某项目全程策划案

1、项目服务内容就贵司项目市场调研工作，根据项目实际情况，参考我司以往项目的操作经验，我司认为应该包含以下具体工作。第一部分 项目市场调研第一项 市场调查服务一、项目市场调查Ø Ø项目所在地区的宏观环境调查。Ø Ø区域环境调查。Ø Ø区域房地产市场供应量和消化量客观调查。Ø Ø选定楼盘（可比项目）调查。Ø Ø客源需求调查。二、分析研究Ø Ø项目所在城市宏观经济发展状况对项目发展的影响。Ø Ø项目所在地环境现状及其规划、房地产市场供求关系。Ø项目所在城

2、市现行及即将出台的政策、法规、金融制度对项目发展的影响。Ø Ø项目本身的优劣势分析。Ø Ø已上市可比物业的优劣势分析。三、途径与方法项目部将综合运用各种有效的研究方法，通过各类途径探求最真实的市场，主要的途径和方法包括：Ø基于XXXX多年来在房地产代理界所积累的丰富的市场信息与数据库资源，包括宏观经济指标、市场个案资料等，采用统计、可比性元素分析、多变量综合分析等研究手段对市场进行评估与分析。Ø Ø针对目标项目的来自直接消费者的市场需求调查分析、包括规模分析、倾向性分析。Ø Ø市场上主要开发商的项目发展经

3、验。Ø Ø对政府有关方面政策与计划的分析和评价。Ø Ø政府具有统一口径的统计数据。Ø 基于XXXX在房地产界丰富的实践经验，对通过不同方法研究所得的结论进行判断、选择和调整，以给出最有价值的研究结果和发展建议。 第二项 市场调研的服务内容一、项目所在地区宏观环境分析选取与投资决策或项目开发相关的宏观经济指标，如城市国内生产总值、居民消费指数、产业结构、人口分布等，再结合相关的市政规划、房地产供需状况、有关法律和政策，本着客观、公正、科学的原则，对经济发展、城市建设、供需变化等给项目本身带来的正、负面影响进行分析、研究。力求从一定的高度和深度展开

4、深层次的市场研究。Ø宏观经济环境：国内生产总值、居民消费指数、外商直接投资、人口数、人口结构、家庭结构、人均收入和支出、消费结构、银行利率等。Ø房地产住宅市场供求状况：租金水平、售价、供应量、吸纳量、空置量、同类项目分布（位置、价格）等。Ø Ø市政规划：道路、交通设施、生态环境等。Ø Ø对项目发展有一定影响的法律、法规、政策。XXXX将根据具体项目的特定要求，以客观、公正、科学为原则，选取相关的分析元素。此部分数据以官方已公布的统计数据为准。二、特定区域调查根据项目的规模、体量及未来客源等各方面因素，项目部将制定出特定的市场调查区域，

5、有针对性的展开规模不等的调查工作。1. 项目所在行政区域调研Ø项目所在行政区域内相关的人文、地理、物业风貌、居住层次、商业氛围，分析项目周边环境演变特点及优劣势。Ø项目所在行政区域内的常住人口数、人口密度、家庭规模、年龄结构、家庭平均收入、支出及支出构成，将进行宏观需求分析。Ø项目所在行政区域发展规划，包括道路、交通、生态环境、商业配套、生活配套。Ø住宅发展概况，包括土地批租、住宅交易情况、住宅分布、住宅平均租金或售价。2.项目周边市场调研通常依据居民生活习惯，以项目所在地为中心，正常步行30分钟为半径设定市调范围。所作市场调查皆在此范围内。调查内容：有

6、关的道路状况、交通线路走向及其分布、交通设施、公建配套、绿化、河流、商业设施、人文居住的分布及现状、特殊建筑要求。 分析上述环境调查结果对项目发展的正、负面影响。三、可比项目调研根据委托项目的种种特性，如位置、成本、规模、客源、上市时间等，选取已上市或即将上市的可比项目，进行相关调查。Ø 就样本项目的工期、建筑形态、房型、面积、总价、建材、设施进行调查。Ø 就样本项目的楼层布局、价格走势、建筑风格、广告卖点、广告投放量、小区规划、小区配套进行调查。以不同标准划分物业，进行供应量和销售量的调查。同时对样本项目进行优劣势分析，为项目提出项目建议如项目的开发机会点和市场支撑点提供

