房地产经济学试题库答案wss整理版

1、房地产经济学 试题库名词解释1. MA 房地产土地及地上定着物和同地上利用相联系的地下改进物；还包括以上组成局部所衍生的各种权利。2. MA 不动产不动产是指土地和与土地不能别离或者不可移动或者移动后不能保持财产原有形态性能的财产， 可以说是广义的房地产，它比房地产围广。包括各种建筑物、道路、农用地及生长在土地上的各类植物等。3. MA 地产是土地自然性状的经济表现和反映，具有使用性、稀缺性、可转移性等特点。4. MA 物业物业是一个微观的概念，它一般是指一个单项的房地产，或一项具体的实物资产，具有固定性、耐久性、多样性等特点。5. MA 土地引致需求不太肯定哪个对1 .土地引致需指从消费者对

2、土地产品的需求中派生出来的农产品生产者对土地的需求。2 .土地需由市场对房屋的需求而传递过来的间接需求，在经济学上称为引致需求。6. MA 土地一级市场土地市场是土地及其地上建筑物和其他附着物作为商品进展交换的总和。 土地市场也称地产市场。 一级市场即政府出让市场,是指政府有偿、有限期的出让土地使用权的市场。7. MA 土地二级市场土地市场是土地及其地上建筑物和其他附着物作为商品进展交换的总和。 土地市场也称地产市场。 二级市场是指土地的使用权转让市场。8. MA 住房一级市场住房一级市场是指新建住房的买卖市场。市场主体是住宅开发商、营造商和居民。9. MA 住房二级市场住房二级市场是指住房私

3、有权出售、出租等交易市场。市场的主体是住房产权的所有者和住房消费者。10. MA 住房抵押贷款一级市场一个完整的住房抵押贷款市场包括住房抵押贷款一级市场和住房抵押贷款二级市场。 抵押贷款一级市场即按揭贷款市场，是指购房者按揭人以房产作抵押向金融机构申请贷款，银行对其进展严格审查后发放贷款的市场；11. MA 住房抵押贷款二级市场住房抵押贷款二级市场即住房抵押债权转让市场， 是指金融机构将住房贷款转售给其他投资者， 或者以抵押贷款为担保，发行抵押贷款证券的市场。12. MA 土地供给弹性供给弹性： 供给的价格弹性， 它表示一定时期一种商品的供给量的相对变动对于该商品的价格的相对变动反响程度。土地

4、供给弹性，表示土地供给量的变动相对于土地价格变动的的反响程度。13. MA 住房需求收入弹性住房需求量变动相对于收入变动的灵敏程度，收入上升下降1% ，导致需求量上升下降的百分比。14. MA 住房需求价格弹性住房需求量变动相对于价格变动的灵敏程度，价格上升下降1% ，导致需求量下降上升的百分比。15. MA 土地收益金土地使用者将其所使用的土地使用权转让 含连同地面建筑物一同转让 给第三者时， 就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款， 或土地使用者将其所使用的土地使用权出租 含连同地面建筑物一同出租 给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。16. MA

5、房地产经济周期课件是指房地产在开展过程中，随着时间的变化而出现的扩和收缩交替反复运动的过程。17. MA 房地产周期景气循环房地产景气循环是由于供给和需求协调不顺产生的， 指房地产活动或其投入与产出围绕着其长期趋势的周期性但并非定期的波动，从短期来看，房地产景气循环呈波动性，但在一个足够长的开展时期，这种波动会表达出周期性循环的特征。房地产景气循环可分为复、扩、收缩、衰退四个阶段。18. MA 房地产周期季节波动房地产周期季节波动指房地产市场反复出现但没有固定的周期跨度的变化， 波动不能再被分割成更短的具有一样特征的循环。19. MA 住房潜在需求具有货币支付能力但目前尚未实现的住房需求,是一

6、种未来的需求。20. MA 住房有效需求有支付能力的需求,是以一定的人均可支配收入水平为根底的。21. MB 地租古典经济学时期认为地租是从土地收益中减去包括工资在的本钱后的剩余； 马克思的地租理论主要包括资本主义地租的实质、级差地租、绝对地租、垄断地租、建筑地段地租和土地价格等容；新古典经济学时期流行的地租理论是地租编辑成产力理论；城市地租理论包括城市级差地租、城市绝对地租和城市垄断地租等。马克思主义认为， 地租是直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被土地所有者占有的局部。 地租是土地所有权在经济上实现的形式，是社会生产关系的反映。22. MB 绝对地租绝对地租是土地所有者凭借对土地私有权的

7、垄断取得的、 土地产品市场价格高于社会生产价格的一个差额， 这个差额转化而形成的地租。23. MB 级差地租这种产生于支配垄断自然力的个别资本的个别生产价格和投入该生产部门的一般资本的社会生产价格之间的差额，就是级差地租。根据级差地租的形成条件不同，又可分为级差地租1 和级差地租2。24. MB 垄断地租垄断地租是地租的一种特殊形式，以特殊土地的经营垄断为前提，是由垄断价格带来的超额利润所形成的地租。25. MB级差地租I不太肯定哪个对1 、级差地租 1 是由土地的肥沃程度不同和位置差异引起的。两个等量资本和劳动投资于面积相等而优劣不同的土地上时，会产生不同的结果。这些不同的结果是由土地肥力和

