钢砼停车场加装机械

11、停车位地上多层、地下车库车位提高80%，存取车时间约1-2分钟/次。建造成本5万元/个（ 加装费1.8万元/个），运营费用120元/个月。较好u停车场类型(lixng)：第11页/共26页第十二页，共26页。收费方式适用场所定价原则每车位收费价格（小车、室内）市场调节价商业场所（含室内专业停车场、商场、娱乐场所、宾馆、饭店、写字楼等） 经营者按补偿成本、依法纳税、合理利润的原则制定价格。目前商业办公区收费水平：5元/小时、月卡500-600元/月政府指导价住宅小区和工业厂房市价格主管部门制定公布统一基准价 ，经营者在不高于基准价的前提下制定具体价格。 5元（3小时内）、10元（3小时后）、月卡

12、250元/月政府定价机关事业单位；机场、车站、码头、口岸和旅游景点；扣车场 ；商业场所、住宅小区或机关事业单位等混为一体 市价格主管部门根据停车场成本和市场情况适时制定和调整收费标准。 机关事业单位5元/天、扣车场20元/天、其他10元/天u停车场收费(shu fi)方式：u本项目收费(shu fi)方式参考市场调节价收费(shu fi)。备注：以上(yshng)规定根据关于加强机动车停放服务收费管理的通告（深价200232号）第12页/共26页第十三页，共26页。期长等原因，较难吸引社会资金开发建设。n综合性片区如华强北停车场的使用率和利用率较高，每车位平均每天周转次数3-4次。n高档办公区

13、每100平米建筑面积车位需求数达0.6以上。n大型商业每100平米营业面积车位需求数基本超过1。第13页/共26页第十四页，共26页。写字间物业(w y)停车位调查汽车(qch)市场现状写字楼及其他物业(w y)停车场建设情况办公物业停车位经营情况政府对办公物业的态度办公物业停车场调研总结第14页/共26页第十五页，共26页。注：以上数据(shj)来自经济导报社（2003.11.17） 进入21世纪以来，中国汽车需求量和保有量出现了高速增长的趋势。20002003年实际汽车保有量分别为1608.91万、1802.04万、2053.17万和2421万辆，年平均增长速度分别达到了10.73%、12

14、%、13.94%和13%。居民收入提高、汽车价格的下降和消费环境的改善(gishn)等三大因素将推动中国汽车市场规模的持续扩大。20032010年中国需求预测：汽车年增长16%20%；轿车年增长19.2%24%。 u中国汽车需求将持续高速增长第15页/共26页第十六页，共26页。深圳市近几年机动车保有量增长(zngzhng)示意图：保有量增长数据(shj)来自：深圳统计年鉴（2003） 2000年以来，深圳机动车保有量以月均超过6000台的速度高速增长，其中小汽车年均(nin jn)升幅超过20，平均日上牌量500台。目前全市机动车保有量已达62余万台，其中私家车30余万台，深圳汽车消费增长迅

15、猛 。u深圳近几年机动车保有量平均增长率达15%以上，汽车消费增长迅猛。 第16页/共26页第十七页，共26页。写字间物业(w y)停车位调查汽车(qch)市场现状写字楼及其他物业停车场建设(jinsh)情况办公物业停车位经营情况政府对办公物业的态度办公物业停车场调研总结第17页/共26页第十八页，共26页。新时代广场地上300,地下500诺德中心固定:1000;流动700海港大厦300/月深圳发展银行大厦:固定:2000/月,流动600/月中银大厦350/月地王大厦780/月赛格广场内租户500,外租户600u绝大多数停车年卡需要(xyo)在元旦预定u停车位的受益非常高,年投资受益率为500

16、0/2000*20=12.5% 接近10% u而写字间年利润率 仅为5% 第18页/共26页第十九页，共26页。杭州:停车位配比(pi b)情况:每200-300平方米配1个车位出售价格:2023万元/个租赁价格:300-700元/月/个北京:停车位配比(pi b)情况:每250-350平方米配1个车位出售价格:2030万元/个租赁价格:300-800元/月/个第19页/共26页第二十页，共26页。物业(w y)名称:深圳发展银行大厦地下停车位停车位面积:25平方米(建筑面积)建造成本:2000元/平方米月卡价格:固定停车位2000元/个 流动停车位600元/个使用年限:50年收益法测算评估单

17、价(dnji):2360/元静态投资回收期:年总收益/(年租金收益+押金年收益-扣减项目)=10.7年年投资收益率:平均净受益/投资总额=9%以流动停车位为例第20页/共26页第二十一页，共26页。写字间物业(w y)停车位调查汽车(qch)市场现状(xinzhung)写字楼及其他物业停车场建设情况办公物业停车位经营情况政府对办公物业的态度办公物业停车场调研总结第21页/共26页第二十二页，共26页。自2002年起，市规划与国土资源局在“明晰停车位的产权归属”、“保障停车位的合理使用”等原则下，初步确定以下几点方向:1 、将住宅楼和办公楼配套停车场车位买卖合法化。办法规定(gudng)，停车场

18、车位可以进入市场自由买卖。2 、为了方便社会来往车辆停放，办法允许保留一部分公共停车位。 3 、办法对车位的购买对象作了相应规定(gudng)，购买者必须是小区购房业主。业主所购停车位的数量，以其购买房屋面积作为依据。从原则上讲，购房100平方米（含100平方米）以内可购车位一个，超过100平方米可购车位两个，但一户所购停车位不得超过两个。4 、在车位定价方面，该办法主张不实行政府指导价，而是市场自行定价。 第22页/共26页第二十三页，共26页。依据深圳经济特区房地产转让条例第十三条第二款规定:房地产首次转让合同对停车场、广告权益(quny)没有约定的，停车场、广告权益(quny)随房地产转移；有特别约定的，经房地产机关初始登记，由登记的权利人所有。 只有当“停车