不动产登记暂行条例简要解读

1、山东众成仁和律师事务所山东众成仁和律师事务所 刘文荣刘文荣 2014年11月24日，国务院总理李克强签署第656号国务院令，公布不动产登记暂行条例，自2015年3月1日起施行。 条例共六章三十五条，对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出规定。第一条为整合不动产登记职责，规范登记行为，方第一条为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据中便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据中华人民共和国物权法等法律，制定本条例。华人民共和国物权法等法律，制定本条例。第一条解读：整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的

2、重要内容，也是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，对于保护不动产权利人合法财产权、提高政府治理效率和水平，尤其是方便企业、方便群众，具有重要意义。平，尤其是方便企业、方便群众，具有重要意义。不动产登记暂行条例简要解读不动产登记暂行条例简要解读（第一条解读续）根据物权法第十条规定，不动产实行统一登记，并授权行政法规对统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定。制定出台条例，通制定出台条例，通过立法规范登记行为、明确登记程序、界定查询权过立法规范登记行为、明确登记程序、界定查询权限，整合土地、房屋、林地、草原、海域等登记职限，整合土地、房屋、林地、草原、海域等登记职责，实现不动产

3、登记机构、登记簿册、登记依据和责，实现不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台信息平台“四统一四统一”。第五条下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：第五条下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（一）集体土地所有权；（一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权；（三）森林、林木所有权；（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；（八）地役权；（九）抵

4、押权；（九）抵押权；（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。不动产登记暂行条例简要解读 第五条第五条解读：该条规定了不动产权利登记解读：该条规定了不动产权利登记的的内容内容，即哪些，即哪些不动产权不动产权利利需要需要依照依照不动产登记暂行不动产登记暂行条例条例的规定办理登记，前的规定办理登记，前9 9项列举，项列举，第第1010项为兜底条款项为兜底条款。 不动产登记暂行条例简要解读第六条国务院第六条国务院国土资源主管部门国土资源主管部门负责指导、监督全负责指导、监督全国不动产登记工作。国不动产登记工作。县级以上地方人县级以上地方人民政府应当确定一民政府应

5、当确定一个部门为本行政区个部门为本行政区域的不动产登记机域的不动产登记机构，负责不动产登构，负责不动产登记工作，并接受上记工作，并接受上级人民政府不动产级人民政府不动产登记主管部门的指登记主管部门的指导、监督。导、监督。不动产登记暂行条例简要解读不动产登记暂行条例简要解读 第六条第六条解读：解读：明确由国土资源部负责指导、监明确由国土资源部负责指导、监督全国不动产登记工作，同时要求县级以上地督全国不动产登记工作，同时要求县级以上地方人民政府确定一个部门负责本行政区域不动方人民政府确定一个部门负责本行政区域不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导

6、和监督的指导和监督。不动产登记暂行条例简要解读第七条第七条 不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。记机构统一办理所属各区的不动产登记。跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一

7、级人民不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。政府不动产登记主管部门指定办理。 不动产登记暂行条例简要解读第七条续第七条续 国务院确定的重点国有林区的森林、林木和国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。资源主管部门会同有关部门规定。第八条不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。 不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统

8、一的不动产登记簿。不动产登记簿应当记载以下事项：不动产登记簿应当记载以下事项：不动产登记暂行条例简要解读第八条续第八条续（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；权属状况；（三）涉及不动产权利限制、提示的事项；（四）其他相关事项。第八条第八条解读：不动产登记簿是不动产权利的载体，该条解读：不动产登记簿是不动产权利的载体，该条要求登记机构设立统一的不动产登记簿，将不动产的自要求登记机构设立统一的不动

9、产登记簿，将不动产的自然状况、权属状况、权利限制状况等事项准确、完整、然状况、权属状况、权利限制状况等事项准确、完整、清晰地予以记载清晰地予以记载。不动产登记暂行条例简要解读 第九条不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备第九条不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。不动产登记簿唯一、合法的介质形式。 不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并具有唯一、确定的纸质转化形式。份，并具有唯一、确定的纸质转化形式。不动产

10、登记暂行条例简要解读第九条第九条解读：该条规范了登记形式，要求登记簿原则解读：该条规范了登记形式，要求登记簿原则上要采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质上要采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质，登记机构要明确唯一、合法的介质形式介质，登记机构要明确唯一、合法的介质形式。不动产登记暂行条例简要解读第十条不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。第十条第十条解读：不动产登记簿的登记事项是否准确、解读：不动产登记簿的登记事项是否准确、完整，直接关系到权利人的利益，该条明确了对登完整，直接关系

11、到权利人的利益，该条明确了对登记事项的要求，并对什么情况下可以修改登记事项记事项的要求，并对什么情况下可以修改登记事项做出明确规定做出明确规定。不动产登记暂行条例简要解读第十二条不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管，并建立健全相应的安全责任制度。采用纸质介质不动产登记簿的，应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。采用电子介质不动产登记簿的，应当配备专门的存储设施，并采取信息网络安全防护措施。不动产登记暂行条例简要解读第十二条解读：建立严格、周密的不动产登记簿保管制度是完全必要的，该条要求纸质登记簿要配备防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施；电子登记簿要配备专