8、位置两个原因造成的。2、是因土地丰度不同和位置不同，用等量资本投在不同的等量土地上所产生的超额利润，它是投入不同地块的各个资本具有不同生产率的结果。26. MB级差地租II级差地租 2 是在同一块土地上连续投入等量资本， 各等量资本之间的生产率不同所产生的超额利润转化形成的地租。在同一土地上连续进展追加投资，也即开展集约化耕作，主要是或在较大程度上是在较好的土地上进展的。这里的追加投资是有界定的， 这里仅指提供平均利润的追加投资， 它的产品的个别生产价格和市场价格是一致的。是在同一块土地上连续投入等量资本，各等量资本之间的生产率不同而产生的超额利润转化形成的地租。27. MB 产权 不太肯定哪

9、个对1、所谓产权，简而言之就是对财产所拥有的权利，是与财产有关的一系列权利。产权是以财产权所有权为根底，包括对财产的占有权、使用权、收益权和处置权。产权从本质上看，产权反映人们在经济活动中围绕财产所形成的一系列经济权利关系。一般可以划分为有形财产和无形财产。2、产权是财产权或财产权利的简称。产权是指产权主体拥有的与财产有关的权利的集合， 它是一定社会的人与人之间财产关系的法律表现， 产权可以分为三类：1) 所有权，包括有形财产的所有权和无形财产的所有权；2) 所有权的暂时分割，如普通法中的地产权、民法中的用益权；3) 为他人谋利益的所有权信托。产权具有以下属性：它是依法占有财产的权利；具有排他

10、性；是权利束；产权的行使并非是无限制的；产权的明确有助于外部效应部化。28. MB 地役权 地役权是指为了增加自己土地的利益而利用他人土地的权利29. MB 土地开展权 土地开展权是指土地所有人有对土地进展非农业使用，开发土地的权利。30. MB 土地所有制是土地所有权形成、 土地所有权转移等过程中所形成的人与人之间关系的制度性规定。核心，其法律表现形式是土地所有权。31. MB 土地使用制是土地使用权形成、 土地使用权转移等过程中所形成的人与人之间关系的制度性规定。的重要容之一，是土地制度中最活泼的成分。土地使用制度的法律表现形式是土地使用权。32. MB 资本化率资本化率，是指将未来有限期

11、或无限期的预期收益折算成现值的比率，一般包括无货膨胀率。土地所有制是土地制度的土地使用制是土地制度中风险利率、风险报酬率和通33. MB 单一税单一税意味着对所有各种收入包括个人所得、企业所得、流转税、资本利得等只征一次税，不超过一次，不重复征税，不扭曲经济运行。单一税制是对所有收入按照同等税率征税，而且税率都比拟低，比方19。单一税允许企业把所有新增投资从税基中扣除， 而且只对人们从经济中获得的收入征税， 也可以对个人所得在扣除一个减免项后再以一个一样的单一税率进展征税。34. MB 物业税所谓物业税又称财产税或地产税， “主要针对土地、 房屋等不动产， 要求其承租人或所有者每年都要缴付一定

12、税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。35. MB 空置率按照国际通行算法， 空置率是指报告期， 待出售、 出租的各类房地产占市场全部存量房地产 包括报告期新增量的比率。36. MB 住房需求方政策也即消费者补贴政府，是指政府直接将住房补贴发放给住房消费者，有租金凭单和住房优惠券两种。37. MB 住房供给方政策也即公共住房政策，是指政府自己建造或者补贴开发商建立公共住宅，然后低价租给消费者。38. MB 经济适用房经济适用房是目前政府政策主要扶持开展的具有社会保障性质的商品住宅， 它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场

13、价格而言，是适中的，其通过免交土地出让金、 减免有关税费等措施控制开发本钱， 使其价格能适合中低收入家庭的购置力； 适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。39. MB 租金凭单政策是住房需求方政策的一种。40. MB 房地产投资信托房地产投资信托(REIT) 就是一家致力于持有，并在大多数情况下经营那些收益型房地产 (如公寓、购物中心、办公楼、酒店、工业厂房和仓库)的公司。符合规定的 REIT 不需要交纳公司所得税和资本利得税，但其资产构成、收入来源和收益分配均要符合一定的要求。41. MB 房价收入比房价收入比是一个国家或一个城市某一时期上市销售的全部住房

14、平均每套的价格， 与这个国家或城市居民某一时期户均收入的比值, 用以考察居民的购房能力。42. MB 科斯定理不太肯定哪个对1 、是针对外在性而提出的一种方法。其容可以表述为，只要财产权是明确的，并且其交易本钱为零或很小，那么无论在开场时产权赋予谁，市场均衡的最终结果都是有效率的。2、只要交易费用为0,那么产权的初始界定从效率角度看是无关紧要的。当交易费用 。时，那么权利的初始界定很重要对经济效率而言 ，并可以通过合法权利的明确界定和自由交换提高资源配置效率，实现外部效应部化，而无需抛弃市场机制引入政府干预。43. MB 基准地价. word.zl-基准地价是在某一城市的一定区域围，根据用途相

