不动产权籍调查步骤

1、一、外业目的提交符合质量要求的电子图（包括幢基线图和宗地图），界址签章表和“办理不动产测绘报告需提供材料”里规定的复印件.注意事项：1、每幢楼均需要标注楼号、楼层数、楼层结构；2、计算占地面积的幢基线需要用白线围起来（方便内业入库），3、与宗地相邻的道路均要测其中线（防止小区宗地占压道路红线），并在土地证复印件上标注现路名和四至状况。二、基本概念1、地籍记载土地的权属、位置、数量、质量、价值、利用等基本状况的图簿册及数据。2、地籍调查针对每宗地的权属、界址、位置、面积、用途等进行的土地调查。3、界址线宗地的边界线。4、界址点土地权属界址线的转折点。5、宗地土地权属界址线封闭的地块或空间。6、宗

2、地图描述一宗地位置、界址点线和与相邻宗地关系等要素的地籍图,是土地证书和宗地档案的附图。7、占地面积特指房屋地表底层外围水平投影面积，包括地表底层的阳台、柱廊、门廊、室外楼梯等水平投影面积。通俗的说，楼房的占地面积指地表底层的建筑面积（包括计算全面积和半面积的所有建筑面积）。8、分摊土地面积（1）小区：分摊土地面积=（建筑面积/总建筑面积）*占地面积。（2）自建房：分摊土地面积=（建筑面积/总建筑面积）*宗地面积。三、控制测量控制网分为首级控制网和图根控制网，各等级控制网的布设应遵循“从整体到局部、分级布网”的原则。平面控制网的基本精度应符合下面规定：四等网或E级网中最弱边相对中误差不得超过1

3、/45000。四等网或E级以下网最弱点相对于起算点的点位中误差不得超过±5cm。1、首级控制网：首级控制网可直接采用当地已有的国家二、三、四等三角点和国家B、C、D、E级GPS点作为首级平面控制网点，但应检查其精度。2、图根控制网：利用首级控制点求取参数后，可采用RTK控制点测量方法布设图根点。保证每一个图根点至少与两个相邻图根点通视（一个用来定向，一个用来检查）。为保证RTK测量精度，应进行有效检核。检核方法有两种：每个图根点均应有两次独立的观测结果，两次测量结果的平面坐标较差不得大于士3cm、高程的较差不得大于士5cm,在限差内取平均值作为图根点的平面坐标和高程。在测量界址点和测

4、绘幢基线时采用全站仪对相邻RTK图根点进行边长检查，其检测边长的水平距离的相对误差不得大于1/3000当RTK信号不好时，需采用图根导线测量方法时，导线网宣布设成附合单导线、闭合单导线或结点导线网，其主要技术参数见下图根导线测量技术指标等级附合导线长度(km)平均边长(m)测回数测回差()方位角闭合差()坐标闭合差(m)导线全长相对闭合差DJ2DJ6一级1.21201218±24Vn0.221/5000二级0.7701±40品0.221/3000具体流程为：找已有控制点一求七参数RTK做图根控制点全站供附合导线引点测量一四、宗地界址点测量界址点主要采用全站仪极坐标法测量，观

5、测时应做测站检查，检查点可以是定向点、邻近控制点和已测设的界址点。界址点精度要求见下表。级别界址点相对于邻近控制点的点位误差，相邻界址点间距误差(cm)中误差允许误差一±5.0±10.0二±7.5±15.0三±10.0±20.0注1:土地使用权明显界址点精度不低于一级，隐蔽界址点精度不低于二级。注2:土地所有权界址点可选择一、二、三级精度。已用的宗地界址点测量方法主要有三种：(1)当该宗地有80坐标或可转换为80坐标的其他坐标时，则直接利用该80坐标生成宗地图。(2)当该宗地没有80坐标但业主和四邻可以明确指界的，则利用开发商和四邻的

6、指界结果生成宗地图。(3)当没有该宗地80坐标并且开发商不能明确指界的，则测量与小区相邻的道路中线，根据道路红线和土地证的边长形状推出宗地范围，但开发商需要签订“确认不动产登记权籍调查结果承诺书”。注：以上几种方法均需在“不动产测量报告”中注明五、幢基线测量幢基线使用全站仪的极坐标法观测得到。测量内容主要包括房屋的幢基线（用于确定房屋的位置和计算房屋的占地面积）、房屋的外部轮廓（如带有裙楼的主楼的外部轮廓）。幢基线测量精度要求参考宗地界址点测量精度要求。1、测量方法测量房屋以勒脚以上墙角为准；房屋附属设施测量：柱廊以柱外围为准、门廊以柱或围护物外围为准，独立柱的门廊以顶盖投影为准、挑廊以外轮廓