12、门的存储设施，采取信息网络安全防护措施，例如电子登记薄要定期进行异地备份。不动产登记暂行条例简要解读 第十三条不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动第十三条不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。资料予以重建。 行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。不动产登记暂行条例简要解读 第十三条第十三条解读：该条明确了不动解读：该条明确了不动

13、产登记簿的保管责任，要求登记机构产登记簿的保管责任，要求登记机构建立健全相应的安全责任制度，永久建立健全相应的安全责任制度，永久保存登记簿；任何人不得损毁登记簿保存登记簿；任何人不得损毁登记簿登记簿损毁、灭失的，要依据原有登登记簿损毁、灭失的，要依据原有登记资料予以重建记资料予以重建。不动产登记暂行条例简要解读 第十五条当事人或者其代理人应当第十五条当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。产登记。 不动产登记机构将申请登记事项记载不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。登记申

14、请。不动产登记暂行条例简要解读不动产登记暂行条例简要解读 第十五条第十五条解读：该条体现了充分尊重申解读：该条体现了充分尊重申请人意思自治的原则。我国民法通则第请人意思自治的原则。我国民法通则第4 4条明确规定，民事活动应遵循自愿原则。条明确规定，民事活动应遵循自愿原则。 不动产交易属于民事活动，应遵循的基本原不动产交易属于民事活动，应遵循的基本原则就是自愿原则，除非法律另有规定或者依则就是自愿原则，除非法律另有规定或者依据有关国家机关规定，否则不动产登记机构据有关国家机关规定，否则不动产登记机构只能依据当事人的申请进行登记。当事人不只能依据当事人的申请进行登记。当事人不申请，登记机构不能主动

15、登记，也不能随意申请，登记机构不能主动登记，也不能随意为当事人的申请确定期限。不动产登记机构为当事人的申请确定期限。不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。请人可以撤回登记申请。虽然不动产登记实行自愿原则，但如果虽然不动产登记实行自愿原则，但如果不登记，根据物权法的相关规定，则无不登记，根据物权法的相关规定，则无法发生当事人预期的物权变动的效果法发生当事人预期的物权变动的效果( (如所如所有权不转移、抵押权不能产生等有权不转移、抵押权不能产生等) )，势必要，势必要承受巨大的法律上的风险承受巨大的法律上的风险。第十六条申请

16、人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：第十六条申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。六）法律、行政法规以及本条例实

17、施细则规定的其他材料。不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。范文本等信息。 不动产登记暂行条例简要解读 第十六条第十六条解读：该条明确了提解读：该条明确了提交申请材料的范围，并明确申交申请材料的范围，并明确申请人要对材料的真实性负责请人要对材料的真实性负责。不动产登记暂行条例简要解读第二十五条国土资源、公安、民政、财政、税务、第二十五条国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享关信息互通

18、共享。第二十五条解读：关于登记信息共享，条例主要规定：一是建立信息管理基础平台，要求国土资源部会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台，登记信息要纳入该平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。二是加强登记部门与管理部门的信息共享，要求登记信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门的审批信息、交易信息等实时互通共享。三是加强其他部门之间的信息共享，要求国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门加强不动产登记有关信息互通共享。不动产登记暂行条例简要解读 第二十八条查询不动产登第二十八条查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动记资料的单位、个人应当向不动产登记机

19、构说明查询目的，不得产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记不得泄露查询获得的不动产登记资料。资料。不动产登记暂行条例简要解读第二十八条解读：规范了权利人、利害关系人、有关单位对查询获得的不动产登记信息、资料的使用问题。不动产登记暂行条例简要解读第二十九条不动产登记机构登记错第二十九条不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照依照中华人民共和国物权法中华人

20、民共和国物权法的规的规定承担赔偿责任。定承担赔偿责任。不动产登记暂行条例简要解读 第二十九条解读：该条原则规定了违反不动产登记暂行条例所应承担的法律责任。首先对登记机构规定了严格的法律责任，如果登记机构登记错误给他人造成损害，要依法承担赔偿责任。其次明确强调申请人应当对申请材料的真实性负责，对于提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的当事人，应当承担赔偿责任。不动产登记暂行条例简要解读第三十条不动产登记机构工作人员进行虚第三十条不动产登记机构工作人员进行虚假登记，损毁、伪造不动产登记簿，擅自修假登记，损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项，或者有其他滥用职权、玩忽职改登记事项，或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的，依法给予处分；给他人造成损害守行为的，依法给予处分；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任追究刑事责任。不动产登记暂行条例简要解读不动产登记暂行条例简要解读第三十条解读：该条规定了登记机构工作人员不当履职责任。规定登记人员有虚假登记，损毁、伪造登记簿，擅自修改登记事项等滥用职权、玩忽职守行为的，依法给予处分；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。不动产登记暂行条例简要解读第三十一条 伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，或者买卖、使用