15、似、地段相连、地价相近的原那么划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一试点的平均价格。44. MB 房地产抵押权债权人基于房地产抵押而享有的权利称为房地产抵押权。45. MB 交易费用科斯的奉献在于首次阐述了交易费用,并由此创立了产权经济学,核心命题是市场运行本身是有代价的. 交易费用的涵义分为两局部：一、事先的交易费用；二、签订契约后的履行费用。交易费用就是经济制度运行费用。46. MB 边际土地边际土地 ,指生产所得收人仅够支付生产费用和开垦投资利息的土地,边际土地收支相抵后,无余额支付地租.47. MC 房地产泡沫一般意义上， 房地产泡沫是房地产价格脱离其根底价值持续上涨的过程与状

16、态， 是房地产市场外因素共同作用的结果，是房地产价格高于市场根底决定的合理价格的局部。48. MC 房地产投机是指购置土地或住房仅仅是为了获取价差收益，而不是看重房地产本身的效用。49. MC 住宅市场过滤模型过滤模型的实质是高质量住宅向低质量住宅的层层向下过滤，处于最底层的住宅最终要从市场上退出。50. MC 房地产景气指数景气指数， 又称为景气度， 它是对企业景气调查中的定性经济指标通过定量方法加工汇总， 综合反映某一特定调查群体或某一社会经济现象所处的状态或开展趋势的一种指标。是反映房地产市场景气变化趋势和程度的综合指数51. MC 中心地中心地是向居住在他周围地域尤指农村地域的居民提供

17、各种货物和效劳的地方，一般是指城镇的所在地。52. MC 屠能环德国经济学家屠能，以虚构的与外界无联系的“孤立国和他在德国的台楼农场为例，借助数学公式，企图证明农产品种类的分布决定于距离市场的远近和运输费用的大小， 并以此设想农业分布是一城市为中心的六个同心圈地带。有到外分别是：自由农业区、林业区、轮作农业区、谷草农业区、三区式农作区、畜牧业。53. MC 外部性又称为外部经济影响，是指从事某种经济行为的经济单位不能从其行为中获得全部收益或支付全部本钱。54. MC 标定地价标定地价是在一定时期、一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。55. MC 区位理论答 : 确定

18、区域位置又称区位理论或称区位论。区位理论是属于经济学与地理学的交汇科学理论。是一门研究某种经济活动为何会在一定的地域围进展，以及一定的经济设施为何会在一定的地域围之的理论。56. MC 住房优惠券政策政府针对某一特定人群在购置住宅方面所给予的补帖、减免税、本钱价购房等的优惠政策。57. MC 不动产税不动产税是针对地面建筑物及附着物征收的税收，是物业税和房地产税的总和。58. MC 住宅的耐久性住宅的耐久性主要表现为材料品质的老化、设备与系统功能的劣化、构造可靠性的降低等。59. MC 特征价格答：房地产具有异质性，即每个房屋有不同的居住特性和位置特性，如：户型、构造、朝向、楼层、管理效劳、房

19、龄、易达性、公共效劳设施、环境质量、邻里情况等，房价由住宅的异质性的隐含价格构成，这些价格就是房地产的特征价格。60. MC 房地产价格指数答 : 房地产价格指数是动态描述一定区域各类房地产（如商业/ 住宅和工业）价格变动及总体价格平均变动趋势和变动程度的相对数.简答题1. JA我国土地一级市场的特点 ？课件、笔记答案二1客体的不完整性- 土地使用权- 物权还是债权？2强烈的地区差异性- 土地市场的特性- 中国尤其强烈3明显的国家垄断性- 国家垄断一级市场- 决定了建立用地的总供给量- 地区城市间的竞争4不成熟性- 土地出让中的招拍挂比例低- 工业用地采用协议，根底设施用地采用划拨答案二土地使

20、用权从无偿划拨到有偿使用的转变土地出让，交易中，出让方是土地所有者人民政府，受让方是土地使用者，现在以开发商居多。我国城市土地属于国家所有，国家是城市土地所有权市场的惟一供给主体，因 此城市土地一级市场是一种垄断性市场，是不完全竞争的市场。这一特点，决定了其受土地供给量、供给方式和 供给构造的制约特别明显。国家把住土地供给的龙头，便可以到达有效调节房地产供给总量和供给构造的目的， 因而土地供给也就成为政府实施宏观调控的重要手段。2. JA 土地价格的特点？土地经济学p104地租的资本化即地价。另：土地价格是为购置土地而支付的用货币表示的交换价值，是土地未来地租的资本化土地是一种特殊的商品，其价

21、格形式与本质有着与一般商品价格不同的特点。(1) 土地价格是土地的权益价格；(2) 土地价格不是土地价值的货币表现，一般不依生产本钱定价；(3) 土地价格主要由土地需求决定；(4) 土地价格呈总体上升趋势；(5) 土地价格具有强烈的地域性3. JA地价的变动趋势？ 土地经济学 p108地价是呈波浪式增长的。(1) 土地价格呈总体上升趋势，主要受以下因素影响：a)社会经济开展水平提高；b)人口数量及家庭户数增加；c) 土地投机，土地投机的本质是借助于出现的稀缺和垄断，人为地制造土地的虚假需求，在一段时间使土地价格上涨以到达获利的目的。(2) 土地价格变动呈现周期性特征a) 土地价格的周期性变动受