7、投影为准、室外楼梯以外围水平投影为准。2、需要测量内容落地阳台；与房屋相连的永久性的室外楼梯；房屋间永久性的架空通廊；有柱或有围护结构的门廊、门斗；玻璃幕墙等作为房屋外墙的；依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，具高度在2.20m以上的部位；与房屋相连有上盖走廊、檐廊。3、不需测量内容突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶等；房屋之间无上盖的架空通廊。4、外业检核外业测好后，需要内业画出幢基线图，然后拿着打印好的幢基线去外业检查，重点检查有无漏测、测错的情况，核对楼层数及楼号是否正确。主要流程为：外业测量一丙业成图E检查内亚修改六、特殊情况处理方法1、小

8、区内封闭的院落（如别墅）需要测量封闭围墙，且院落内的房屋占用封闭围墙的所有土地面积（即同自建房的占地面积分摊方法），但范围需要小区开发商认可或已有单独土地证书。2、当一幢楼有超界情况时，整幢楼都不能出不动产测量报告，但宗地内的其他不超界楼幢可以正常办理。3、当一幢楼跨越同一个法人的多个宗地时，则默认该楼坐落在占地面积多的一块宗地内。当同一个法人的多个宗地相连，并且无法分清，则当成一块宗地处理，但使用期限就低不就高。4、当实测宗地面积小于土地证面积时，与局方、开发商协商，开发商出具“面积不符承诺书”，并签字盖章，按实测面积来。5、当实测宗地面积大于土地证面积时，由局方出具解决意见，并与开发商协商

9、，出具相关证明。参考资料:不动产权籍调查技术方案(试行)(国土资源部)土地利用现状分类(GB/T21010-2007)地籍调查规程(TD/T1001-2012)房产测量规范(GB/T17986.1-2000)办理不动产测绘报告需提供材料小区：组织机构代码证复印件，营业执照复印件，法人身份证复印件及联系方式，代理人身份证复印件及联系方式，土地证复印件，竣工验收报告（有竣工日期的一页复印即可），界址签章表，承诺书（四邻不签字时才需要）、面积不符承诺书（面积与土地证面积有异议时）。单位：组织机构代码证复印件，营业执照复印件，法人身份证复印件及联系方式，代理人身份证复印件及联系方式，土地证复印件，房产

10、证,竣工验收报告（有竣工日期的一页复印即可），界址签章表，承诺书（四邻不签字时才需要）、面积不符承诺书（面积与土地证面积有异议时）。自建房：权利人及共有人身份证复印件及联系方式，土地证复印件，房产证,界址签章表，承诺书（四邻不签字时才需要）、面积不符承诺书（面积与土地证面积有异议时）。办土地证：组织机构代码证复印件，营业执照复印件，法人身份证复印件及联系方式，代理人身份证复印件及联系方式，国土资源局测绘队提供的宗地80坐标，规划许可证，界址签章表，承诺书（四邻不签字时才需要）、面积不符承诺书（面积与土地证面积有异议时）。确认不动产登记权籍调查结果承诺书某某某国土资源局、某某某不动产登记局：本单

11、位（人）所持有的某国用（）第一号土地使用权证,因历史原因，所登记的地籍调查成果无界址点坐标。目前，因原因需要换发不动产证书，由于原因，在确认本宗地界址点坐标时，四邻无法再次到场指界，本次权籍调查过程中，在基本符合原土地证面积、尺寸及原地籍调查结果的情况下，现申请由本人进行单方指界。如因本次单方指界的调查结果与他人发生纠纷，同意按双方认可边界进行重新定界、测量，并承担所有相应费用。此过程中，本单位（人）负责承担此过程中引发的一切法律责任及后果。特此保证承诺人：年月日确认不动产登记权籍调查面积不符承诺书某某某国土资源局、某某某不动产登记局：本单位（人）所持有的某国用（）第一号土地使用权证和长国用（）第一号土地使用权证，因历史原因，所登记的地籍调查