7、依据。四、需求调研针对选定区域设计购房意向问卷，考察潜在消费者的实际需求和未来需求。问卷内容包括潜在消费者地段倾向性、价格承受度、房型需求、面积需求、建筑形态偏好、被访者年龄、职业等。对所做问卷进行定性、定量地统计分析，总结潜在消费者对住宅的消费倾向和对委托项目发展规划的态度。五、分析研究根据上述调研结果，对各项数据进行综合分析，寻找项目的开发机会点和市场支撑点，为项目定位提供充分理论依据。其内容如下：（一）项目分析1、项目优势理解分析2、项目抗性理解分析3、项目综合评判（二）市场定位1、项目市场定位2、品牌策略3、品牌个性4、未来发展（三）产品规划建议1、总平面规划建议2、体量及层数规划建议

8、3、建筑形态、功能定位建议4、配套设施建议第二部分 项目策划服务根据市场调查所取得之市场报告，本行项目部将提供下列具有针对性的综合分析及规划建议：第一项 产品定位建议一、对项目的市场理解1.SWOT分析Ø Ø项目优势Ø Ø项目弱势Ø Ø项目机会点Ø Ø项目所面临的问题2.产品合理化建议3.基本策划思路二、项目客源分析Ø Ø目标客户需求特征Ø Ø目标客户来源三、市场趋势分析Ø Ø产品风格Ø Ø总平面规划Ø Ø立面设计&

9、#216; Ø单体设计Ø Ø园林设计Ø Ø建材设备规划Ø Ø社区服务Ø Ø物业管理四、产品定位Ø Ø市场定位Ø Ø功能定位第二项 产品设计与规划建议从市场角度出发，就项目整体规划、建筑形态、建筑风格、环境设计、景点布置提出分析比较及建设性建议，提供房型设计、建筑用材等参考信息，对项目应该具有的可提高附加值的配套设计提供建设性构思，增添物业附加值。第三部分 产品营销推广服务我司将根据市场情况及该项目进度，分析项目面市的问题点、机会点，制定书面营销推广方案提交贵司作决策

10、参考；提供本项目策划方案，包括整体策略、推广时机、具体推广执行计划、定价策略、销售控制、广告计划等一系列执行方案。一、未来地位设定ØØ品牌策略ØØ品牌个性ØØ未来发展二、推广优势及难点分析ØØ竞争对手研判ØØ项目推广优势及难点分析三、推广方案建议ØØ项目推广定位ØØ推广名建议ØØ推广时机ØØ整体推广策略ØØ分阶段推广策略四、价格策略ØØ售价定位策略ØØ建议付

11、款方式五、推广目标ØØ目标及进度ØØ分阶段推广计划六、推广主题ØØ项目主推广告语ØØ阶段性广告主题七、现场包装设计ØØ接待中心形态及风格建议ØØLOGO墙设计ØØLOGO板设计ØØ绿化布置建议ØØ裱板设计ØØ工地围墙设计ØØ看房通道设计建议ØØ样板房设计建议八、推广道具设计ØØLOGO设计ØØ楼书、海报设计Ø

12、Ø直销广告设计ØØ名片设计ØØ灯箱设计ØØ车体广告设计ØØ引导旗设计ØØ横幅设计ØØ看板设计ØØ模型制作要求ØØ项目效果图要求九、广告策略Ø推广预算Ø整体广告策略Ø分阶段广告策略Ø广告平面设计Ø广告效果评估 第四部分 销售代理服务 经过项目策划、营销推广等前期工作，销售工作作为最后关键一步。XXXX将提供销售执行或销售顾问服务，XXXX将挑选具丰富经验的销售人员具体贯彻落实策划

13、精要，并及时将信息反馈至策划，为策划提供市场依据，进而反过来指导销售，形成良性互动，从而更好地完成销售目标。注：所提供之服务包括但不仅限于上述内容，我司将根据市场情况及贵司要求对上述服务内容作适当调整，但不影响双方约定的服务费数额。项目合作方案鉴于贵司项目尚处于地块规划阶段，我司建议贵我双方的合作按照项目进度分阶段进行。按阶段提供贵司相对的服务。目前主要工作内容是对项目所在地的环境、市场、需求等一系列未知因素进行调查研究，对所得到的数据加以分析深化，以探究项目所面对的真实市场，并以此为依据对项目进行正确的定位。一、合作方式及服务内容根据贵司项目情况及实际需要，我司将提供贵司以下3方面服务内容。1、市场调研及项目定位；2、项目营销策划推广；3、独家销售代理 以上服务将根据贵司项目实际进展分阶段提供。二、收费标准1、市场调研及项目定位服务收费标准：人民币壹拾万元；2、项目营销策划推广服务3、销售代理服务上述2、3项为后续服务，具体费用有待于贵我双方进一步沟通三、工作周期1、市场调研及项目定位服