22、经济开展周期的影响；b) 土地价格变动受政府调节的影响；总体来讲，地价虽然波动，但由于其供给的有限性，变动趋势应为长期增长。4. JA特征价格法及其应用 ？课件答：房地产的异质性导致对房地产度量的困难，也导致房地产价格比拟的困难，运用特征价格法可以解决这一问题。特征价格法是用多元回归方程来估计的。特征价格方程认为任何一处房产的价格是该处房产特性的函数，这些特性可以是房屋的面积、卧房的数目、卫生间的数目、是否有游泳池、停车库等。最简单的征价格方程是一线性函数：P1X12X2nXn其中：系数的正负号表示房地产特性影响方向的大小，系数数值的大小表示房地产特性对房价的影响程度。特征价格法在房地产经济研

23、究中有非常重要的作用。其中最为常用的有两种情况，一是可以分析在其他条件不变的情况下某一因素调整对房地产价格的影响。如测算轻轨开通对周边地区房 价的影响。二是用于编制房地产价格指数，需要找出影响房价的关键因素，并且利用特征价格模型测算各期标准住宅 的价格。5. JA住房空置量和空置率的含义及其市场指示作用？住房空置，就是住房处于没有进入交易或使用环节的一种状态。住房空置量指房屋没有使用、处于等待出售或者出租状况的数量。住房空置率是指在某一个时点，房屋的空置量占全部房屋存量的比重，是市场分析的关键指标， 理想的空置率不是零，存在一个合理的自然空置率。住房空置率又可以分为一手房市场的住房空置率、二手

24、房市场的住房空置率、综合住房空置率及住房自然空置率等。在我国，住房空置率指标那么只反映当年建成住房未销出住房所占比重。住房空置量和空置率的一般用来反映房地产市场的周期性和波动情况。如果空置率较低，说明房地产市场处于萧条或复时期，社会对房地产的需求较大，开发商会加大房地产投资，扩大房屋建立数量；反之，如果空置率 较低，说明房地产市场处在繁荣或衰退期，房地产供给大于需求， 开发商会缩小房地产投资，减少房屋建立数量。但是在中国，商品房空置率是指新建的商品房没有销售的面积占前三年竣工面积总和的比例，因此，这一比率只能反映商品房销售情况，不能反映房地产市场的总体情况。此外，由于各个国家和城市房地产市场的

25、特点不同，各城市的长期均衡空置率不可能一样，横向比拟时一般只有一个大致的参考值。6. JA马克思的绝对地租理论概述 ？(1) 绝对地租的概念。绝对地租是土地所有者凭借对土地私有权的垄断取得的、土地产品市场价格高于社会生产价格的一个差额，这个差额转化而形成的地租。(2) 资本主义农业绝对地租的来源。由于资本主义农业有机构成低于社会平均资本的构成，在对劳动的剥削程度剩余价值率相等时，将会比等量的社会平均资本生产出更多的剩余价值，从而生产出 更多利润。由于土地私有权的垄断，阻碍着资本自由地进入农业部门，使得农业部门的较多的剩余价值不参加利润的社会平均化，农产品的价值就高于按平均利润率计算的生产价格。

26、于是，农产品就会按照高于生产价格的市场价格垄断价格来出售。(3) 绝对地租的量。完全取决于市场供求状况和新耕种的土地面积。(4) 农业资本有机构成等于或高于社会平均资本构成时的绝对地租来源。有购置者的需要和支付能力决定。量是微小的。(5) 绝对地租对土地产品价格和级差地租的影响。(6) 土地所有权在绝对地租产生和级差地租产生中的作用不同。在级差地租形成过程中，土地所有权只是没有它的作用就已经产生的超额利润转移到土地所有者手里的原因。而在绝对地租的产生过程中，土地所有权是引起市场价格上涨的原因。单纯法律上的土地所有权，不会为土地所有权人创造任何地租，但他有权不让别人使用他的土地，直接经济关系能使

27、土地的利用给他提供一个货币额。7. JA地租产生的经济学解释 ？答：根据西方经济学原理，地租产生的根本原因在于土地资源的稀缺性，供给不能增加，如果给定不变的土地供 给，那么地租产生的直接原因就是对土地的需求曲线的右移。土地需求曲线右移是因为土地的边际生产力提高或土地产品(如粮食)的需求增加从而粮价提高，如果假定生产技术不变， 那么地租就由土地产品价格的上升而产生，且随着产品价格的上涨而不断上涨。因此，即使是劣等土地也会产生地租。8. JA马克思的级差地租理论概述 ？(1) 级差地租的概念。这种产生于支配垄断自然力的个别资本的个别生产价格和投入该生产部门的一般 资本的社会生产价格之间的差额，就是

28、级差地租。根据级差地租的形成条件不同，又可分为级差地 租1和级差地租2。(2) 级差地租1。级差地租1是由土地的肥沃程度不同和位置差异引起的。两个等量资本和劳动投资于 面积相等而优劣不同的土地上时，会产生不同的结果。这些不同的结果是由土地肥力和位置两个原 因造成的。(3) 级差地租2。级差地租2是在同一块土地上连续投入等量资本，各等量资本之间的生产率不同所产 生的超额利润转化形成的地租。在同一土地上连续进展追加投资，也即开展集约化耕作，主要是或 在较大程度上是在较好的土地上进展的。这里的追加投资是有界定的，这里仅指提供平均利润的追 加投资，它的产品的个别生产价格和市场价格是一致的。(4) 级差

29、地租1和级差地租2的关系。级差地租 1是级差地租2的根底和出发点。从历史上看，级差地租1和级差地租2反映着资本主义农业由粗放经营到集约经营两个不同的开展阶段；从形成过程看，级差地租2的产生是以同一块土地上连续投资的生产率高于劣等地的生产率为前提的。级差地租2时级差地租1的不同表现，二者实质上是一样的。在每个场合， 级差地租都是由该级土地 提供的平均产量和最差土地按一个标准的投资提供的产量相比差额决定的。级差地租I和级差地租n不过是级差地租的两种表现形式，它们都是投在土地上的等量资本所具有的不同生产率的结果。(5) 最差耕地也有级差地租。9. JA房地产价格的成是什么 ？答：房地产价格是建筑物连

30、同其所占用土地的价格。对新建房屋，它是建造本钱加土地价格； 对已使用的房地产，它是土地价格同建筑物折旧后余额的和。对同一宗房地产来讲，房地产价格等于建筑物价格加土地价格，这里的前提条件是该建筑物和它所占用土地的组合是相称的。如果建筑物和土地的组合不相称，房地产价格中的土地价格必然降低，甚至于可能会出现房地产价格低于建筑物本钱的情况。房地产价格是建筑物连同其所占用土地的价格。从生产理论的角度，可分为土地价格和建筑物价格两大组成局部：土地价格：土地价格又可分为“农转非地价和旧城区改造地价两种：1 .“农转非地价包括以下三种：(1) 征地安置费 耕地占用税(2) 小区土地开发费 开发单位管理费(3)

31、 开发投资资本利息开发投资利润2 .旧城区改造地价包括以下三种：(1) 土地使用权价格拆迁安置费(2) 小区土地开发费开发单位管理费(3) 开发投资资本利息开发投资利润建筑物价格：建筑物价格包括建筑物生产本钱和建筑物销售本钱两种：1 .建筑物生产本钱包括以下四种：1勘察设计费建筑材料、设备费2建筑施工费建立单位管理费3建立单位向政府部门交纳的有关税费4建立单位建筑资本投资利息、利润2 .建筑物销售本钱包括以下三种：1建筑物出售前的保管、养护等费用2推销费建筑物销售有关税费3销售经营利润10. JA 土地价格是“虚假的吗？地价是土地价格的简称，是土地经济价值的反映，是土地预期收益权利的购置价格，

32、即地租的资本化。我国土地实行国家所有和集体所有两种形式的公有制。城镇国有土地的地价是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的现值总和，是国家土地所有权在经济上的实现形式。因此，我国城镇地价的含义不同于土地私有制国家，它不是土地所有权价格，而是为取得假设千年土地使用权所支付的一种代价，是一定使用年期的土地使用权价格。土地价格在一定程度上是虚假的。土地价格主要受收益机制和市场机制调节。收益机制是土地市场价格形成的前提。土地不同于一般商品，其价格的决定主要由收益决定，即土地产出能力大小决定。就某一具体地块而言，土地的收益水平主要取决于该地块包含的物化劳动力及地块的开发利用强度，假设地块的

33、市政根底设施投入大，容积率、建筑密度大，那么地价 水平高。 而市场机制是土地市场的运行机制，包括供求机制、竞争机制、利率机制等，其中供求机制是最根本 的机制，供求关系决定土地的市场价格，而竞争机制和利率机制那么对市场的供求关系产生影响。在实行招拍挂后，以往隐性的东西被显化了，复原了原本的土地价格，房地产商在购地的时候，总是以现在的市场房价来预测未来的房价，去评估土地购置价格。因此，由地价引发房价上涨的可能性不大。恰恰相反的是，开发商只有在预计将来的房子能卖多少钱后，才会决定买不买地。这等于说是产品的价格决定原材料的价格，换言之，是价格决定本钱。也就是说，市场所遵循的普遍规律：本钱决定价格，在房

34、地产行业被颠倒了。11. JA限制高档商品房建立肯定是对的吗？课件、笔记从住宅市场过滤模型来看，限制高档商品房建立并不正确。画过滤模型的图?政府补助新住宅建立的影响-建筑津贴Construction Subsidies-补贴中等质量住宅市场，只会使中等收入者受益吗？不是的-过滤模型的实际应用-假设：?稳定的家庭总数?住宅子市场：中等质量住宅市场和低质量住宅市场?质量水平：业主对相对价格变化的反响是在两类子市场之间选择住宅，住宅能够降级filtering进入低质量市场，或升级upgrading进入中等质量市场?不完全替代品：两类住宅为布完全替代品，随着市场价格的变化，消费者在两类市场之间选择?政

35、策启示：住宅补助的受益者布仅仅局限于居住在受补贴住宅的家庭。最初居住在低质量住宅的家庭也由于以下两个理由而受益：首先补助使中等质量住宅的价格降低，一些贫困家庭可以住进中等质量住宅；其次，住宅从中等质量市场过虑到低质量市场，降低了低质量住宅的价格。-政策的制定和实施要考虑市场规律图：12. JA简述房地产预警系统的框架？为具体落实 “建立全国房地产市场预警、预报体系，及时对市场进展宏观调控的工作，建立部制定了房 地产市场预警预报信息系统建立总体框架。房地产市场预警预报信息系统划分为“国家-城市-企业三级，整个系统分五个局部：1）企业信息采集系统2）房地产交易数据采集系统3）相关部门采集系统4）城

36、市房地产市场预警预报信息系统5）国家级房地产市场预警预报信息系统房地产预警预报系统的建立是为了及时、准确、全面地采集房地产业运行中的动态数据，通过科学的分析、 整理，对市场状况和开展趋势作出准确判断，对存在的问题及时处理和解决，使市场供求根本平衡，构造根本合 理，防止市场的大起大落。13. JA当前中国住房金融市场的特点 ？房地产经济学 p207 答案一 我国住房融资制度：（1） 住房融资制度开展机制与模式：由于长期实行住房供给制，我国住房融资制度主要是近 20年逐渐开展起来的。我国的住房融资业务主要有政策性和经营性两种。（2） 住房抵押贷款：住房抵押贷款是房地产金融业务中最根本的、也是最普通

37、和最常见的一种业务形式。一 般情况下，住房抵押贷款是以土地使用权和房屋所有权作抵押以取得贷款的形式。这种抵押的特点是风 险小、平安性高，是进展房地产投融资的一种主要方式。（3） 住房公积金：住房公积金贷款限于已参加交纳住房公积金的居民，该类贷款具有政策补贴性质，贷款利 率低。答案二住房金融业的市场的特点：从垄断到竞争1）各地开展态势不平衡。个人住房贷款业务开展与各地区经济开展状况、居民收入水平、个人商品意识和资信度等严密相关。开展较快的地区多集中于东南沿海地区，中西部地区开展虽有起色但仍较落后。2）住房信贷构造发生很大变化，重点向住房消费贷款倾斜。3）住房开发贷款以支持普通住房和经济适用住房为

38、主，特别是积极扶持科教文卫单位利用自用土地建立经济适用住房。4）住房金融市场竞争剧烈，经营开场规，部构造开场走向协调。 14. JA当前中国的不动产税制 ？房地产经济学 P231目前，我国在房地产开发、 经营、交易和使用过程中的税收有房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税、城市维护建立税、固定资产投资调节税、土地增值税、企业所得税和营业税共计9种。另外，一些地方还征收教育费附加、菜地建立基金等，在全国围合法征收的具有税收性质的费用共计11种。比照国外的房地产税收体系， 可以看出我国的房地产税收在税种、 征管等方面还存在着一定的缺乏之处。 如, 没有将土地和房屋当作个人或企业财产， 没有考虑房

39、屋在遗产继承中的问题， 没有考虑土地的充分、合理利用等。 所以，对我国目前的房地产税收体系应做一些调整，以适应不断开展的市场经济的要求。在我国增设更具财产税属性的房地产税收，统一考虑房屋所有权和土地使用权，对房屋和土地使用权统一征收一种房地产税，以房地产的价值或市场价为计税依据；对没有充分利用土地的个人或企业征收一种空地税，以促进土地的充分、合理使用，发挥土地潜力，是一种克制房地产投机行为的有效方法；随着住房私有化的开展， 房产将是人们最为重要的财产，所以，设立相应的房产遗产税对我们未来社会的开展是重要的，也是消除不劳而获现象的有效手段；但该水中的设立必须要同遗产税和国民经济的开展水平、人们的

40、认识水平相联系。 笔记： 不动产税土地税 城镇土地使用税、耕地占用税、农业税、土地增值税改进物税房产税、契税相关税两税一费营业税、城建税、教育费附加 、固定资产方向调节税、企业所得税、外商企业和外国企 业所得税、印花税。当前中国的不动产税制存在着重“流转课税轻“保有课税的主要问题，应改革与原方案体制相适用的这 种房地产税制，鼓励流转交易。15 . JA房地产市场的特点以及政府的作用 ？房地产经济学 p 1031） 地区性：房地产交易实质上是产权交易，其产权的承载物即房地产实体那么是不可移动的。这就决定了各地区的房地产市场在出现供过于求或供不应求时，不可能通过其他地域或从其他地区进展调剂，来到达

41、供求平衡。 因而房地产市场具有很强的地区性。不同地区之间的房地产价格水平、供求状况、交易数量等，相对于一般商品而言有极 大的差异，这是房地产市场的地区性所决定的。2）供给调节滞后性：由于房地产开发周期比拟长，从申请到建成出售需要至少一年长那么数年的时间，因而在市场供不应求时，供给的增加需要相当长的时间。由于房地产的耐耗性， 决定了在市场供过于求时， 多余的供给需要相当长的时间才可能被市场消化。因而在需求变动后，供给需要相当一段时间才能随之调节变动，到达新的均衡；3）垄断竞争性：房地产交易价格及交易信息多为非公开的，使得买卖双方难了解到真实的市场行情。市场上交易的房地产存在区位、质量、新旧、面积

42、价格等方面的较大差异，使得房地产市场具有较强的垄断竞争性； 4）投机性：房地产市场的地区性、供求调节滞后性、垄断竞争性都决定了房地产投资具有很强的投机性，房地产是一种很好的投机对象。此外，房地产市场还具有交易形式多样性、交易复杂性、对金融业有很强的依赖性等特点。（课件）政府作用：政府在全社会资源配置中占40%以上；转轨经济中，政府的作用更加重要，当前的中国，社会问题和社会矛盾的激化，对公共物品需求的增长，而 相应的有效供给缺乏。a）配置作用：不完全竞争；外部性；公共物品；不完全信息；当前中国，社会问题和社会矛盾的激化，对公共物品需求的增长，而相应的有效供给缺乏b） 分配作用：c） 稳定作用：1

43、6 . JA应用经济学原理简评“物业税？税收的经济学解释：将稀缺的资源由私人物品转向公共物品。物业税，又称“财产税或“地产税，主要征税对象是土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年 都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一 种税收。物业税是对财产存量征收的一种税，由于课税对象一般是土地、房产等不动产，其位置固定，标志明显，所 以具有收入的稳定性，税收不易逃漏的特点。物业税可以调节财富的分配，抑制财产过于集中于少数人的趋势，表达社会分配的公正性。纳税人的财产大多分散于全国各地，当地政府易于了解，便于因地制宜地实施征收管理。因此，许多国

44、家都 将财产税作为税制中的辅助税，划入地方税。在我国，如果开征物业税，要考虑到开征前已购房产的购置价款中所包含的各种税费，从而防止重复征税。笔记：中国的物业税1、开征物业税的目的：降低房价 做不到，不可能 抑制投机增加地方财政收入：改变地方政府的财政困境 促进公平一一不是累进税率，所以做不到 与国际接轨?改革并完善房地产税制?有利于产权的明晰2、开征物业税的主要问题：?多重''目标还是“单一''目标一一应“单一，目标应明确，不应赋予过多职能?物业税制的设计一一应由中央政府来负担前期“研发本钱?征收对象：全部城镇家庭？工商企业所属不动产和城市高档居住用房？计税依据

45、：根据家庭成员人数、人均居住面积以及平均房价水平等设定“免征额？?税率一一应由低税率起步，0.3% 0.8%?评估与征管-批量评估-“发单通知、自行缴纳、“发单通知、委托代扣?何时开征？如何“试点？一一应逐步推行，试点很难17 .亨利乔治的“单一税思想及其改进？课件1）亨利乔治：19世纪美国经济学家和社会哲学家，1879年出版他步与贫困？，提出“单一税的思想。2）亨利乔治在这一名著中提出“人人都有使用土地的平等权利，正如人人都有呼吸空气的平等权利一样。他认为社会财富的增加，技术不断的进步，地主坐享垄断性地租飞涨之利，劳动者日趋困穷，实 属极不合理。所以说土地的“私有是盗窃，地租是赃物，主没收全

46、部地租，抽土地单一税。“单一税旨在对土地所有者的地租征税。3）从经济学角度来看， 亨利乔治认为：由于土地供给弹性为 0,所以只对土地征税不会造成经济的扭曲， 所以主对土地征税。4）对亨利乔治的“单一税思想的改进是双比例税或分割税思想传统的不动产税是对土地及改进物征收同样的税率，而双比例税或分割税那么对土地征收和改进物征收不同的税率。这种税制刺激了资本投资，大大鼓励了对土地的改进。18 .国外不动产税的含义及实施 ？房地产经济学 p225答案一房地产是由土地和建筑物组成的，在世界各国或地区对房地产的征税中，按其征税对象的不同可以分成，对土地的征税和对房屋的征税。有的综合征收不动产税，也有的将房屋

47、并在财产中统一征税。另外，也可将房地产 税收划分成：房地产保有课税和房地产流转课税。海外房地产税收有以下规律：1）多数国家征收土地和房屋税；2）房地产税收逐渐变为地方税；3）房地产税收同政府政策密切相关；答案二1）不动产税是针对地面建筑物及附着物征收的税收，是物业税和房地产税的总和。2）不动产税具有如下特点：a税源稳定：永续利用，保值增值，相对于所得税、销售税，受经济周期波动影响小 b不易逃漏c不易转嫁d是地方政府的主要税源一般占地方政府收入的30%e税收目的与政策目的并重3）不动产税是以对纳税人的私有财产的认定为前提的，所以开征不动产税首先要从法律上保护公民的私 有财产。19 .农村土地市场

48、和劳动力市场相互替代的经济学解释？在中国农村存在公开合法的土地市场和非法的土地市场隐性市场。由于城市建立用地和农村集体农地之间的比拟利益相差过大，集体或农民个人为追求比拟利益而将土地非法进入城市非农用地市场。随着农用土地的减少，农村土地市场出现大量闲散劳动力，涌向城市的劳动力市场， 劳动力市场供给增加， 农村土地市场和劳动力市场起到相互替代的作用。 20.如何解决房地产开发中的外部性 ？课彳第6章外部性，是指一项经济活动不仅决定着自己的经济效益,还给活动以外的第三者或者社会带来影响。如果这种影响降低了第三者的福利水平，就是外部不经济；反之，如果这种影响提高了第三者的福利水平，就是外部经 济。一

49、利用庇古税解决外部性问题问题：政府如何定价？在治理外部性的经济手段方面，庇古提出了征收“庇古税。在根底建立领域采用的“谁投资，谁收益的 政策，环境保护领域采用的“谁污染，谁治理的政策，都是庇古理论的具体运用。二运用科斯定理，通过产权界定和谈判解决外部性问题科斯定理认为，在交易费用为零的情况下，如果 产权界定清晰，那么当事人可以通过谈判协商或法律程序等来解决外部性问题。考虑损害的相互性钢厂污染居民的案例，关键是防止更大的损害经济学中的效率分析三运用博弈论理论解决外部性问题房地产的开发过程是一个开发商、政府和当地居民追求自身利益最大化的不完全信息动态博弈过程。当地居民会根据房地产公司的行为而采取欢

50、送如修路或其他根底设施的改善或抵触如生态环境恶化，挤占生存空 间的态度。而房地产公司亦会根据政府采取的措施调整自己的行为。假设企业在超量排放“三废之后，只是 受到了政府部门的口头警告，或者只是罚了几百块钱 "意思意思，在严格遵守排污标准要付出较大本钱的情况下，企业很有可能会铤而走险， 继续过量排放"三废。由于各方在房地产的开发过程中都追求自身利益最大化， 所以各经济主体难免出现利益不一致或矛盾冲突。这时问题的解决应遵循均衡原那么，找出一个大家都能承受的行动方案。和不完全信息动态博弈相对应的均衡是精炼贝叶斯均衡。精炼贝叶斯均衡的要点在于当事人要根据所观察到的他人的行为来修正自

51、己有关后者类型的“信念主观概率，然后选择自己的最优行动。对于外部性来说，政府干预例如税收、补贴是一种途径，也可以由市场来解决，允许双方讨价还价，到 达最后交易，使得交易效果最优。21.中国城镇住房制度改革的特点及其未来改革取向？特点：1）城镇住房制度改革附属于经济体制改革，又具有相对的独立性。2）城镇住房制度改革属于自上而下的改革。3）城镇住房制度改革属于典型的渐进式改革。4）城镇住房制度改革具有原那么性与灵活性相统一的特点 改革的取向：1全面推进和不断完善住房公积金制度。2建立适合不同收入层次的住房供给新体系。3转换住房管理机制"实现住房管理的社会化、专业化。4开展住房金融和住房保

52、险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。房地产经济学p216: 新的住房制度的构建：新的住房制度要摒弃旧住房制度的缺陷和缺乏，同时也要对公房入市过程中可能出现的旧住房制度及房改正程中存在的“分配不公的显性化、货币化等新问题进展有限的防，要通过政策设计和实施，把矛盾控制在一定 围，防止引发新的矛盾。在住房制度改革中要坚持以下根本原那么：1）理顺住房产权关系；2）停顿住房福利实物分配制度，实行住房分配货币化；3）实行公房入市的申报、登记、建档和跟踪管理制度；22 .房地产金融对房地产市场的重要性？教材？房地产金融 琛三页答：房地产金融是房地产业开展的保障，也是国家调控房地产市场和促进房地产消费的

53、主要手段。1、房地产金融是房地产业开展的保障。由于房地产业有投资大、周期长和商品价值大的特点，房地产的开 发、销售等活动都是在金融部门的支持下进展的。为了取得好的经济效益，房地产开发商不是将自己的全部资金都投入到房地产的开发中，而是利用局部自有资金和大量金融机构的融资，用少的资金作大的生意。另外，由于 房地产的价值大，消费者不能像其他商品那样一次性地利用储蓄购置，而是通过金融机构的贷款购置住宅。房地产从开发到销售都是在金融机构的参与下进展的，很多人将金融机构对房地产业的融资看做房地产业的“血液。没有金融机构的参与，现代房地产活动是很难进展的。2、利用房地产金融政策对房地产业进展宏观调控。房地产

54、业是关系到国计民生的大事，国家总是在宏观上 给予指导或调控。目前，我国还处于经济转型期，调控措施以行政命令为主，并辅以一定的法规和经济措施。在 西方国家，主要通过金融、税收等政策措施间接调控房地产市场。由于可以利用金融政策调控房地产市场，所以 房地产金融又被称为房地产市场的“调节器。3、引导住房消费促进房改。我国自 20世纪50年代以来一直实行福利型住房制度，出现了很多不合理的现 象。一方面，城市居民住房问题长期得不到解决；另一方面，居民消费构造很不合理，住房消费占居民消费总支 出的比例长期偏低，同时，全国的储蓄率不断上升。如果这一状况在今后一段时期得不到改善，将会对社会经济 开展产生不良的影

55、响。所以，建立完善的房地产金融体系，使居民消费构造进一步合理，特别是配合住房制度改 革，引到社会资金流向住宅投资和消费，建立一个良好的房地产投资消费构造，是推动房地产业和国民经济安康、协调开展的关键。23 .住房市场的过滤模型及其政策含义 ？课件答案一?含义：穷人住旧房，富人住新房?假设富人-三种收入群体，中产阶级穷人- 收入增加：实际收入随时间推移而增加，从而三种收入群体对住宅效劳的需求量都会增加- 住宅改进本钱高：改进住宅的本钱相对较高，住宅质量提高、面积增加的本钱相对高- 折旧：每10年都会有新住宅建造出来，所以在每10年，住宅效劳折旧5个单位?模型：图形理解在1980年，穷人处于点 B的位置，中产阶级处于点D,富人处于点F。收入上升导致富人对住宅消费的增加，他们搬到了 1990年建造的新房子里点 G，中产阶级搬到了富人腾出的1980年建造的住宅里从点 D到点E，穷人搬家中产阶级腾出的1970年建造的住宅里从点 B到点C。?应用：政策含义- 开放住房二级市场的重要性- 缺乏二级市场的反例：市场的“小户型热答案二王光跃住房过滤是住房市场中常见的一种现象。所谓“住房过滤，是指在住房市场中，最初为较高